[黄拓夫]
2015年已经过去，从数据来看，2015年的楼市行情可以用明显好转来概括。在经历了2014年的调整之后，2015年在一系列政策发酵刺激的影响下成交急速提升，内六区与去年同比成交量扩大了50%以上，长沙楼市反弹态势明显。
但是高成交背后也有隐忧，全年完成投资额下降超过五成 ，土地面积成交同比下滑，内六区土地出让金同比下滑近七成，新开工面积下滑40%以上……这一切让2015楼市的回暖，看起来只是在一个又一个政策和行政命令的刺激下，让刚需一族的强行变现。
2015已尘埃落定，2016序幕拉起。市场反弹获得丰收，但回暖的背后还需要冷静的观察和理性的思索。这种回升能否持续？本期微沙龙我们邀请到规划行业专家、学者、业内精英聚焦市场热点，探讨发展大势，分享热销心得，共同总结2015年长沙楼市，并展望2016年的发展趋势。 [2016-01-15 15:07:31]

[黄拓夫]
今天，我们在华远华中心新的营销中心举办“2015年地产研究院总结性微沙龙”，在这个微沙龙上，我待会儿会给大家总结过去一年房地产市场的总体发展状况和各项关键指标。另外，大家作为研究院的专家、行业从业人员，借此机会，等会也请大家把自己一年来对于房地产市场，对于自己项目的一些情况，跟大家进行沟通。不仅从专业的角度，也从从业人员的角度来反映一下，看看市场的发展情况到底如何。 [2016-01-15 15:09:08]

[黄拓夫]
首先，我介绍一下到场的各位嘉宾，他们分别是：
张鸿辉 长沙市规划信息中心副主任；
阳学文 湖南大学建筑教授、知名建筑学家；
傅 沂 中南大学教授，中南大学地产研究中心副主任；
王 望 华远华中心营销总监；
黎 念 长盛上东区营销总监；
龙 亮 中建信和城营销总监；
朱 熙 新峰地产研究院院长；
李 柏 豪宅研究院执行院长；
黄拓夫 0731地产研究院副院长。 [2016-01-15 15:09:24]

[黄拓夫]
下面，我介绍下2015房地产市场的关键指标，总结发展情况。 [2016-01-15 15:11:23]

[黄拓夫]
一、宏观经济政策。
1、经济指标。
2015年，全国经济结构调整导致经济进一步下滑，破7成定局；M2供应逐步增加，但仍未解决通缩问题，企业融资依然较为困难；全社会固定资产投资及房地产投资持续走低，房地产投资增速逐步接近冰点；长沙方面，GDP增速放缓，房地产占比固定投资比重下降至8%以下。但长沙前三季度全市实现GDP6147.7亿元，同比增长9.7%，增速比全国和全省分别高2.8和1.0个百分点。全市GDP增速居全国省会城市第6位、中部省会城市第2位，其中部地位依旧。

[2016-01-15 15:11:47]

[黄拓夫]
2、政策环境。
2015政策时间轴：全年主要经历了多次降准降息、330新政、开发二胎、降低首付、和公积金新政等于房地产相关的政策，密度之频繁和次数之多创下历史。其中，货币政策方面，2015年经历5次降准降息，公积金史无前例的门槛下降，从此进入负利率时代；行政手段方面，全国解除除一线外的限购，置业门槛大大降低；中央力主打响去库存战役，不动产登记实行，二手房新政；置业补贴方面，2015年各区县加大了对置业人群的定向补贴，刺激需求端；轨道交通：地铁建设全面提速，5年内有望建成网络结构。城市规划：先导区升级，湘江新区获批国家级新区，区域增长极高地逐步形成。

[2016-01-15 15:12:05]

[黄拓夫]
二、长沙土地市场。
1、土地供应：推地节奏放缓且质量偏低。
2015年长沙内六区供应土地105宗，同比基本持平，但供应面积为423万方，同比下跌30.65%。2015年土地供应节奏大大放缓，土地供应结构也转向了低价格的工业地产，整体供应面积和供应宗数略微下降，但整体结构出现了很大的变化，土地无论从位置还是区域来讲都质量不高。
2015年长沙土地供应内六区占比仅为30%，供应总和与长沙县相当。
其中工业用地供应占比高达57%，而住宅用地供应仅为4%。对比2014年，由于供应总量的大幅度减少，供应结构进一步分化。 内六区的主要供应还是集中在几大热门板块中，其中商住类土地供应远超居住用地供应。不难看出，由于往年的大量供应导致土地供应边缘化和质量下降，居住用地更是越来越少。

[2016-01-15 15:12:45]

[黄拓夫]
2、土地成交：持续低迷。
2015年长沙内六区成交95宗，高于去年86宗，成交面积为411万方，同比下降了7.26%。但除去低价位大面积的工业用地，实际商住三类用地仅成交180万方，同比去年下滑近50%。今年土地成交延续去年的态势，呈急速降温。即便是在今年成交大幅反弹的情形下，开发商对长沙的库存压力和后市预期仍然偏悲观，拿地愈趋谨慎，土地市场活跃度极低。

[2016-01-15 15:13:02]

[黄拓夫]
在2015年成功出让的95宗地块当中，工业土地与商住三类土地占比各半，其中商住类土地的商业类用地份额较大，这也延续了2014年以来的趋势。同时，整个长沙地区的工业用地占比也在2015年获得了极大的提高，四县市的土地成交主要以工业土地为主。 [2016-01-15 15:13:20]

[黄拓夫]
3、土地价格：溢价率接近于零。
长沙土地楼面地价近六年一直处于波动上扬的态势。但2015年长沙内六区宗地楼面地价1134元/平米，同比下降36.41%，出现了较大幅度下滑。随着今年楼市的遇冷，土地供应相对减少，且多地块综合开发价值相对较低，工业用地唱主角，多以底价成交，溢价地块仅有4宗，整体溢价率接近于0。

[2016-01-15 15:13:49]

[黄拓夫]
其中，内六区的楼面均价为1501元/平米，同比下滑19%。天心区的土地楼面价成交价格最高且上浮最大，开福区、望城区的土地楼面价下滑比较明显。望城区依然是楼面地价和单价最低区域，且因为望城成交面积最大，拉低了内六区整体均价。商住类土地楼面价方面，除望城外，内五区商住类型的土地楼面价实际都略有上浮。 [2016-01-15 15:13:54]

[黄拓夫]
4、土地收入贡献率——成交金额显著下跌，政府土地收入锐减，财政收入下滑明显
2015年长沙内六区土地成交总金额为79亿元，同比下降70.3%，创下2010年以来的最低值。区域成交：岳麓、望城土地成交面积占内六区的73%，与去年基本持平，但岳麓区的成交比例大幅减少，望城区大幅增加。 [2016-01-15 15:14:02]

[黄拓夫]
5、土地成交月度分布：稳定的低迷。
2015年商住类土地成交面积相较去年降低明显，同时2015年内六区市场流拍10宗地块共43.63万方，流拍率9.5%，其中商住类用地流拍9宗，流拍率15%，较去年下跌了6个百分点。虽然流拍率降低，但整体成交低迷是不争事实，土地市场知名举牌方集体沉默。 [2016-01-15 15:14:11]

[黄拓夫]
三、新房市场。
1、投资开发：2015年投资总额下降明显，资本对楼市发展看淡。商品房新开工同比均下降明显，但施工、竣工面积与去年相当，短期上市量将维持较高水平，中期供应水平将有明显下降。 [2016-01-15 15:14:20]

[黄拓夫]
2、商品住宅：2011-2015年，长沙住宅供应年平均值为1800.81万平方米，年平均增幅为4.88%。但2015年的供应出现下调；从内六区的供应分布来看岳麓区是供应的主要阵地，2015年的供应总量为442.06万方，占内六区比例接近40%；其次是雨花区占比超过20%，芙蓉区与开福区占比较小。受前期市场震荡和预期悲观的影响，2015年内六区住宅供应同比下降近20%，但由于2015年市场成交向好，进入下半年后推盘数量增多，供给有所恢复，推盘也较为集中，四季度延续了这一趋势。

[2016-01-15 15:14:39]

[黄拓夫]
近五年来长沙及其内六区商品房成交量经历了一个从急速上扬到2014年遭遇拐点下滑的过程，2015年大幅反弹，全市商品住宅成交1915.47.12万方，同比增长34.01%。其中内六区网签1724.59万方，同比增长52.93%；从内六区的成交分布来看，岳麓区的成交量第一的地位不可撼动，成交量同样接近40%。在2015年成交普遍放量的情况下，岳麓区、雨花区和望城区都取得了不俗的销售业绩，三区成交占比也超过74%。住宅成交结构方面，90-144平米套型主力优势扩大，投资型产品比例降低，改善型需求扩增。住宅成交均价方面，2015成交放量，价格地位盘整，是整个市场以价换量的必然结果。六区价格特征方面，六区分化明显，其余各区成交均价同比均跌，望城区稳坐价格洼地，拉低整体均价。 [2016-01-15 15:14:50]

[黄拓夫]
3、写字楼商铺：2015年，写字楼市场成交同比增长69. 28%，但供应的增长更令人担忧。2015年写字楼供销比达到了2.88：1；受不断推高的库存和低价项目入市的影响，2015年办公用房年成交均价为8022元/平米，同比下跌26.51%；商铺2015年成交面积同比增长38.88%，新建商业网签均价为13028元/平方米，同比下降18.19%，近一年的商业用房同样是以价格为代价获得成交。 [2016-01-15 15:14:59]

[黄拓夫]
4、总评。
2015年总结：宏观经济下行，人民币贬值，股市震荡和2014年的楼市低迷，直接或间接的催生了6次降息5次降准，公积金新政和贷款门槛的降低，中央要求打响去库存的战役，地方上全力救市，最大限度的刺激需求端。我们进入了史上最宽松的置业时代。
土地市场从火热走向低迷，边缘化的趋势明显。过去高溢价时代在2015一去不回，随着前几年大量高品质好地段的土地出让，长沙的土地市场归于沉寂，好地块难觅。挂牌出让的重心已经转向了近郊和远郊市场，长沙基本告别高调的造城圈地运动。

[2016-01-15 15:15:11]

[黄拓夫]
新房市场——虚火2015。成交创造了近十年新高，但是投资、土地、新开工、价格下滑震荡较为明显。鉴于对长沙房地产市场结构的分析（成交集中的价位、面积、户型、置业次数和置业人来源等），可以看出2015年的成交火爆其实质是大量叠加的政策和优惠举措的刺激，让刚需强行变现。市场结构的矛盾并没有得到解决，特别是写字楼和商铺市场的严重供求矛盾，加上刚需红利释放殆尽、资本寒冬到来，这种高成交实际上很难持续，市场的系统性风险和结构性矛盾仍然存在。 [2016-01-15 15:15:18]

[黄拓夫]
展望2016年：2016年，我们认为长沙房地产市场处于高峰滑向低潮的平台期。1.中短期内，长沙住宅市场一定是刚需主导，得刚需者得天下。2016年将会延续史上最宽松的一系列政策，成交量会有所下滑但仍将维持在高位。性价比高、大品牌的刚需、刚改产品将迎来快速去化。土地市场，少数优质地块的入市将会引人注意，但不再是房地产市场关注的焦点。2.中低价格，较高销量将是市场的常态。但在刚需红利逐步释放，供给端严控的形势下，销量将会走低 ，价格在下半年有望反弹。中长期看，市场将在3-5年内逐步完成从刚需到改善的转型，期间大量的企业将被淘汰出局。3. 写字楼商铺市场形势严峻，供需的不平衡将导致市场重新洗牌。饱和度高的片区和板块的过剩商办供应将面临极大的挑战。远郊地区的新型商办（总部基地、保税区、商贸城等）由于特殊的定位和较低的价格受到市场青睐。
谢谢大家！ [2016-01-15 15:15:39]

[王望]
今天来了很多的前辈，有认识的，还有一些新的专家。首先，我代表华远华中心项目非常感谢各位专家的到来，过来给我们做指导。今天，我们在这里探讨整个2015年的市场。刚才，主持人的分析非常全面，“虚火”这两个字我是比较认可的，这也让我联想到华远华中心项目。其实，华远华中心项目和长沙市的感觉是脱节的。我相信，在座的各位都有这样的感受。因为，华远华中心项目好像不在长沙市一样，不管是成交价格，还是产品，都有这样的感觉，可能我对整体大市的判断和主持人的判断是一致的。

[2016-01-15 15:38:51]

[王望]
另外，我还想说一下豪宅市场。我觉得，2016年我对豪宅市场是充满信心的。为什么这么讲？刚才，主持人提到，目前在核心区域的出让土地比较少，之所以土地出让价格不是很高，是因为很多土地都在长沙市周边，岳麓区、望城区的土地供应量很大，而真正在开福、天心沿江一线的豪宅产品是越来越少。拿我们项目来讲，周边有万达、恒大、保利，除此之外很难找到能够与我们项目相匹配的产品。但是，这里面就存在一个问题，什么是真正的豪宅？会有一些产品在打造的过程中把价格做得比较低。所以，他们在慢慢朝改善型的方向发展。 [2016-01-15 15:39:04]

[王望]
实际上，我们非常高兴看到这样的情况，这意味着我们又少一个竞争对手。所以，很多人觉得很奇怪，2015年底的时候，保利也在开始促销了，在这样的情况下12月份我们卖得非常好，销售额达到将近1个亿。实际上，这也反映了真正豪宅客户的心理，真正的豪宅客户更看重的是你的品质、产品和服务，而不纯粹是价格。所以，对于2016年的豪宅市场，我们项目在2016年，写字楼和大平层将全面面市。那么，我们还是非常有信心的。 [2016-01-15 15:39:12]

[王望]
写字楼的供应量很大，最重要的集中在芙蓉中路一条线上，由南向北写字楼的量很大。但是，江边写字楼的量并不是很大，只有保利等几个新项目。2015年，我们和几个重要的机构进行了研讨，在谈的过程中都看到了沿江写字楼的需求量其实是很大的，这个大趋势是改变不了的。而且，整个中国90%的二三线城市都是这样的，都是“虚火”，都是供应量依然巨大，对于每一个做项目内功的修炼是非常重要的，怎么样把服务做好，怎么样把产品做好，就能够真正的获得市场。
非常感谢各位来到华远华中心，希望大家在这里有一个非常愉快的下午，谢谢。 [2016-01-15 15:39:21]

[黄拓夫]
感谢王总。龙总的项目在2015年卖得很好，请分享一下心得吧。 [2016-01-15 15:39:51]

[龙亮]
中建信和地产在2015年的销售业绩、销售面积、销售金额都是长沙市第一，我们公司中建梅溪湖中心，中建信和城，中建芙蓉嘉苑也入选长沙楼市十强，这应该是在长沙市场上第一次有三个项目面市。刚才，主持人问2015年的市场形势，整个形势应该是比较虚。大的情况，应该是政策刺激以后，包括低首付、低门槛对整个市场有一个带动，促进了购买力。但是，2016年能否持续？需要观望。特别是上半年，可能又会到一个小的低谷。但是，不管怎么讲，去年中建信和地产在低谷中取得佳绩，是有原因的。一是依托品牌。中建信和是中国建筑和中建五局的一个央企品牌，品牌为王，打造产品差异化。通过集团联动，为销售助力，去年我们举办了长沙市首届湘江杯帆船赛，以及冠名国奥足球赛事，举办品牌发布会。

[2016-01-15 15:44:36]

[龙亮]
二是产品业态丰富，可以满足消费者的个性需求。我们有高层住宅、公寓、别墅、洋房、写字楼、商铺等等，去年各个产品都处于一个销售高峰。三是，资源组装，我们还和一些好的中介公司代理公司合作。说到中建信和城，这一个盘在去年就卖了9个多亿，我们打的口号是“韶山路上最后一块剩地”，韶山路上已经没有什么地块了，而且这个项目还处在红星圈，武广商圈。项目本身配套有五星级酒店，包括南城最好的学位。我们的工程质量，绿化配套都是首屈一指的。 [2016-01-15 15:44:47]

[龙亮]
去年，信和城11栋1500套住宅卖了1300多套，销去化率85%多。今年，我们主要在推公寓、写字楼，对于这些我们还是比较有信心的，现在还没有开卖就有很多意向客户了，我们企业有集团优势，依托品牌和我们自身的产品质量，服务质量打造我们的产品。 [2016-01-15 15:44:56]

[李柏]
我是来自豪宅研究院的，对于2015年的豪宅市场，我个人还是有一些感想。2014年，豪宅市场感觉有些失调。从2015年的情况来看，不管是真豪宅还是伪豪宅，还是“被”豪宅，研究院也做了对于豪宅标准的探讨。我认为，豪宅具有独特的稀缺资源，这是第一；二是它的价值内涵和文化内涵；三是它能经得起时间的检验，随着时间慢慢成长。

[2016-01-15 16:02:10]

[李柏]
比如华远华中心，在二环以内，江边，这是多种稀缺资源使得他具备有豪宅的底蕴。另外，他有深刻的、独特的文化内涵，这是非常明显的。我也看到华远华中心在这一块儿做得比较充足，特别是把坡子街文化和华远华中心做成了非常漂亮的营销事件，把老长沙与华远华中心真正对接起来了，结合起来了。我两次体验了豪宅，特别是江景豪宅，在浴室洗澡的时候，可以不用考虑任何的私密性，又可以望江，这是非常独特的。为什么豪宅要经得起时间的检验呢？别人在考虑刚需怎么样去库存，但豪宅没有跌价，反而价格持续上涨，因为这是开发商对品质的坚持，对未来的预期。我认为，豪宅的投资价值也是很大的，他是改善型产品，投资增值价值也是比较大的。 [2016-01-15 16:02:22]

[李柏]
我认为，在长沙这种新一线城市或者二线城市，未来的豪宅市场是很有发展前景的。因为，我们不缺好的山水资源，有先天的资源在这里。所以，我很看好长沙未来高端豪宅市场。在来之前我也看了最近五年的数据，实际上140平方米以上的住宅，也就是普通改善型住宅，从面积上来讲是走低的，多的时候在五年前达到18%，2015年的数据已经低于10%了。但是，把140-180平方米左右面积的改善型市场给挤掉，豪宅市场的增量依然是持续的。如果是豪宅的话，从单套成交的量来讲，实际成交比改善型市场要好得多。在市场供需和市场需求方面，豪宅市场是持续乐观的。 [2016-01-15 16:02:36]

[李柏]
当然，今天主要是回顾2015年的整体市场，对2016年的房地产市场做一个展望。我们也看到了，写字楼、商业的压力已经比较大了。我认为，未来，特别是2016年以后接下来的两三年，商业和写字楼的市场压力可能是最大的，在去年、前年我就有这样的感觉了。我认为，长沙市的商业体量在未来两三年会形成爆发式的增长。比如，上个月开业的商业综合体就有10家，量是比较大的。而且，现在在建的以商业为主的综合体的量也是比较大的。我认为，要认识到未来商业地产的严重性，这种比例是不平衡的。 [2016-01-15 16:02:43]

[李柏]
刚需方面，整体来讲我是比较认同0731地产研究院黄拓夫先生的核心观点。从2015年的政策来看，我认为2016年主要是消化2015年出台的N多政策，应该说这些政策对楼市的推动和去库存还是有比较大的作用的。从2015年10月份开始就比较明显了，数据开始往上走了。所以，我还是认为2016年的房地产市场一是要坚守，二是要坚信，2016年的市场应该会比2015年的市场要好一些。谢谢大家。 [2016-01-15 16:03:20]

[黄拓夫]
谢谢。李总研究了豪宅标准的制定，这是一个很好的事情。张总，您能不能讲一讲，什么样的产品是豪宅？什么样的产品是改善？有没有相关的研究和心得？ [2016-01-15 16:03:36]

[张鸿辉]
我先谈一点个人对豪宅的理解。首先，非常高兴有机会来参加这样一个微沙龙活动，做了很多年的地产相关工作，但是是第一次参加这样的论坛，之前和甲方（设计单位）的朋友聊得多一些，我看在座的大多是偏销售的专家。那么，我从规划设计和规划方面的大政策对房地产市场的影响，结合我个人的工作谈一些理解吧。

[2016-01-15 16:03:54]

[张鸿辉]
从总体来讲，长沙市房地产市场发展的动向和前景肯定还是有的。因为，现在是黄金时代到白银时代，规划也在转型，从以前的增量规划转向现在的存量规划。在这样两个大的背景下，2014年长沙市城乡总体规划的修改也是刚刚完成，这有组数据，到2020年长沙的建设用地规模要计划做到629平方公里。从这个角度而言，现在的规模和人口都有发展的空间，这是一个大的宏观背景。近期召开的“中央城市工作会议”是改革开放以来的第二次城市工作会议，在这次会议上明确提出要“尊重城市的发展规律”。从这可以看出将来的一个发展趋势，可能不会是像以后那样大拆大建，而是应该走一条可持续的城镇化路子。我认为，地产行业并不是就到了冬天，从长远来讲还是有相应的发展机会的，这是我个人的理解。 [2016-01-15 16:04:01]

[张鸿辉]
但是，同时也会存在很多的挑战。从宏观来讲，长沙的城市化率已经超过了50%。根据国内外相关经验，城市化率超过50%的时候，前期快速城镇化所累积的矛盾就会爆发出来。从工作经历来看也遇到过这样的问题，比如很多楼盘的业主在维权，个人认为这都是前期快速城镇化、快速地产开发所累积下来的矛盾，当它过了某个临界点的时候，会有一个集中爆发的表现。为什么以前房子建完了，很快就卖出去了，也很少有人闹事维权的。 [2016-01-15 16:04:10]

[张鸿辉]
现在越是价格降低，维权的现象也越来越多。那么，对于地产规划也会有相应的要求。比如《长沙市新版城市技术管理规定》出台，相关规定的出台对于地产项目肯定会有相关的影响，可能也会存在规划与地产开发之间会有一些博弈的关系。规划是政府分配资源配置的手段，他要维护的是公共利益，作为开发商代表的企业着重对利润的追求，在公共利益和企业利润进行博弈的过程中，市场该怎么样走向平衡？个人认为，可能要考虑相关方面的保障。
我认为，同样也会给房地产开发带来一些机遇。比如，增加公共开放空间、公共绿地，减开发密度、减开发强度，使人们的居住品质越来越高，我相信这些对地产开发也会有一些促进的意义。比如，以前一块地的容积率可能做到3点多。 [2016-01-15 16:04:29]

[张鸿辉]
但是在开发过程中也会遇到很多的约束条件，比如户型。那么，有的开发商会觉得我出了钱，拍下了这块地，但是建设起来会很困难，因为受到很多规划条件的约束。那么，相关政策实施以后，原来一些公共性的问题通过规划的实施逐步地积极消化，以后新推出来的一些地块会有新的规划条件，对地产的实施可能会更多地与开发商的诉求达成一致。 [2016-01-15 16:04:40]

[张鸿辉]
最近，我们在和几个大的开发商，如万科、恒大、长房集团等企业，我们进行了一些走访，也开了一些座谈会，联合做了一些工作，探讨“规划+地产+大数据+互联网”的实践，以高铁新城为例，探索怎么样将城市设计的一些元素及大数据的分析手段，运用到合作项目的具体开发和实施过程中，根据规划的分析，为项目方案的后期调整，也提出了我们的建议手段。我们结合网络上的一些开放数据，如微信数据、微博数据、QQ数据，还包括出租车数据、手机数据等等，尝试探索一种新的大数据方式来分析购房者心里真正的需求和开发商的供给能力。那么，通过这样一些新的科技手段，我们试图达到这样一个目的，这个人从哪里来？到哪里去？他来到这里会有一些什么动机和目的？他会有一些什么样的反应？我们通过这些方式来帮助开发商提高产品的质量，以及定位更加精准的营销方式，我们想走一条更加新型的路子。 [2016-01-15 16:04:49]

[黄拓夫]
我说个题外话，目前，长沙市规划信息中心和0731房产网结成了战略合作关系，张主任说得很多，以前对规划信息的挖掘在市场上是很少见到的。接下来，我们马上会推出一款产品，是一款利于市场信息透明度的便利小产品，1月20日会召开发布会，欢迎大家过来。 [2016-01-15 16:06:56]

[张鸿辉]
说到豪宅，我们没有太多的经验，最近对长沙市近10年来报建方案的户型做了一个统计分析，相关的数据由于今天准备不是很充分，一下子想不起来，但在后面的活动过程中，会陆续将我们的分析结果在发布会上有所体现。但是，我个人觉得改善型需求，在中央提出供给侧的结构改革的背景下，应该是很有市场的。如果有很好的经济条件的话，我个人也很想换一套住宅，改善一下住宅条件。
我就先说这么多，谢谢。 [2016-01-15 16:07:04]

[阳学文]
各位总监、张主任发表了很好的意见。下面，我发表一下我对2015年长沙楼市的看法和对2016年长沙楼市的分析。

[2016-01-15 16:22:51]

[阳学文]
2015年，个人觉得有以下几个方面，一是楼市迎来复苏期，全面复苏，量增加得比较大；二是购房者入市的意愿进一步加强；三是一、二手房销量全面升温。除了一手房以外，二手房的销售也很火爆，有些中介机构办理二手房的手续要等上一天时间，排不上队，二手房市场开始热起来了；四是新房供应量减少，销售量增加；五是房价平稳上升。除开一些远郊的住宅价格之外，实际上房价还是有所上升的，相对于2014年还是略有上升；六是土地销量大幅度下降。前不久，市政府组织了专家评审会，市政府领导要求要多卖地，卖了地就能获得资金来建地铁。所以，2015年的土地销售确实不容乐观，要想办法把土地卖得更多一点，资金回笼更快一点。上次，请我们过去出点主意，怎么样把土地销好，2015年土地销售情况不是很理想。 [2016-01-15 16:22:58]

[阳学文]
对于2016年，我个人做了一些分析。一是2016年长沙楼市整体乐观，比2015年要好一些。原因是什么呢？第一是国家政策支持力度会越来越大，特别是去库存的政策，无论是中央政府还是地方政府，把去库存当作新一年的一个重大任务，市政府还会召开专门的专家会议，针对怎么样去库存开一个深入的研讨会，证明长沙市政府领导对去库存是高度关注的。第二是2016年是“十三五”的开局之年，作为我国来讲对开局之年是高度重视的，一定要做好。所以，我认为2016年的长沙楼市是比较乐观的。第三是供求关系越来越健康。通过2014、2015年的逐步消化，供需关系应该是越来越平衡。所以，我认为基于以上三个判断，2016年的长沙楼市会好于2015年。 [2016-01-15 16:23:06]

[阳学文]
二是住宅价格稳中有升。库存量在减少，住宅价格会比2015年略有上涨。三是商业地产进入高峰阶段。现在交通越来越发达，特别是地铁，2016年1号线要开通了，轨道交通布局已基本形成。2016年的商业地产，无论是写字楼还是商铺的销售都会有进一步的放量。市政府做“十三五”规划时，原来是讲要在地铁口建保障房，我对这条建议提出了不同的看法，地铁口建保障房肯定不妥，为什么？建地铁需要那么多的钱，在地铁口建保障房，没有多少钱可以挣；现在长沙市的商品房供过于求，我们确实有必要回购商品房用作保障房，不要再建保障房。我讲了以后，在场的领导都很赞成我的建议。 [2016-01-15 16:23:20]

[阳学文]
四是土地市场肯定也不容乐观。土地销售高峰期已经过了，像以前那样一拍就翻几番的现象一去不复返了。五是公寓市场迎来很好的机遇。我们国家，包括长沙市都会出台有关公寓房的优惠政策，我对公寓房市场特别看好。现在，我们调研了沿海城市，沿海城市的中青年群体有很多人都愿意在最繁华的地段买一套公寓房，用于上班时间段的休息场所，星期一至星期五的中午去休息一下。公寓房的投资价值很大，总价低，投资回报率高，再加上2016年对公寓楼政策的支持，我觉得对于公寓楼市场来说是一个利好消息。 [2016-01-15 16:23:29]

[阳学文]
六是改善型需求会增加。过去十年确实开发了很多的住宅，要么配套功能不全，要么建筑质量不行，要么绿化不够，有这样那样的弊病。那么，对幸福生活是怎样的追求？就是对小康住宅的追求。那么，高品质社区、改善型需求肯定会增加。在“十三五”住宅建设规划会议上，我就提出了一个建议，将来的棚户区改造，棚户区推掉以后要怎么办？我认为有的推掉以后要增加绿化，要建设人见人爱、精致精美的宜居长沙，舒适度肯定要提高。所以，改善型需求是长沙楼市未来的发展方向。2016年，长沙楼市要把握两大重点。第一大重点是去库存；第二大重点是增加改善型需求，建设高品质的住宅小区。七是整合分化趋势进一步加剧。现在，品牌开发商强者愈强，一些没有实力，没有品质意识的开发商会没有市场。
以上是我个人对2016年长沙楼市的分析，谢谢大家。 [2016-01-15 16:23:39]

[朱熙]
我来自新峰地产，也是做数据研究的机构，我们公司在2015年以“中国房地产数据第一股”登陆了资本市场。

[2016-01-15 16:23:59]

[朱熙]
刚才，拓夫讲了2015年的房地产市场数据指标，好像在2015年底是前端的数据往下调，但后端市场的销售数据是往上走的。那么，我们能不能把这些数据串起来看呢？我们认为2016年的市场在下半年可能会出现一个短暂的时间窗口。为什么这样讲呢？前面有不少专家讲到了2016年的市场会怎么走，2015年有很多开发商把地卖给别人了，自己不玩了。 [2016-01-15 16:24:22]

[朱熙]
那么，新峰地产研究院在房地产大数据方面做深度的挖掘，类似于张主任讲的你们是用规划+房地产+大数据+互联网来挖掘客户从哪里来，有什么需求，对开发商的供给做一个前端的判断。我们做的是从土地数据、新开工数据、销售数据、销售速度等等，分很多层次来看。其实，2015年的长沙楼市已经出现这样一个情况了，从企业之间的分化就可以看得出来，中建在2015年就冒出头了，不像恒大万科在前面扛着，中建在后面跟着。2015年，长沙有些区域的价格是往下调的。 [2016-01-15 16:24:30]

[朱熙]
但是，有些区域的价格也是很坚挺的，可能大家不是很关注，但有这样的苗头。比如滨江的价格，像万科的一些盘的价格就挺在那里，不降，反而往上走。到下半年市场好一点儿以后，世茂这样的盘价格就开始往上走了。所以，企业要根据自身的情况，针对市场的变化，可能会有比较好的销售量，会有比较大的发展空间。那么，新峰地产研究院做的市场判断就是，下半年的某些板块，在供给、企业自身诉求等各方的博弈过程中产生了一些大数据，这些大数据会给市场带来什么？比如豪宅、改善型需求，可能会迎来涨价的情况。这个窗口期一来，抓住了的就抓住了，没抓住的就难办了，要重新组织战役了。现在，中央的政策也是这样的，今年要打响“去库存化”的战役。 [2016-01-15 16:24:37]

[朱熙]
今年上半年的土地市场可能还会比较火，起码会好于2015年的土地市场，毕竟大家的手里面有粮，心里不慌。另外，企业追求利润，也会有拿地的需求。最近，各大企业纷纷拿地，可能是多渠道走，一是去并购拿别人手里的地，你没有能力了，玩不下去了，品牌也不够，产品线也不够丰富，你做不了，我来并购你；二是到市场上拿地的企业也非常多。今天，在兄弟城市江西南昌，恒大就拿了一块价格很高的地，是竞拍的，与中部城市相比，武汉、长沙、南昌、合肥四个城市经常比较，今年第一拍恒大经过几轮的竞拍在江西南昌拿到了一块比较高价的地，市场上会有这样的机会重组。
这是我要和大家交流的东西，谢谢。 [2016-01-15 16:24:53]

[傅沂]
关于2015年的长沙楼市，地产研究院做的分析比较详细。到学校这边，我们的重点和特长不是在数据方面，我们主要是关注两个问题。一是征地补偿的问题。在王家湾启动了比较大规模的拆迁行动，直接关系到中南大学的利益，正在进行中。我个人本身研究的重点主要是产业地产，主要关注养老地产和旅游地产两个主题。那么，我在想，通过我的研究特长，能不能看一下2016年或者未来长沙楼市的发展情况。刚才，大家是从常规地产项目（住宅、商业地产、写字楼）来看长沙楼市。但是，我觉得未来长沙楼市要发展的话，除了去库存以外还有一个非常重要的问题，就是在供给结构方面怎么样和新的业态结合。

[2016-01-15 16:32:02]

[傅沂]
大家很清楚，三一本身是做工程机械的一个企业，最近一个大手笔是在星沙搞了一个三一城，也是搞产业地产，这些企业纷纷投入到产业地产上来，可能就说明一个问题，传统市场的空间已经不足以他们生存了，他们必须要拓展新的业态。
大家很清楚，中国的老龄化社会已经来了，长沙老龄化人口的占比也是比较高的，未来这些人的住房需求该怎么样应对？在座的各位是不是要考虑一下长沙养老地产的发展，好像在全国很落后，这是值得大家关注的问题。 [2016-01-15 16:32:09]

[傅沂]
最近有两个企业有大手笔，一是恒大在南昌拿了地，还在海南海花岛砸了很多个亿，去旅游是免费的，吸引大批量的人去那里看房，顺便旅游。包括万达集团的王健林在云南的西双版纳也搞了一个非常大的旅游地产项目。所以，这就说明了传统房地产的龙头老大企业纷纷转行，丢掉了以前的传统业态，纷纷做新兴业态，他们已经判断出传统业态的空间已经很小了，纷纷转行。那么，长沙的养老地产、旅游地产等其他地产，在全国都很落后，这对未来长沙楼市的发展很不利。 [2016-01-15 16:32:18]

[傅沂]
长沙楼市想在未来要有所发展，除了去库存，就是要创新业态，这也符合中央的供给侧改革，去库存要从需求角度去刺激，我们要从供给角度去改善房地产市场，思路完全不一样，这是我首先要跟分享的一个观点。 [2016-01-15 16:32:27]

[傅沂]
再就是整个长沙这座城市的集聚能力还很不够，与其他省会城市相比，长沙作为一个省会城市，整个集聚能力，无论是人才，还是资源，还是资金，都是很不够，导致长沙的房地产市场在全国省会城市中一直处在比较落后的位置。很多人分析为什么长沙的房价低，分析出了很多的原因，但我的观点是长沙作为一个省会城市，没有集聚的能力。长株潭融城搞了什么东西出来？没有实质性的东西，就是几条轻轨在那里转。所以，我认为长沙楼市的发展关键还是在城市产业技术和集聚能力如何提升，这个问题解决不了，长沙房地产市场根本无法去发展，这个观点我是一直很坚持的。无论你搞什么其他的东西都没有用，必须要从这个角度来解决根本的问题，这是我分享的第二个观点。 [2016-01-15 16:32:34]

[傅沂]
第三个观点是，对于房地产企业来讲，在互联网+的背景下有一个非常重要的趋势。以前我们的产品是产品导向型的营销手段，现在是客户导向型的营销手段。那么，这样的转变对于房地产市场的转型也需要大家提前应对。以后不是卖房子，卖的是体验。怎么样让互联网和房地产营销结合？这对所有房地产企业来说，都同样面临这个问题。
我的观点可能略有不同，我觉得未来几年的长沙楼市，如果解决不了集聚能力、产业基础和创新的问题，长沙楼市想从根本上得到回暖，基本上是很难的。
先讲这么多，谢谢。 [2016-01-15 16:32:41]

[黎念]
我是长盛上东区项目的，在烈士公园附近。今天一下午好像没有提到这个板块，基本上这个板块已经没有代表性项目了，我们也是一个小项目，只有两栋，一栋写字楼，一栋公寓。12年前，我就认识阳教授了。那时候，我还没有从事这个行业。所以，我是来学习的。

[2016-01-15 16:33:06]

[黎念]
首先，我很认可前面各位专家、前辈的观点和分析。2015年，长沙楼市发展开始细化，开始有了工业地产，不像以前基本上是住宅，每个行业都会经历这样一个过程。以前，我是做广告的，以前的广告公司什么都做，但现在的广告公司细化出来了，做设计的专门做设计，做策划的专门做策划，做媒体的专门做媒体，每个行业都在细化，房地产行业也是一样的，这是一个市场规律。所以，从2016年开始，市场会更加的细化。 [2016-01-15 16:33:14]

[黎念]
从长盛上东区项目来谈一下写字楼和商业，确实商业的压力比较大，“虚火”二字，我只体会到了“虚”，还没有体会到“火”。确实，今年写字楼的压力也比较大。虽然，长盛上东区在地段、价格、配套都有优势，项目正对着烈士公园的东门，景观是最好的，价格也是比较实在的。但是，在销售过程中压力很大。去年，长沙市写字楼去化周期好像是80多个月，今天拓夫也说了数据，情况要好一些了。长盛上东区的公寓销售了80%，情况还可以。 [2016-01-15 16:33:24]

[黎念]
23平方米的公寓，买下来就可以租1200元。商铺的价格下不来，租金上不来，空置率又高，所以压力比较大，我这边商铺的回报率3%-4%。但是，我感觉到客户对房地产市场投资的信心不足。今天股市跌了，民众对股市失去了一些信心，但有钱的老板还是多，主要是对楼市失去了信心。说实话，现在投股市也好，投房地产市场也好，有6%-7%的稳定回报率应该是可以下手的。其实，中国老百姓的资金流向主要就是在楼市和股市，基本没有别的投资渠道了。所以，市场信心还是要得以增强。解决了信心的问题的话，房地产市场还是会让老百姓比较踏实的。 [2016-01-15 16:33:35]

[黎念]
黎总讲得很接地气，你们的产品基本上面向的是投资性需求，2015年投资性需求量下降得比较大。 [2016-01-15 16:33:44]

[黄拓夫]
对，所以我看到的只是“虚”，没有看到“火”。 [2016-01-15 16:33:51]

[黄拓夫]
本月20日，0731房产网将举办《2015年长沙楼市白皮书》暨2015年度长沙楼市排行榜颁奖典礼，届时请大家莅临参加。今天的微沙龙就到这里，感谢各位。 [2016-01-15 16:35:42]

[黄拓夫]
2015年已经过去，2016年长沙楼市开局平稳，从成交数据和市场信心来看，楼市有望在今年迎来稳定向好的局面，越来越多等待入市置业的消费者也在时刻关注房价的变化。
但是除了房价之外，更值得我们关注的房屋的品质，居住的品质和生活的品质，2015年是刚需成交大年，很多去年成交的商品房已经到了或者即将到交房验收之际，每逢此时楼市总是充斥着大量维权、抗议之声，购房纠纷和家装品质是我们围绕不过的一个坎。今天，0731地产研究院邀请楼盘代表、律师和家装业内人士共聚楼市会所，揭秘“房事”背后的真相，支招置业者如何规避置业和家装风险。
[2016-03-17 14:51:33]

[黄拓夫]
今天非常高兴请到高升时代广场还有金空间装饰的代表来谈谈企业的成功经验和推广的手段包括品质管理。先介绍一下，这位是高升时代广场的营销总监张栋，这位是金空间的董事长王谦，我边上这位是咱们的廖海军律师。那么我们知道2015年是楼市的一个成交爆发年，去年的成交量大概是2011年以来的最高点，这也是我们楼市复苏的一个非常好的迹象，但是也会带来一些问题，去年这么大的集中性成交，会不会在今年2016年带来很多交房或者购房之后的问题。
[2016-03-17 14:52:53]

[黄拓夫]
今年2月份的一些基本数据，2016年的2月长沙市的内五区商品供应10.16万平米，2月的内五区供应环比下降80%，因为遇到了春节，房地产的供应和成交都是比较低，2月份的网签44.25万平米，也是下降了46%。价格走势，2016年2月内五区为6268元/平米，上涨了5%，供销比到2016年2月已经下降到了0.31%，截止到今年的2月份，长沙内六区取得库存销售房屋面积1636万平米，岳麓区大概量是最高的，414万平米，芙蓉区最低77万平米，整个长沙市内六区的去化周期11个月，比去年年尾有一定的提升。几个成交大区还是岳麓区和雨花区，包括咱们高升所在的楼盘也是，区域价格长沙的最高区域价格出现在开福区达到7500元/平米均价，芙蓉区，雨花区价格都是6500到6600元每平米左右。 [2016-03-17 14:52:59]

[黄拓夫]
这是今年成交以来的一些基本情况，接下来也想跟各位聊一下，关于房地产这个产品质量的把控问题，我看要不要张总这边聊一下。你们应该是南城的销冠的产品，你们对产品的质量和把控如何做到让老百姓放心置业。 [2016-03-17 14:53:28]

[张栋]
从开发商的角度来说，什么是消费者信得过的产品或者受欢迎的产品，三个方面。
一、正确的产品定位。二、实惠的价格，我们比周边低200到300一个平方，价格定位来说客户可以接受的。三、工程质量。我们的承建商具备开发一级资质的，因为现在大家都知道，交房纠纷层出不穷，这方面来讲，我们也是找到市场上认可的开发资质，从三个方面来讲，我们的产品应该说是市场上接受度比较高的产品。

[2016-03-17 14:57:59]

[黄拓夫]
你们是如何做到这么高的水准呢？ [2016-03-17 14:58:15]

[张栋]
我们研究什么是客户需要的产品，大概客户的接受价是什么样的。 [2016-03-17 14:58:41]

[黄拓夫]
集中交房在什么时候？ [2016-03-17 14:59:02]

[张栋]
住宅在17年8月份左右。 [2016-03-17 14:59:13]

[黄拓夫]
交房环节也会做品质把控。 [2016-03-17 14:59:30]

[张栋]
是的。 [2016-03-17 14:59:36]

[黄拓夫]
王总作为长沙市的代表性企业，你们是如何做的？因为家装行业是一个鱼龙混杂的行业，你们是如何让消费者放心，做好品质和进程管理。 [2016-03-17 14:59:58]

[王谦]
家装行业的品质两个方面，第一个保障就是工艺的保障。这个保障主要是一些好工艺的应用，新的工艺替代老的工艺，这些应用部分可以及时的用到每一个工程上去。比如说我们去年推出来的卫生间倒板工艺替代了建筑和填，减少了楼层承受的重量，避免使用多年以后楼板的变形，延长了它的使用寿命。再比如水路，电路，传统的电路这块用胶布来做线和线的连接包裹，现在用新的连接器，一次成型，只要把电线一插，钳子一夹就可以了，保证永远不会脱落，也不会受到潮气的影响。还有类似很多工艺都有，工艺不断更新是品质的一个必然保障。第二个就是材料，所有的家装能够做出来都是材料堆积出来的，通过材料制作达到这样一个效果，材料的把关很重要。

[2016-03-17 15:01:05]

[王谦]
原则上材料的采购，我们运用销售量比较大的优势，直接和厂商进行点对点的采购，工厂直接和装饰公司，金空间装饰签订供货合同，直接配送材料到我们的施工现场，把中间的这种环节尽可能地减少，尽量地避免他可能到别人去转手的情况。工厂出来的东西直接到客户，以最简单的形式送到客户的家里去。材料部分有好的也有差的，首先对于我们装饰企业来讲没有品牌肯定不用，我们使用的材料之上是市场上耳熟能详的品牌。不是说我讲这个材料好就是好，消费者说你说好我都没有听说过，那也不行，品牌是第二个基础。 [2016-03-17 15:01:28]

[王谦]
第三个就是各项的检验报告，可能很多材料并不是湖南省生产的，是广东或者是其他省份，甚至于还有大量的进口材料。各种各样的材料不管是有厂商所在地的质量检验报告，还必须要有湖南省，特别是跟环保相关的，必须要有湖南省自己的质量检验报告。检验报告齐全之后还要建档，还要进行公示，这是第三块。第四块实际上就是一个材料的售后问题。任何厂商不敢保证每一个单件，每一片瓷砖都可能是百分之百的达到了标准。对于售后来讲对于消费者来讲会在乎一点，因为如果说不好的东西，或者有瑕疵的产品用到工艺上以后，你不给解决，这是最头疼的问题。对于售后管理第一厂商售后，第二我们自己售后。 [2016-03-17 15:01:39]

[王谦]
我们要求一点只要发现有材料的问题，必须在24小时之内新的产品要到现场。比如说板材在季节不同的时候，春节可能这批板材在仓库里面，接近地面的这块板子可能受潮了。还有面板在没刷油漆之前看不出来，刷了以后可能会出现气泡。这种绝对不允许你做成成品，发现了第一时间放到店里面，第二个积极地换货退货。包括对我们的人员进行培训，在现场进行把关。 [2016-03-17 15:01:47]

[王谦]
品质上一个是新工艺的运用，材料在配送，售后，品牌，质检报告，包括新材料。不是说国产的东西不好，我们现在水管用的是德国的水管，说实在话，自己拿着国产水管跟德国的水管，黄铜的接口外行人都可以看出来，国产的铜的接口多多少少有一些没有那么好看，有毛刺，进口的每一个接口非常干净，可以说是完美，每一个宽度、深度都非常完美。其实一些好的材料，像水管一用几十年，这些好的材料的运用也是我们保障家装品质一个非常重要的一点。 [2016-03-17 15:01:54]

[黄拓夫]
王总刚才提到了这些，品质管理，技术监督等环节方面谈到了，家装多多少少因为涉及面多，项目也多，也有可能出现一些，包括消费者认为哪里有问题，如果遇到消费者的投诉或者是他们的意见，你们是如何处理？

[2016-03-17 15:05:42]

[王谦]
我们实际上在这一块设的管理架构里面，这块把关人员部门比较多。首先第一块，我们一个是监理和项目经理，他进行进度管理，要也施工进度表，根据这个来督促是否在按期进行，这是基本面这一块。第二块有工程部的统一管理。第三个很多企业使用ERP，进度登陆，比如说泥工做了以后，监理验收以后，他回办公室要登陆电脑，把这个施工进度录入进去，我们的工程部审核无故，财务的款项领取与进度挂钩。第三个我们有专门的质监工厂，质监督察。第四个还有客户的投诉，专门有回访电话，也是接受客户的投诉电话，回访和投诉实际上就隶属于我这个办公室，就是属于董事长来盯着这个事情。 [2016-03-17 15:05:55]

[王谦]
投诉发现以后，我们一般会有一个三级处理，接到投诉以后在半天之内马上会把一个问题的处理单交到工程部经理进行处理，1到3天的时间处理完毕以后要进行回复。如果过期没有回复就是到了第二级，工程总监来处理，工程部经理就要处罚了，同样又是一到三天，如果处理OK才进入到我们的系统。如果没有处理好，第三级就到我这里，就需要我来处理了。处理完了以后回访中心还要再进行回访。 [2016-03-17 15:10:04]

[廖海军]
根据事情的严重程度设立不同的处理等级，最终到了你这里就是非常严重的事情了。 [2016-03-17 15:10:15]

[王谦]
是的，肯定是一些经济上的处理。 [2016-03-17 15:10:20]

[黄拓夫]
那么廖律师这边，因为去年是成交大年，今年是交房大年，您一般看到交房大年就是纠纷大年，现在的维权现象比较普遍，不管是对开发商还是对装饰公司，你怎么看待现在这个消费者的一些过激或者不理性的手段，您有什么合理合法的建议可以快速解决他们的问题？ [2016-03-17 15:10:25]

[廖海军]
现在消费者的维权意识增强了，这是好事。消费者因为现在像刚才您讲的交房大年，随着经济的发展，交易的频繁，肯定一些摩擦，一些纠纷肯定是难免的。首先我们要从正面来看待这个问题，并不是一个坏事，我们应该认为他是一个好事，消费者他在这个过程当中可能发现很多问题，他积极地去回应这个问题，把他的想法和意见提出来，其实是对开发商，还是对装饰公司，对他们品质和服务的提升有帮助。

[2016-03-17 15:10:42]

[廖海军]
其实是一个相互的互动过程，如果消费者没有意见，这个东西提供给他，他也不提意见，开发商或者装修公司还认为我们提供得很好。就像王总讲的，国产的水管过国外的水管一看很大的差异，消费者的要求如果很低，国产的东西也很好，那么有这么一种心理，很容易导致国产的企业可能会停滞不前，认为我们做的东西非常好，其实我们要正面看待这个问题，消费者有积极的维权意识，他在增加这个，那么对于整个社会行业的发展是有利的，鞭策我们前进和进步。 [2016-03-17 15:10:48]

[廖海军]
第二个，消费者要维权，出现问题以后如何解决这些问题？有些消费者可能不够理性，整个社会的一个现状问题，什么现状问题，没有培养一种规则意识。遇到问题以后不是想到正规的方式去解决，我想张总，王总可能深有体会，因为我的法律顾问单位也遇到这种问题，我们给出的答案是无解，他们遇到问题以后，比如说在张总这里买房，可能出现一些问题，也有可能消费者本身也有问题，比如说交了订金，他以为是这个“定金”你给他理论可能有道理，他不跟你讲道理了，就是把门一堵，车一开，这样很过激。 [2016-03-17 15:11:09]

[廖海军]
你们面对这种问题也是很头痛的，当然像房子的质量问题，不通过正规途径维权，也是找到老板某一天，或者是你们公司，也是上门去堵，或者是背着被子睡在你那里不走了，这样无益于解决这个问题，只能扩大矛盾，双方的矛盾越来越深。作为开发商，还是说作为装修公司，面对这种情况很无赖，必须得去让步，没有办法，就是妥协。但是对于你们来讲，感觉很憋屈，这确实不是一个很正当的解决方案。王总讲到一个情况，如何避免这种情况的发生，他提到了他们公司解决纠纷的一些方案，把它设立为几个等级。 [2016-03-17 15:11:25]

[廖海军]
消费者投诉我很认真地对待，不是很敷衍，消费者这边要反省，自己哪些地方存在不理性的行为，因为这个问题是一个社会现状造成的，现在这个社会的规则意识很差，没有培养出来。遇到问题不是找法院，相关机构进行投诉，而是通过社会的一些手段来逼着对方就范。我们有一句话说得比较通俗一点，会哭的孩子有奶吃，不哭不闹就没奶吃。我们整个社会要进步，回归理性的状态，需要大家积极地引导到一个正规的途径。 [2016-03-17 15:11:36]

[廖海军]
两个方面，消费者本身要反省，作为商家，作为开发商，作为装饰公司，包括商家我们都要进行反省，反省自己哪些地方做得不对，我们需要积极应对它。王总提供了一个很好的思路，面对消费者的投诉维权，我们设立为三个处理等级，一层一层来处理消费者的这些问题。这样的话，消费者他的过激的情绪就会随着刚才设定的这三个方案，这几个等级慢慢地进行削减，因为人的情绪有一个过程，可能开始很高涨，随着你在这个过程当中设立这么一个方案，慢慢地化解掉，包括会很冷静地面对面处理这个问题。如果一开始谈这个问题怎么样，你存在哪些问题，完全是无理的要求，那么双方僵持在这里，可能会更加激化。我想张总这边面临这个问题更多一点。 [2016-03-17 15:16:20]

[黄拓夫]
现在维权的时候他是带着自己的诉求没有得到满足，带着很大的情绪，这个时候谈道理很可能无法得到很好的效果。像这个三部曲，慢慢地等情绪稳定下来再解决这个问题可以得到更好的效果。 [2016-03-17 15:16:34]

[廖海军]
这样理性的时候都可以坐下来讲道理，复杂问题讲的话，如果大家都是在一个情绪不好的情况下讲道理，会把简单问题复杂化。所以说解决问题有一个途径，一个方法，一个技巧，靠我们作为商家来讲，能不能很认真地对待这个问题，用心来解决。有些商家只想着把房子卖出去，产品卖出去，没有想到售后的问题，其实售后很重要。 [2016-03-17 15:16:42]

[黄拓夫]
张总这边去年项目卖了这么多，在交房的时候会不会担心这方面的问题？ [2016-03-17 15:16:52]

[张栋]
我们这个产品还没有到交付使用的阶段，之前的交付的时候也有这种情况，这也是一个普遍的现象。从消费者的角度来考虑，他有他的道理，花一辈子的血汗钱买这么一套房子，也不是说没有道理。但是有些房屋的瑕疵他过大化了，这么一个裂缝你一定要给我解决，不然不收房，廖律师可能碰到比较多一点。我觉得从开发商的角度来讲，一定要有一个充分沟通的渠道跟空间，一定不要回避，要正面解决问题，不要把问题扩大化，这是最关键的一点。房子肯定会有这样那样的问题，全国最好的建筑商或者说开发商也有问题，最主要的是看怎么面对和解决这个问题。 [2016-03-17 15:16:58]

[黄拓夫]
您怎么看待现在房地产是市场上消费者的维权行为，比如说拉横幅的行为，怎么看待对市场的影响？ [2016-03-17 15:17:05]

[张栋]
这个不仅仅是房地产市场，其他的消费品市场都有，现在已经成为了一种社会的浮躁，碰到问题就是激化，过激化。 [2016-03-17 15:17:13]

[廖海军]
刚才张总讲的社会病这是一个根源，其实还有一个是我们解决问题的渠道效率太低，比如走正规途径，要去打官司，进行投诉，感觉投诉无门，打官司过程很长，可能效果还不一定很好，可能认为打横幅效果还好一点，这是一个不理性的表现，不正常的现象。 [2016-03-17 15:18:07]

[黄拓夫]
对于这种现象，不管是从主管单位也好，还是市民也好有什么样的建议？ [2016-03-17 15:28:36]

[廖海军]
就整个社会来讲有理性的引导，需要正面宣传，大家维权的时候积极回归到一个正当的途径，出现问题以后积极地进行协商，有一个很好的协商沟通机制，找一些房地产部门，行政部门进行协商，建立这么一个沟通机制。这是一个方面。 [2016-03-17 15:28:44]

[廖海军]
第二个方面，实在不行走诉讼的形式，打官司，这是一个引导。
第三个方面，我们沟通机制一定要建立起来，不能成为摆设，一定要解决问题，沟通的机制要社会各个方面进行配合，各个部门进行配合。比如说0731房产网，还有其他媒体一起来做。很多消费者想到打电话给媒体，通过电视台作为一个中间人一样，跟开发商和对方进行沟通，这样也可以把这个问题解决掉。这应该是社会的一个常态，解决问题的常态。 [2016-03-17 15:28:52]

[廖海军]
再一个就是司法机构，司法改革，我们到法院进行诉讼，能不能建立一个很好的诉讼机制，提高诉讼的效率。客户进行维权，通过法律来维权，通过一个公平公正的判决，大家对于法院的判决能够信服，需要整个社会，司法体系要建立非常完善，而且大家对于法律要非常信仰，非常相信，相信你的判决。就像美国的总统竞选一样，小布什跟戈尔进行竞选，最后没有办法就到最高院由九个大法官来判，虽然戈尔不服，但是最后他说这是最终的判决，我相信法院。 [2016-03-17 15:29:07]

[廖海军]
我相信中国人也是可以建立这么一个很好的机制，一个司法体系，让老百姓真正有了问题都交给法院来进行判决，最后不管怎么样，谁对谁错就信服。作为开发商也少了很多麻烦，消费者也少了很多苦恼，我们不能相互伤害，这样是一个不正常的社会，我们要积极地建立，大家努力向这么一个好的方向来进行努力，我认为是这样子的，这样才是一个正常的状态。 [2016-03-17 15:29:13]

[黄拓夫]
还是要提醒所有的观众，置业者跟消费者一定要理性进行维权，需要与咱们的购买方，需要与各个企业，多跟商家进行有效地沟通，避免情绪化，这样也是解决问题的一个有效的方法。最后每个人一句话来总结一下今天谈话的结果吧。 [2016-03-17 15:29:21]

[张栋]
作为一家开发企业来讲，用心打造产品才是消费者能够接受的产品。 [2016-03-17 15:29:28]

[黄拓夫]
相信高升一定是这样的一款产品。 [2016-03-17 15:29:34]

[王谦]
金空间有一句话叫“不标榜，干实事”金空间装饰，不标榜，干实事，就是要落实到品质践行当中去，实实在在把品质做好。 [2016-03-17 15:29:41]

[黄拓夫]
实在做品质，实干。 [2016-03-17 15:29:47]

[廖海军]
最后一句话就是让我们这个社会回归到理性，希望在我们所生活的这么一个社会环境当中，是一个有社会秩序正常的环境，大家有了问题有一个正当的渠道来解决，我们出了纠纷应该是有一个专门的正当的机构来解决，而不是通过自己的私立，采取一些暴力手段进行维权，这样或许会达到你的目的，但是对于整个社会进步来讲是一个伤害，会影响到子孙后代。不想当我们老了，看到子孙后代还是以这样一种方式解决问题，这样我们社会就是倒退。 [2016-03-17 15:29:53]

[黄拓夫]
就是社会要不断进步。 [2016-03-17 15:29:59]

[廖海军]
这样经济才会发展，这是我们最终的一个愿望，整个社会回归到公正有序的状态。 [2016-03-17 15:30:04]

[黄拓夫]
今天的访谈就到这里，感谢。 [2016-03-17 15:30:26]

[黄拓夫]
大家好，欢迎各位收看今天的楼市微沙龙。今天我们请来了一位新朋友、一位老朋友，老朋友是坐在我身边的朱熙院长，另一位是智信评估公司副总经理黄雁峰朋友，他是新朋友。
[2016-05-27 15:14:19]

[黄雁峰]
大家好，我是智信评估公司的黄雁峰。 [2016-05-27 15:14:29]

[黄拓夫]
黄总的介绍言简意赅。今天请两位过来想判断一下长沙楼市的基本情况。长沙楼市基本情况是向好的，欣欣向荣的，特别是成交量这一块儿，今年截至4月底，2016年长沙市商品房销售面积和去年同期相比增长36.17%，销售额增长36.33%，销售额超过销售面积增长速度。那么，这一波对整个长沙楼市会持续多久，房价上扬的趋势会持续多久？今天我们围绕这几个方面来谈。

[2016-05-27 15:15:06]

[黄拓夫]
首先，我向大家介绍一下今年1月份以来，政策方面和市场方面的情况。从政策来讲，今年政策面的刺激力度相对于去年有进一步的加强，特别是从1月份的分配调控政策出台，降准、降息的进一步深化，尤其是二套房征收契税的减免，以及大型金融机构存款准备金率的下降，都让大家看到了市场发展和复苏的契机。3月10日全面执行营改增，为商品房交易降低了一些门槛。 [2016-05-27 15:20:48]

[黄拓夫]
同时，国内专家也给出了一些看法，楼市从彻底反弹进入了偏热的阶段，我们也要探讨一下到底二线城市是不是处于偏热的情况，这些利好政策在第三季度会不会有所收紧，这对楼市的发展会不会有什么影响？ [2016-05-27 15:22:42]

[黄拓夫]
说到长沙，长沙3月份住宅成交复苏，但是办公市场和商业市场高库存依然没有得到改善。目前，截止到5月份，办公写字楼市场库存超过了700万平方米，去化周期达到81个月，商业市场的库存面积达到500万平方米，去化周期约为56个月，这是目前长沙楼市去库存的关键所在，没有还没有特别好的方法。听说前段时间，政府部门在调查商改住政策，商改住是不是缓解长沙楼市结构失衡的有效手段？ [2016-05-27 15:25:40]

[黄拓夫]
首先，请老朱同志好好分析一下，刚才说了这么多，从你的分析角度来讲，我记得你提出了一个概念，包括你跟我私底下聊，包括你和长沙的知名人士也聊过，你认为长沙主城区的房价三年要破万，你为什么这么说呢？ [2016-05-27 15:26:53]

[朱熙]
这恰好是一个契机，三年前，也就是说在2013年的时候，长沙的媒体界有一次提到过长沙城区破万，那一次设想是畅谈，当然也没有给出一个时间表。但是，新峰地产作为研究机构，根据手头掌握的这些情况，有交易的数据、库存的数据、价格的数据，分到各个区域从各种各样的项目类型来看，从整个情况来看，从各种综合因素来讲的话，我们认为长沙的房价三年之内主城区是可以破万的。

[2016-05-27 15:27:51]

[朱熙]
因为，有各种各样的迹象都已经往这方面走了。我记得0731地产研究院原来出过一篇很有名的文章，说长沙是一座非常幸福的城市，什么概念呢？10年才翻一番，从3000元/平方米涨到6000元/平方米用了10年，我们认为从6000元/平方米到10000元/平方米只需要三年。为什么呢？简单地说有几个原因。 [2016-05-27 15:29:45]

[朱熙]
另外，长沙的GDP达到8000亿元，从长沙2015-2020年的规划来看，按照长沙8%的速度来看，去年的GDP增速是11%，三年之内就可以突破万亿GDP。那么，长沙达到万亿GDP，老百姓的切身感受可能不那么深切。但是，对于一个城市来讲，迈入了万亿俱乐部，这是非常重要的一个方面。我们还调查了长沙的房价，特别是中部城市的房价，武汉、合肥、南京、郑州、成都、无锡这些城市，我们看到了一个很有意思的现象，特别是武汉和合肥是挨得很近的两个城市，他们这两个城市在2013年以前，长沙和这两个省会城市是分道扬镳，2013年他们也是6000元/平方米的价格，然后往上走。但是，长沙在那个时候就不动了。从货币贬值的角度来讲，不动就是在贬值，就是这样一个状况。
[2016-05-27 15:30:37]

[朱熙]
但是，从去年下半年有一个比较好的指标，我们讲长沙的房价这几年涨了5%左右，我们也看到了比较翔实的资料。但是，放大来看一组数据，每个月月中的时候，国务院发布上个月全国70个大中城市的房价走势，把时间拉长来看可以看到一条线，长沙这条线从2013年以后，整个价格线都是向下的趋势。但是，到了2015年的下半年就可以看得很清楚，楼市走到了一个拐点，大家看到一个很重要的现象，到2016年1月份和2015年12月份中间，他终于非常艰难地在负值以下爬上来，房价指数从100以下的负数向上爬。这就意味着长沙终于在历经三年，从不景气走向了景气。 [2016-05-27 15:31:04]

[朱熙]
那么，大家可能要理解一个概念，房地产不管怎么样来讲都是资产，对于个人来讲这个资产在家庭中是非常重的一个资产，这种趋势观念的改变不会轻易因为惯性而改变，我相信黄总这边也能够有这种感受，就这样长沙终于在三年内迈向一个上升通道，长沙的限购限贷都取消了，我们也看到了利率的优惠也比较大。另外，一些三线城市政策收紧，还有强二线城市… [2016-05-27 15:31:28]

[黄拓夫]
这个提法很好，二线城市有强二线、中二线、弱二线。

[2016-05-27 15:32:01]

[朱熙]
对的，强二线城市也有向上的走法，目前来看国家的政策主要是去库存，主要是去二线、三线城市的库存，一线城市没有什么库存。国家层面还有市级层面，不存在市里打压，长沙市政府层面拆迁力度很大，湘江新区是国家级新区，芙蓉区是补贴1万元，整个外围趋势都没有改变，长沙下半年的情况我认为肯定会有一个比较好的情况，有一些突出的楼盘、突出的热点地区会发力，好不容易开发商熬了三四年，终于熬夜出头了。 [2016-05-27 15:32:42]

[黄拓夫]
都快熬成婆了，再熬也熬不下去了。 [2016-05-27 15:32:58]

[朱熙]
讲到破万，刚开始大家讲到一个点，有一个很兴奋的事情，为什么能够破万？除了政府让他破万，或者说历史的滚轮已经滚到了长沙这里，一线城市涨完二线涨，强二线涨完弱二线涨，这个市场就是这样发展的，越不涨就是跌，大家越不买。 [2016-05-27 15:33:09]

[黄拓夫]
听着怎么感觉跟买股票是一样的？ [2016-05-27 15:33:57]

[朱熙]
难道你不觉得在一线时，买房和买股票是一样的感觉，一会儿限购，一会儿加严。如果房价要涨，很重要的原因是有人来买，有人来买是两个原因，长沙是刚需城市，有人要结婚，要在长沙落脚，就买房，性价比高的盘比较占优势。还有改善型的，我要换好房子，普通住宅换豪宅等等，还有二手房那一块儿，这些数据就是看二手房的活跃度。我们可以看到，2015年比2014年翻了一番，今年从目前的交易速度来看，一周平均2000套吧？ [2016-05-27 15:34:09]

[黄拓夫]
今年的二手房交易数据肯定在去年之上。 [2016-05-27 15:34:21]

[朱熙]
这个数据记得不是很清楚，按照今年的情况走到5月底也快半年了，2016年应该有一个比较大的增幅，黄总这边肯定有一些数据，大家可以感受到。二手房的发力，肯定是改善型的人群来买房，改善型的人群意味着是有钱人，这个城市的有钱人来买房，那房价是有支撑的。 [2016-05-27 15:34:34]

[黄拓夫]
你的意思是买二手房的人是货币持有阶层，卖二手房的人可能会买新房。 [2016-05-27 15:34:46]

[朱熙]
对，今年一、二线城市就很明显，长沙这个比例会有多大？我我具体对数据不是特别清楚。但是，这是一个很大的趋势。二手房市场开始激活或者放大的时候，改善型人群是一个很好的判断。另外，改善型一般买120-140平方米的房子，买120平方米以下的人还是刚需客户，改善型比例在增加，楼盘应该有切身感受。我们看到，去年这个数据涨到30%多。 [2016-05-27 15:34:58]

[黄拓夫]
120平方米以上的？ [2016-05-27 15:35:09]

[朱熙]
120-140平方米之间的，140平方米以上的是豪宅。 [2016-05-27 15:35:22]

[黄拓夫]
如果没记错的话，应该是超过了1/3。 [2016-05-27 15:36:33]

[朱熙]
一手房也是这个情况，改善型人群加大入市的状况，有钱人开始买房。如果改善型把这个市场给托起来，或者往前面走，需要更好的生活改善和体验，那好的房子就值得存在的。从这个角度看，120-144平方米改善型用户购买的比例在增加。 [2016-05-27 15:36:45]

[朱熙]
另外，新峰地产做了一个统计，从2013年-2015年，10000元/平方米的住宅只调五区之内的数据，因为只有五区之内才有房价破万的盘，基本上一年增加一个百分点，到2015年底是7%，100套房子里面有7套房子是破万的。当然，包括今天我们所在的华远。 [2016-05-27 15:36:56]

[黄拓夫]
对，是破万的双倍。 [2016-05-27 15:37:05]

[朱熙]
再过三年，按目前的增长速度来看，就可以达到10%。10%意味着什么？从个位数到十位数，用计算机语言来说，是一个很大的变化量。 [2016-05-27 15:37:16]

[黄拓夫]
质的变化。 [2016-05-27 15:37:24]

[朱熙]
当然我们不好评估，但从个位数变成十位数的占比，我们相信对市场来说是不一样的东西。所以，这些数据支撑了我说三年之内房价将破万的论断。 [2016-05-27 15:37:34]

[黄拓夫]
刚才，朱总对房价为什么会破万从三个方面分析了，我大概总结一下。首先，从政策延续性看不到任何倒走的现象；第二是长沙和其他强弱二线城市比较还有很大的上升空间，包括从跳出房地产看房地产的外部宏观经济来讲是有底蕴和基础的；第三是从二手房、一手房联动效应来看，二手房带动一手房价格的上涨。作为二手房专家，今天请来了黄总，我就要好好听听公辩双方的辩词了，看你怎么驳倒朱总。 [2016-05-27 15:37:45]

[黄雁峰]
我对长沙的房价没有朱总这样乐观。但是，要看套内面积。长沙的房子按套内面积来看，一般分摊在20%以上，如果再成交20%，实际上长沙的房价已经达到8000元/平方米了。另外，长沙精装房的比例非常低，不像其他城市精装房比例很高，目前长沙房价低也与这个原因有关。

[2016-05-27 15:37:58]

[黄雁峰]
目前，我个人认为房价不宜过速过快增长，房子是一个特殊的商品，如果过快增长的话，老百姓把钱都用来买房的话，就没有其他的消费了，这是政府不愿意看到的。还有房价也不能下跌，下跌对社会也有很大的影响。长沙政府不能容忍长沙的房价下跌超过6%，如果超过6%，资产不良率可能会超过4%，如果超过4%银监会要求银行低利率操作，长沙房价也不可能下跌。因此，个人认为房价涨幅要超过通胀，或者比CPI更好一点，体现资产的增值保值。 [2016-05-27 15:38:13]

[朱熙]
最好超过GDP。 [2016-05-27 15:38:26]

[黄雁峰]
GDP还是不能超过，GDP太高了，应该比通胀略高一点。 [2016-05-27 15:39:00]

[黄拓夫]
朱总说主城区是长沙老百姓印象中的主城区吗？ [2016-05-27 15:39:10]

[朱熙]
二环内的五区，如果网再扩大的话，那不现实。因为，长沙毕竟还属于长个的时候，摊大饼的时候，外围供应量太大的话，价格肯定涨不上去。 [2016-05-27 15:39:21]

[黄拓夫]
黄总主要是从市场管理者、政府方面出发，谈了他们希望看到什么，不希望看到什么。朱总有三大要点支撑长沙房价三年内破万，您对这三大要点支撑有什么看法吗？ [2016-05-27 15:39:35]

[黄雁峰]
目前，说实话长沙政府不愿意房价快速上涨，房价快速上涨也会出现一些问题，我刚才也讲过了。前段时间，房价的涨跌有很多的因素相互制约，比如经济发展、城市规划、需求与供给，当然还有政府的一些政策，主要是与这些因素有关。在目前不打破相互制约平衡的情况下，我个人认为房价应该是稳步往上走，而不是暴涨的情况。政府也不愿意看到的一个情况是，长沙的库存量确实比较大，按照去化周期来讲应该还需要10个月吧？ [2016-05-27 15:39:46]

[黄拓夫]
截止到5月份应该是10个月。 [2016-05-27 15:39:56]

[黄雁峰]
是的，库存量是非常大的。特别是商业、办公，库存量也很大。现在，国家想把商业、办公转为住宅。 [2016-05-27 15:40:04]

[黄拓夫]
这就说到另外一个问题，长沙的房地产虽说在全面复苏，但商业、办公的市场好象还是没有复苏的迹象。今年写字楼的成交比去年高了一些，特别是4月份的成交量很大。 [2016-05-27 15:40:14]

[朱熙]
主要是因为去年基数过低。 [2016-05-27 15:40:23]

[黄拓夫]
平均下来每个月不到10%的成交量。华远的写字楼、商业综合体，都是商办为主的物业形态，对于这样的地产来讲，这样的去化速度是远远不够消化长沙市目前的库存的。所以，现在市政府也好，省政府也好，就有了商改住这个想法。 [2016-05-27 15:40:33]

[黄雁峰]
同一个楼盘卖6000元/平方米，办公卖8000元/平方米，商业卖10000元/平方米，大家肯定愿意去买住宅，不愿意买商业和办公，要看具体怎么做了。 [2016-05-27 15:40:49]

[黄雁峰]
目前，从国家60多个新型试点城市发展来看，通过区化调整，现在把暮云和跳马划到岳麓区了，土地供应就有了很大的供应量，增加了土地供应。那一块儿，如果政府重新做规划的话，在那里建房子的话，会不会把长沙的均价拉低呢？这也是一个问题。如果大家去暮云买房子，暮云的房价肯定不能和长沙市内相比。我记得2011年的时候，当时统计房价是采用内五区的价格，当时内五区的价格6000元/平方米，已经很高了，但是望城的数据纳入进来以后，房价就被拉低了，我想暮云和跳马纳入进来的话，长沙的房价肯定也会被拉低。另外，还有望城在修地铁，离长沙市内的时间距离越来越近了，也不排除有很多想在长沙市内买房的人选择去望城买房子。 [2016-05-27 15:41:01]

[黄雁峰]
其实，长沙市房价的上涨不是普遍的上涨，而是某些区域的上涨。比如，岳麓区洋湖板块、滨江板块、梅溪湖板块，主要是这三个板块。实际上，我们在南城、北城板块做过调研，他们不是没有涨幅，只是涨幅没有那么大。2月份的时候，当时税费政策出台，我在朋友圈发了一个观点，最近几年想买房的可以出手了。如果是规划前景比较好的一个区域，从政策角度来说那是最好的，你就可以买。结果一个朋友买了，当时的价格是6800元/平方米左右，后来调到8000元/平方米左右了，涨价主要集中在那三个板块，其他区域也没有怎么涨，这是目前长沙楼市情况。 [2016-05-27 15:41:13]

[黄雁峰]
从购房人群分析还是分析消费者，去年也做了购房人的分析，我们也有一组数据。从购房比例来看，主要是长沙市的购房比例在2012-2013年是40%左右，到2014-2015年的时候达到了45%。湖南省的其他地级市也是40%左右。 [2016-05-27 15:41:22]

[黄拓夫]
长沙市本市的人在长沙购房，本地居民买房的是40%，湖南省其他地级市在长沙买房的也是40%？ [2016-05-27 15:41:32]

[黄雁峰]
长沙市的是40%，湖南省其他地级市是45%，到2015年以后长沙市本地购房的人更多了。这就意味着什么呢？房价抬高是要靠投资的，本地消费对房价来说要有很大的促进是很难的。我们看2009年，深圳房价暴涨，还是通过工改，工改的比例比较大，完全靠本地购买率抬高房价是比较难的。另外，长沙的棚改力度很大，产生了很多本地居民购买。一般长沙人本来就有一套房，顶多再买一套，增长空间不是很大了。 [2016-05-27 15:41:45]

[黄雁峰]
从价格来看，2014-2015年单价在6000元/平方米以内的长沙本地人购买的占比达到51.37%，一般人购买的房子是6000元/平方米以下的，而大于12000元/平方米的购买高端住宅的人士达到了18%左右，在长沙购买的客户主要以刚需为主。所以，主要是有外部资金进入长沙，如果仅靠本地资金的话，是很难推动长沙房价上涨的。 [2016-05-27 15:41:59]

[黄雁峰]
谈到二手房这一块儿，我的感受比较深。3、4月份二手房为什么暴涨？因为，2月份出来了营改增政策，并且是5月1日执行。那么，有很多人想在2、3、4月份成交房子，到5月1日营改增政策实施以后，成交量马上就明显下跌了，非常明显，这就是二手房暴涨的一个原因。 [2016-05-27 15:45:32]

[黄拓夫]
你从各个方面把朱总的观点击破了一下，朱总要怎么样反驳他？ [2016-05-27 16:00:49]

[朱熙]
这个不用反驳，其实我们的观点是一致的，主城区、二环以内破万是迟早的问题，只是时间的问题，只不过我给出了一个范围。黄总基于各种各样的综合因素没有给出时间，我给了是三年的时间，是这样一个状况。 [2016-05-27 16:00:59]

[朱熙]
5月1日营改增的事情，其实老百姓被吓怕了。因为，在3.15那天，上海和深圳都出台了政策，特别是上海社保从三年改为五年，意味着什么？意味着3月29日那天晚上上海当晚的成交量是多少我不知道，但是那是一个很大的数据。那天晚上在上海买了房子的人，在上海落下根了。在3.15之前，有购买能力、购买条件，选好了购买标地的人，还要等两年之后买，两年之后上海的房价是什么样子？我们不能够去想象和判断。 [2016-05-27 16:01:23]

[黄拓夫]
这和中国股市有关系。 [2016-05-27 16:01:35]

[朱熙]
如果老百姓在2年之后才能在上海完成置业计划，那是什么情况？ [2016-05-27 16:01:45]

[黄拓夫]
所以，连夜哄抢的情况出现，政府政策出台的确会引起这些效应。 [2016-05-27 16:02:23]

[朱熙]
确实是这样，政策出来之后总会有解读，中介对3、4月份二手房交易爆增的原因，那时候国家没有详细解读营改增政策的专家，老百姓只能猜测，猜测的话就有可能往好的方面走，也有可能往坏的方面走。中介想多一些房子交易，肯定是说对自己有利的分析，政策到底是什么样子？老百姓也不是特别清楚。 [2016-05-27 16:02:46]

[黄拓夫]
黄总提了一点，他从今年岳麓区房价上涨的情况来推导全市的情况，我觉得很有道理。为什么呢？像他刚刚所说，今年岳麓区均价上涨幅度比较大，会不会出现两年之内或者三年之内，由于像华远这样的地标性建筑多起来以后，我们都知道二八法则，可能有20%不到的项目就把整个价格拉上去了？ [2016-05-27 16:03:47]

[朱熙]
无论是哪个房地产市场，只要我们把眼光放开一点点，去看哪些城市？去看武汉，或者再远一点看深圳、北京，是一样的，肯定像拓夫说的这样的状况，就是20%的楼盘带动了价格的上涨。国家去库存也是一样的道理，总有先锋，总有砍大旗的。 [2016-05-27 16:03:57]

[黄拓夫]
总有死在沙滩上的。 [2016-05-27 16:05:00]

[朱熙]
死在沙滩上是后面的事情，说到去库存，强二线城市去什么库存？真正需要去库存的是长沙嘛，10个月的去化周期。三年以来没有卖掉的房子，简单说2013年之后没有卖掉的房子，如果是2011年、2010年、2009年、2008年的房子还没有卖掉，可能你打个电话过去都没有人接了。 [2016-05-27 16:05:19]

[黄拓夫]
对，你说的是有遗留问题没有解决的房子，对面就有某个项目的房子到现在还空在那里，也没有成交量。 [2016-05-27 16:06:14]

[黄雁峰]
有一些房子被过户到开发商名下的，也有这样的情况。 [2016-05-27 16:06:23]

[黄拓夫]
老朱，你给网友一个建议，是不是上半年还是购房的最佳时机？ [2016-05-27 16:06:32]

[朱熙]
从拉大一点的格局来看，看长沙的收入和房价的比例，多少年能买一套房？大家要搞清楚，房子是一个有杠杆效应的东西，不是一个简单的消费品，有物品属性，还有金融属性，你拿你的收入和房价相比的话，对大部分百姓来说是需要参考的一个比值。还有人拿租金和房价来比，这个比值达到5%左右回报的在长沙比比皆是，高出存款利息，高出房贷利息。 [2016-05-27 16:06:46]

[黄拓夫]
为什么长沙投资人群愿意买房出租，而不愿意买房转手再买。因为，我做了简单的投资分析回报表，五年之内的租金回报远远高于转手回报，因为2008、2009年有涨价，2011年开始长沙房价就没有什么涨价了，长沙房子的租售比极低。 [2016-05-27 16:07:03]

[黄雁峰]
按照长沙的租金来讲，要20年回本。 [2016-05-27 16:07:15]

[朱熙]
就是5个点，5个点已经是非常好了。因为，房子没有经营性风险，现在的税收也比较低，当包租婆、房叔是非常好的事情。如果你要做决策的话，总会找到一些参考指标或者标底来做支撑，或者来做推理。其实，在长沙买自住房的话，任何时候都是合适的时机。从租售比、房价收入比来看的话，是可以买的，投资是另外一件事，因为投资不是那么简单的事情。 [2016-05-27 16:07:27]

[黄拓夫]
除了岳麓的梅溪湖、滨江板块、洋湖板块之外，长沙还有哪个板块的房子是值得买的？ [2016-05-27 16:07:39]

[黄雁峰]
买房子要升值有几个因素，一是跟着政府走。 [2016-05-27 16:07:56]

[黄拓夫]
黄总永远举着主流价值的大红旗。 [2016-05-27 16:11:12]

[黄雁峰]
跟着政府走肯定没错。还有地铁口，地铁物业是毋庸置疑的好。还有学区房，我们说的学区房是名校、重点学校的学区房。还有公园房，占有城市的稀缺资源，买稀缺房肯定是没错的。 [2016-05-27 16:11:23]

[黄拓夫]
朱总呢？ [2016-05-27 16:11:34]

[朱熙]
如果说长沙地铁，就看湘江，长沙是被湘江一分为二，现在大力发展河西，河东主要是老城区。政府多年以来经营城市，其实就是把整个长沙的格局拉开了。记得长沙湘江新区批复一周年的时候，业内是先看先导区，再看湘江新区，整个趋势很明显。但是，经过2015年这一年，这座城市河西的变化是非常大的，河西代表了整个长沙的未来。河东是传统的中心城区，这个地方是整个长沙的试金石所在。其实，不管怎么看，长沙的主轴可以看得很清晰，什么概念呢？中心城市以五一广场为中心，过河就是滨江，再到市政府、梅溪湖，这根中轴线是拉起来的，中间有优质的楼盘、优质的配套，或者有产业，或者有政府。 [2016-05-27 16:11:46]

[黄拓夫]
拉弓射箭。 [2016-05-27 16:11:58]

[朱熙]
对，地理轴线是湘江的南北向，政府要百姓安居乐业，政府要经营这座城市，东边的产业（马王堆、高桥）原来属于外围区，原来那边也是边缘地带，现在也发展起来了，再过去就是武广新城。另外，中国第一条商用磁悬浮试运营了，东边的武广是一个新的区域，那一块儿的交通条件实在太好了，真正能够连接世界的地方就是武广新城，那边有高铁、机场等等，那一片会是一个热点，政府也投入了很多。湘江新区呢？省政府引导，长沙市政府执行，是这样一个情况。 [2016-05-27 16:12:12]

[黄拓夫]
老百姓买房子喜欢看户型，从各方面的配套来看也很重要。你需要把整个格局再放大一点，为什么我说要把格局放大呢？因为，在长沙这座城市置业可以从经济地理分析，要跟地理挂上勾，其实长沙是长型城市，两头长，中间短，我们城市的边缘到一桥、二桥，那边就是学校、大学城。从这样的城市来讲，现在不管是国家级规划、省级规划到市级规划，都是把中间的一条轴建立起来，竖轴是长沙的基础，要把中间的轴先建立起来，所以才有东提西拓，才会搞湘江新区。在这条轴线上，在这条发展的路径上去选房置业应该是不错的选择。 [2016-05-27 16:12:25]

[朱熙]
下一次你们要把朱翔教授请过来讲讲湘江新区。湘江新区，大部分老百姓还是没有更多的解读，虽说是一个利好，但要怎么来看待这个事情呢？朱翔教授作为省政府参事，他应该会有一个很好的解读，我们讲的可能不在点子上。 [2016-05-27 16:12:43]

[黄拓夫]
我们可能讲得太微观了。正如你说，长沙是一个有潜力的城市，论发展潜力河西可能真的是一个增长极，以增长极来带动长沙的发展。去年做了一个研究，目前新区的居住人数还是比较少，要撑起未来市场的发展还需要年份。从现在新区的情况来看，我做了一个统计，河西外地置业人群超过了50%，将来在那边买房的人大多是外地人，房地产政策在制定的时候，也要适当考虑外地置业者到长沙置业，这可能也是吸引外资的一个重要来源。 [2016-05-27 16:12:57]

[朱熙]
我想请黄总再解释一下，对于普通人来讲是很好的一个东西，你有很多朋友问你该不该买房，你说二手房交易税费下调一个点，黄总是怎么推导那个时候到底了？ [2016-05-27 16:13:11]

[黄雁峰]
你可以把现在的政策对比09年的政策，09年的二手房政策从两年改到五年，现在再从五年改到两年。09年贷款利率是7折，现在是9折利率，从这些政策来看，以后的政策再也不可能更好了。 [2016-05-27 16:13:23]

[黄拓夫]
空前绝后。 [2016-05-27 16:13:33]

[黄雁峰]
从这个角度来看，不可能再出现7折利率，从这个角度来看，应该是到底了。 [2016-05-27 16:13:43]

[朱熙]
那样政策我也持一样的看法，但是我没有与09年的对比，两者对比一下确实是那么回事。对于普通人来讲，看到深圳去年一年涨那么快，哗哗地往上走，9月份交易量上来了。其实，在河西买了房子的人是赚了，他们抄到了长沙的底。而且，2月8日过年，过完年2个月以来，一个多礼拜上班的时间就到3月份了，长沙房价又涨了。 [2016-05-27 16:13:54]

[黄雁峰]
其实买房呢，政策出来的时候，开发商还没有反应过来的时候是最好的时候，更开发商回过神来，就错过机会了。因为，开发商对政策的解读需要市场去验证，验证是需要一个过程的。如果政策好，大家都来买房，我就提价，等到他提价就晚了。 [2016-05-27 16:14:05]

[朱熙]
我相信这个观点让在座的人眼睛有点发亮。 [2016-05-27 16:14:17]

[黄拓夫]
下次买房再咨询你。 [2016-05-27 16:14:27]

[朱熙]
其实，今年有不少朋友买学区房，说到买学区房的事情，长沙最近几个月出了一个很严格的文件，不允许择校。 [2016-05-27 16:14:37]

[黄拓夫]
都要微机派位。 [2016-05-27 16:14:45]

[朱熙]
无论是长沙的哪个区域，教育资源都是稀缺资源，而且是一个分配不均的资源。但是，如果从某种角度来讲，高考，其实对于所有的孩子都是一个很公平的制度，哪怕再不公平，也是非常公平的一个东西。 [2016-05-27 16:14:59]

[黄雁峰]
微机派位，这个政策出台以后，我特意看了长沙2013、2014年微机派位的情况，我以为离房子学校最近的孩子就会被派过去，其实不是那么回事。岳麓区一个不算出名的小区，微机派位也可以派到师大附中、师大二小，派到岳麓区四大名校的学校。后来，我看砂子塘小学的学生到底派到哪些学校去了？我看主要是二十九中、十九中。如果你想进雅礼中学，雅礼中学的学位肯定非常紧张嘛。还有博才中学，我还特意看了博才中学，包括师大附中，大部分学校是博才小学直接派到师大附中，还有的直接派到博才中学去了。也就是说，教育资源会优先录取他的小学，这是我研究的微机派位的结果。 [2016-05-27 16:15:12]

[朱熙]
所有的教育资源都有稀缺性存在。 [2016-05-27 16:15:23]

[黄拓夫]
这是教育资源的不均衡，大家一股脑在岳麓区买房，也是为了教育资源，有道理。 [2016-05-27 16:15:40]

[黄雁峰]
所以，读砂子塘小学，我觉得都是浮云，只有这个区域的教育资源好才是最重要的，这两年我研究了微机派位，是这样一个结果。 [2016-05-27 16:15:50]

[黄拓夫]
看样子还是要去河西买房。因为，开发商配套建了教育资源，微机派位肯定还是会考虑把他们派过去。你们怎么看待今年的地王？ [2016-05-27 16:15:59]

[朱熙]
今年的地王是正荣，他们的房价可能要卖到10000元/平方米。其实，我不认识正荣集团的人，只要去看这几个月在南京、上海，我能确切知道的是南京和上海，还有杭州，这几个城市产生了一些地王。在上海、南京那种地方，只要有地就可以了，而不在于地价。 [2016-05-27 16:16:09]

[黄拓夫]
为什么我说房价进入了上升通道，特别是地王的诞生，他们就是有这样的底气才会这样去做。你们认为他们会刷新下半年的纪录吗？ [2016-05-27 16:17:01]

[朱熙]
地王，有一个逻辑大家可以去把握一下，不是因为有了地王房价才涨，而是因为房价涨了才有了地王。其实，在拿地这件事情上，开发商是看老百姓买房的角色，政府主要看开发商的情况。地王，不意味着市场到一个阶段性的高点。当年长沙的总价地王出来之后，你们可以看看当时的市场情况嘛。 [2016-05-27 16:17:13]

[黄拓夫]
由于时间关系，会客室到这里就结束了，感谢大家的参与。 [2016-05-27 16:17:24]

[周 遐]
在长沙这么酷热的夏天，我觉得今天是这段时间温度最高的一天，湖南省投融资商会来到了著名企业远大住工，从美宅公园，到示范小区，再到工厂、展馆，相信大家都受益匪浅，对远大住工企业也有了更多的了解。今天的主角是远大住工，唐总百忙之中抽出宝贵的时间来参加这个活动，并且亲自来主讲，带领大家更多地了解远大住工企业，以及这个企业的技术。那么，0731房产网作为一个平台、一个媒体，我们有责任让大家相互有更多地了解，把湖南优秀的企业以及全国优秀的住宅产业化技术，向更多的社会精英人士，除了非住宅行业的，向更多行业的朋友们去介绍、去推广，让我们大家相互有更多的连接，现在互联网时代讲究的就是连接，产生更多的连接，更多的沟通，碰撞出更多的火花。

[2016-06-24 15:59:53]

[周 遐]
其实这是一个以交流为主的非正式会议，现在先请远大住工总裁唐芬女士简单作一个系统的介绍。然后，各位企业家有任何关于住宅产业化相关的问题，欢迎一起来交流，掌声欢迎唐总。
[2016-06-24 16:00:33]

[唐 芬]
非常欢迎各位企业家朋友莅临到远大住工，其实我跟周遐是十几年的好朋友，其实她对我们企业的整个进程是非常关注的。而且，0731房产网作为行业的一个非常知名的媒体平台，也一直在为远大住工提供很多的业内推广交流机会。今天，我也觉得特别地高兴，实话实说，到远大住工来的从政府领导到各地的企业都是非常多的。

[2016-06-24 16:07:39]

[唐 芬]
但是，可能都是有一定的关联度的。比如房企、建筑企业、设计院，很多都是和这个行业是紧密相关的。今天，作为房地产的专业企业领导能够到达我们企业，我觉得这是一个非常好的事情，这证明现在我们在做的这个事情，除了在行业本身受到关注以外，也得到了社会各界更加高度的关注和认可，在这一点上我非常地高兴。所以，也在这里很诚挚地对大家的到来表示欢迎和感谢。因为，确实今天的气温非常之高，周遐也跟我说今天来的都是真爱，确实是热浪袭人。但是，我想告诉大家，现在你们看到的远大住工在做的事情，在做的产业，目前受到的关注度就如今天长沙的天气一样，热度非常之高，这种热度不是一直有的，而是这两年才开始逐步升温的。 [2016-06-24 16:07:51]

[唐 芬]
远大住工到今天正好是20年的时间，在更长的时间段里面，我们像一个孤独的行动者，我们专注、坚毅地一直做这件事情，哪怕之前有很多人质疑，远大住工做空调做得很专业，怎么会想起做这件事情？20年前，谁会想起做这样的事情，那时候劳动力一大把，很便宜，甚至有省级领导到我们企业视察都问过我这样的问题，他说小唐，你们企业发展得这么好，要是我支持你们发展起来了，就业问题怎么解决？其实，在之前中国的劳动力出现过结构性短缺，来自行业自身就已经有内在转型的驱动力，这其实也是远大住工这么多年一直坚守下来最希望看到的一个现状。 [2016-06-24 16:08:02]

[唐 芬]
我再跟大家介绍一下远大住工的情况。今天的主题是工业化+建筑，互联网+很火热，通过传统信息技术通过互联网的手段来做，传统建筑业是最古老的事情，能不能通过更现代化的方式让它有一些改变？

[2016-06-24 16:08:13]

[唐 芬]
远大企业已经28年了，在6月5日刚刚度过整个远大28周岁的生日，远大住工做建筑工业化是从96年开始起步，到今年刚好20年。其实，88年开始创立的时候，还不是远大空调公司，那时候创立的是远大热工研究所，董事长张剑以前是做热工研究的，远大热工研究所是他下海经商创立的第一个企业，当时主要从事技术的研发及交易，有很多专利的销售和转让，真正做实体是92年才开始的，92年远大第一台中央空调问市。而且，远大空调第一个用户也在长沙，大家有应该有知道的。 [2016-06-24 16:08:34]

[唐 芬]
胡总是远大空调第一台用户，他买空调时第一台产品还没有出来，只是张总的一个IDER，他本身是要买锅炉的，他想把空调和锅炉结合在一起。远大空调在90年代初期、中期发展得相当迅速，那时候除了空调产品本身品质很过硬之外，还有一个大的经济背景，那个时候中国的电力工业有些滞后，远大空调是非电空调，销售特别好，真的是数钱数到手抽筋，销售不留尾款，全款才发货。 [2016-06-24 16:09:07]

[唐 芬]
直到今天远大空调在国际上都是响当当的金字招牌，完全改变了“中国制造”的产品是价格比较低的形象。但是，也就是在这个时候，张总带领企业的创业团队开始探索另外一个领域，就是建筑工业化。 [2016-06-24 16:09:16]

[唐 芬]
这个图片上不是造房子的生产线，而是部品体系。当时，张总去日本，看到他们一栋房子是早上把部件拖到现场安装，下午5点就把房子建完了，而且相当精致。以前，我听张总说是不太相信的。但是，我看到了胶片下来的照片，照片是真的，直到我去日本看了才知道真的是这样，他们造出来的房子非常精致。 [2016-06-24 16:09:39]

[唐 芬]
远大住工造出来的房子比起日本的房子，精致度还有相当大的差距，也就是说我们还有相当大的提升空间，这也给了张总非常大的触动。因为，中国还在秦砖汉瓦手工砌屋的时代，住宅化是一个很大的产业，建筑也叫不动产，国际化程度没有像汽车、IT产业那么高。所以，我们应该还可以在这个领域有一番作为。

[2016-06-24 16:09:49]

[唐 芬]
1996年，我们成立了远大铃木住房设备有限公司，这个压机非常棒，可以用来压汽车的外壳，我们用来做整体预石。从那个时候开始，它让远大住工把部品的生产体系逐步建立和完善起来。而且，在这个过程当中开始探索整体房屋建筑。
[2016-06-24 16:15:31]

[唐 芬]
这张图是我们真正做的第一栋工业化房子，1999年，是钢结构的，从基础到装修全部做完，2个月的时间，整体车间空间来施工，没有一个建筑工人，更不要提农民工，这个房子到现在为止用作办公楼使用，质量非常之高。

[2016-06-24 16:15:50]

[唐 芬]
当时建成之后在业内有很大的轰动，包括住建部、设计院的领导都来看，是一个很好的钢结构体系。为什么没有一直走下去，还是有一些客观因素存在的。1999年，当时长沙的房价很低，只有1000多元，当时造这栋房子的成本达到3000多元，成本比较高，别人不愿意买单。 [2016-06-24 16:15:58]

[唐 芬]
中国老百姓对偏轻质的结构好象接受度不太高，钢结构肯定会配备轻质墙体来做，他们老觉得不踏实，楼梯会不会有声音？两口子打个架会不会一拳把墙壁打穿？当时，我们在省妇幼那边做过一栋建筑，隔墙就是轻钢龙骨+石膏板体系的，当时不说还好，买房子的客户来说都去敲，一敲就是空的，能不能挂婚纱照？能不能钉钉子等等，这些想法不能说是错的，也没有好坏，是形成了这种消费思维的惯性，你很难去改变。 [2016-06-24 16:16:10]

[唐 芬]
怎么办呢？我们先试。2002年，我们从德国买了一套技术，是预制混凝土模块装配体系，今天你们看到的美宅别墅就是它的老祖宗，2-3天的时间就做好了，全部在工厂用模具制造出来，所有的技术升级都在这个基础之上。 [2016-06-24 16:16:20]

[唐 芬]
2005年，我们被逼无奈准备拿地房地产开发。因为，按照张总的设计，丰田除了汽车之外第二大产业就是造房子，包括松下、住友，其实都是一些大型制造业企业，日本的房子都是他们做的，不是开发商，也不是中建、中铁，我们的想法也是成为他们那样的公司，开发商来跟我们买房子。但是，那个时候太难了，开发商根本不理我们。然后，我们只好自己做开发，把自己的房子进行完整的展示。 [2016-06-24 16:16:29]

[唐 芬]
所以，当时我们做了好几个项目，和园、麓园、花样年华，这些项目不大，大的才十几万平方米，小的才几万平方米。我对和园印象最深，那个项目受关注度很高，全国省市经常有领导去参观，不是参观一个房地产项目，而是参观一个新的技术、新的产业，当地居民觉得很奇怪，这是一个什么项目？怎么经常有领导过来？现在想起来中国的住宅工业化有这么大的发展和推动，与这几个项目的展示是密不可分的。

[2016-06-24 16:16:51]

[唐 芬]
如果没有这几个项目的展示的话，从行业到政府领导，到社会各界都不会对它有亲身地感受。2006年，我们正式注册成立远大住工工业公司，2008年开始大规模的和政府、开发商合作，我们成功从甲方转型成乙方。 [2016-06-24 16:16:59]

[唐 芬]
做了这么多年建筑工业化，我的感受还是很深的，我觉得它不是一个特别神秘的东西，也不是一个所谓高科技含量很不得了的技术，是我们怎么样把建筑通过工厂化生产的方式，让它进行有意义的改变，建筑是一个产品，安全是最重要的，我们要保证建筑安全，同时质量更高，建房子速度更快，成本更低，这一点是相当重要的。 [2016-06-24 16:23:21]

[唐 芬]
中国大部分地方有抗震设防的要求，我们把房子的竖向结构（简立墙、柱）保持铸浇，楼板在工厂只预制了一部分，在现场有一部分的现浇，在现场现浇保证结构形成一个整体，同时减少了现场织模的部分，其他非结构部分，像内外墙体、楼梯等等，全部是预制，这种方法既可以实现工厂的大规模生产，现场施工也容易实现。现在，我们用这种方法来做高层，模板用量大概是以前传统施工的1/7左右，模板用得少就说明很多问题，用人少、工序少、现浇少，质量更可控，这是高层方面。 [2016-06-24 16:23:29]

[唐 芬]
另外，bhouse，美宅完全是螺栓连接，没有任何现场现浇的工作。当然，大家可能要问了，为什么你们完全就不担心它的安全问题呢？因为，楼层确实要低很多，最低是2-3层。去年，我们用实体做了抗震实验，这是当时实验的现场，裂度最高做到了9.2度，问鼎汶川大地震的裂度，只有轻质隔墙拉裂，结构没有任何影响。 [2016-06-24 16:23:41]

[唐 芬]
这个实验是和湖南大学一块儿合作的，操作实验的易伟建教授也是非常有名的专家，他在接受媒体采访时说实验挺成功，但是不好看。确实，裂度那么高，有可能房子发生倒塌、损毁。但是，都没有，结构没有任何问题，有点儿像海轮集装箱的结构。 [2016-06-24 16:23:50]

[唐 芬]
还有一个产品，在旁边另外一条生产线上在做，是综合管廊。现在说下水道是一个城市的良心，随便一个城市雨稍微下大一点就都邀约全国的小伙伴去看海。所以，综合管廊建设是各个城市基础设施建设很重要的一块儿，传统的方法来做综合管廊速度非常慢，用人量很大，成本非常高。 [2016-06-24 16:23:59]

[唐 芬]
现在，我们用工厂预制装配的方式来做，其实还是等同现浇，有点儿类似夹心饼干，把两边的饼干都做好了，中间用钢筋连起来，全部装好之后在中间整体现浇，既保证它是一个整体，又不会漏水、不会开裂，同时不用织一块模板，说到速度应该是传统施工时间的1/10，综合造价比传统造价还要低，长沙市马上会用到这种施工，胡衡华市长非常关注，今天下午召开了专家论证会，顺利通过，得到与会专家一致认可，这是建筑工业化之外一个非常有利的补充。 [2016-06-24 16:24:06]

[唐 芬]
北辰的两馆一厅大家知道吧？那个广场是我们做的，完全工业化做的，那个地面是工业化的，包括排水体系都是我们设计做出来的，非常美观、非常漂亮。 [2016-06-24 16:24:15]

[唐 芬]
远大正在致力于成为一个开放合作的企业，我们希望把自己很多核心的能力通过我们的平台展现给很多行业技术伙伴。比如技术这一块儿，大家可能认为工艺院做拆板的，其实这只是一个技术，我们的工艺院连工矿图都要设计出来，他要通过工矿图来倒推物流配送计划。如果不能推算的话，到现场的都是不需要的配件，与物流关联度很高，再来决定生产计划，再来做采购准备。 [2016-06-24 16:24:31]

[唐 芬]
所以，工业化建筑不仅仅是你们看到一个工厂这么简单，真正的核心所在是把传统的建筑各个独立的环节形成一个有机连接的整体，它是不可分割的。 [2016-06-24 16:24:39]

[唐 芬]
这是我们用一些清晰化软件做出来的设计，以前做设计是二维平面图，现在把信息模型里面的数字转换到后续环节，这些是管廊，是我从设计软件中截下来的一些图，大家可以看到非常直观。如果画成传统的二维图，不是搞专业技术的人都看不懂，但画成这样就很清晰、很直观。 [2016-06-24 16:24:47]

[唐 芬]
另外，制造这一块儿在工厂已经向大家介绍过了，现在产能的布局非常完整。而且，远大住工目前在PC这一块儿，无论是生产设备的配置、生产的工艺、生产的规模、效益在全世界都是第一流的。事实上，现在很多国外企业都希望通过和远大住工的合作进入到中国产业领域，我们自己也是美国预制混凝土协会的会员，与他们一直有非常好的交流和合作，大家看到的都是工厂的实景图。

[2016-06-24 16:25:10]

[唐 芬]
今天，大家都看过了工厂。以前，我给与会者做分享和交流时，很多人都不相信，说照片肯定是P成这样的，他们认为做建筑的工厂不可能这么整洁，不可能这么干净。但是，远大一直认为环境就是工厂，环境对人潜意识的影响力非常大。工人在一个非常干净、整洁的环境中，不用说，他的质量意识都要高很多。所以，从远大空调到远大住工建筑的生产，一直把环境放在非常重要的地位。 [2016-06-24 16:42:15]

[唐 芬]
楼板都是水平脱模。这张照片我非常喜欢，拍摄下来时光感非常好，通过照片就会对平整度有非常直观的感觉。整体存放，没有像今天这样存成货柜似的。那个时候，一个项目运一堆配件出去，工人要找半天，一块一块地找，找到再吊上车，那个时候效率低很多。那么，到变成今天这样的集装箱，也是我们不断摸索经验，不断提升得来的。 [2016-06-24 16:42:35]

[唐 芬]
远大自己有一个建筑公司，叫远大建工，也是一级总包资质，以前做总包，现在不准他们做总包了，他们把技术变成标准进行输出，我们和中铁也是很好的合作伙伴关系。早些年，我们自己什么都做的时候，那时候什么都做是迫不得已。那个时候，一个项目下来，我们实验不同的模板都有好几种，光是模板可能就要额外多花几百万、上千万。 [2016-06-24 16:42:50]

[唐 芬]
但是，我们是作为研发经费投入的，一般的建筑公司肯定不会做这件事。但是，那个时候我们做的时候，行业对我们的抵触很多，大家认为我们来抢行业的奶酪，抢大家的饭碗，从设计院到业内对我们的抵触都很大。现在不一样了，现在的施工还是交由专业的施工单位去做，但是由我们提供整个的技术体系支持和工业化产品，这从某种程度上也给了传统施工企业一个更好的帮助，也保住了他们原有的业内市场。 [2016-06-24 16:42:57]

[唐 芬]
这是长沙唯一的一个绿建三星项目，在洋湖，这是当时施工的现场施工图，现场施工非常漂亮，不需要用外脚手架，不需要包得像木乃伊一样。以前做这样的楼层很复杂，把结构楼层做好之后，再做砌体，再做外保温等等，现在这些工序快的几分钟，慢的十几分钟，一个构件就可以装配到位了。 [2016-06-24 16:43:06]

[熊曙光]
这个项目是在张家界，外墙的玻璃窗户都是装好的，像幕墙一样直接干挂上去，非常好。 [2016-06-24 16:43:41]

[唐 芬]
这个楼在省委大院里面，一般情况下很难看得到，现在书记、省长住的都是我们盖的楼，是周转的，并没有给他们永久产权。这个楼做的时候，把施工都做好了，在省委大院里面施工不能太吵，做得非常好。 [2016-06-24 16:43:49]

[唐 芬]
这是我们用无人机采集的一些数据，成本比较高，还要与行业管理体系对接起来。那么，我们做高层大概5-7天/层，最快的是5天，最快的一层是内外墙保温什么都做好，现在的成本可以做到低于传统的施工。 [2016-06-24 16:43:57]

[唐 芬]
麓谷小镇从设计开始就完全按照我们的工业化体系来做的，它的成本比传统施工成本还要低。还有一些其他的项目基本设计已经确定，我们做工业化的优化升级，这种项目基本上可以做到与传统施工时间持平，但施工时间短了很多，综合成本还是降低了。

[2016-06-24 16:44:21]

[唐 芬]
现在向大家汇报一下远大住工开放合作的思路和做法，以前远大是很封闭和保守的，现在已经完全从一个传统的制造业企业走向开放合作的制造服务业企业，这跟形势发展到今天有很大的关系，像我之前说到的，热度很高，尤其是国务院文件提出“十年以后30%的房子工厂造”，但是每个地方政府出台的相关目标和文件都远远高于这个决定。在上海，开发商要拿一块土地条件就明确了，必须要采用工业化的方式来建，政府投资的项目就更加不用说了。我们在上海也有工厂，这样的项目非常多。现在，上海、北京、合肥、深圳、长沙，都是这样的，以后开发商和我们的合作估计会越来越多。 [2016-06-24 16:44:34]

[唐 芬]
在这样的形势之下，我们以前完全依靠企业自身的能力和资源去做拓展就太慢了，我们和当地企业合作，远大住工深耕多年的品牌、技术、管理经验快速拓展市场，输出技术、管理和品牌，我们的伙伴做施工。这是远大联合体系logo的演示，在远大的基础之上做了一些延伸，更加体现了合作融合，也有互联网的特质。其实，整个远大联合是从去年4月份开始的，那时候召开新闻发布会，今年和明年计划完成全国所有省份的布局，整体规模就不用再说了，绝对是世界第一，NO1。 [2016-06-24 16:44:43]

[唐 芬]
另外，远大美宅也走的是合作路线，与途家合作，罗军以前是新浪乐居的创始人，现在跟他的合作也成立了一个途远平台，我们提出打造中国的原乡度假，把途远作为一个平台，把土地拥有者、项目拥有者和政府、远大途家连接起来，远大提供房屋，途家提供经营管理平台和资源。现在，途远已经有大量的项目在落地，也受到了非常高的关注。 [2016-06-24 16:44:50]

[唐 芬]
这是远大美宅另一个全新的系列，还没有推出的，BOX系列，是非常现代简约的设计，我们会大量采用清水混凝土的设计，装修会尽量展现建筑本来的质感和色彩。 [2016-06-24 16:44:58]

[唐 芬]
这是依云系列，这个效果图做得比实物要丑很多。为什么叫依云？有点儿像瑞士小型的度假酒店，大坡度的屋顶，非常自然，是途远原乡度假产品主打系列，在山清水秀的乡村打造高端度假休闲和养老项目。这是法式系列，今天来的人应该主要看这栋房子，这是最大的一栋房子，大概550平方米，带装修198万元，不带装修98万元，我最喜欢这一栋。 [2016-06-24 16:45:09]

[唐 芬]
这是在郴州做的一个项目，5月底守盛书记特意去这个项目察看了，这个项目一共有30多栋美宅房屋，2个月的时间开门迎客，房子真的很漂亮，这都是我手机拍的照片，华为的手机强烈推荐。真的很漂亮，确实像瑞士度假的感觉，中国农村的风景还是非常美的。 [2016-06-24 16:45:18]

[唐 芬]
贵州贵阳百花湖，7天的时间全部做好，这个景区跟我们签了1个亿的定单，大批量提供远大美宅。途家有一个自营品牌“斯维登”，这是他们在做的。
这是山东青岛姜山湿地，是养老地产。这是河北曹妃甸龙岛也做了一批，当然还做了很多项目，只在这里举例一部分。
在长沙浏阳北盛也做了一个项目。这样的房子你愿意自己住就自己住，不愿意自己住就交给途家经营管理，我觉得非常好。
[2016-06-24 16:45:40]

[唐 芬]
这是很多项目在施工过程中的照片。
这是张家界蓝湾博格国际酒店。
这是万科在高铁站的一个项目，魅力之城，项目规模很大，全部采用远大住工的技术和产品做的。
这是金地，在北京也有项目在做。
这是旭辉国际广场，很鲜明，这几栋是用工业化的方式做的，这是传统方式做的，传统方式包得像木乃伊。
现在，我们还有一些写字楼、学校的项目也有在做。 [2016-06-24 16:45:51]

[唐 芬]
大板房也是工厂预制，可是那时候成本很低、技术很低，基本上没有钢筋，那时候的材料也没有今天这么发达，都不用做保温和防水，大板房漏水是非常严重的，属于起步初期的一个阶段。但是，它的理念是从前苏联过来的，那个时候讲模数，反而后来中国的传统施工没有模数概念了。其实，工业是讲模数的，像矿泉水的瓶子口径都是讲模数的，只能说大板房有工业化的理念。 [2016-06-24 16:46:04]

[盛惊雷]
理念是一样的？ [2016-06-24 16:46:11]

[唐 芬]
可以这样理解，理念是一样的，但实现的方法和手段发生了很大的变化。 [2016-06-24 16:46:19]

[盛惊雷]
用的材料和原材料，包括加工工艺已经不同了？ [2016-06-24 16:46:27]

[唐 芬]
对，完全不一样。 [2016-06-24 16:46:34]

[李文强]
日本也有混凝土的技术，但钢结构的居多。 [2016-06-24 16:52:12]

[唐 芬]
日本也有混凝土技术，一个构件做得很复杂，但很慢很慢。以前，我们帮沈阳做了一个项目，当时日本在那边也有一个项目，他们提出的目标是争取一年有3万平方米的产能，第二年6万平方米，第三年9万平方米。那时候，我们用几年时间做了20多万平方米的生产，我们一天混凝土的用量够他们用上大半年的，只有的生产根本没法适应中国的需求，并且成本非常高。我告诉大家，日本的一些竖向构件直接装配原件，钢筋有这么粗！它的成本，你是完全承受不起的，效率也很低。
[2016-06-24 16:52:21]

[唐 芬]
看一下你们的合作方。 [2016-06-24 16:52:34]

[周 遐]
合作的方式方法？ [2016-06-24 16:52:58]

[盛惊雷]
设备应该有标准化、模数化。 [2016-06-24 16:53:05]

[唐 芬]
对，有模数，如果一个项目从一开始就按照工业化的技术来做的话，成本优势是非常大的。今天，你们在工厂也并没有看到完全一模一样的，只是有基本的模数，然后把模数组合成标准的系统，这样来理解可能更加准确一点。 [2016-06-24 16:53:12]

[盛惊雷]
一个模数生产出来的东西成本肯定要低一些。 [2016-06-24 16:54:16]

[唐 芬]
所以规模是很重要的，确实通用化程度越高，对成本和效率的帮助越大，您这个理解是绝对正确的，工业化就是这样的。
这个项目在杭州，现在是浙江省非常有名的一个样板项目，大家知道浙江是中国建筑业的绝对NO1，这个项目5天一层楼，10个工人建一层楼，非常厉害。我正好才从江浙开会回来，很多人去杭州看过我们这个项目，这是政府安居房的一个工程，是我们来做的。 [2016-06-24 16:54:27]

[唐 芬]
所以，非常高兴今天各位走进远大住工，真正感受到中国制造。 [2016-06-24 16:54:53]

[李文强]
合作模块呢？ [2016-06-24 16:55:02]

[唐 芬]
现在主要是远大联合，比如我们还没有在这个区域落地的话，我们主要是选择行业企业，最重要的不是合资金，而是合资源，我们需要合作伙伴一定有非常好的当地市场资源和政府资源，开发商、政府平台公司、城投、市政公司、管廊公司，能够主导政府很多项目的，另外有很多大型的建筑集团，包括很多大型的设计院，这几类公司是现在的主要合作方，大家按股底设定之后，在当地成立一个合资公司，远大住工负责生产管理，负责整个标准体系运营体系的搭设，由当地伙伴负责销售，现在看来合作得很好。现在，远大住工的合作模式也引起了业内很大的关注。
[2016-06-24 16:55:12]

[罗建军]
合作对象是什么？ [2016-06-24 16:55:20]

[唐 芬]
有开发商、设计院、政府平台公司等等。在陕西西安有陕能，他们下面有自己的房地产开发公司。还有陕建，陕西建工集团。还有天朗，是西安最大的房地产开发商，再加上远大住工，是这样一种组合。另外，在南昌是和南昌的市政公用部门合作，这是最大的一个政府平台公司。在广州是和广东建工合作，他是综合性的建筑集团。在河南郑州，是和兴府合作，再加上湖南省建筑规划院进行合作。兴府和天朗都是民营企业，在我们的合作伙伴中国有、民营都有。 [2016-06-24 16:55:30]

[唐 芬]
自从开放之后，希望跟我们合作的特别多，很多人跑来跟我说，要多少钱？所有的钱归我出，只要远大跟我合作。但是，我们确实寻找的是资源合作，不仅仅是资金。因为，远大住工在资金方面没有任何问题，现在尽量采用轻资产运营，如果能够租赁到厂房，我们不会自己去建厂，总体投资1-2个亿就够了。 [2016-06-24 16:55:37]

[盛惊雷]
可以和当地的混凝土公司合作嘛，他们有现成的工厂。 [2016-06-24 16:55:56]

[唐 芬]
工厂不是问题，远大住工有自己的生产体系。如果我自己单打独斗的话，所有的市场、渠道都要自己去做。研发的投入不是每个地方投得起的，也没有必要去这样投，我们所有的研发成果开放给所有合作伙伴共同分享使用。另外，我们做市场，不做销售。比如，我们跟所有业内房地产开发商、建筑商，包括很多类似今天到的企业，我们建立良好的合作关系，建立良好的市场合作平台。我们还做品牌，远大住工的品牌建设要不断加强和提升。 [2016-06-24 16:56:04]

[盛惊雷]
实际上就相当于德盛洋楼的简装吧？ [2016-06-24 16:56:14]

[唐 芬]
应该不是这样的。建筑工业化是一个很大的范畴，你们今天看到我们用PC，是预制混凝土构建的方法，只是其中的一种，木结构、钢结构都属于工业化的范畴，而且各有特色。比如，大家知道远大住工有钢结构，自重特别轻，特别适合做超高层建筑。超高层建筑如果建筑自身的重量不控制的话，光这栋楼自身都可以把自己压垮，我们自己的厂房也是钢结构的。 [2016-06-24 16:56:29]

[唐 芬]
钢筋混凝土在别的国家也有，德国、中东、新加坡，包括犹太人区域，都特别喜欢用钢筋混凝土来做。还有北欧、芬兰都有大量的钢筋混凝土。但是，中国人是比较可怜的，都要住在高高的楼里。我们从小学的是“中国地大物博”，其实长大了才知道“地大物博”的意思。美国的国土面积跟我们相比，我们的国土面积略大一些，可是他们的土地可使用率是很高的，我们有很多地方是不适合人类居住的，是不适合建设的。 [2016-06-24 16:56:39]

[唐 芬]
我今天讲的这些东西，各位不是专门从事建筑业和房地产业，可能听起来觉得有些生涩和无聊。但是，这个产业本身是值得关注的。因为，房地产业和建筑业在中国是非常非常重要的一个支柱。为什么现在我们把市政综合管廊也拓宽为我们的一个业务领域？坦白地说，以前的三驾马车都不太好了，前几年政府想通过保障房来拉动产业，可是现在去库存的压力这么大了。 [2016-06-24 16:57:15]

[唐 芬]
我综合分析过，现在很多政府都到我们公司来交流，市政综合管廊这一块儿在某种程度上也是作为政府拉动经济的一个投资领域，我们也想很好地抓住这个市场机遇期。现在，我们除了长沙要做，苏州马上要上了，苏州的管廊公司特意过来考察了之后，立即决定要上。我们在苏州有合作伙伴，他们说立马要入股，我们不愿意的话，他们就不让我们加进去。 [2016-06-24 16:57:25]

[唐 芬]
你们看到的管廊有两种，一种是盾构式的，不挖开，一种是开挖式的，我们主要做大型开挖式的。 [2016-06-24 16:57:40]

[周 遐]
老的有改造的吗？ [2016-06-24 16:57:47]

[唐 芬]
有改造的，也有新式的。我们花几分钟看一下管廊、房子建筑施工的视频。 [2016-06-24 16:57:57]

[熊曙光]
非常感谢唐总的介绍，也非常感谢周总组织商会来远大住工学习，提供了这个机会。今天我是第三次到远大住工来学习，只是以前没有得到过唐总的亲自接见。我对远大发展历史有一点点了解，从远大空调、到远大铃木，到远大住工。北有协盛，南有远大，远大的管理在全国是很有名的，原来我们想找机会来远大学习是很难的。

[2016-06-24 17:08:56]

[唐 芬]
远大空调原来进过商学院的MBA案例。 [2016-06-24 17:09:05]

[熊曙光]
唐总也讲了原来的接待方式，现在主要是和建筑商、开发商合作。一个企业的成长真的和金融是离不开的，去年有幸和张总聊过这一块儿，早几年意识到金融资本市场这么独立的话，远大的今天可能又不一样了。所以，我们这些企业家也意识到金融行业的重要性，盛总在湖南装饰行业也是NO1，罗总也是建材行业的，整个领域与你们还是相关的。远大也在转型，只是他的意识比我们更前瞻。 [2016-06-24 17:09:13]

[唐 芬]
大家一起都在探索。 [2016-06-24 17:09:35]

[熊曙光]
是的，我们都在探索。我们发现了这么好的产品，如何利用我们这个平台与远大做更加有效的链接，我相信我们在需求上可以找到一个切入点。今天，大家都是带着好奇心来的，我本人是来过远大几次。但是，但是对远大的产品体系、生产流程不是特别清楚，远大在长沙的几个项目我都去看过，我是有一点点了解的。今天，我们有这个机会过来学习，要感谢唐总，感谢周总组织到远大深度考察和学习的机会。我们非常重视，商会监事会主席、副主席都来了，回去我们会探讨一下，看看能不能和商会的平台对接，我们把这些信息带到内部平台上，与大家分享，我们知道还没有大家知道得好，各位在座有这方面需求的也可以和单独和唐总链接。 [2016-06-24 17:09:43]

[罗建军]
我作为一个湖南人走到外地去，都会听到他们说湖南的远大，湖南的远大为湖南人脸上贴了金。

[2016-06-24 17:09:58]

[唐 芬]
谢谢。 [2016-06-24 17:10:04]

[罗建军]
湖南人走到外面，今天可以看到远大这么多先进的技术，今天看到远大一路走过来的历程，对于一个产业这么专注、专一地去做，应该说真的是非常受尊敬的一个企业。住宅产业化应该说是一个趋势，目前远大发起了产业化的做法，也引起了同行业其他企业的一些效仿，从技术含量、技术要求、工厂，以后是从前端设计到施工，再到后期，我相信这是一个大的体系，不是光生产就可以做到的。刚才，听唐总介绍得这么清晰，我绝对是感受颇深的，这是一个整体的大体系，从全面的开发设计到每一步、每一个环节，都是环环相扣的。这是一件好事情，只是我原来接触装饰和建材行业比较多一点。 [2016-06-24 17:12:30]

[罗建军]
我们对别墅特别感兴趣，如果我自己在城郊有一块地的话，我和朋友圈几块地，搞几栋远大美宅的话，一个院子就出来了，这是一个很大的趋势。湖南省投融资商会有各行各业的人，有做装饰的、建材的、建筑的，甚至延伸一点的话都是与住宅息息相关的，我们身边还是有这方面的一些资源，不说达成深度合作，至少通过今天的学习，能够为受人尊敬的远大企业做一个推广、宣传、传播，至少可以做到这一点。这次过来更多的是震撼，学习到了很多东西，特别是唐总这么重视湖南省投融资商会，这么热的天跑来亲自讲解，非常感谢。 [2016-06-24 17:12:54]

[唐 芬]
客气了，谢谢各位的夸奖。 [2016-06-24 17:13:02]

[毛川平]
说实在话，首先很感激看上去是我的“闺密”，实际上你们不要胡乱猜想，0731房产网促成了这一次思想的碰撞活动，也要感谢唐总百忙之中跟我们深度解读远大住工。另外，我还有一个感受，远大一直是我比较尊敬的一个企业。因为，十几年前我就和老总去过远大空调，那个时候我我刚刚从国外回来看到一些东西，国内简直跟他们差距太大了。但是，到了远大，我就觉得中国企业与他们的差距在缩小。因为，当时我去看的时候，十几年前远大的餐厅就是标准化的，那个时候在车间基本上很少有工人了，那个时候的管理就很标准，几点钟车子来接，几点钟司机到达，是非常严谨的。 [2016-06-24 17:28:31]

[毛川平]
去年，梁总代表湖南省投融资商会和张总单独沟通了半个小时，他的那些环保理念、垃圾分类、空气洁化，包括他购买特斯拉环保汽车，他的很多理念让我非常尊敬他，他是一个环保企业家。今天到了远大住工，也真正进一步认识了远大，对唐总不是恭维，真的是我非常敬佩的！ [2016-06-24 17:28:43]

[毛川平]
我对工业化有一些了解，曾经做记者时去过很多企业，去过日本的一些企业，看过他们的专业化生产，把建筑这种材料做成工业化，这是非常了不起的，我看到了中国企业的一种思考，看到了中国企业的一种标准化思考，这是我感觉特别欣慰的地方。 [2016-06-24 17:29:06]

[唐 芬]
谢谢。今天的会议就到这结束了。感谢大家的到来。再次谢谢大家！ [2016-06-24 17:30:00]