[主持人]
尊敬的各位领导、来宾，地产界的精英人士，媒体朋友们，大家下午好！
欢迎大家莅临“浪淘沙，显真金，谁是真英雄”——长沙楼市趋势论坛暨排行榜颁奖典礼
活动现场，我是今天的主持人王枫。本次活动由长沙市住房和城乡建设信息中心、长沙市房产研究中心共同主办，0731房产网、《长沙楼市》杂志、红网传媒共同执行承办。首先，请允许我代表活动主办方及承办方对百忙之中莅临今天活动现场的各位朋友，表示衷心的感谢和热烈的欢迎，谢谢您们！
2014上半年，长沙楼市迷雾重重。越来越多的企业开始潜心钻研产品品质，大胆采用新式营销手段，广泛拓展渠道资源，亦或房产电商、亦或新媒体运用，亦或引入楼市红女郎助阵，在变幻莫测的市场中，坚守如一。
大浪淘沙，始见真金，谁是长沙楼市真英雄！2014年长沙楼市上半场大考结束，艰难的市场语境下，哪些楼盘逆市热销抢尽风头；绽放光芒的真正胜利者在哪？答案，就在今天下午一一揭晓。
8年，15届！长沙楼市排行榜自创立以来，坚持依托长沙市房产交易备案数据统计分析，以权威、理性、责任、建设为己任，致力于还原市场真相、引导健康、理性的长沙楼市。经过多年不断创新完善，业已成为长沙房地产业经典盛会。
15年，0731房产网坚定前行，一直致力于助推长沙楼市健康发展，打造了一个又一个精彩的盛会。而在今天，就在此刻，精彩将再次绽放，请您一同见证。 [2014-07-23 15:27:20]

[主持人]
请允许我隆重地为大家介绍出席今天活动的各位领导嘉宾，他们分别是：
长沙市住建委副主任、党委委员 胡汉清
长沙市住建委房地产市场监管处处长 张志强
长沙市住房和城乡建设信息中心主任 曾锋
中央电台财经评论员、易居房地产研究院副院长 杨红旭
中南大学人文社科处处长、教授、博士生导师 彭忠益
湖南省政协委员、省经济地理研究所副所长 王义高
湖南红网传媒有限公司总经理 曹学军
0731房产网总经理 周遐 [2014-07-23 15:29:19]

[主持人]
谢谢各位领导能百忙之中莅临我们活动现场！此外还有获奖楼盘代表、主流媒体代表也光临到我们现场，在这里，我再次代表活动主办方对以上各位领导、嘉宾的出席表示衷心的感谢和热烈的欢迎。
下面，让我们有请0731房产网总经理周遐女士为我们本次活动致辞，掌声有请！ [2014-07-23 15:29:37]

[周遐]

尊敬的各位领导、嘉宾、业内同仁及媒体朋友们：
大家下午好！
首先非常感谢各位业内新老朋友的光临。谢谢大家。
8年，15届！这是对长沙楼市排行榜走过的历程最简单的数字概括。我们在做的，其实很简单，只是坚持以权威数据为基石，以权威部门为依托，以权威媒体为载体，以权威专家为佐证，通过对数据的权威解读，还原市场的真相，规范的引导市场，推荐榜样的楼盘，最终落脚于服务广大置业者，提供最权威、最贴心、最全面的置业指南。
而恰恰是这些，再度让2014长沙楼市中报暨2014上半年长沙楼市排行榜成为开发商瞩目、购房者期待的行业盛会。我们依托长沙市房地产市场预警预报动态监测系统和长沙市商品房网上签约及预售资金监管系统，所有榜单均基于公正的立场，以专业研究机构名义，在吸收了国内外有关先进经验和科学理论的基础上，通过自创的一整套严谨的统计分析模型，评比方式更科学，评选结果也更具有市场说服力，经得起市场检验和民意评说。历经8年的权威楼市排行榜，我们只希望通过这一份份真实而极具影响力的楼市榜单，将长沙楼市的历史荣耀刻入我们在座每一位的温暖记忆里。
“心中有梦，永不停步”，这是我们0731房产网15周年庆的主题。而这种予人向上和希望、鼓舞人不断追求，勇敢前行的力量，也正是当下我们行业、我们在座的每一位最需要的情感力量，也是我们彼此信任，相拥前行的情感根源，更是我们0731房产网能历经十五年风雨持续稳步发展的根本所在。
今日，走过8年、15届的长沙楼市排行榜将再次见证“长沙楼市真英雄”的诞生！之于我们，这是一份责任，之于获奖的楼盘和企业，这是一种荣耀。今天，让我们共同享受这荣耀时刻，并携手大跨步迈入2014“下半场”！长沙楼市排行榜将一如初衷，秉承权威数据，客观反映真实市场，为楼市见证！
最后请允许我代表活动主办方对各位多年来给予我们的帮助和支持表示由衷的感谢！并祝福各位嘉宾心想事成，万事顺意，谢谢大家！ [2014-07-23 15:31:01]

[主持人]
谢谢周总，也感谢在座的各位多年来对0731房产网给予的帮助与支持！
梳理纷繁复杂的海量数据，总结数据背后的规律。本次活动再出创新手笔，长沙市房产研究中心用图说形式全面梳理长沙楼市上半场轨迹，让繁杂、深奥的数字变成轻松易懂的生动画面，用一张图就让人看懂长沙楼市的林林总总。接下来就让我们掌声有请长沙市房产研究中心副主任熊洋女士为大家呈现《图说楼市》。 [2014-07-23 15:31:17]

[熊洋]

尊敬的各位嘉宾：
大家下午好！下面，我代表长沙市房产研究中心对2014年上半年长沙房地产市场运行情况进行发布和解说。2014年，长沙楼市政策环境基本稳定，交易行情相对低迷。
从研究中心的两大监测指数来看，上半年长沙楼市健康度值为2.28，相对于去年略有下降，主要是由于商品房供销比等指标的上升造成，但市场仍处于健康稳定区间。景气指数方面，近年来长沙房地产市场从高景气区间逐步回落，2014年市场景气度相比去年整体走低，上半年除1月份突破100点以外，其余月份均在低景气之间运行，尤其是3、4月份精气指数跌至了最低点，市场热度有一定程度的降温。
土地市场方面，上半年全市挂牌成交商住用地共113宗，成交面积424.05万平方米，成交金额为174.88亿元，综合地价约4124元/平方米，分别同比减少11.11%、23.17%、13.57%。从图中趋势线就可看出土地市场正呈现显著降温态势。经统计，上半年全市约63%地块底价成交，以往热点板块竞争激烈情况有所下降，整体楼面地价同比有所回落。
开发投资方面，上半年全市房地产开发投资586.19亿元，同比增长11.8%，月度累计增幅逐渐缩小。同时，上半年商品房新开工面积达到1186.42万平方米，同比减少4.2%，降幅仍在扩大，总体来看全市商品房开发投资节奏趋于放缓。
商品房供销结构方面，上半年全市新建商品房总体呈现供增销减背向而行的局面，具体来看，上半年新建商品房累计批准预售1131.94万平方米，同比增长21.82%，供给基本呈现逐月增加的状态。上半年全市新建商品房累计网签766.37万平方米，同比减少19.56%。从图上可看书与去年下半年相比，今年上半年各月的销量明显萎缩，因此全市总体供销比达到1.48：1，供销差距继续在拉大，供过于求的特征比较明显。
分物业类型看，住宅市场方面，上半年全市商品住宅批准预售903.54万平方米，同比增长14.61%，网签面积655.07万平方米，同比减少19.53%，供销比为1.38：1，同样是供增销减，供过于求的状态。价格方面，上半年住宅网签均价为5501元/平方米，同不下跌6.22%，从图上价格走势看，除5月份受拆迁安置项目成交影响导致价格异常偏低以外，房价月度走势是稳中微降的情况。
商业物业，上半年全市商业门面供应总量达到139.5万平方米，同比增长57.12%，网签销量63.6万平方米，同比减少18.04%，网签均价达到13365元/平方米，同比上涨12.11%。
办公物业，上半年全市办公写字楼供应总量达到50.30万平方米，同比增长25.79%，网签27.71万平方米，同比减少26.49%，网签均价是11128元/平方米，同比下跌7.67%。分析来看，去年，长沙大量城市综合体推向市场，形成商业写字楼供应的高峰，而受整体经济发展不景气的影响，市场需求表现有些疲软，供需失衡问题显现出来，商业写字楼等物业去化压力进一步升级。
二手房市场，上半年全国全市二手房成交202.69万平方米，同比减少36.61%，成交规模继续萎缩。上半年一、二级城市累计交易量之比为4.2：1，差距比较大，二手房市场发展依旧低迷，相比一线城市仍处于起步阶段。
那么，下半年长沙楼市将走向何方？从宏观经济环境和产业自身发展来分析既有机遇也有挑战。一方面楼市处于结构转型、产业调整时期，有一些不确定性因素。另一方面下半年楼市调控政策的差异化调整、金融政策的微刺激及棚户区改造力度的加大等利好，将给楼市营造一个宏观向好、政策趋稳的良好发展环境。
因此，我们预测下半年长沙房地产市场将表现以下特征：一是土地市场将持续降温态势，房企拿地更加谨慎。二是房地产开发投资增速将持续放缓，商品房市场供应将在一个高位徘徊。三是下半年新房市场加快跑量消库存，以价换量将是市场主旋律，预计全年网签成交量较去年将会减少两成左右。四是下半年二手房低迷状况有所改观，全年预计交易总量与去年相比将减少三成左右。五是借力我市未来一段时期新型城镇化及棚户区改造的双轮驱动，住房刚性需求仍然是市场主力。六是我市房地产市场将继续理性回归，市场竞争将进一步升级，市场分化进一步加深，整个产业在摸索中继续寻求突破转型。
我的汇报完毕，谢谢。
[2014-07-23 15:34:30]

[主持人]
感谢熊主任的精彩发言。通过这简单的一张图，精准的几组数据，就让我们对2014上半年的长沙楼市有了个大概的认识。 [2014-07-23 15:45:13]

[主持人]
购房人的选择是对市场最真实、最直观的反映。长沙楼市的中考成绩单，所有榜单均客观记录楼盘销售数据，依据科学的数据模型进行统计分析而得出结论，在2014长沙楼市上半场，并不是所有楼盘都滞销不前，长沙楼市并不乏逆势热销、市场认可的品质楼盘。
接下来，我们将正式进入激动人心的颁奖环节，为您揭晓2014长沙楼市上半场表现突出的品质楼盘代表。
首先发布的榜单是：2014上半年长沙楼市批准预售十强楼盘，请看大屏幕！ [2014-07-23 15:45:26]

[主持人]
他们分别是中海国际社区、华远·华中心、金鹏名都、金科时代中心、北辰时代广场、恒大江湾、金茂梅溪湖国际广场、天麓小区、中粮·北纬28°、中豪城南时代。
接下来我们要颁发的是一个重量级奖项： 2014上半年长沙楼市普通商品房类累计销售业绩十强楼盘。他们分别是：运达中央广场、北辰三角洲、江河•东澜湾、当代满庭春MOM∧、恒大雅苑、汇一城、开福万达广场、五矿•万境水岸、喜盈门•范城和五矿•紫湖香醍。 [2014-07-23 15:45:56]

[主持人]

有请以上获奖嘉宾代表上台领奖。 [2014-07-23 15:46:08]

[主持人]
同时我们用掌声请出颁奖嘉宾：长沙市住房和城乡建设委员会副主任、党委委员胡汉清先生上台为获奖楼盘颁奖。 [2014-07-23 15:46:25]

[主持人]
恭喜以上获奖楼盘，同时也感谢胡主任，这些楼盘无疑都是长沙楼市的实力代表。 [2014-07-23 15:46:35]

[主持人]
由于客群圈层本身具有特殊性，别墅产品市场发展逐日升温，逆市、去化双重压力并存，对长沙楼市别墅类产品的考验日趋严苛，不过，这并不影响长沙别墅市场的火热。下面就让我们来揭晓2014上半年长沙楼市别墅类累计销售业绩三强楼盘，他们分别是：龙湖·湘风原著、绿城·青竹园、盈峰翠邸·君墅。 [2014-07-23 15:46:46]

[主持人]

有请以上获奖嘉宾代表上台领奖。同时我们用掌声请出颁奖嘉宾：湖南红网传媒有限公司总经理曹学军先生上台为获奖楼盘颁奖。 [2014-07-23 15:47:04]

[主持人]
恭喜以上获奖楼盘，在迷雾重重的2014上半年，是你们一次次创造了销售的奇迹。接下来我们要颁发2014年度长沙楼市普通商品房类综合竞争力十强楼盘，他们是：北辰三角洲、中建•芙蓉嘉苑、山水湾•湾上国际、汇一城、鑫远•御文台、梅溪湖•金茂悦、园康•星都荟、名家•翡翠花园、新城新世界、欧莱雅郡。
[2014-07-23 15:47:14]

[主持人]

有请以上获奖嘉宾代表上台领奖。同时我们用掌声请出颁奖嘉宾：湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所副所长、教授王义高先生上台为获奖楼盘颁奖。 [2014-07-23 15:47:39]

[主持人]
恭喜以上获奖楼盘，感谢王教授 。转眼2014年已经过去一半，在下半年，长沙的房地产市场又将诞生出众多的新楼盘，在这些即将上市的新盘里，究竟哪些最具实力？哪些又是最让老百姓值得期待的呢？请各位把注意力聚焦在我们的大屏幕。他们分别是：蓝光•幸福满庭、国泰•九龙湾、中建•江山壹号、万里时代、中央美郡、卓越•皇后道。
[2014-07-23 15:48:12]

[主持人]

有请以上获奖嘉宾代表上台领奖。同时我们用掌声请出颁奖嘉宾：长沙市住房和城乡建设委员会房地产市场监管处处长张志强先生上台为以上楼盘颁奖。 [2014-07-23 15:48:31]

[主持人]
感谢张处长，恭喜以上获奖楼盘，希望下半年你们都能大卖。追求品质致胜，是当下不少开发商企业的共识。而随着消费者购房需求的不断升级，长沙房地产业的不断进步，2014年上半年长沙不断涌现出了一批在创新营销手法、绿色科技节能、社区文化建设等方面的佼佼者。下面就让我们来揭晓2014上半年长沙楼市特色排行榜楼盘，他们是：2014上半年长沙楼市最宜居生态大盘奖纳爱斯•阳光丽城；2014上半年长沙楼市人文宜居绿色生态奖才子嘉都；2014上半年长沙楼市最具投资价值楼盘奖绿地中心；2014年中国最具国际影响力建材商贸集散平台奖湾田•（中南）国际商贸物流园；2014上半年长沙楼市最佳品质写字楼奖楷林国际；2014上半年长沙楼市绿色科技地产杰出贡献奖当代滨江MOM∧；2014上半年长沙楼市最具品牌价值城市综合体奖中建•梅溪湖中心。 [2014-07-23 15:49:09]

[主持人]

恭喜以上楼盘，有请以上获奖嘉宾代表上台领奖。同时我们用掌声请出颁奖嘉宾：中南大学人文社科处处长、教授、博士生导师彭忠益先生上台为以上楼盘颁奖。 [2014-07-23 15:49:36]

[主持人]
恭喜以上获奖楼盘，2014年的特色楼盘远远不止这些，还有以下楼盘获得这项殊荣：2014年度长沙高端品质楼盘旷远•洋湖18克拉；2014上半年长沙楼市最宜居城市中心楼盘奖荣悦台；2014上半年长沙楼市两型示范绿色科技地产推动奖恒伟•西雅韵公馆；2014长沙楼市绿色科技楼盘奖麓谷小镇；2014下半年长沙楼市最具投资价值写字楼双塔国际广场；2014下半年最具投资价值品牌楼盘五江•天街；最具有湖湘文化特色的旅游商业地产沙坪•绣坊街。
[2014-07-23 15:49:50]

[主持人]
恭喜以上楼盘，有请以上获奖嘉宾代表上台领奖。同时我们用掌声请出颁奖嘉宾：中央电台特约财经评论员、易居房地产研究院副院长杨红旭先生上台为以上楼盘颁奖。 [2014-07-23 15:50:09]

[主持人]
恭喜以上楼盘。在今年的3月底---春暖花开的季节，我们0731房产网与星城10家品牌房企共同组建了楼市梦想舰队，为怀揣楼市梦想的高校才智美女们，铺设一个展示自我、实现梦想的舞台，全城开启了“楼市代言 非你莫属”2014第二届楼市红女郎[地产职场体验]梦想秀活动。活动一开始就围绕高校学子就业难、高校校花被广泛关注、地产职场争议多等热门现象，以地产职场初体验为主轴展开，突破纯粹选秀活动的表面，给予了活动更深刻的社会意义！ 在不断的历练中，我们欣喜看到这些追梦的女孩子们正一步步走向成熟、蜕变。而与此同时，在此我仅代表活动主办方，特别感谢加入到我们梦想旗舰队的合作媒体及十家房企同盟，荣盛•岳麓峰景、中房瑞致国际、中信新城、梅溪湖壹号、华润橡树湾、富力地产、荣盛•花语馨苑 、丰源国际 、 中国铁建山语城、洋湖STYLE 。 [2014-07-23 15:50:39]

[主持人]
因为你们，我们才能如此圆满兑现对各位红女郎梦想的承诺！感谢你们一直用自己不忘初衷的实际行动，坚定着企业梦想的实现，也坚信着未来楼市的发展。谢谢！ [2014-07-23 15:50:50]

[主持人]
激动人心的颁奖环节告一段落，下面我们将进入更加值得期待的环节。
纵观2014上半年楼市，价格僵持，销售下滑，观望持续，这些关键词或许可以管中窥豹，概括长沙楼市当下的局面。然而，载浮载沉，在楼市这个厮杀争夺的战场之上，并不是所有楼盘都滞销不前，逆势突围低谷掘金，成绩斐然者不在少数。他们是怎么做的，他们之后又准备怎么做？
下面有请北辰三角洲营销总监屈国晖先生就上半年项目营销策略做经验分享。 [2014-07-23 15:54:23]

[屈国晖]

尊敬的各位领导、各位地产界的朋友们及各位媒体朋友们：
今天，我既荣幸又惭愧地站在这个讲台上面，荣幸的是今天能够在这里为各位介绍北辰三角洲在营销上的一些新的体会，惭愧的是在长沙市的房地产大潮中，有很多的业界同行取得了优秀而骄人的成绩，在这个成绩的背后也有大家的智慧和闪光点，与各位相比，还有北辰值得学习的地方。我今天在这里，不仅仅是分享，更是一种交流，希望对于营销思路和项目操盘手法作一个介绍，同时与各位在另外一个角度和层面上，来分析和探讨在未来市场大势下营销策略的新方法和新手段。我今天演讲的标题是《世界级的理想城市》，希望把我们对世界级理想城市的追求和各位做一个探讨。
北辰是谁？北辰是国内最早的A+H股上市公司，成功开发了北京的亚运会、奥运会项目。北辰不断积累对一个区域和对一个片区的开发经验，也正是由于对过去的经验和积累，在2007年以92亿元拿下了新河三角洲地块，在这块风水宝地上打造中国最大城市综合体北辰三角洲。
北辰总投资300亿元，这是中国知名地标的造价，我们通过数据来分析和判断，北辰的300亿元能够给这座城市带来什么？首先，我们是对整个区域进行全面升级和配套，这种升级和配套首先是基于一个良好的区位环境和交通优势，以及先天性的人文和历史特征，基于此我们对一个区域的再造和理解。为什么能够把巨资投向新河三角洲？是我们对这个区域的理解和认识。新河三角洲在最开始的时候是古开福寺的一个原址，古开福寺是由于长沙马楚王国建立了一个古寺庙，这边有紫微山、碧浪湖，北辰与长沙的结缘在千年之前便已注定。1897年，湖南首富耗时十年打通水运，为我们增添了很多人文和历史的遐想。北辰以92亿元搏下地王以后，希望在这里打造一个世界级的城市综合体，再造我们对于城市的理想与追求。
总建筑面积550万平方米，其中住宅达到330万平方米，酒店、商业等综合公共建筑100万平方米，社区配套和地下停车位150万平方米，这也是北辰百万公建的介绍，这种公建体量是两个小型城市总体规划的总和，也可以说北辰在造一座城。
北辰请到了很多世界顶级的设计团队一起参与，而且这些世界顶级设计团队的参与能给项目带来什么？在这里可以直观地感受到WVA、香港凯达环球等等。这些世界顶级团队究竟能够给一座建筑、一座城市带来什么？在后面，我会结合项目来向大家进行贡献和交流。
先简单介绍一下北辰三角洲的百万公建配套。百万公建配套项目营销的成功，要立足于对于一个区域的长期规划与交流。北辰为什么能够在今年上半年取得一些成绩，在很多一部分程度上出于我们对整个规划的长期考虑，以及现在的利好兑现所推动的销售业绩。在这之中对于一座城市、一个区域，我们首先要考虑在现代城市中如何考虑为我们区域的居民提供就业、工作的机会。因为，我们知道任何一个产业，包括房地产业并不指单纯的显著，现在的房地产开发由原来粗犷型的建筑向精细型的运作在转变，在这种转变中就取决于你能够为入住的居民和业主提供什么，一是交通上的便利、二是生活上的便利、三是工作上的便利，这也是为什么我们规划百万公建的原因。
在以两馆一厅为龙头，沿着滨江风光带打造的滨江文化园，洲际酒店已经被洲际集团定义为中国内陆城市酒店的旗舰店。洲际酒店将于今年10月份开业，它的开业相信也能够为长沙真正提供一流的国际酒店。二是中信银行大厦，三是国际会议中心。在这座城市中为什么规划国际会议中心？基于我们对亚运会和奥运会的理解，一个大型的产业集群要有几个支撑，一是要有酒店，二是要有会议中心。我们可以看到，现在会议中心的建设应该说是属于一种配套，更多的是对城市和各种产业的一种支撑。大家都是做房地产的应该知道，会议中心的建设虽不能保证很快地收回现金流，包括项目利用，是固定资产的长期投入，但其能够为物业提供有效地便利支持，有没有会议中心应该说是对一个商务区是否成熟的一个显著标志。除此之外，还有滨江购物公园的打造。未来在地块上还将建立425米的城市地标及展示中心，这一切将构成一个商业商务中心，这个商业商务中心将为广大顾客和业主提供强有力的商业配套支撑。
前面也提到了，一个社区是否成熟，取决于交通、配套和工作上的便利，北辰三角洲是怎么配套的？
一是商业配套，应该说涵概的不仅是社区商业，还有大型购物中心，以及酒店、会议中心，应该说北辰将各种商业业态进行了一个综合性的考虑和规划。
二是文化配套。
三是一站式教育，现在我们打造的是12年一站式教育。
四是生活配套。在很多的城市中心所谓的综合体一般是六大业态，但我们这里除了传统的六大业态之外，还增加了教育、会议中心和最重要的医院，应该说我们这边打造的就是一个“一生之城”。
这里的商业背景图片，就是由美国杰德设计的滨江购物中心。美国杰德设计的滨江购物中心是世界顶级的大型商业建筑，它的设计讲究体验感，可以说杰德的设计做到了“体验+现实”购物的有效融合。在滨江购物中心可以看到很多情趣化设计，比如圆形广场、回声广场、室内喷泉，在商场内部也聚集了很多的情趣空间，我希望今后北辰购物中心开业以后，在座的各位朋友可以前去北辰领略世界先进设计师对于商业的考虑和排布。
这张图是地铁3号线工程，在这里简单介绍一下洲际酒店。洲际酒店被定义为洲际酒店内陆旗舰店，在这里要着重强调450米的地标。前段时间召集了世界5家专业机构进行了设计，在世界排名前15的高度建筑中，有7座是美国SOM设计的，包括迪拜塔，设计灵感来自于竹，将绿色、环保、趣味进行了一个有机融合，现在方案还在评审之中，但是它在未来融入了很多对世界超高塔的想法和理念，一旦方案最终成型，我们将向各位业界朋友进行汇报。我相信业界朋友对于三馆一厅都非常了解，在这边就不作详细介绍了。
定江洋是很多业界人士都知道的一个项目，自它诞生以来，应该说是唯一的。今天，我在这里借这个机会来展示一下定江洋背后的故事，也想说一下北辰对于开展营销的理念。
北辰是聘请世界级的大师设计的，杰德在“船”造型中充分考虑了造型，写字楼及酒店是大船的桅杆和灯塔，5栋住宅像5片风帆，意味着是中国的一帆风顺。但是，在造型中定江洋是属于堤阶式的递进，房屋造型和寓意只是一个方面，寄托着我们对生活的理解，真正的设计师一定要给业主提供一个好的产品，什么是好的产品？大家都知道，定江洋是一个在湘江东岸唯一不隔马路的，怎么样利用好这片资源？我们也知道长沙市江景房的传统布局要么是正南北，要么是正东西，南北朝向的江景房无法很好的看江，东西朝向的江景房避免不了西晒。我们采用的是“回”型、“扇面”型的布局，根据长沙的气侯既兼顾到江景面的采光，同时又兼顾到南北通风，最重要的是它充分利用了长沙湘江的季风气候形成一种风流，在这边形成一个又一个气流的小回旋，达到完全南北通透的效果，希望大家有时间去定江洋实地感受一下。我们也凭借这一点获得了中国房地产的一个大奖，这个大奖在整个中国只有三个，其中有两个在上海。
定江洋在2014年进行了调整，我们一是将项目信息和资讯进行了充分有效地传递，二是将设计理念进行充分地传递。比如，定江洋的墙是玻璃幕墙，这些玻璃幕墙立面公建化是豪宅典型的标志。
再就是对于项目的总结，我们把定江洋总结为“6个唯一”、“5个最”，今天在这里就不做详细介绍，因为在这里只是阐述下我们是怎么样来理解项目的。
这是北辰时代广场，北辰时代广场在上半年也有一个很小的业绩，总结有两点，一是大配套。有洲际酒店作为配套支撑，中信银行入驻以后也有效吸引了一批高端资源；二是大投入。北辰时代广场入户大堂将近有1000平方米，层高12米，在这里做一个简单的快算，大堂换成市场估价1个亿，为什么用1个亿的成本做大堂？就是为了体现真正高端商务物业的核心指标，就是商务程度化，再就是指标专业化，我们有一系列的指标，比如室内层高6米，以及挑高的项目大堂。
北辰上半年有很好的销售，我们总结了四点，一是将项目向客户进行直观、充分的诠释；二是实实在在对于产品品质进行了改造，将项目布局进行了全面的提升改造及完善，重新获得市场的认可；三是给市场和客户提供一个最优质的服务；四是对于项目各种资源配套的兑现和落地。应该说，北辰在上半年靠这四点取得了比较好的结果。
这就是我的分享，有不到之处，请多多指教。
[2014-07-23 17:31:27]

[主持人]
感谢屈总的分享。北辰三角洲有一套自己淡市营销的秘诀，那么中建芙蓉嘉苑取得普通商品房类综合竞争力十强楼盘佳绩的方法又是什么？是凭借什么得到消费者认可呢？让我们有请中建芙蓉嘉苑营销总监林少平先生来跟我们分享他的营销策略。 [2014-07-23 17:31:51]

[林少平]

各位领导、各位嘉宾：大家好！
首先做一下自我介绍，我是来自中建芙蓉嘉苑的林少平，很荣幸有机会能够和大家在这里分享和交流。中建地产在营销上是比较稳健的，包括价格策略和营销推广策略，这是由企业文化和企业性质所决定的。
今年，市场在营销方面有比较多的创新，低价格买房，低价格、低首付等等，市场营销手段层出不穷。今天，我在这里更多的是想分析一下中建地产的大营销理念，就是品质成就价值，这也是中建芙蓉嘉苑热销的秘诀。
中建芙蓉嘉苑面市两年多，前两年连续是长沙楼市的销售十强。今年上半年，我们项目在价格上依旧比较坚挺，保持在整个板块区域内的价格标杆和销售标杆地位。现在，我想跟大家做一些分享。
中建地产是中国建筑旗下的一个建筑品牌，中国建筑就是我们的母公司，在世界500强排名第52位，这第52位意味着中建是全球最大的建筑地产集团，在全球建筑地产领域我们是排名第一的。同时，在国内来讲的话，我们也是在属于没有占有垄断资源的类别中也排名第一。
中建芙蓉嘉苑在南城板块，省府核心，2004年省政府南迁真正拉开了长株潭一体化的序幕。十年过去了，这十年间有什么改变呢？个人觉得，南城板块在十年中还是兑现了很多规划，只是目前整个南城板块在自身的包装、营销上稍微弱势了一点。比如，南城的三馆一中心，已建好投入使用；中南地区最大的购物公园奥特莱斯的配套，跻身于全国十大奥特莱斯，开业两年就取得了比较好的盈利效果，中南大学湘雅五医院的配套，这都是生活配套上的一些亮点。
交通，对于供需为主的楼盘来说，交通是至关重要的。在长沙有两条南北主干道，一条是芙蓉路，一条是韶山路，几乎贯穿了长沙的整座城市，他们在长沙只有一个交汇点就是在中建芙蓉嘉苑。如果您是自驾车的话，在长沙任何地方都能够通过这两条主干道方便地到达中建芙蓉嘉苑。在芙蓉路上有地铁1号线，在中建芙蓉嘉苑小区门口有一个大托站；在韶山路有长株潭城铁，距离小区500米有一个站点，这个站点是地铁1号线、5号线和长株潭城铁的换乘站。所以，乘地铁也可以很便捷地到达项目。可能有人会问，1号线、5号线、城铁都没有投入运营，对于刚需客户来说，怎么样能够便捷地到达项目呢？没问题，还有公交车，中建芙蓉嘉苑项目离城市中心稍微远一点，但还是有15路、23路、125路等非常多的公交车直达小区门口。
学校，很多项目都有这个配套。现在讲是一个拼爹的时代，对于刚需客户来讲，拼房更合适，可以通过房子来获取上名校的资源。中建芙蓉嘉苑小区内部建了一所幼儿园，中学也是中建投资建设的名校，还有长郡湘府中学。
配套，配套是为了满足业主的生活，生活是很现实的，就是柴米油盐酱醋茶，我们在生活上给业主的是三个心。一是称心，项目内配套2万平方米的社区购物中心，大型生活超市正在恰谈，即将进驻；二是舒心，项目配有泳池、篮球场等休闲设施；三是放心，幼儿园、小学就在小区内，长郡中学也与项目只有一墙之隔。
产品，中建芙蓉嘉苑的产品业态比较丰富，包括88-160平方米的小高层花园美宅，还有30-60平方米的地铁口公寓，马上会推出写字楼、商业等一系列产品，1期已经交房了，2000多户业主已经满意地收房，对我们的产品质量、园林都是非常满意的。中建芙蓉嘉苑项目是湖南省住建厅的示范点，建筑环境的示范点，全省只有几个，是省住建厅的一个示范项目，产品质量是非常好的。
今年下半年中建将有三个比较新的项目入市，中建梅溪湖中心，在梅溪湖最核心的板块；中建江山壹号，是中建最高端的一个产品，TOP系列产品，在城市核心区域，在橘子洲头附近；中建信和城在韶山南路上，是一个综合体项目，敬请期待。
我的分享就到这里，谢谢大家。 [2014-07-23 17:32:36]

[主持人]
非常感谢林总。大家知道，长沙楼市中报及楼市排行榜活动自创立以来一直坚持权威数据、权威专家、权威分析的原则，高屋建瓴解读楼市林林总总，以期为开发商指引，为购房者提供置业参考。而本次排行榜活动，主办方还特别邀请到了中央电台特约财经评论员、易居房地产研究院副院长杨红旭教授莅临长沙。同时，接下来杨教授为大家做《当前我国房地产业发展趋势和应对策略》主题演讲。掌声有请。 [2014-07-23 17:32:47]

[杨红旭]

营销总监的一个特征就是抓住任何机会推介自己的楼盘，刚才屈总和林总就抓住了机会，其实没有什么不好，做营销就是要有这样的韧劲和意识，抓住任何机会推销自己的楼盘，就像我一样的，我是研究宏观的，研究市场的，我也可以抓住一些机会，包括在网上向业界同仁和所有关心房地产，向买房卖房的朋友，推介我对市场的理解。长沙在中国非常重要，我是第二次来长沙，也是第一次专门对房地产和各位进行交流。
刚才，我看了一些楼盘，发现全国很多大牌企业都来长沙了。刚才的两位代表，都是央企，都是来自北京的企业。历史上，抗战时期有所谓的“长沙会战”，“长沙会战”是日本和中国在整个抗战时期最要紧的一次争夺战，这么多大牌为什么来到长沙呢？是因为长沙在中国楼市中也是非常重要的，而且它集合了中国很多城市，尤其是南方和北方的大牌开发商，南方像恒大、万科、保利，北辰、中建、五矿，还有类似西方的龙湖、东方的绿地，基本上所有大牌开发商都云集长沙了。你要知道在中国房地产的区域性还是蛮强的，你去广东看，无论是深圳还是广州，基本上都是本地的大牌开发商占据主要市场份额，你去重庆、成都看，也是当地企业诸如蓝光、协信等占有巨大的市场份额。但是，长沙却汇集了来自南方、北方、东方、西方的很多企业，市场竞争很激烈，但也非常精彩。
我看各位大部分是开发企业当中负责营销环节的朋友，今年市场少数项目卖得不错，但大部分项目卖得不好，我想各位的压力一定很大，肯定比去年大。可是各位，项目销售的压力很大，我们要想到底是为什么项目有时候好卖，有时候不好卖？屈总肯定也在担心下半年怎么样，明年怎么卖。告诉各位，各位的心情我非常之理解。我在2000-2006年初的时候，就是做营销策划工作的，可能与在座各位的工作有重叠或相似之处。但是，我在2005年的时候做了一个很重要的职业转型，为什么呢？因为，2005年的时候，我与各位目前的心情非常接近，整个2004年包括2005年的楼市一季度都非常疯狂。但是，2005年新“国八条”出台之后，整个市场变得非常快，做营销很被动，楼盘再棒，销售技巧再多，投入精力再多，但在市场很难有项目卖得特别好。所以，当时我就在想，我一定要知道是什么在左右市场变化，而我们做营销、做策划的大部分关注的是微观和少数中观，其实我们这个行业是看天吃饭的。看天，什么是天呢？就是全国大势、楼市大势，还有外国的经济大势、政治大势，尤其是货币和房贷。所以，我是经过了很长时间的思索之后决定进行转型，由研究策划转向研究中国的房地产宏观面，进而知道中国楼市大势。而所有的营销，包括投资拿地都要跟着大势走，才能未雨绸缪。
各位有没有想过，去年第四季度楼市没有明显的促销跑量，而到今天促销跑量开始多起来？到今天才开始促销跑量的我觉得你已经完了，当然也不算太完，等到9、10月份开始再促销跑量，很多城市的很多区域可能会血流成河。因为，9、10月份就会在某些城市、某些板块发生促销大战，形成踩踏事件。为什么？因为，我知道市场的走势，全国的大势。我们去一个项目，地段很好，景观很好，但在长沙市场再好的地段，也得低下您高贵的头颅。我们的工作一定要和视野相结合，千万不要认为我就是负责这样一个楼盘销售工作的，其他的事我都不管。告诉你，假设你有这样一个思维，那你在房地产行业内很难有大的发展空间和潜力，因为这个行业就需要你打开视野，甚至你还要关心房地产金融、房地产互联网以及社区增值服务，我们这个行业以后要花很多的时间和精力，实现自我成长。今天我的演讲主要是中国楼市的特征与阶段，对当前市场进行分析，包括企业的应对措施。
中国楼市的特征与阶段。
崩盘论、泡沫论特别多，包括国外国内的经济学家都在表示担心，说中国楼市正在经历长周期的拐点，还不是短周期。所以，我们一定要知道，这个行业现处于什么样的历史阶段。假如说楼市自此趴下去，再也起不来了，我劝各位趁早转换角色。所以，我们要知道这个行业处在什么阶段，必须要通过数据来说话，我非常赞赏长沙住房和城乡建设信息中心及下面的研究机构，他们把数据整理得很好。通过数据来研判市场走势，而不是靠感觉，有时候感觉是靠不住的，通过数据可以更加高度地来总结概括。
这是全国商品房成交量大跨度的历史变化，下面是全国卖房量，上面是增幅，你会发现所谓的楼市快增期基本在98年“房改”之后，尤其是2001年之后快增，2008年出现大跌。2011年调控之后开始增幅回落，去年增长17.3%。而在历史上，曾经有个别时代楼市特别地疯狂，像1992、1993年，海南、北海、珠海等南方地区楼市爆热。这是中国住房市场化真正开始“房改”之前的一个小插曲，这是一个泡沫，但只是区域泡沫。
很多人说中国楼市已经到顶峰了，我的感觉是正在接近顶部，但还没有到达顶部。行业增幅下滑，但绝对值还没有这么悲观，还没有到全国见底的时候。1993年，楼市增幅创造了历史最高峰，全国涨幅29.8%。中国整个房价从2004年开始步入到快速增长期，而之前基本上在2%-3%左右，之后达到了两位数的增长，2008年是小跌，调控之后房价涨幅回落，基本上在7%-8%之间。价量没有下跌，而是增幅下滑。曾经有非常多的人批评温家宝，包括前段时间和我一起做一个论坛的郎咸平，他从一开始就批评温家宝，批评得非常严厉，说温家宝总理在2010年楼市调控不得当。但我认为，2010年调控之后中国楼市的量和价没有增幅，这就是效果之一，假设2010年没有调控，目前中国的房价绝对不是这样的情况，目前的长沙商品房均价也不是这个样子，有可能达到8000元-9000元/平方米。
前面这张图反映的是中国二十年来房地产市场的走势。走势代表一定没有泡沫，还是一定有泡沫，接下来是一定崩盘？还是一定不崩盘？我的观点非常清楚，我认为5年内中国房价不会崩盘。席勒教授两次来到中国，两次都讲中国楼市是一个大泡沫，但是我反对，中国楼市在未来5年不会崩盘，前提是目前不是大泡沫，如果是大泡沫一定会泡沫萎缩或破灭。
现在我要讲一个很重要的数据。长沙有一套楼市预警器，其中一个指标就是全国房价收入比，这是全国城镇的房价收入比。中国的数据不透明，但我们不用拿自己和美国比，席勒说得对，在美国就是平均一户家庭3-4年可以买一套房子，而在金融危机爆发之前的06年，在美国需要5.25年的收入去买一套房子。所以，席勒说：“我听一个上海的朋友说，在上海的一个人需要花100年的收入才能在上海买一套房子，据此推论中国房地产是一个大泡沫”。但是，他不知道一个背景，很多人的钱是从外地拿去上海做投资的，而且很多人经历过房改，我们的父母或长辈在以前花几万元买一套房改房，现在已经增值到几十万了，有很多中国的家庭在房改时赚到了国家的便宜，但美国人没有赚到国家的这种便宜。所以，我们不要同美国比，可以跟自己比。我们院里每年会发布房价收入比，从全国的收入来看，中国的房价在2004年开始大涨，假定2004中国房价收入比在6.5-7倍之间是合理水平，那其后房价有很大的涨幅，曾经房价收入比达到8.1倍，2010年调控之后全国房价收入比是7.3倍，可以说基本没有泡沫了，但少数地区有，像温州，确实有。但是，从今年的情况来看，2014年的房价收入比比值还在继续下滑，估计下滑到7.1倍，接近历史合理区间。所以，现在盲目判断中国楼市大泡沫，我是坚决反对的，我是有一套自己的数据和逻辑来支撑的。
还有一个数据是住房饱和度，长沙也可以做住房饱和度的调查，关注一下长沙市的6个数据，人均一间房是一个国家住房舒适度的分水岭，大家看过美剧吧？一般住HOUSE，别墅和双拼，一个HOUSE里面有3-4个工作室，每个工作室里面有一个卧室，就叫做HOUSE，人均住房面积全国是33平米（城镇），户均住房套数、人均住房间数，人均一间房、户均一套房是中国的小康标准。目前，在某些城镇地区还没有达到小康，更别说富裕。今天，有很多城镇很难达到人均一间卧室，你很难说中国城镇化已经饱和，城镇化率没有达到70%之前，很难产生大的泡沫。只有极少数的国家，比如97年金融危机之后，类似于泰国、马来西亚、印尼的房价大跌，那是国际上唯一的欠发达国家在城镇化率不是那么高的时候爆发大泡沫。在国际上来看，大泡沫崩盘一般都是城市化率达到70%以上的国家。所以，中国城镇化率去年是53.7%，到2025年、2030年才能达到70%，因此不会崩盘。城镇化率是房地产市场一个非常好的支撑。所以，我们要搞清楚身在何处，我们看不清楼市，只缘生在此山中，以上是目前的现状。
这是十大城市地价，我们数据主要讲城市数据，中部大城市的比较，中间稍微带一下长沙。根据图上的显示，地价是很清楚的，最低迷的时候是2012年，是拿地的好时机。2012年4月份我在常州给上级公司交报告的时候，那是地价超低时机，现在回过头看，那是拿地的最好时机。而之后地价上升，地王频出。但是，去年下半年从我开始写博客，我就告诉开发老总们要镇静、要淡定。为什么呢？因为去年下半年到今年第一季度就是本轮房地产市场的地价高峰期，去年第四季度和今年第一季度凡是拿地王的项目老总们都非常郁闷，有些人担心房子难卖。在过去半年内，凡是在北京、上海拿地王的项目，未来一年房子都没法卖，为什么呢？因为市场降温之后，你当时买的楼面地价根本赚不到钱。所以，拿地的时机选择非常之关键，而且越是在一线城市越关键，因为一线城市的房价地价波幅非常大，高的时候地价溢价率是400%，有些地方想卖地都卖不出去，根本没有人拿地。还有我一直说投资部门的人肩负的责任重大，老板不要在楼市低迷的时候老是去骂营销部的人员，老板应该反思这个楼盘不好卖，当年拿地的时候是不是拿对地了。比如2007年北辰拿了地王，2008年的时候很多人不看好北辰拿地王，不过好在他是一个大企业，有钱，能在低迷期撑住。而且他们拿的是大地，在城市市中心，所以可以慢慢熬。随着长沙市地价中长期的放松，北辰整个项目的利润率是有的，但如果是一个小地块，2007年拿个地王，2008年卖房子，2009、2010、2012、2013年没有地块了，那绝对是错误。所以，拿地要非常小心。
35城商品住宅月度供求，包括长沙，目前市场处于降温状态，红度是成交量，蓝度是供应量，不要小看“国五条”，3月份是一个分水岭，2011年市场低迷，红度低，蓝度高，2012年复苏，量小幅度反弹，是以推盘量大幅度上升作为代价的。那么，我对2014年的判断是高位振荡，逐步降温。蓝度将继续高，红度继续降，这种降是持续的，所以一定要去库存，还要看货币变化，以及等！等什么？外部等风来，就是政策的放松、市场的变化；内部等去化，消化到一定程度，市场才会达到均衡。告诉各位，下半年的市场应该不会见底，很多老总说了不要奢望今年有金九银十，最多有量上的一个反弹，价格不会起来。所以，预期9、10月份市场将出现竞争性的“踩踏事件”，所以现在还不如能逃先逃。如果你觉得有钱，不想逃，那就等到下一个机会！OK，你可以等，不过可能要等一年半，你要掂量一下自己的钱能不能撑过一年半到两年时间。想等可以等，只要你能承担这两年的财务成本。
再来看看房屋销售量，从图上可以看出，三根线的销售量同比增幅走势基本是一样的，千万不要寄希望于长沙市场好，楼市整体上都是同步降温。销量在升的时候还有个规律，一线城市升温升得早、快，降的时候也更猛、更快。所以，2014上半年北京新房和二手房销量萎缩得是最厉害的，有没有考虑为什么？其实就是因为这个规律，一线城市在楼市降温时，量要萎缩得更猛、更快。
再来看，长沙商品住宅市场走势。2011年低迷，2012年复苏，去年做得不错。但去年有一点不好，蓝度的量略高，就是供应量略高，因为楼盘持续地放量价格涨不动，压制了房价的增幅。到目前为止，情况比较差，2011年上半年情况不错，价格略高，之后价格是振荡式的回落，小回落，即便是2013年全国很多大城市价格涨得类似于旁边的中部城市合肥、南京、武汉、郑州那样。
本人比较关注全国70个城市的指数，短期内环比，这次指数的顶峰就是在去年3月份，环比增长11%以上，量和价在去年3月份同步见底，我说的是增幅见底，去年3月份房价在涨，但涨幅回落，到今年5月份拐点来了，什么拐点呢？就是房价环比由增变跌，这是全国70个城市的平均值。目前的跌幅已经比较大了，这次的楼市降温来势凶猛，大家可把市场想得悲观一点，为我们以后的日子好过创造一点基础，千万不要就等着解放军，假如解放军不来，你该怎么办？目前可能住建委是很紧张的，要盯某些楼盘，防范某些企业老板跑路、项目停工。
同样是价格三维线，基本上也是同步降温、同步升温，规律和量是一样的，一线在涨的时候涨得很猛，但楼市降温的时候有一个规律，一线的涨幅与降幅粘合，我们预测过2014年一线城市也会降温，为什么？因为，历史演示过，历史故事会重演，2011年就是这么走的，朋友们，2011年降温到最后一线城市的跌幅更大。所以，接下去的话，一线的跌幅甚至会大于二线、三线。回忆一下如果去年四季度在北京、上海拿地的话，现在真的是郁闷得要死，因为你那时候拿地，根本不知道这种规律的存在，所以我们必须要学习。
房价涨幅。去年2、3月份增幅1%，之后增幅下滑，之后一直在跌，今年下半年整个数据是保持跌，现在已经入冬了，冬天在年内看不到底，面内房价不会反弹的。我们要等货币政策放松，但基本上年内不会放松。
全国35个大中城市近三个月环比增幅累计进行排名，杭州最糟糕，包括海口，房价比较弱，但后面的城市比较强，厦门排第一，非常强，南京、郑州、北京、武汉、常州、贵阳有些波动，长沙排名中间靠后，涨幅非常小。所以，长沙的弱势是在35个大中城市中，房价涨幅排名靠后。
然后，我们发现了很多的规律。比如，温州为什么跌？经过大涨之后必然会有大跌，这是一般规律。温州在2009、2010年有大的涨幅，把温州当作一支股票，70个城市同比增幅是大盘指数。温州在2011年9月份开始房价下跌，目前已经跌了很多，浙江板块在2009年之前暴涨过。杭州之前排第一，去年第四季度很多企业冲进杭州抢地王，为什么抢呢？因为，去年杭州的房价有一个“假复苏”，在整个全国板块低迷的时候，杭州房价曾经有一段时间超过了全国大盘，正因为这样一个黄金窗口，地方政府大量卖地，很多大企业不名原因认为杭州房价复苏了，突然发现杭州开始供地了，就去拿地了，套牢了一批企业，不知道各位的母公司去年第四季度有没有在杭州拿地，房地产行业未来将不缺悲惨故事，一个接一个。
再看看长沙，同样是这样一个逻辑，长沙的增幅跟全国大盘相似，长沙在2008年上半年和2006年期间是非常不错的，在2006、2007、2008年，长沙房价连续涨幅超过全国平均水平，而在2009年跌幅稍微超过了一点点，2011年还不错，降温幅度比较小，就目前来看这个数据是长沙略好于全国，看数据的话长沙没有那么悲观，但看均价其实长沙没有那么好。所以，看数据要综合起来看。我们宁愿把下半年想得更悲观一点，再去安排策略。
影响短周期的四大因素。我是“中国短周期规律”的创始人，各位不要老是听专家说十年之后怎么样，中国未来十年楼市好的很，有的专家说北京房价还要涨到80万元/平方米，未来一百年长沙房价一定会达到100万元/平方米。各位，我们要关注短期，未来楼市变化与手头工作是密切相关的，十年之后与我们没有关系，甚至可能与老板也没有关系，时间太长了。所以，研判短周期的价值非常之大。
全国的楼市走势，2003、2004年涨，2005年回落、2006年回落，2007年涨，到2008年开始回落，然后又涨，2011年开始回落，接下去是持续的回落，到明年同比在第四季度可能见到负，明年基本上是负。
经济走势，各位的数据可能没有我的多，我把数据进行归纳总结，告诉各位一个方法论，量在价先，房在地先。判断短期变化非常重要，但是可能看不太清楚，为什么？因为因素太多了，很多因素是相矛盾、相对冲的，我只看四个指标，把复杂的事情简单化。哪四个指标？宏观经济、政策、资金、存货，就看这四个指标，你就会知道未来短期内的市场变化。
宏观经济好，楼市需求好；垄断经济差，楼市需求差，2008年楼市需求差，GDP快速下滑，2011年也是这样，但目前是七上八下，第一季度7.4%，第二季度7.5%，宏观经济既不好又不差。看区域差异，长沙GDP去年多少？今年多少？预测一下明年，长沙GDP跑出全国是利好，跑低全国就是差。
政策，我简单分析下。微刺激、两次定向下降存准率，下半年经济弱反弹；中央政策见底，长效机制继续推进，中央松动否？新一任住建部长上台，棚改继续大跃进！越来越多的城市，谋求正在放松调控、救市，有没有效果？所有的一切，限购不是关键因素，房贷是关键因素，其中商业银行要大力支持首套房贷，但是两个月过去了，没有发现银行下调首套贷款利率，只是加快了审批节奏。所以，商业银行没跟进，央行喊话不管用。下半年，我认为央行可能会定向向商业银行放松，然后支持商业银行放松房贷。
货币，去年M1小幅度见底，房价回落，上半年M1、M2底部趋稳，房价保持下跌，下半年货币趋稳，但高位不高。这是开发企业的资金链，目前很差，资金链非常紧张，目前的资金链已经回到2010年初的程度，甚至还低。大批开发企业短短半年时间由不差钱到差钱，而且还将继续恶化。
存货，非常重要。我本人对中国楼市的研究有些贡献和创新，存货报告是我在2011年开发的第一个报告，很多企业在跟进，包括中原。很多企业开始意识到存货的重要性，去化周期的重要性。各位会问我，中国楼市怎么样？我说中国楼市确实是短周期调整，但长周期不乐观。有一个数据，全国商品房预售面积很大，拿存量和销量可以得出一个比值，这是全国的存销比，会发现一个故事，这个故事对我们非常重要。2003年库存压力也很大，随着楼市的变化，2003年之后即便有压力，但库存是低位的，去库存压力是比较小的。2004年中国房价开始两位数增长，而目前库存压力回到了2004年之前，未来还将往上走。全国去化周期是U型走，从2008年之后是约成直线走，我对今年、明年的全国房价都不看好。
这是全国35个城市住宅存货，最近几个月一线库存增长，地级市存货基本没有降温，三线库存压力在增加，二线也不好，一线也不太好。基本上，2012年初的时候，这是一个最高值，逐步回落，目前是三线城市库存再创历史新高，二、三线持续攀升。毫无悬念，在未来几个月，一线和二线也将再创历史新高。所以，市场在进一步恶化，目前没有看到底部。这是我们把35个城市的去化周期做排序，合肥、南昌、南京、厦门、南宁相对较好一点，去化周期比较短，房价抗跌性强一点，长沙在中间，不好不坏，去化周期大概是17个月左右，这是截止到6月底的数据。
房企应对与战术选择。房企有战术，有战略，现在只能讲战术。战术的话，你要根据楼市走势安排自己的销售工作和拿地策略，从年初预测全年。这是我的预测，2012年三部曲：探底、筑底、反弹；2013年一条线：振荡上行、有惊无险。2014年高位振荡，逐步降温，2015年有可能会降到底部，是出现在3-5月份？还是出现在9-10月份？有变数，这段时间我们要干什么呢？要盯着几条，到明年3月份各位一定要盯着现金指标，房屋市场变化之后土地市场开始变化，请各位在明年3、4月份盯着现金指标，假如反弹高，就拉着整个楼市走出底部，假如反弹不高那就继续探底，等9、10月份。所以，有两个看的清，一个看不清，看得清的是年内楼市不会出现见底、复苏，2015年不一定会出现复苏；看不清的是明年什么时候探底，现在不敢预测，只盯指标。
开发商战术建议：以价换量，减少库存。部分城市、只分幅度；新盘一次明降到位，旧盘小步、多元暗降；现金为王，过冬模式，防风险，备抄底，增加融资，春被资金，筹划轻资产、代建、海外拓展、养老地产等等，可以做一些战略思考的布局，密切关注准备抄底，抄底时机是四季度到明年上半年可以关注一下，但要看指标，主要看房屋指标会不会出现变化。然后，大企业可以关注资产建外的运作机会。
恒大很有意思，降低首付，但事后一次性付清可以给你10%的优惠，这个技巧还是蛮有意思的。
最后还有两个指标给各位稍微过一下，对35城房地产的风险进行排名。今年预测35城，在今年之后去验证，不是每次把一线城市排在最前面。这是35城市房地产开发生命周期，两个坐标，一是城市基本面；二是成长程度。上面的是最成熟的，北京、深圳、上海、广州、天津比较成熟，下面的是最不成熟的，石家庄、西宁、太原，长沙居中，不好不坏。
我们每年会在春节公布一个榜单，一年之后30个城市投资奉献度的排名，一年之后30个城市房价谁最弱谁最强？排前面的是最强的，现在我认为下半年到2015年，如果在瘸子里面挑将军，还想拿地，你可以关注一下厦门未来一年最好，其次是大连、武汉、成都、郑州，宁波打死也不要拿地，兰州、昆明、沈阳、杭州都不行。长沙也在中间位置，差于前面，但好于后面。所以，我的观点和分析是，长沙就处于全国主要城市中间位置，不好不坏，风险不大，稳健。在这样的情况下，稳健就是最好的一个境况和选择。
今天的分享就到这里，谢谢各位。 [2014-07-23 17:33:06]

[主持人]
感谢杨教授，相信为开发商朋友指明了一条光明的道路，也为我们购房者们提供了一个了解市场的机会。再次感谢杨教授。 [2014-07-23 17:33:20]

[主持人]
好了，又到了我们活动结束的时刻，在此， 让我们再次以热烈掌声再次恭喜以上获奖单位，也再次感谢各位演讲嘉宾。浪淘沙，显真金，谁是真英雄——2014上半年长沙楼市排行榜各大榜单均已全部揭晓。我们有理由相信，在主管部门的正确领导下，在各位开发商朋友的共同努力下，2014年长沙楼市下半场将会掀开更加美好的一页。
今天的长沙楼市趋势论坛暨排行榜颁奖典礼圆满结束。最后，预祝各位获奖的房企，在下半年再创辉煌。再次感谢大家的莅临，朋友们，再见。
[2014-07-23 17:33:42]

五矿紫湖香醍代表

运达中央广场代表

喜盈门范城代表

五矿万境水岸代表

开福万达广场代表

江河东澜湾代表

汇一城代表

恒大雅苑代表

北辰三角洲代表

当代满庭春MOMA代表