[直播员]
今天下午2点半,华雅大酒店潇湘厅,2016年度长沙楼市排行榜颁奖盛典,约么?共同见证2016长沙楼市最值得铭刻的记忆和瞬间,IPHONE7、N个现金红包,就等你来了!





[2017-01-20 14:03:53]

[直播员]
楼市年终精彩盛典即将拉开帷幕!嘉宾们陆续签到入场中~



[2017-01-20 14:26:57]

[直播员]
主持人宣布“湖南楼市看长沙”---2016长沙楼市年度白皮书及排行榜论坛活动正式开始。本次年度白皮书由0731地产研究院、湖南中原研究中心、新峰地产研究院、智信房地产评估联合发布,整个活动由0731房产网、FM89.3汽车音乐电台、腾讯新闻要闻频道、0731楼市通整合推广。
出席今天活动的各位领导嘉宾,他们分别是:
湖南省人民政府参事,湖南师范大学副校级督导员,湖南师范大学区域社会与经济发展研究中心主任、教授、博士生导师 朱 翔 先生
湖南省政协委员,湖南省经济地理研究所副所长、湖南省房地产开发协会首席经济学家、宏观经济研究领域专家 王义高 先生
0731房产网董事长、0731地产研究院院长 曾 锋 先生
893汽车音乐电台总监 何 帅 女士
湖南中原资源中心总经理 陈世霞 女士
新峰地产长沙分公司副总经理 朱 熙 先生
0731房产网总经理 周 遐 女士
893汽车音乐电台总监助理 黄 乾 先生
湖南恒益九州网络科技有限公司总经理 周奕彤


[2017-01-20 15:03:07]

[直播员]
2016年度长沙楼市排行榜已经来到了第20届。之所以能够作为经典延续这么多年,不仅仅是其专业性,还在于其全面的资源整合体系能够真实的反映当下的发展状况,记录发展脉搏。这一次,年度报告白皮书和排行榜由0731地产研究院牵头,集长沙四家权威地产研究机构之所长,通过公开公平的评价体制,权威有效的真实数据,专业深度的研究视角,全民参与的创新亮点,呈现本次年度报告和楼市排行榜,为长沙房地产行业的整体发展轨迹背书和立范。 [2017-01-20 15:04:42]

[直播员]
2016年的楼市非“红”、“火”二字可以言尽,在楼市梦回黄金时代的春风下,哪些长沙地产商在默默发力?哪些楼盘重新定义了长沙楼市人居典范?哪些楼盘最受购房者关注?哪些楼盘引领了市场?今天我们再次齐聚一堂,回顾过去一年楼市的起伏,表彰过去一年楼市发展的佼佼者,正是为了提升长沙楼市的榜样力量,树立学习标杆,指明发展方向,助力行业持续健康发展。此时此刻,精彩将再次绽放,我们邀您共同见证。

[2017-01-20 15:06:55]

[直播员]
0731房产网总经理周遐女士为我们本次活动致辞。

[2017-01-20 15:22:22]

[直播员]
在楼市梦回黄金时代的春风下,长沙楼市究竟取得了怎样的成绩? 2016年长沙楼市的情况到底如何?0731地产研究院副院长黄拓夫先生权威发布《2016年长沙楼市白皮书》,需要特别提到的是,本次的年报白皮书是由0731地产研究院发起,联合湖南中原研究中心、新峰地产研究院、智信房地产评估等研究机构共同制作。《2016年长沙楼市白皮书》汇集了这些权威的地产机构之所长,以真实数据为基础,对长沙楼市进行专业深度的剖析,借以还原2016年楼市真相,为长沙楼市未来发展探寻轨迹。


[2017-01-20 15:24:44]

[直播员]
荣耀时刻来临!2016长沙楼市排行榜榜单揭晓!“品牌榜”、“热销榜”、“人气榜”、“特色榜”、“价值榜”、“期待榜”、“事件榜”等7大榜单十余个奖项花落各家。在今日斩获奖项的楼盘项目,是经过业内专家评定以及网友投票相结合,历时近一个月,从长沙所有在售楼盘当中遴选出来的。



[2017-01-20 15:34:56]

[直播员]





[2017-01-20 15:41:06]

[直播员]
一大波颁奖典礼现场高清大图来袭。




[2017-01-20 15:50:44]

[直播员]
今天的第三个环节,湖南楼市看长沙高峰论坛来了!参与本次论坛的嘉宾有:
湖南省人民政府参事,湖南师范大学副校级督导员,湖南师范大学区域社会与经济发展研究中心主任、教授、博士生导师 朱 翔先生
湖南省政协委员,湖南省经济地理研究所副所长、湖南省房地产开发协会首席经济学家、宏观经济研究领域专家 王义高先生
湖南中原资源中心总经理 陈世霞 女士


他们就湖南、长沙的经济发展状况以及2017年长沙楼市的趋势等问题进行讨论。
以下为部分嘉宾的精彩实录:
朱翔在论坛上表示,长沙房价控制的非常健康稳定,从房价收入比来看,北京上海深圳都是接近1:20,长沙还不到1:7,大概是6.9,现在说明非常健康。长沙的房子应该说还有一定的上涨空间。
2016年的房地产发展有什么特点呢?王义高在会上表示,去年的价格上涨幅度是空前的,是我们15年来房地产最大的一个短期涨幅,这个涨幅使开发商建立了强大的房地产信心,,很多房地产商都在寻求转型,怎么做养老地产和休闲产业,准备做制造业等其它的认为技术创新等等。
在会上,中原机构用一句话总结了2016年楼市:大周期下小周期波动。怎么理解这句话,放在长沙的角度来讲,刚才说的大周期是长沙楼价房价也好量也好价格也好一定是向上的。2017年是小周期的波动,最直接的体现第一是量价,2017年的预判是整个长沙成交量跌两到四成,第二个是价格,价格判断是起稳。中原预判2017年将是二手房得天下,大家市场化以后可能供应量慢慢扎堆,9、10月份有一批项目急着全部统一时间推出来。所以建议大家明年把自己板块竞品琢磨透彻。 [2017-01-20 16:03:26]

[直播员]
红包雨来了!活动为到场嘉宾准备了5000多元的现金红包大奖。


[2017-01-20 16:40:39]

[直播员]
今天的“湖南楼市看长沙”——2016长沙楼市年度白皮书及排行榜论坛活动圆满结束。最后,预祝各位获奖的房企,在2017年再创辉煌。再次感谢大家的莅临,朋友们,再见。 [2017-01-20 16:44:23]

《2016年度长沙楼市白皮书》上线 杂志同步出街

对于楼市而言,2016是中央对楼市进行了“供给侧”改革的一年;是全国量价齐升,一线城市库存告急,二线城市成交量脱颖而出的一年;是长沙先后打破了历史上的单日、单周、单月最高成交记录的一年……

  • 热词篇
  • 政策篇
  • 事件篇
  • 数据篇
  • 土地篇
  • 人物篇

    [黄拓夫]
    2015年已经过去,2016年长沙楼市开局平稳,从成交数据和市场信心来看,楼市有望在今年迎来稳定向好的局面,越来越多等待入市置业的消费者也在时刻关注房价的变化。
    但是除了房价之外,更值得我们关注的房屋的品质,居住的品质和生活的品质,2015年是刚需成交大年,很多去年成交的商品房已经到了或者即将到交房验收之际,每逢此时楼市总是充斥着大量维权、抗议之声,购房纠纷和家装品质是我们围绕不过的一个坎。今天,0731地产研究院邀请楼盘代表、律师和家装业内人士共聚楼市会所,揭秘“房事”背后的真相,支招置业者如何规避置业和家装风险。
    [2016-03-17 14:51:33]

    [黄拓夫]
    今天非常高兴请到高升时代广场还有金空间装饰的代表来谈谈企业的成功经验和推广的手段包括品质管理。先介绍一下,这位是高升时代广场的营销总监张栋,这位是金空间的董事长王谦,我边上这位是咱们的廖海军律师。那么我们知道2015年是楼市的一个成交爆发年,去年的成交量大概是2011年以来的最高点,这也是我们楼市复苏的一个非常好的迹象,但是也会带来一些问题,去年这么大的集中性成交,会不会在今年2016年带来很多交房或者购房之后的问题。
    [2016-03-17 14:52:53]

    [黄拓夫]
    今年2月份的一些基本数据,2016年的2月长沙市的内五区商品供应10.16万平米,2月的内五区供应环比下降80%,因为遇到了春节,房地产的供应和成交都是比较低,2月份的网签44.25万平米,也是下降了46%。价格走势,2016年2月内五区为6268元/平米,上涨了5%,供销比到2016年2月已经下降到了0.31%,截止到今年的2月份,长沙内六区取得库存销售房屋面积1636万平米,岳麓区大概量是最高的,414万平米,芙蓉区最低77万平米,整个长沙市内六区的去化周期11个月,比去年年尾有一定的提升。几个成交大区还是岳麓区和雨花区,包括咱们高升所在的楼盘也是,区域价格长沙的最高区域价格出现在开福区达到7500元/平米均价,芙蓉区,雨花区价格都是6500到6600元每平米左右。 [2016-03-17 14:52:59]

    [黄拓夫]
    这是今年成交以来的一些基本情况,接下来也想跟各位聊一下,关于房地产这个产品质量的把控问题,我看要不要张总这边聊一下。你们应该是南城的销冠的产品,你们对产品的质量和把控如何做到让老百姓放心置业。 [2016-03-17 14:53:28]

    [张栋]
    从开发商的角度来说,什么是消费者信得过的产品或者受欢迎的产品,三个方面。
    一、正确的产品定位。二、实惠的价格,我们比周边低200到300一个平方,价格定位来说客户可以接受的。三、工程质量。我们的承建商具备开发一级资质的,因为现在大家都知道,交房纠纷层出不穷,这方面来讲,我们也是找到市场上认可的开发资质,从三个方面来讲,我们的产品应该说是市场上接受度比较高的产品。

    [2016-03-17 14:57:59]

    [黄拓夫]
    你们是如何做到这么高的水准呢? [2016-03-17 14:58:15]

    [张栋]
    我们研究什么是客户需要的产品,大概客户的接受价是什么样的。 [2016-03-17 14:58:41]

    [黄拓夫]
    集中交房在什么时候? [2016-03-17 14:59:02]

    [张栋]
    住宅在17年8月份左右。 [2016-03-17 14:59:13]

    [黄拓夫]
    交房环节也会做品质把控。 [2016-03-17 14:59:30]

    [张栋]
    是的。 [2016-03-17 14:59:36]

    [黄拓夫]
    王总作为长沙市的代表性企业,你们是如何做的?因为家装行业是一个鱼龙混杂的行业,你们是如何让消费者放心,做好品质和进程管理。 [2016-03-17 14:59:58]

    [王谦]
    家装行业的品质两个方面,第一个保障就是工艺的保障。这个保障主要是一些好工艺的应用,新的工艺替代老的工艺,这些应用部分可以及时的用到每一个工程上去。比如说我们去年推出来的卫生间倒板工艺替代了建筑和填,减少了楼层承受的重量,避免使用多年以后楼板的变形,延长了它的使用寿命。再比如水路,电路,传统的电路这块用胶布来做线和线的连接包裹,现在用新的连接器,一次成型,只要把电线一插,钳子一夹就可以了,保证永远不会脱落,也不会受到潮气的影响。还有类似很多工艺都有,工艺不断更新是品质的一个必然保障。第二个就是材料,所有的家装能够做出来都是材料堆积出来的,通过材料制作达到这样一个效果,材料的把关很重要。

    [2016-03-17 15:01:05]

    [王谦]
    原则上材料的采购,我们运用销售量比较大的优势,直接和厂商进行点对点的采购,工厂直接和装饰公司,金空间装饰签订供货合同,直接配送材料到我们的施工现场,把中间的这种环节尽可能地减少,尽量地避免他可能到别人去转手的情况。工厂出来的东西直接到客户,以最简单的形式送到客户的家里去。材料部分有好的也有差的,首先对于我们装饰企业来讲没有品牌肯定不用,我们使用的材料之上是市场上耳熟能详的品牌。不是说我讲这个材料好就是好,消费者说你说好我都没有听说过,那也不行,品牌是第二个基础。 [2016-03-17 15:01:28]

    [王谦]
    第三个就是各项的检验报告,可能很多材料并不是湖南省生产的,是广东或者是其他省份,甚至于还有大量的进口材料。各种各样的材料不管是有厂商所在地的质量检验报告,还必须要有湖南省,特别是跟环保相关的,必须要有湖南省自己的质量检验报告。检验报告齐全之后还要建档,还要进行公示,这是第三块。第四块实际上就是一个材料的售后问题。任何厂商不敢保证每一个单件,每一片瓷砖都可能是百分之百的达到了标准。对于售后来讲对于消费者来讲会在乎一点,因为如果说不好的东西,或者有瑕疵的产品用到工艺上以后,你不给解决,这是最头疼的问题。对于售后管理第一厂商售后,第二我们自己售后。 [2016-03-17 15:01:39]

    [王谦]
    我们要求一点只要发现有材料的问题,必须在24小时之内新的产品要到现场。比如说板材在季节不同的时候,春节可能这批板材在仓库里面,接近地面的这块板子可能受潮了。还有面板在没刷油漆之前看不出来,刷了以后可能会出现气泡。这种绝对不允许你做成成品,发现了第一时间放到店里面,第二个积极地换货退货。包括对我们的人员进行培训,在现场进行把关。 [2016-03-17 15:01:47]

    [王谦]
    品质上一个是新工艺的运用,材料在配送,售后,品牌,质检报告,包括新材料。不是说国产的东西不好,我们现在水管用的是德国的水管,说实在话,自己拿着国产水管跟德国的水管,黄铜的接口外行人都可以看出来,国产的铜的接口多多少少有一些没有那么好看,有毛刺,进口的每一个接口非常干净,可以说是完美,每一个宽度、深度都非常完美。其实一些好的材料,像水管一用几十年,这些好的材料的运用也是我们保障家装品质一个非常重要的一点。 [2016-03-17 15:01:54]

    [黄拓夫]
    王总刚才提到了这些,品质管理,技术监督等环节方面谈到了,家装多多少少因为涉及面多,项目也多,也有可能出现一些,包括消费者认为哪里有问题,如果遇到消费者的投诉或者是他们的意见,你们是如何处理?

    [2016-03-17 15:05:42]

    [王谦]
    我们实际上在这一块设的管理架构里面,这块把关人员部门比较多。首先第一块,我们一个是监理和项目经理,他进行进度管理,要也施工进度表,根据这个来督促是否在按期进行,这是基本面这一块。第二块有工程部的统一管理。第三个很多企业使用ERP,进度登陆,比如说泥工做了以后,监理验收以后,他回办公室要登陆电脑,把这个施工进度录入进去,我们的工程部审核无故,财务的款项领取与进度挂钩。第三个我们有专门的质监工厂,质监督察。第四个还有客户的投诉,专门有回访电话,也是接受客户的投诉电话,回访和投诉实际上就隶属于我这个办公室,就是属于董事长来盯着这个事情。 [2016-03-17 15:05:55]

    [王谦]
    投诉发现以后,我们一般会有一个三级处理,接到投诉以后在半天之内马上会把一个问题的处理单交到工程部经理进行处理,1到3天的时间处理完毕以后要进行回复。如果过期没有回复就是到了第二级,工程总监来处理,工程部经理就要处罚了,同样又是一到三天,如果处理OK才进入到我们的系统。如果没有处理好,第三级就到我这里,就需要我来处理了。处理完了以后回访中心还要再进行回访。 [2016-03-17 15:10:04]

    [廖海军]
    根据事情的严重程度设立不同的处理等级,最终到了你这里就是非常严重的事情了。 [2016-03-17 15:10:15]

    [王谦]
    是的,肯定是一些经济上的处理。 [2016-03-17 15:10:20]

    [黄拓夫]
    那么廖律师这边,因为去年是成交大年,今年是交房大年,您一般看到交房大年就是纠纷大年,现在的维权现象比较普遍,不管是对开发商还是对装饰公司,你怎么看待现在这个消费者的一些过激或者不理性的手段,您有什么合理合法的建议可以快速解决他们的问题? [2016-03-17 15:10:25]

    [廖海军]
    现在消费者的维权意识增强了,这是好事。消费者因为现在像刚才您讲的交房大年,随着经济的发展,交易的频繁,肯定一些摩擦,一些纠纷肯定是难免的。首先我们要从正面来看待这个问题,并不是一个坏事,我们应该认为他是一个好事,消费者他在这个过程当中可能发现很多问题,他积极地去回应这个问题,把他的想法和意见提出来,其实是对开发商,还是对装饰公司,对他们品质和服务的提升有帮助。

    [2016-03-17 15:10:42]

    [廖海军]
    其实是一个相互的互动过程,如果消费者没有意见,这个东西提供给他,他也不提意见,开发商或者装修公司还认为我们提供得很好。就像王总讲的,国产的水管过国外的水管一看很大的差异,消费者的要求如果很低,国产的东西也很好,那么有这么一种心理,很容易导致国产的企业可能会停滞不前,认为我们做的东西非常好,其实我们要正面看待这个问题,消费者有积极的维权意识,他在增加这个,那么对于整个社会行业的发展是有利的,鞭策我们前进和进步。 [2016-03-17 15:10:48]

    [廖海军]
    第二个,消费者要维权,出现问题以后如何解决这些问题?有些消费者可能不够理性,整个社会的一个现状问题,什么现状问题,没有培养一种规则意识。遇到问题以后不是想到正规的方式去解决,我想张总,王总可能深有体会,因为我的法律顾问单位也遇到这种问题,我们给出的答案是无解,他们遇到问题以后,比如说在张总这里买房,可能出现一些问题,也有可能消费者本身也有问题,比如说交了订金,他以为是这个“定金”你给他理论可能有道理,他不跟你讲道理了,就是把门一堵,车一开,这样很过激。 [2016-03-17 15:11:09]

    [廖海军]
    你们面对这种问题也是很头痛的,当然像房子的质量问题,不通过正规途径维权,也是找到老板某一天,或者是你们公司,也是上门去堵,或者是背着被子睡在你那里不走了,这样无益于解决这个问题,只能扩大矛盾,双方的矛盾越来越深。作为开发商,还是说作为装修公司,面对这种情况很无赖,必须得去让步,没有办法,就是妥协。但是对于你们来讲,感觉很憋屈,这确实不是一个很正当的解决方案。王总讲到一个情况,如何避免这种情况的发生,他提到了他们公司解决纠纷的一些方案,把它设立为几个等级。 [2016-03-17 15:11:25]

    [廖海军]
    消费者投诉我很认真地对待,不是很敷衍,消费者这边要反省,自己哪些地方存在不理性的行为,因为这个问题是一个社会现状造成的,现在这个社会的规则意识很差,没有培养出来。遇到问题不是找法院,相关机构进行投诉,而是通过社会的一些手段来逼着对方就范。我们有一句话说得比较通俗一点,会哭的孩子有奶吃,不哭不闹就没奶吃。我们整个社会要进步,回归理性的状态,需要大家积极地引导到一个正规的途径。 [2016-03-17 15:11:36]

    [廖海军]
    两个方面,消费者本身要反省,作为商家,作为开发商,作为装饰公司,包括商家我们都要进行反省,反省自己哪些地方做得不对,我们需要积极应对它。王总提供了一个很好的思路,面对消费者的投诉维权,我们设立为三个处理等级,一层一层来处理消费者的这些问题。这样的话,消费者他的过激的情绪就会随着刚才设定的这三个方案,这几个等级慢慢地进行削减,因为人的情绪有一个过程,可能开始很高涨,随着你在这个过程当中设立这么一个方案,慢慢地化解掉,包括会很冷静地面对面处理这个问题。如果一开始谈这个问题怎么样,你存在哪些问题,完全是无理的要求,那么双方僵持在这里,可能会更加激化。我想张总这边面临这个问题更多一点。 [2016-03-17 15:16:20]

    [黄拓夫]
    现在维权的时候他是带着自己的诉求没有得到满足,带着很大的情绪,这个时候谈道理很可能无法得到很好的效果。像这个三部曲,慢慢地等情绪稳定下来再解决这个问题可以得到更好的效果。 [2016-03-17 15:16:34]

    [廖海军]
    这样理性的时候都可以坐下来讲道理,复杂问题讲的话,如果大家都是在一个情绪不好的情况下讲道理,会把简单问题复杂化。所以说解决问题有一个途径,一个方法,一个技巧,靠我们作为商家来讲,能不能很认真地对待这个问题,用心来解决。有些商家只想着把房子卖出去,产品卖出去,没有想到售后的问题,其实售后很重要。 [2016-03-17 15:16:42]

    [黄拓夫]
    张总这边去年项目卖了这么多,在交房的时候会不会担心这方面的问题? [2016-03-17 15:16:52]

    [张栋]
    我们这个产品还没有到交付使用的阶段,之前的交付的时候也有这种情况,这也是一个普遍的现象。从消费者的角度来考虑,他有他的道理,花一辈子的血汗钱买这么一套房子,也不是说没有道理。但是有些房屋的瑕疵他过大化了,这么一个裂缝你一定要给我解决,不然不收房,廖律师可能碰到比较多一点。我觉得从开发商的角度来讲,一定要有一个充分沟通的渠道跟空间,一定不要回避,要正面解决问题,不要把问题扩大化,这是最关键的一点。房子肯定会有这样那样的问题,全国最好的建筑商或者说开发商也有问题,最主要的是看怎么面对和解决这个问题。 [2016-03-17 15:16:58]

    [黄拓夫]
    您怎么看待现在房地产是市场上消费者的维权行为,比如说拉横幅的行为,怎么看待对市场的影响? [2016-03-17 15:17:05]

    [张栋]
    这个不仅仅是房地产市场,其他的消费品市场都有,现在已经成为了一种社会的浮躁,碰到问题就是激化,过激化。 [2016-03-17 15:17:13]

    [廖海军]
    刚才张总讲的社会病这是一个根源,其实还有一个是我们解决问题的渠道效率太低,比如走正规途径,要去打官司,进行投诉,感觉投诉无门,打官司过程很长,可能效果还不一定很好,可能认为打横幅效果还好一点,这是一个不理性的表现,不正常的现象。 [2016-03-17 15:18:07]

    [黄拓夫]
    对于这种现象,不管是从主管单位也好,还是市民也好有什么样的建议? [2016-03-17 15:28:36]

    [廖海军]
    就整个社会来讲有理性的引导,需要正面宣传,大家维权的时候积极回归到一个正当的途径,出现问题以后积极地进行协商,有一个很好的协商沟通机制,找一些房地产部门,行政部门进行协商,建立这么一个沟通机制。这是一个方面。 [2016-03-17 15:28:44]

    [廖海军]
    第二个方面,实在不行走诉讼的形式,打官司,这是一个引导。
    第三个方面,我们沟通机制一定要建立起来,不能成为摆设,一定要解决问题,沟通的机制要社会各个方面进行配合,各个部门进行配合。比如说0731房产网,还有其他媒体一起来做。很多消费者想到打电话给媒体,通过电视台作为一个中间人一样,跟开发商和对方进行沟通,这样也可以把这个问题解决掉。这应该是社会的一个常态,解决问题的常态。 [2016-03-17 15:28:52]

    [廖海军]
    再一个就是司法机构,司法改革,我们到法院进行诉讼,能不能建立一个很好的诉讼机制,提高诉讼的效率。客户进行维权,通过法律来维权,通过一个公平公正的判决,大家对于法院的判决能够信服,需要整个社会,司法体系要建立非常完善,而且大家对于法律要非常信仰,非常相信,相信你的判决。就像美国的总统竞选一样,小布什跟戈尔进行竞选,最后没有办法就到最高院由九个大法官来判,虽然戈尔不服,但是最后他说这是最终的判决,我相信法院。 [2016-03-17 15:29:07]

    [廖海军]
    我相信中国人也是可以建立这么一个很好的机制,一个司法体系,让老百姓真正有了问题都交给法院来进行判决,最后不管怎么样,谁对谁错就信服。作为开发商也少了很多麻烦,消费者也少了很多苦恼,我们不能相互伤害,这样是一个不正常的社会,我们要积极地建立,大家努力向这么一个好的方向来进行努力,我认为是这样子的,这样才是一个正常的状态。 [2016-03-17 15:29:13]

    [黄拓夫]
    还是要提醒所有的观众,置业者跟消费者一定要理性进行维权,需要与咱们的购买方,需要与各个企业,多跟商家进行有效地沟通,避免情绪化,这样也是解决问题的一个有效的方法。最后每个人一句话来总结一下今天谈话的结果吧。 [2016-03-17 15:29:21]

    [张栋]
    作为一家开发企业来讲,用心打造产品才是消费者能够接受的产品。 [2016-03-17 15:29:28]

    [黄拓夫]
    相信高升一定是这样的一款产品。 [2016-03-17 15:29:34]

    [王谦]
    金空间有一句话叫“不标榜,干实事”金空间装饰,不标榜,干实事,就是要落实到品质践行当中去,实实在在把品质做好。 [2016-03-17 15:29:41]

    [黄拓夫]
    实在做品质,实干。 [2016-03-17 15:29:47]

    [廖海军]
    最后一句话就是让我们这个社会回归到理性,希望在我们所生活的这么一个社会环境当中,是一个有社会秩序正常的环境,大家有了问题有一个正当的渠道来解决,我们出了纠纷应该是有一个专门的正当的机构来解决,而不是通过自己的私立,采取一些暴力手段进行维权,这样或许会达到你的目的,但是对于整个社会进步来讲是一个伤害,会影响到子孙后代。不想当我们老了,看到子孙后代还是以这样一种方式解决问题,这样我们社会就是倒退。 [2016-03-17 15:29:53]

    [黄拓夫]
    就是社会要不断进步。 [2016-03-17 15:29:59]

    [廖海军]
    这样经济才会发展,这是我们最终的一个愿望,整个社会回归到公正有序的状态。 [2016-03-17 15:30:04]

    [黄拓夫]
    今天的访谈就到这里,感谢。 [2016-03-17 15:30:26]

    [黄拓夫]
    大家好,欢迎各位收看今天的楼市微沙龙。今天我们请来了一位新朋友、一位老朋友,老朋友是坐在我身边的朱熙院长,另一位是智信评估公司副总经理黄雁峰朋友,他是新朋友。
    [2016-05-27 15:14:19]

    [黄雁峰]
    大家好,我是智信评估公司的黄雁峰。 [2016-05-27 15:14:29]

    [黄拓夫]
    黄总的介绍言简意赅。今天请两位过来想判断一下长沙楼市的基本情况。长沙楼市基本情况是向好的,欣欣向荣的,特别是成交量这一块儿,今年截至4月底,2016年长沙市商品房销售面积和去年同期相比增长36.17%,销售额增长36.33%,销售额超过销售面积增长速度。那么,这一波对整个长沙楼市会持续多久,房价上扬的趋势会持续多久?今天我们围绕这几个方面来谈。

    [2016-05-27 15:15:06]

    [黄拓夫]
    首先,我向大家介绍一下今年1月份以来,政策方面和市场方面的情况。从政策来讲,今年政策面的刺激力度相对于去年有进一步的加强,特别是从1月份的分配调控政策出台,降准、降息的进一步深化,尤其是二套房征收契税的减免,以及大型金融机构存款准备金率的下降,都让大家看到了市场发展和复苏的契机。3月10日全面执行营改增,为商品房交易降低了一些门槛。 [2016-05-27 15:20:48]

    [黄拓夫]
    同时,国内专家也给出了一些看法,楼市从彻底反弹进入了偏热的阶段,我们也要探讨一下到底二线城市是不是处于偏热的情况,这些利好政策在第三季度会不会有所收紧,这对楼市的发展会不会有什么影响? [2016-05-27 15:22:42]

    [黄拓夫]
    说到长沙,长沙3月份住宅成交复苏,但是办公市场和商业市场高库存依然没有得到改善。目前,截止到5月份,办公写字楼市场库存超过了700万平方米,去化周期达到81个月,商业市场的库存面积达到500万平方米,去化周期约为56个月,这是目前长沙楼市去库存的关键所在,没有还没有特别好的方法。听说前段时间,政府部门在调查商改住政策,商改住是不是缓解长沙楼市结构失衡的有效手段? [2016-05-27 15:25:40]

    [黄拓夫]
    首先,请老朱同志好好分析一下,刚才说了这么多,从你的分析角度来讲,我记得你提出了一个概念,包括你跟我私底下聊,包括你和长沙的知名人士也聊过,你认为长沙主城区的房价三年要破万,你为什么这么说呢? [2016-05-27 15:26:53]

    [朱熙]
    这恰好是一个契机,三年前,也就是说在2013年的时候,长沙的媒体界有一次提到过长沙城区破万,那一次设想是畅谈,当然也没有给出一个时间表。但是,新峰地产作为研究机构,根据手头掌握的这些情况,有交易的数据、库存的数据、价格的数据,分到各个区域从各种各样的项目类型来看,从整个情况来看,从各种综合因素来讲的话,我们认为长沙的房价三年之内主城区是可以破万的。

    [2016-05-27 15:27:51]

    [朱熙]
    因为,有各种各样的迹象都已经往这方面走了。我记得0731地产研究院原来出过一篇很有名的文章,说长沙是一座非常幸福的城市,什么概念呢?10年才翻一番,从3000元/平方米涨到6000元/平方米用了10年,我们认为从6000元/平方米到10000元/平方米只需要三年。为什么呢?简单地说有几个原因。 [2016-05-27 15:29:45]

    [朱熙]
    另外,长沙的GDP达到8000亿元,从长沙2015-2020年的规划来看,按照长沙8%的速度来看,去年的GDP增速是11%,三年之内就可以突破万亿GDP。那么,长沙达到万亿GDP,老百姓的切身感受可能不那么深切。但是,对于一个城市来讲,迈入了万亿俱乐部,这是非常重要的一个方面。我们还调查了长沙的房价,特别是中部城市的房价,武汉、合肥、南京、郑州、成都、无锡这些城市,我们看到了一个很有意思的现象,特别是武汉和合肥是挨得很近的两个城市,他们这两个城市在2013年以前,长沙和这两个省会城市是分道扬镳,2013年他们也是6000元/平方米的价格,然后往上走。但是,长沙在那个时候就不动了。从货币贬值的角度来讲,不动就是在贬值,就是这样一个状况。
    [2016-05-27 15:30:37]

    [朱熙]
    但是,从去年下半年有一个比较好的指标,我们讲长沙的房价这几年涨了5%左右,我们也看到了比较翔实的资料。但是,放大来看一组数据,每个月月中的时候,国务院发布上个月全国70个大中城市的房价走势,把时间拉长来看可以看到一条线,长沙这条线从2013年以后,整个价格线都是向下的趋势。但是,到了2015年的下半年就可以看得很清楚,楼市走到了一个拐点,大家看到一个很重要的现象,到2016年1月份和2015年12月份中间,他终于非常艰难地在负值以下爬上来,房价指数从100以下的负数向上爬。这就意味着长沙终于在历经三年,从不景气走向了景气。 [2016-05-27 15:31:04]

    [朱熙]
    那么,大家可能要理解一个概念,房地产不管怎么样来讲都是资产,对于个人来讲这个资产在家庭中是非常重的一个资产,这种趋势观念的改变不会轻易因为惯性而改变,我相信黄总这边也能够有这种感受,就这样长沙终于在三年内迈向一个上升通道,长沙的限购限贷都取消了,我们也看到了利率的优惠也比较大。另外,一些三线城市政策收紧,还有强二线城市… [2016-05-27 15:31:28]

    [黄拓夫]
    这个提法很好,二线城市有强二线、中二线、弱二线。

    [2016-05-27 15:32:01]

    [朱熙]
    对的,强二线城市也有向上的走法,目前来看国家的政策主要是去库存,主要是去二线、三线城市的库存,一线城市没有什么库存。国家层面还有市级层面,不存在市里打压,长沙市政府层面拆迁力度很大,湘江新区是国家级新区,芙蓉区是补贴1万元,整个外围趋势都没有改变,长沙下半年的情况我认为肯定会有一个比较好的情况,有一些突出的楼盘、突出的热点地区会发力,好不容易开发商熬了三四年,终于熬夜出头了。 [2016-05-27 15:32:42]

    [黄拓夫]
    都快熬成婆了,再熬也熬不下去了。 [2016-05-27 15:32:58]

    [朱熙]
    讲到破万,刚开始大家讲到一个点,有一个很兴奋的事情,为什么能够破万?除了政府让他破万,或者说历史的滚轮已经滚到了长沙这里,一线城市涨完二线涨,强二线涨完弱二线涨,这个市场就是这样发展的,越不涨就是跌,大家越不买。 [2016-05-27 15:33:09]

    [黄拓夫]
    听着怎么感觉跟买股票是一样的? [2016-05-27 15:33:57]

    [朱熙]
    难道你不觉得在一线时,买房和买股票是一样的感觉,一会儿限购,一会儿加严。如果房价要涨,很重要的原因是有人来买,有人来买是两个原因,长沙是刚需城市,有人要结婚,要在长沙落脚,就买房,性价比高的盘比较占优势。还有改善型的,我要换好房子,普通住宅换豪宅等等,还有二手房那一块儿,这些数据就是看二手房的活跃度。我们可以看到,2015年比2014年翻了一番,今年从目前的交易速度来看,一周平均2000套吧? [2016-05-27 15:34:09]

    [黄拓夫]
    今年的二手房交易数据肯定在去年之上。 [2016-05-27 15:34:21]

    [朱熙]
    这个数据记得不是很清楚,按照今年的情况走到5月底也快半年了,2016年应该有一个比较大的增幅,黄总这边肯定有一些数据,大家可以感受到。二手房的发力,肯定是改善型的人群来买房,改善型的人群意味着是有钱人,这个城市的有钱人来买房,那房价是有支撑的。 [2016-05-27 15:34:34]

    [黄拓夫]
    你的意思是买二手房的人是货币持有阶层,卖二手房的人可能会买新房。 [2016-05-27 15:34:46]

    [朱熙]
    对,今年一、二线城市就很明显,长沙这个比例会有多大?我我具体对数据不是特别清楚。但是,这是一个很大的趋势。二手房市场开始激活或者放大的时候,改善型人群是一个很好的判断。另外,改善型一般买120-140平方米的房子,买120平方米以下的人还是刚需客户,改善型比例在增加,楼盘应该有切身感受。我们看到,去年这个数据涨到30%多。 [2016-05-27 15:34:58]

    [黄拓夫]
    120平方米以上的? [2016-05-27 15:35:09]

    [朱熙]
    120-140平方米之间的,140平方米以上的是豪宅。 [2016-05-27 15:35:22]

    [黄拓夫]
    如果没记错的话,应该是超过了1/3。 [2016-05-27 15:36:33]

    [朱熙]
    一手房也是这个情况,改善型人群加大入市的状况,有钱人开始买房。如果改善型把这个市场给托起来,或者往前面走,需要更好的生活改善和体验,那好的房子就值得存在的。从这个角度看,120-144平方米改善型用户购买的比例在增加。 [2016-05-27 15:36:45]

    [朱熙]
    另外,新峰地产做了一个统计,从2013年-2015年,10000元/平方米的住宅只调五区之内的数据,因为只有五区之内才有房价破万的盘,基本上一年增加一个百分点,到2015年底是7%,100套房子里面有7套房子是破万的。当然,包括今天我们所在的华远。 [2016-05-27 15:36:56]

    [黄拓夫]
    对,是破万的双倍。 [2016-05-27 15:37:05]

    [朱熙]
    再过三年,按目前的增长速度来看,就可以达到10%。10%意味着什么?从个位数到十位数,用计算机语言来说,是一个很大的变化量。 [2016-05-27 15:37:16]

    [黄拓夫]
    质的变化。 [2016-05-27 15:37:24]

    [朱熙]
    当然我们不好评估,但从个位数变成十位数的占比,我们相信对市场来说是不一样的东西。所以,这些数据支撑了我说三年之内房价将破万的论断。 [2016-05-27 15:37:34]

    [黄拓夫]
    刚才,朱总对房价为什么会破万从三个方面分析了,我大概总结一下。首先,从政策延续性看不到任何倒走的现象;第二是长沙和其他强弱二线城市比较还有很大的上升空间,包括从跳出房地产看房地产的外部宏观经济来讲是有底蕴和基础的;第三是从二手房、一手房联动效应来看,二手房带动一手房价格的上涨。作为二手房专家,今天请来了黄总,我就要好好听听公辩双方的辩词了,看你怎么驳倒朱总。 [2016-05-27 15:37:45]

    [黄雁峰]
    我对长沙的房价没有朱总这样乐观。但是,要看套内面积。长沙的房子按套内面积来看,一般分摊在20%以上,如果再成交20%,实际上长沙的房价已经达到8000元/平方米了。另外,长沙精装房的比例非常低,不像其他城市精装房比例很高,目前长沙房价低也与这个原因有关。

    [2016-05-27 15:37:58]

    [黄雁峰]
    目前,我个人认为房价不宜过速过快增长,房子是一个特殊的商品,如果过快增长的话,老百姓把钱都用来买房的话,就没有其他的消费了,这是政府不愿意看到的。还有房价也不能下跌,下跌对社会也有很大的影响。长沙政府不能容忍长沙的房价下跌超过6%,如果超过6%,资产不良率可能会超过4%,如果超过4%银监会要求银行低利率操作,长沙房价也不可能下跌。因此,个人认为房价涨幅要超过通胀,或者比CPI更好一点,体现资产的增值保值。 [2016-05-27 15:38:13]

    [朱熙]
    最好超过GDP。 [2016-05-27 15:38:26]

    [黄雁峰]
    GDP还是不能超过,GDP太高了,应该比通胀略高一点。 [2016-05-27 15:39:00]

    [黄拓夫]
    朱总说主城区是长沙老百姓印象中的主城区吗? [2016-05-27 15:39:10]

    [朱熙]
    二环内的五区,如果网再扩大的话,那不现实。因为,长沙毕竟还属于长个的时候,摊大饼的时候,外围供应量太大的话,价格肯定涨不上去。 [2016-05-27 15:39:21]

    [黄拓夫]
    黄总主要是从市场管理者、政府方面出发,谈了他们希望看到什么,不希望看到什么。朱总有三大要点支撑长沙房价三年内破万,您对这三大要点支撑有什么看法吗? [2016-05-27 15:39:35]

    [黄雁峰]
    目前,说实话长沙政府不愿意房价快速上涨,房价快速上涨也会出现一些问题,我刚才也讲过了。前段时间,房价的涨跌有很多的因素相互制约,比如经济发展、城市规划、需求与供给,当然还有政府的一些政策,主要是与这些因素有关。在目前不打破相互制约平衡的情况下,我个人认为房价应该是稳步往上走,而不是暴涨的情况。政府也不愿意看到的一个情况是,长沙的库存量确实比较大,按照去化周期来讲应该还需要10个月吧? [2016-05-27 15:39:46]

    [黄拓夫]
    截止到5月份应该是10个月。 [2016-05-27 15:39:56]

    [黄雁峰]
    是的,库存量是非常大的。特别是商业、办公,库存量也很大。现在,国家想把商业、办公转为住宅。 [2016-05-27 15:40:04]

    [黄拓夫]
    这就说到另外一个问题,长沙的房地产虽说在全面复苏,但商业、办公的市场好象还是没有复苏的迹象。今年写字楼的成交比去年高了一些,特别是4月份的成交量很大。 [2016-05-27 15:40:14]

    [朱熙]
    主要是因为去年基数过低。 [2016-05-27 15:40:23]

    [黄拓夫]
    平均下来每个月不到10%的成交量。华远的写字楼、商业综合体,都是商办为主的物业形态,对于这样的地产来讲,这样的去化速度是远远不够消化长沙市目前的库存的。所以,现在市政府也好,省政府也好,就有了商改住这个想法。 [2016-05-27 15:40:33]

    [黄雁峰]
    同一个楼盘卖6000元/平方米,办公卖8000元/平方米,商业卖10000元/平方米,大家肯定愿意去买住宅,不愿意买商业和办公,要看具体怎么做了。 [2016-05-27 15:40:49]

    [黄雁峰]
    目前,从国家60多个新型试点城市发展来看,通过区化调整,现在把暮云和跳马划到岳麓区了,土地供应就有了很大的供应量,增加了土地供应。那一块儿,如果政府重新做规划的话,在那里建房子的话,会不会把长沙的均价拉低呢?这也是一个问题。如果大家去暮云买房子,暮云的房价肯定不能和长沙市内相比。我记得2011年的时候,当时统计房价是采用内五区的价格,当时内五区的价格6000元/平方米,已经很高了,但是望城的数据纳入进来以后,房价就被拉低了,我想暮云和跳马纳入进来的话,长沙的房价肯定也会被拉低。另外,还有望城在修地铁,离长沙市内的时间距离越来越近了,也不排除有很多想在长沙市内买房的人选择去望城买房子。 [2016-05-27 15:41:01]

    [黄雁峰]
    其实,长沙市房价的上涨不是普遍的上涨,而是某些区域的上涨。比如,岳麓区洋湖板块、滨江板块、梅溪湖板块,主要是这三个板块。实际上,我们在南城、北城板块做过调研,他们不是没有涨幅,只是涨幅没有那么大。2月份的时候,当时税费政策出台,我在朋友圈发了一个观点,最近几年想买房的可以出手了。如果是规划前景比较好的一个区域,从政策角度来说那是最好的,你就可以买。结果一个朋友买了,当时的价格是6800元/平方米左右,后来调到8000元/平方米左右了,涨价主要集中在那三个板块,其他区域也没有怎么涨,这是目前长沙楼市情况。 [2016-05-27 15:41:13]

    [黄雁峰]
    从购房人群分析还是分析消费者,去年也做了购房人的分析,我们也有一组数据。从购房比例来看,主要是长沙市的购房比例在2012-2013年是40%左右,到2014-2015年的时候达到了45%。湖南省的其他地级市也是40%左右。 [2016-05-27 15:41:22]

    [黄拓夫]
    长沙市本市的人在长沙购房,本地居民买房的是40%,湖南省其他地级市在长沙买房的也是40%? [2016-05-27 15:41:32]

    [黄雁峰]
    长沙市的是40%,湖南省其他地级市是45%,到2015年以后长沙市本地购房的人更多了。这就意味着什么呢?房价抬高是要靠投资的,本地消费对房价来说要有很大的促进是很难的。我们看2009年,深圳房价暴涨,还是通过工改,工改的比例比较大,完全靠本地购买率抬高房价是比较难的。另外,长沙的棚改力度很大,产生了很多本地居民购买。一般长沙人本来就有一套房,顶多再买一套,增长空间不是很大了。 [2016-05-27 15:41:45]

    [黄雁峰]
    从价格来看,2014-2015年单价在6000元/平方米以内的长沙本地人购买的占比达到51.37%,一般人购买的房子是6000元/平方米以下的,而大于12000元/平方米的购买高端住宅的人士达到了18%左右,在长沙购买的客户主要以刚需为主。所以,主要是有外部资金进入长沙,如果仅靠本地资金的话,是很难推动长沙房价上涨的。 [2016-05-27 15:41:59]

    [黄雁峰]
    谈到二手房这一块儿,我的感受比较深。3、4月份二手房为什么暴涨?因为,2月份出来了营改增政策,并且是5月1日执行。那么,有很多人想在2、3、4月份成交房子,到5月1日营改增政策实施以后,成交量马上就明显下跌了,非常明显,这就是二手房暴涨的一个原因。 [2016-05-27 15:45:32]

    [黄拓夫]
    你从各个方面把朱总的观点击破了一下,朱总要怎么样反驳他? [2016-05-27 16:00:49]

    [朱熙]
    这个不用反驳,其实我们的观点是一致的,主城区、二环以内破万是迟早的问题,只是时间的问题,只不过我给出了一个范围。黄总基于各种各样的综合因素没有给出时间,我给了是三年的时间,是这样一个状况。 [2016-05-27 16:00:59]

    [朱熙]
    5月1日营改增的事情,其实老百姓被吓怕了。因为,在3.15那天,上海和深圳都出台了政策,特别是上海社保从三年改为五年,意味着什么?意味着3月29日那天晚上上海当晚的成交量是多少我不知道,但是那是一个很大的数据。那天晚上在上海买了房子的人,在上海落下根了。在3.15之前,有购买能力、购买条件,选好了购买标地的人,还要等两年之后买,两年之后上海的房价是什么样子?我们不能够去想象和判断。 [2016-05-27 16:01:23]

    [黄拓夫]
    这和中国股市有关系。 [2016-05-27 16:01:35]

    [朱熙]
    如果老百姓在2年之后才能在上海完成置业计划,那是什么情况? [2016-05-27 16:01:45]

    [黄拓夫]
    所以,连夜哄抢的情况出现,政府政策出台的确会引起这些效应。 [2016-05-27 16:02:23]

    [朱熙]
    确实是这样,政策出来之后总会有解读,中介对3、4月份二手房交易爆增的原因,那时候国家没有详细解读营改增政策的专家,老百姓只能猜测,猜测的话就有可能往好的方面走,也有可能往坏的方面走。中介想多一些房子交易,肯定是说对自己有利的分析,政策到底是什么样子?老百姓也不是特别清楚。 [2016-05-27 16:02:46]

    [黄拓夫]
    黄总提了一点,他从今年岳麓区房价上涨的情况来推导全市的情况,我觉得很有道理。为什么呢?像他刚刚所说,今年岳麓区均价上涨幅度比较大,会不会出现两年之内或者三年之内,由于像华远这样的地标性建筑多起来以后,我们都知道二八法则,可能有20%不到的项目就把整个价格拉上去了? [2016-05-27 16:03:47]

    [朱熙]
    无论是哪个房地产市场,只要我们把眼光放开一点点,去看哪些城市?去看武汉,或者再远一点看深圳、北京,是一样的,肯定像拓夫说的这样的状况,就是20%的楼盘带动了价格的上涨。国家去库存也是一样的道理,总有先锋,总有砍大旗的。 [2016-05-27 16:03:57]

    [黄拓夫]
    总有死在沙滩上的。 [2016-05-27 16:05:00]

    [朱熙]
    死在沙滩上是后面的事情,说到去库存,强二线城市去什么库存?真正需要去库存的是长沙嘛,10个月的去化周期。三年以来没有卖掉的房子,简单说2013年之后没有卖掉的房子,如果是2011年、2010年、2009年、2008年的房子还没有卖掉,可能你打个电话过去都没有人接了。 [2016-05-27 16:05:19]

    [黄拓夫]
    对,你说的是有遗留问题没有解决的房子,对面就有某个项目的房子到现在还空在那里,也没有成交量。 [2016-05-27 16:06:14]

    [黄雁峰]
    有一些房子被过户到开发商名下的,也有这样的情况。 [2016-05-27 16:06:23]

    [黄拓夫]
    老朱,你给网友一个建议,是不是上半年还是购房的最佳时机? [2016-05-27 16:06:32]

    [朱熙]
    从拉大一点的格局来看,看长沙的收入和房价的比例,多少年能买一套房?大家要搞清楚,房子是一个有杠杆效应的东西,不是一个简单的消费品,有物品属性,还有金融属性,你拿你的收入和房价相比的话,对大部分百姓来说是需要参考的一个比值。还有人拿租金和房价来比,这个比值达到5%左右回报的在长沙比比皆是,高出存款利息,高出房贷利息。 [2016-05-27 16:06:46]

    [黄拓夫]
    为什么长沙投资人群愿意买房出租,而不愿意买房转手再买。因为,我做了简单的投资分析回报表,五年之内的租金回报远远高于转手回报,因为2008、2009年有涨价,2011年开始长沙房价就没有什么涨价了,长沙房子的租售比极低。 [2016-05-27 16:07:03]

    [黄雁峰]
    按照长沙的租金来讲,要20年回本。 [2016-05-27 16:07:15]

    [朱熙]
    就是5个点,5个点已经是非常好了。因为,房子没有经营性风险,现在的税收也比较低,当包租婆、房叔是非常好的事情。如果你要做决策的话,总会找到一些参考指标或者标底来做支撑,或者来做推理。其实,在长沙买自住房的话,任何时候都是合适的时机。从租售比、房价收入比来看的话,是可以买的,投资是另外一件事,因为投资不是那么简单的事情。 [2016-05-27 16:07:27]

    [黄拓夫]
    除了岳麓的梅溪湖、滨江板块、洋湖板块之外,长沙还有哪个板块的房子是值得买的? [2016-05-27 16:07:39]

    [黄雁峰]
    买房子要升值有几个因素,一是跟着政府走。 [2016-05-27 16:07:56]

    [黄拓夫]
    黄总永远举着主流价值的大红旗。 [2016-05-27 16:11:12]

    [黄雁峰]
    跟着政府走肯定没错。还有地铁口,地铁物业是毋庸置疑的好。还有学区房,我们说的学区房是名校、重点学校的学区房。还有公园房,占有城市的稀缺资源,买稀缺房肯定是没错的。 [2016-05-27 16:11:23]

    [黄拓夫]
    朱总呢? [2016-05-27 16:11:34]

    [朱熙]
    如果说长沙地铁,就看湘江,长沙是被湘江一分为二,现在大力发展河西,河东主要是老城区。政府多年以来经营城市,其实就是把整个长沙的格局拉开了。记得长沙湘江新区批复一周年的时候,业内是先看先导区,再看湘江新区,整个趋势很明显。但是,经过2015年这一年,这座城市河西的变化是非常大的,河西代表了整个长沙的未来。河东是传统的中心城区,这个地方是整个长沙的试金石所在。其实,不管怎么看,长沙的主轴可以看得很清晰,什么概念呢?中心城市以五一广场为中心,过河就是滨江,再到市政府、梅溪湖,这根中轴线是拉起来的,中间有优质的楼盘、优质的配套,或者有产业,或者有政府。 [2016-05-27 16:11:46]

    [黄拓夫]
    拉弓射箭。 [2016-05-27 16:11:58]

    [朱熙]
    对,地理轴线是湘江的南北向,政府要百姓安居乐业,政府要经营这座城市,东边的产业(马王堆、高桥)原来属于外围区,原来那边也是边缘地带,现在也发展起来了,再过去就是武广新城。另外,中国第一条商用磁悬浮试运营了,东边的武广是一个新的区域,那一块儿的交通条件实在太好了,真正能够连接世界的地方就是武广新城,那边有高铁、机场等等,那一片会是一个热点,政府也投入了很多。湘江新区呢?省政府引导,长沙市政府执行,是这样一个情况。 [2016-05-27 16:12:12]

    [黄拓夫]
    老百姓买房子喜欢看户型,从各方面的配套来看也很重要。你需要把整个格局再放大一点,为什么我说要把格局放大呢?因为,在长沙这座城市置业可以从经济地理分析,要跟地理挂上勾,其实长沙是长型城市,两头长,中间短,我们城市的边缘到一桥、二桥,那边就是学校、大学城。从这样的城市来讲,现在不管是国家级规划、省级规划到市级规划,都是把中间的一条轴建立起来,竖轴是长沙的基础,要把中间的轴先建立起来,所以才有东提西拓,才会搞湘江新区。在这条轴线上,在这条发展的路径上去选房置业应该是不错的选择。 [2016-05-27 16:12:25]

    [朱熙]
    下一次你们要把朱翔教授请过来讲讲湘江新区。湘江新区,大部分老百姓还是没有更多的解读,虽说是一个利好,但要怎么来看待这个事情呢?朱翔教授作为省政府参事,他应该会有一个很好的解读,我们讲的可能不在点子上。 [2016-05-27 16:12:43]

    [黄拓夫]
    我们可能讲得太微观了。正如你说,长沙是一个有潜力的城市,论发展潜力河西可能真的是一个增长极,以增长极来带动长沙的发展。去年做了一个研究,目前新区的居住人数还是比较少,要撑起未来市场的发展还需要年份。从现在新区的情况来看,我做了一个统计,河西外地置业人群超过了50%,将来在那边买房的人大多是外地人,房地产政策在制定的时候,也要适当考虑外地置业者到长沙置业,这可能也是吸引外资的一个重要来源。 [2016-05-27 16:12:57]

    [朱熙]
    我想请黄总再解释一下,对于普通人来讲是很好的一个东西,你有很多朋友问你该不该买房,你说二手房交易税费下调一个点,黄总是怎么推导那个时候到底了? [2016-05-27 16:13:11]

    [黄雁峰]
    你可以把现在的政策对比09年的政策,09年的二手房政策从两年改到五年,现在再从五年改到两年。09年贷款利率是7折,现在是9折利率,从这些政策来看,以后的政策再也不可能更好了。 [2016-05-27 16:13:23]

    [黄拓夫]
    空前绝后。 [2016-05-27 16:13:33]

    [黄雁峰]
    从这个角度来看,不可能再出现7折利率,从这个角度来看,应该是到底了。 [2016-05-27 16:13:43]

    [朱熙]
    那样政策我也持一样的看法,但是我没有与09年的对比,两者对比一下确实是那么回事。对于普通人来讲,看到深圳去年一年涨那么快,哗哗地往上走,9月份交易量上来了。其实,在河西买了房子的人是赚了,他们抄到了长沙的底。而且,2月8日过年,过完年2个月以来,一个多礼拜上班的时间就到3月份了,长沙房价又涨了。 [2016-05-27 16:13:54]

    [黄雁峰]
    其实买房呢,政策出来的时候,开发商还没有反应过来的时候是最好的时候,更开发商回过神来,就错过机会了。因为,开发商对政策的解读需要市场去验证,验证是需要一个过程的。如果政策好,大家都来买房,我就提价,等到他提价就晚了。 [2016-05-27 16:14:05]

    [朱熙]
    我相信这个观点让在座的人眼睛有点发亮。 [2016-05-27 16:14:17]

    [黄拓夫]
    下次买房再咨询你。 [2016-05-27 16:14:27]

    [朱熙]
    其实,今年有不少朋友买学区房,说到买学区房的事情,长沙最近几个月出了一个很严格的文件,不允许择校。 [2016-05-27 16:14:37]

    [黄拓夫]
    都要微机派位。 [2016-05-27 16:14:45]

    [朱熙]
    无论是长沙的哪个区域,教育资源都是稀缺资源,而且是一个分配不均的资源。但是,如果从某种角度来讲,高考,其实对于所有的孩子都是一个很公平的制度,哪怕再不公平,也是非常公平的一个东西。 [2016-05-27 16:14:59]

    [黄雁峰]
    微机派位,这个政策出台以后,我特意看了长沙2013、2014年微机派位的情况,我以为离房子学校最近的孩子就会被派过去,其实不是那么回事。岳麓区一个不算出名的小区,微机派位也可以派到师大附中、师大二小,派到岳麓区四大名校的学校。后来,我看砂子塘小学的学生到底派到哪些学校去了?我看主要是二十九中、十九中。如果你想进雅礼中学,雅礼中学的学位肯定非常紧张嘛。还有博才中学,我还特意看了博才中学,包括师大附中,大部分学校是博才小学直接派到师大附中,还有的直接派到博才中学去了。也就是说,教育资源会优先录取他的小学,这是我研究的微机派位的结果。 [2016-05-27 16:15:12]

    [朱熙]
    所有的教育资源都有稀缺性存在。 [2016-05-27 16:15:23]

    [黄拓夫]
    这是教育资源的不均衡,大家一股脑在岳麓区买房,也是为了教育资源,有道理。 [2016-05-27 16:15:40]

    [黄雁峰]
    所以,读砂子塘小学,我觉得都是浮云,只有这个区域的教育资源好才是最重要的,这两年我研究了微机派位,是这样一个结果。 [2016-05-27 16:15:50]

    [黄拓夫]
    看样子还是要去河西买房。因为,开发商配套建了教育资源,微机派位肯定还是会考虑把他们派过去。你们怎么看待今年的地王? [2016-05-27 16:15:59]

    [朱熙]
    今年的地王是正荣,他们的房价可能要卖到10000元/平方米。其实,我不认识正荣集团的人,只要去看这几个月在南京、上海,我能确切知道的是南京和上海,还有杭州,这几个城市产生了一些地王。在上海、南京那种地方,只要有地就可以了,而不在于地价。 [2016-05-27 16:16:09]

    [黄拓夫]
    为什么我说房价进入了上升通道,特别是地王的诞生,他们就是有这样的底气才会这样去做。你们认为他们会刷新下半年的纪录吗? [2016-05-27 16:17:01]

    [朱熙]
    地王,有一个逻辑大家可以去把握一下,不是因为有了地王房价才涨,而是因为房价涨了才有了地王。其实,在拿地这件事情上,开发商是看老百姓买房的角色,政府主要看开发商的情况。地王,不意味着市场到一个阶段性的高点。当年长沙的总价地王出来之后,你们可以看看当时的市场情况嘛。 [2016-05-27 16:17:13]

    [黄拓夫]
    由于时间关系,会客室到这里就结束了,感谢大家的参与。 [2016-05-27 16:17:24]

    [周 遐]
    在长沙这么酷热的夏天,我觉得今天是这段时间温度最高的一天,湖南省投融资商会来到了著名企业远大住工,从美宅公园,到示范小区,再到工厂、展馆,相信大家都受益匪浅,对远大住工企业也有了更多的了解。今天的主角是远大住工,唐总百忙之中抽出宝贵的时间来参加这个活动,并且亲自来主讲,带领大家更多地了解远大住工企业,以及这个企业的技术。那么,0731房产网作为一个平台、一个媒体,我们有责任让大家相互有更多地了解,把湖南优秀的企业以及全国优秀的住宅产业化技术,向更多的社会精英人士,除了非住宅行业的,向更多行业的朋友们去介绍、去推广,让我们大家相互有更多的连接,现在互联网时代讲究的就是连接,产生更多的连接,更多的沟通,碰撞出更多的火花。

    [2016-06-24 15:59:53]

    [周 遐]
    其实这是一个以交流为主的非正式会议,现在先请远大住工总裁唐芬女士简单作一个系统的介绍。然后,各位企业家有任何关于住宅产业化相关的问题,欢迎一起来交流,掌声欢迎唐总。
    [2016-06-24 16:00:33]

    [唐 芬]
    非常欢迎各位企业家朋友莅临到远大住工,其实我跟周遐是十几年的好朋友,其实她对我们企业的整个进程是非常关注的。而且,0731房产网作为行业的一个非常知名的媒体平台,也一直在为远大住工提供很多的业内推广交流机会。今天,我也觉得特别地高兴,实话实说,到远大住工来的从政府领导到各地的企业都是非常多的。

    [2016-06-24 16:07:39]

    [唐 芬]
    但是,可能都是有一定的关联度的。比如房企、建筑企业、设计院,很多都是和这个行业是紧密相关的。今天,作为房地产的专业企业领导能够到达我们企业,我觉得这是一个非常好的事情,这证明现在我们在做的这个事情,除了在行业本身受到关注以外,也得到了社会各界更加高度的关注和认可,在这一点上我非常地高兴。所以,也在这里很诚挚地对大家的到来表示欢迎和感谢。因为,确实今天的气温非常之高,周遐也跟我说今天来的都是真爱,确实是热浪袭人。但是,我想告诉大家,现在你们看到的远大住工在做的事情,在做的产业,目前受到的关注度就如今天长沙的天气一样,热度非常之高,这种热度不是一直有的,而是这两年才开始逐步升温的。 [2016-06-24 16:07:51]

    [唐 芬]
    远大住工到今天正好是20年的时间,在更长的时间段里面,我们像一个孤独的行动者,我们专注、坚毅地一直做这件事情,哪怕之前有很多人质疑,远大住工做空调做得很专业,怎么会想起做这件事情?20年前,谁会想起做这样的事情,那时候劳动力一大把,很便宜,甚至有省级领导到我们企业视察都问过我这样的问题,他说小唐,你们企业发展得这么好,要是我支持你们发展起来了,就业问题怎么解决?其实,在之前中国的劳动力出现过结构性短缺,来自行业自身就已经有内在转型的驱动力,这其实也是远大住工这么多年一直坚守下来最希望看到的一个现状。 [2016-06-24 16:08:02]

    [唐 芬]
    我再跟大家介绍一下远大住工的情况。今天的主题是工业化+建筑,互联网+很火热,通过传统信息技术通过互联网的手段来做,传统建筑业是最古老的事情,能不能通过更现代化的方式让它有一些改变?


    [2016-06-24 16:08:13]

    [唐 芬]
    远大企业已经28年了,在6月5日刚刚度过整个远大28周岁的生日,远大住工做建筑工业化是从96年开始起步,到今年刚好20年。其实,88年开始创立的时候,还不是远大空调公司,那时候创立的是远大热工研究所,董事长张剑以前是做热工研究的,远大热工研究所是他下海经商创立的第一个企业,当时主要从事技术的研发及交易,有很多专利的销售和转让,真正做实体是92年才开始的,92年远大第一台中央空调问市。而且,远大空调第一个用户也在长沙,大家有应该有知道的。 [2016-06-24 16:08:34]

    [唐 芬]
    胡总是远大空调第一台用户,他买空调时第一台产品还没有出来,只是张总的一个IDER,他本身是要买锅炉的,他想把空调和锅炉结合在一起。远大空调在90年代初期、中期发展得相当迅速,那时候除了空调产品本身品质很过硬之外,还有一个大的经济背景,那个时候中国的电力工业有些滞后,远大空调是非电空调,销售特别好,真的是数钱数到手抽筋,销售不留尾款,全款才发货。 [2016-06-24 16:09:07]

    [唐 芬]
    直到今天远大空调在国际上都是响当当的金字招牌,完全改变了“中国制造”的产品是价格比较低的形象。但是,也就是在这个时候,张总带领企业的创业团队开始探索另外一个领域,就是建筑工业化。 [2016-06-24 16:09:16]

    [唐 芬]
    这个图片上不是造房子的生产线,而是部品体系。当时,张总去日本,看到他们一栋房子是早上把部件拖到现场安装,下午5点就把房子建完了,而且相当精致。以前,我听张总说是不太相信的。但是,我看到了胶片下来的照片,照片是真的,直到我去日本看了才知道真的是这样,他们造出来的房子非常精致。 [2016-06-24 16:09:39]

    [唐 芬]
    远大住工造出来的房子比起日本的房子,精致度还有相当大的差距,也就是说我们还有相当大的提升空间,这也给了张总非常大的触动。因为,中国还在秦砖汉瓦手工砌屋的时代,住宅化是一个很大的产业,建筑也叫不动产,国际化程度没有像汽车、IT产业那么高。所以,我们应该还可以在这个领域有一番作为。

    [2016-06-24 16:09:49]

    [唐 芬]
    1996年,我们成立了远大铃木住房设备有限公司,这个压机非常棒,可以用来压汽车的外壳,我们用来做整体预石。从那个时候开始,它让远大住工把部品的生产体系逐步建立和完善起来。而且,在这个过程当中开始探索整体房屋建筑。
    [2016-06-24 16:15:31]

    [唐 芬]
    这张图是我们真正做的第一栋工业化房子,1999年,是钢结构的,从基础到装修全部做完,2个月的时间,整体车间空间来施工,没有一个建筑工人,更不要提农民工,这个房子到现在为止用作办公楼使用,质量非常之高。

    [2016-06-24 16:15:50]

    [唐 芬]
    当时建成之后在业内有很大的轰动,包括住建部、设计院的领导都来看,是一个很好的钢结构体系。为什么没有一直走下去,还是有一些客观因素存在的。1999年,当时长沙的房价很低,只有1000多元,当时造这栋房子的成本达到3000多元,成本比较高,别人不愿意买单。 [2016-06-24 16:15:58]

    [唐 芬]
    中国老百姓对偏轻质的结构好象接受度不太高,钢结构肯定会配备轻质墙体来做,他们老觉得不踏实,楼梯会不会有声音?两口子打个架会不会一拳把墙壁打穿?当时,我们在省妇幼那边做过一栋建筑,隔墙就是轻钢龙骨+石膏板体系的,当时不说还好,买房子的客户来说都去敲,一敲就是空的,能不能挂婚纱照?能不能钉钉子等等,这些想法不能说是错的,也没有好坏,是形成了这种消费思维的惯性,你很难去改变。 [2016-06-24 16:16:10]

    [唐 芬]
    怎么办呢?我们先试。2002年,我们从德国买了一套技术,是预制混凝土模块装配体系,今天你们看到的美宅别墅就是它的老祖宗,2-3天的时间就做好了,全部在工厂用模具制造出来,所有的技术升级都在这个基础之上。 [2016-06-24 16:16:20]

    [唐 芬]
    2005年,我们被逼无奈准备拿地房地产开发。因为,按照张总的设计,丰田除了汽车之外第二大产业就是造房子,包括松下、住友,其实都是一些大型制造业企业,日本的房子都是他们做的,不是开发商,也不是中建、中铁,我们的想法也是成为他们那样的公司,开发商来跟我们买房子。但是,那个时候太难了,开发商根本不理我们。然后,我们只好自己做开发,把自己的房子进行完整的展示。 [2016-06-24 16:16:29]

    [唐 芬]
    所以,当时我们做了好几个项目,和园、麓园、花样年华,这些项目不大,大的才十几万平方米,小的才几万平方米。我对和园印象最深,那个项目受关注度很高,全国省市经常有领导去参观,不是参观一个房地产项目,而是参观一个新的技术、新的产业,当地居民觉得很奇怪,这是一个什么项目?怎么经常有领导过来?现在想起来中国的住宅工业化有这么大的发展和推动,与这几个项目的展示是密不可分的。

    [2016-06-24 16:16:51]

    [唐 芬]
    如果没有这几个项目的展示的话,从行业到政府领导,到社会各界都不会对它有亲身地感受。2006年,我们正式注册成立远大住工工业公司,2008年开始大规模的和政府、开发商合作,我们成功从甲方转型成乙方。 [2016-06-24 16:16:59]

    [唐 芬]
    做了这么多年建筑工业化,我的感受还是很深的,我觉得它不是一个特别神秘的东西,也不是一个所谓高科技含量很不得了的技术,是我们怎么样把建筑通过工厂化生产的方式,让它进行有意义的改变,建筑是一个产品,安全是最重要的,我们要保证建筑安全,同时质量更高,建房子速度更快,成本更低,这一点是相当重要的。 [2016-06-24 16:23:21]

    [唐 芬]
    中国大部分地方有抗震设防的要求,我们把房子的竖向结构(简立墙、柱)保持铸浇,楼板在工厂只预制了一部分,在现场有一部分的现浇,在现场现浇保证结构形成一个整体,同时减少了现场织模的部分,其他非结构部分,像内外墙体、楼梯等等,全部是预制,这种方法既可以实现工厂的大规模生产,现场施工也容易实现。现在,我们用这种方法来做高层,模板用量大概是以前传统施工的1/7左右,模板用得少就说明很多问题,用人少、工序少、现浇少,质量更可控,这是高层方面。 [2016-06-24 16:23:29]

    [唐 芬]
    另外,bhouse,美宅完全是螺栓连接,没有任何现场现浇的工作。当然,大家可能要问了,为什么你们完全就不担心它的安全问题呢?因为,楼层确实要低很多,最低是2-3层。去年,我们用实体做了抗震实验,这是当时实验的现场,裂度最高做到了9.2度,问鼎汶川大地震的裂度,只有轻质隔墙拉裂,结构没有任何影响。 [2016-06-24 16:23:41]

    [唐 芬]
    这个实验是和湖南大学一块儿合作的,操作实验的易伟建教授也是非常有名的专家,他在接受媒体采访时说实验挺成功,但是不好看。确实,裂度那么高,有可能房子发生倒塌、损毁。但是,都没有,结构没有任何问题,有点儿像海轮集装箱的结构。 [2016-06-24 16:23:50]

    [唐 芬]
    还有一个产品,在旁边另外一条生产线上在做,是综合管廊。现在说下水道是一个城市的良心,随便一个城市雨稍微下大一点就都邀约全国的小伙伴去看海。所以,综合管廊建设是各个城市基础设施建设很重要的一块儿,传统的方法来做综合管廊速度非常慢,用人量很大,成本非常高。 [2016-06-24 16:23:59]

    [唐 芬]
    现在,我们用工厂预制装配的方式来做,其实还是等同现浇,有点儿类似夹心饼干,把两边的饼干都做好了,中间用钢筋连起来,全部装好之后在中间整体现浇,既保证它是一个整体,又不会漏水、不会开裂,同时不用织一块模板,说到速度应该是传统施工时间的1/10,综合造价比传统造价还要低,长沙市马上会用到这种施工,胡衡华市长非常关注,今天下午召开了专家论证会,顺利通过,得到与会专家一致认可,这是建筑工业化之外一个非常有利的补充。 [2016-06-24 16:24:06]

    [唐 芬]
    北辰的两馆一厅大家知道吧?那个广场是我们做的,完全工业化做的,那个地面是工业化的,包括排水体系都是我们设计做出来的,非常美观、非常漂亮。 [2016-06-24 16:24:15]

    [唐 芬]
    远大正在致力于成为一个开放合作的企业,我们希望把自己很多核心的能力通过我们的平台展现给很多行业技术伙伴。比如技术这一块儿,大家可能认为工艺院做拆板的,其实这只是一个技术,我们的工艺院连工矿图都要设计出来,他要通过工矿图来倒推物流配送计划。如果不能推算的话,到现场的都是不需要的配件,与物流关联度很高,再来决定生产计划,再来做采购准备。 [2016-06-24 16:24:31]

    [唐 芬]
    所以,工业化建筑不仅仅是你们看到一个工厂这么简单,真正的核心所在是把传统的建筑各个独立的环节形成一个有机连接的整体,它是不可分割的。 [2016-06-24 16:24:39]

    [唐 芬]
    这是我们用一些清晰化软件做出来的设计,以前做设计是二维平面图,现在把信息模型里面的数字转换到后续环节,这些是管廊,是我从设计软件中截下来的一些图,大家可以看到非常直观。如果画成传统的二维图,不是搞专业技术的人都看不懂,但画成这样就很清晰、很直观。 [2016-06-24 16:24:47]

    [唐 芬]
    另外,制造这一块儿在工厂已经向大家介绍过了,现在产能的布局非常完整。而且,远大住工目前在PC这一块儿,无论是生产设备的配置、生产的工艺、生产的规模、效益在全世界都是第一流的。事实上,现在很多国外企业都希望通过和远大住工的合作进入到中国产业领域,我们自己也是美国预制混凝土协会的会员,与他们一直有非常好的交流和合作,大家看到的都是工厂的实景图。

    [2016-06-24 16:25:10]

    [唐 芬]
    今天,大家都看过了工厂。以前,我给与会者做分享和交流时,很多人都不相信,说照片肯定是P成这样的,他们认为做建筑的工厂不可能这么整洁,不可能这么干净。但是,远大一直认为环境就是工厂,环境对人潜意识的影响力非常大。工人在一个非常干净、整洁的环境中,不用说,他的质量意识都要高很多。所以,从远大空调到远大住工建筑的生产,一直把环境放在非常重要的地位。 [2016-06-24 16:42:15]

    [唐 芬]
    楼板都是水平脱模。这张照片我非常喜欢,拍摄下来时光感非常好,通过照片就会对平整度有非常直观的感觉。整体存放,没有像今天这样存成货柜似的。那个时候,一个项目运一堆配件出去,工人要找半天,一块一块地找,找到再吊上车,那个时候效率低很多。那么,到变成今天这样的集装箱,也是我们不断摸索经验,不断提升得来的。 [2016-06-24 16:42:35]

    [唐 芬]
    远大自己有一个建筑公司,叫远大建工,也是一级总包资质,以前做总包,现在不准他们做总包了,他们把技术变成标准进行输出,我们和中铁也是很好的合作伙伴关系。早些年,我们自己什么都做的时候,那时候什么都做是迫不得已。那个时候,一个项目下来,我们实验不同的模板都有好几种,光是模板可能就要额外多花几百万、上千万。 [2016-06-24 16:42:50]

    [唐 芬]
    但是,我们是作为研发经费投入的,一般的建筑公司肯定不会做这件事。但是,那个时候我们做的时候,行业对我们的抵触很多,大家认为我们来抢行业的奶酪,抢大家的饭碗,从设计院到业内对我们的抵触都很大。现在不一样了,现在的施工还是交由专业的施工单位去做,但是由我们提供整个的技术体系支持和工业化产品,这从某种程度上也给了传统施工企业一个更好的帮助,也保住了他们原有的业内市场。 [2016-06-24 16:42:57]

    [唐 芬]
    这是长沙唯一的一个绿建三星项目,在洋湖,这是当时施工的现场施工图,现场施工非常漂亮,不需要用外脚手架,不需要包得像木乃伊一样。以前做这样的楼层很复杂,把结构楼层做好之后,再做砌体,再做外保温等等,现在这些工序快的几分钟,慢的十几分钟,一个构件就可以装配到位了。 [2016-06-24 16:43:06]

    [熊曙光]
    这个项目是在张家界,外墙的玻璃窗户都是装好的,像幕墙一样直接干挂上去,非常好。 [2016-06-24 16:43:41]

    [唐 芬]
    这个楼在省委大院里面,一般情况下很难看得到,现在书记、省长住的都是我们盖的楼,是周转的,并没有给他们永久产权。这个楼做的时候,把施工都做好了,在省委大院里面施工不能太吵,做得非常好。 [2016-06-24 16:43:49]

    [唐 芬]
    这是我们用无人机采集的一些数据,成本比较高,还要与行业管理体系对接起来。那么,我们做高层大概5-7天/层,最快的是5天,最快的一层是内外墙保温什么都做好,现在的成本可以做到低于传统的施工。 [2016-06-24 16:43:57]

    [唐 芬]
    麓谷小镇从设计开始就完全按照我们的工业化体系来做的,它的成本比传统施工成本还要低。还有一些其他的项目基本设计已经确定,我们做工业化的优化升级,这种项目基本上可以做到与传统施工时间持平,但施工时间短了很多,综合成本还是降低了。

    [2016-06-24 16:44:21]

    [唐 芬]
    现在向大家汇报一下远大住工开放合作的思路和做法,以前远大是很封闭和保守的,现在已经完全从一个传统的制造业企业走向开放合作的制造服务业企业,这跟形势发展到今天有很大的关系,像我之前说到的,热度很高,尤其是国务院文件提出“十年以后30%的房子工厂造”,但是每个地方政府出台的相关目标和文件都远远高于这个决定。在上海,开发商要拿一块土地条件就明确了,必须要采用工业化的方式来建,政府投资的项目就更加不用说了。我们在上海也有工厂,这样的项目非常多。现在,上海、北京、合肥、深圳、长沙,都是这样的,以后开发商和我们的合作估计会越来越多。 [2016-06-24 16:44:34]

    [唐 芬]
    在这样的形势之下,我们以前完全依靠企业自身的能力和资源去做拓展就太慢了,我们和当地企业合作,远大住工深耕多年的品牌、技术、管理经验快速拓展市场,输出技术、管理和品牌,我们的伙伴做施工。这是远大联合体系logo的演示,在远大的基础之上做了一些延伸,更加体现了合作融合,也有互联网的特质。其实,整个远大联合是从去年4月份开始的,那时候召开新闻发布会,今年和明年计划完成全国所有省份的布局,整体规模就不用再说了,绝对是世界第一,NO1。 [2016-06-24 16:44:43]

    [唐 芬]
    另外,远大美宅也走的是合作路线,与途家合作,罗军以前是新浪乐居的创始人,现在跟他的合作也成立了一个途远平台,我们提出打造中国的原乡度假,把途远作为一个平台,把土地拥有者、项目拥有者和政府、远大途家连接起来,远大提供房屋,途家提供经营管理平台和资源。现在,途远已经有大量的项目在落地,也受到了非常高的关注。 [2016-06-24 16:44:50]

    [唐 芬]
    这是远大美宅另一个全新的系列,还没有推出的,BOX系列,是非常现代简约的设计,我们会大量采用清水混凝土的设计,装修会尽量展现建筑本来的质感和色彩。 [2016-06-24 16:44:58]

    [唐 芬]
    这是依云系列,这个效果图做得比实物要丑很多。为什么叫依云?有点儿像瑞士小型的度假酒店,大坡度的屋顶,非常自然,是途远原乡度假产品主打系列,在山清水秀的乡村打造高端度假休闲和养老项目。这是法式系列,今天来的人应该主要看这栋房子,这是最大的一栋房子,大概550平方米,带装修198万元,不带装修98万元,我最喜欢这一栋。 [2016-06-24 16:45:09]

    [唐 芬]
    这是在郴州做的一个项目,5月底守盛书记特意去这个项目察看了,这个项目一共有30多栋美宅房屋,2个月的时间开门迎客,房子真的很漂亮,这都是我手机拍的照片,华为的手机强烈推荐。真的很漂亮,确实像瑞士度假的感觉,中国农村的风景还是非常美的。 [2016-06-24 16:45:18]

    [唐 芬]
    贵州贵阳百花湖,7天的时间全部做好,这个景区跟我们签了1个亿的定单,大批量提供远大美宅。途家有一个自营品牌“斯维登”,这是他们在做的。
    这是山东青岛姜山湿地,是养老地产。这是河北曹妃甸龙岛也做了一批,当然还做了很多项目,只在这里举例一部分。
    在长沙浏阳北盛也做了一个项目。这样的房子你愿意自己住就自己住,不愿意自己住就交给途家经营管理,我觉得非常好。
    [2016-06-24 16:45:40]

    [唐 芬]
    这是很多项目在施工过程中的照片。
    这是张家界蓝湾博格国际酒店。
    这是万科在高铁站的一个项目,魅力之城,项目规模很大,全部采用远大住工的技术和产品做的。
    这是金地,在北京也有项目在做。
    这是旭辉国际广场,很鲜明,这几栋是用工业化的方式做的,这是传统方式做的,传统方式包得像木乃伊。
    现在,我们还有一些写字楼、学校的项目也有在做。 [2016-06-24 16:45:51]

    [唐 芬]
    大板房也是工厂预制,可是那时候成本很低、技术很低,基本上没有钢筋,那时候的材料也没有今天这么发达,都不用做保温和防水,大板房漏水是非常严重的,属于起步初期的一个阶段。但是,它的理念是从前苏联过来的,那个时候讲模数,反而后来中国的传统施工没有模数概念了。其实,工业是讲模数的,像矿泉水的瓶子口径都是讲模数的,只能说大板房有工业化的理念。 [2016-06-24 16:46:04]

    [盛惊雷]
    理念是一样的? [2016-06-24 16:46:11]

    [唐 芬]
    可以这样理解,理念是一样的,但实现的方法和手段发生了很大的变化。 [2016-06-24 16:46:19]

    [盛惊雷]
    用的材料和原材料,包括加工工艺已经不同了? [2016-06-24 16:46:27]

    [唐 芬]
    对,完全不一样。 [2016-06-24 16:46:34]

    [李文强]
    日本也有混凝土的技术,但钢结构的居多。 [2016-06-24 16:52:12]

    [唐 芬]
    日本也有混凝土技术,一个构件做得很复杂,但很慢很慢。以前,我们帮沈阳做了一个项目,当时日本在那边也有一个项目,他们提出的目标是争取一年有3万平方米的产能,第二年6万平方米,第三年9万平方米。那时候,我们用几年时间做了20多万平方米的生产,我们一天混凝土的用量够他们用上大半年的,只有的生产根本没法适应中国的需求,并且成本非常高。我告诉大家,日本的一些竖向构件直接装配原件,钢筋有这么粗!它的成本,你是完全承受不起的,效率也很低。
    [2016-06-24 16:52:21]

    [唐 芬]
    看一下你们的合作方。 [2016-06-24 16:52:34]

    [周 遐]
    合作的方式方法? [2016-06-24 16:52:58]

    [盛惊雷]
    设备应该有标准化、模数化。 [2016-06-24 16:53:05]

    [唐 芬]
    对,有模数,如果一个项目从一开始就按照工业化的技术来做的话,成本优势是非常大的。今天,你们在工厂也并没有看到完全一模一样的,只是有基本的模数,然后把模数组合成标准的系统,这样来理解可能更加准确一点。 [2016-06-24 16:53:12]

    [盛惊雷]
    一个模数生产出来的东西成本肯定要低一些。 [2016-06-24 16:54:16]

    [唐 芬]
    所以规模是很重要的,确实通用化程度越高,对成本和效率的帮助越大,您这个理解是绝对正确的,工业化就是这样的。
    这个项目在杭州,现在是浙江省非常有名的一个样板项目,大家知道浙江是中国建筑业的绝对NO1,这个项目5天一层楼,10个工人建一层楼,非常厉害。我正好才从江浙开会回来,很多人去杭州看过我们这个项目,这是政府安居房的一个工程,是我们来做的。 [2016-06-24 16:54:27]

    [唐 芬]
    所以,非常高兴今天各位走进远大住工,真正感受到中国制造。 [2016-06-24 16:54:53]

    [李文强]
    合作模块呢? [2016-06-24 16:55:02]

    [唐 芬]
    现在主要是远大联合,比如我们还没有在这个区域落地的话,我们主要是选择行业企业,最重要的不是合资金,而是合资源,我们需要合作伙伴一定有非常好的当地市场资源和政府资源,开发商、政府平台公司、城投、市政公司、管廊公司,能够主导政府很多项目的,另外有很多大型的建筑集团,包括很多大型的设计院,这几类公司是现在的主要合作方,大家按股底设定之后,在当地成立一个合资公司,远大住工负责生产管理,负责整个标准体系运营体系的搭设,由当地伙伴负责销售,现在看来合作得很好。现在,远大住工的合作模式也引起了业内很大的关注。
    [2016-06-24 16:55:12]

    [罗建军]
    合作对象是什么? [2016-06-24 16:55:20]

    [唐 芬]
    有开发商、设计院、政府平台公司等等。在陕西西安有陕能,他们下面有自己的房地产开发公司。还有陕建,陕西建工集团。还有天朗,是西安最大的房地产开发商,再加上远大住工,是这样一种组合。另外,在南昌是和南昌的市政公用部门合作,这是最大的一个政府平台公司。在广州是和广东建工合作,他是综合性的建筑集团。在河南郑州,是和兴府合作,再加上湖南省建筑规划院进行合作。兴府和天朗都是民营企业,在我们的合作伙伴中国有、民营都有。 [2016-06-24 16:55:30]

    [唐 芬]
    自从开放之后,希望跟我们合作的特别多,很多人跑来跟我说,要多少钱?所有的钱归我出,只要远大跟我合作。但是,我们确实寻找的是资源合作,不仅仅是资金。因为,远大住工在资金方面没有任何问题,现在尽量采用轻资产运营,如果能够租赁到厂房,我们不会自己去建厂,总体投资1-2个亿就够了。 [2016-06-24 16:55:37]

    [盛惊雷]
    可以和当地的混凝土公司合作嘛,他们有现成的工厂。 [2016-06-24 16:55:56]

    [唐 芬]
    工厂不是问题,远大住工有自己的生产体系。如果我自己单打独斗的话,所有的市场、渠道都要自己去做。研发的投入不是每个地方投得起的,也没有必要去这样投,我们所有的研发成果开放给所有合作伙伴共同分享使用。另外,我们做市场,不做销售。比如,我们跟所有业内房地产开发商、建筑商,包括很多类似今天到的企业,我们建立良好的合作关系,建立良好的市场合作平台。我们还做品牌,远大住工的品牌建设要不断加强和提升。 [2016-06-24 16:56:04]

    [盛惊雷]
    实际上就相当于德盛洋楼的简装吧? [2016-06-24 16:56:14]

    [唐 芬]
    应该不是这样的。建筑工业化是一个很大的范畴,你们今天看到我们用PC,是预制混凝土构建的方法,只是其中的一种,木结构、钢结构都属于工业化的范畴,而且各有特色。比如,大家知道远大住工有钢结构,自重特别轻,特别适合做超高层建筑。超高层建筑如果建筑自身的重量不控制的话,光这栋楼自身都可以把自己压垮,我们自己的厂房也是钢结构的。 [2016-06-24 16:56:29]

    [唐 芬]
    钢筋混凝土在别的国家也有,德国、中东、新加坡,包括犹太人区域,都特别喜欢用钢筋混凝土来做。还有北欧、芬兰都有大量的钢筋混凝土。但是,中国人是比较可怜的,都要住在高高的楼里。我们从小学的是“中国地大物博”,其实长大了才知道“地大物博”的意思。美国的国土面积跟我们相比,我们的国土面积略大一些,可是他们的土地可使用率是很高的,我们有很多地方是不适合人类居住的,是不适合建设的。 [2016-06-24 16:56:39]

    [唐 芬]
    我今天讲的这些东西,各位不是专门从事建筑业和房地产业,可能听起来觉得有些生涩和无聊。但是,这个产业本身是值得关注的。因为,房地产业和建筑业在中国是非常非常重要的一个支柱。为什么现在我们把市政综合管廊也拓宽为我们的一个业务领域?坦白地说,以前的三驾马车都不太好了,前几年政府想通过保障房来拉动产业,可是现在去库存的压力这么大了。 [2016-06-24 16:57:15]

    [唐 芬]
    我综合分析过,现在很多政府都到我们公司来交流,市政综合管廊这一块儿在某种程度上也是作为政府拉动经济的一个投资领域,我们也想很好地抓住这个市场机遇期。现在,我们除了长沙要做,苏州马上要上了,苏州的管廊公司特意过来考察了之后,立即决定要上。我们在苏州有合作伙伴,他们说立马要入股,我们不愿意的话,他们就不让我们加进去。 [2016-06-24 16:57:25]

    [唐 芬]
    你们看到的管廊有两种,一种是盾构式的,不挖开,一种是开挖式的,我们主要做大型开挖式的。 [2016-06-24 16:57:40]

    [周 遐]
    老的有改造的吗? [2016-06-24 16:57:47]

    [唐 芬]
    有改造的,也有新式的。我们花几分钟看一下管廊、房子建筑施工的视频。 [2016-06-24 16:57:57]

    [熊曙光]
    非常感谢唐总的介绍,也非常感谢周总组织商会来远大住工学习,提供了这个机会。今天我是第三次到远大住工来学习,只是以前没有得到过唐总的亲自接见。我对远大发展历史有一点点了解,从远大空调、到远大铃木,到远大住工。北有协盛,南有远大,远大的管理在全国是很有名的,原来我们想找机会来远大学习是很难的。

    [2016-06-24 17:08:56]

    [唐 芬]
    远大空调原来进过商学院的MBA案例。 [2016-06-24 17:09:05]

    [熊曙光]
    唐总也讲了原来的接待方式,现在主要是和建筑商、开发商合作。一个企业的成长真的和金融是离不开的,去年有幸和张总聊过这一块儿,早几年意识到金融资本市场这么独立的话,远大的今天可能又不一样了。所以,我们这些企业家也意识到金融行业的重要性,盛总在湖南装饰行业也是NO1,罗总也是建材行业的,整个领域与你们还是相关的。远大也在转型,只是他的意识比我们更前瞻。 [2016-06-24 17:09:13]

    [唐 芬]
    大家一起都在探索。 [2016-06-24 17:09:35]

    [熊曙光]
    是的,我们都在探索。我们发现了这么好的产品,如何利用我们这个平台与远大做更加有效的链接,我相信我们在需求上可以找到一个切入点。今天,大家都是带着好奇心来的,我本人是来过远大几次。但是,但是对远大的产品体系、生产流程不是特别清楚,远大在长沙的几个项目我都去看过,我是有一点点了解的。今天,我们有这个机会过来学习,要感谢唐总,感谢周总组织到远大深度考察和学习的机会。我们非常重视,商会监事会主席、副主席都来了,回去我们会探讨一下,看看能不能和商会的平台对接,我们把这些信息带到内部平台上,与大家分享,我们知道还没有大家知道得好,各位在座有这方面需求的也可以和单独和唐总链接。 [2016-06-24 17:09:43]

    [罗建军]
    我作为一个湖南人走到外地去,都会听到他们说湖南的远大,湖南的远大为湖南人脸上贴了金。

    [2016-06-24 17:09:58]

    [唐 芬]
    谢谢。 [2016-06-24 17:10:04]

    [罗建军]
    湖南人走到外面,今天可以看到远大这么多先进的技术,今天看到远大一路走过来的历程,对于一个产业这么专注、专一地去做,应该说真的是非常受尊敬的一个企业。住宅产业化应该说是一个趋势,目前远大发起了产业化的做法,也引起了同行业其他企业的一些效仿,从技术含量、技术要求、工厂,以后是从前端设计到施工,再到后期,我相信这是一个大的体系,不是光生产就可以做到的。刚才,听唐总介绍得这么清晰,我绝对是感受颇深的,这是一个整体的大体系,从全面的开发设计到每一步、每一个环节,都是环环相扣的。这是一件好事情,只是我原来接触装饰和建材行业比较多一点。 [2016-06-24 17:12:30]

    [罗建军]
    我们对别墅特别感兴趣,如果我自己在城郊有一块地的话,我和朋友圈几块地,搞几栋远大美宅的话,一个院子就出来了,这是一个很大的趋势。湖南省投融资商会有各行各业的人,有做装饰的、建材的、建筑的,甚至延伸一点的话都是与住宅息息相关的,我们身边还是有这方面的一些资源,不说达成深度合作,至少通过今天的学习,能够为受人尊敬的远大企业做一个推广、宣传、传播,至少可以做到这一点。这次过来更多的是震撼,学习到了很多东西,特别是唐总这么重视湖南省投融资商会,这么热的天跑来亲自讲解,非常感谢。 [2016-06-24 17:12:54]

    [唐 芬]
    客气了,谢谢各位的夸奖。 [2016-06-24 17:13:02]

    [毛川平]
    说实在话,首先很感激看上去是我的“闺密”,实际上你们不要胡乱猜想,0731房产网促成了这一次思想的碰撞活动,也要感谢唐总百忙之中跟我们深度解读远大住工。另外,我还有一个感受,远大一直是我比较尊敬的一个企业。因为,十几年前我就和老总去过远大空调,那个时候我我刚刚从国外回来看到一些东西,国内简直跟他们差距太大了。但是,到了远大,我就觉得中国企业与他们的差距在缩小。因为,当时我去看的时候,十几年前远大的餐厅就是标准化的,那个时候在车间基本上很少有工人了,那个时候的管理就很标准,几点钟车子来接,几点钟司机到达,是非常严谨的。 [2016-06-24 17:28:31]

    [毛川平]
    去年,梁总代表湖南省投融资商会和张总单独沟通了半个小时,他的那些环保理念、垃圾分类、空气洁化,包括他购买特斯拉环保汽车,他的很多理念让我非常尊敬他,他是一个环保企业家。今天到了远大住工,也真正进一步认识了远大,对唐总不是恭维,真的是我非常敬佩的! [2016-06-24 17:28:43]

    [毛川平]
    我对工业化有一些了解,曾经做记者时去过很多企业,去过日本的一些企业,看过他们的专业化生产,把建筑这种材料做成工业化,这是非常了不起的,我看到了中国企业的一种思考,看到了中国企业的一种标准化思考,这是我感觉特别欣慰的地方。 [2016-06-24 17:29:06]

    [唐 芬]
    谢谢。今天的会议就到这结束了。感谢大家的到来。再次谢谢大家! [2016-06-24 17:30:00]

    [黄拓夫]
    2016年注定是不平凡的一年。经过了拐点期和恢复期的楼市,在2016迎来了快速反弹,量价齐涨是这一年各大城市的主要特色,一向温和的长沙楼市在炒房团传言满天飞的背景下,房价更加有急起直追之势。然而,进入下半年,楼市收紧预期加强,这会对处在上升通道的长沙楼市产生多大影响?在现有热点板块渐趋饱和的情况下,长沙板块将进行怎样的轮动,谁是下一个领涨板块?开发商如何应对快速变化的市场,在传统推广方式沉沦,新媒体新模式层出不穷却没有可靠的路径和模式的今天,房地产服务机构怎样调整变革自身更好的服务行业?本期我们将邀请业内大拿,知名经济学家共同探讨这些问题。

    [2016-08-30 15:02:01]

    [黄拓夫]
    我们有几个问题,也想问问在场的专家,难得把你们聚在一起。上周成交4500多套的情况在历年8月份成交的周成交数据中来说不是第一也是第二,在我的印象中没有超过4400元/平方米。从这种情况可以看出,楼市淡季不淡,从投资客的角度很愿意看到这种情况,追涨市跌,场外资本进场。但是,据我对数据进行初步分析,这里面首次置业的比例还是相当高,首次置业比例超过5成以上。也就是说,长沙以刚需为主的市场基调没有改变。 [2016-08-30 15:04:33]

    [黄拓夫]
    但是,我们可以看到成交的很多楼盘集中在河西,河西是一个成交的爆发点,尤其是梅溪湖和洋湖两个片区。但是,大家都知道这两个片区本来就火,火了大半年了。但是,我们也可以看到武广片区,也就是高铁新城,好像逐渐也有后起之秀的味道,像南城有的楼盘也取得了非常不错的成绩。之前朱总跟我提到过,梅溪湖和洋湖的房子越来越少,是不是意味着刚需也好,投资性需求也好,会向城北或其他高供应量板块走动,这两个板块是不是未来高增长的高爆发点? [2016-08-30 15:04:40]

    [朱熙]
    刚才看了数据,其实在长沙本地的人应该是要注意的,50%的是刚需,不管从哪个角度,从户籍所在地或者是年龄层次,很多是首套,都是以刚需为主。
    昨天我看了微博,在微博上回答了很多朋友的提问。因为,上个礼拜是热了三四个月之后唯一(天气)转凉的时候。


    [2016-08-30 15:04:54]

    [朱熙]
    售楼部的人是爆满的,只要是稍微好一点的楼盘,那么你的问题是能不能找到售楼员接待刚需。其实,刚需从某种程度上来说有一部分群体是比较懒的,投资客不一样,会去选,去看,去交流,会去售楼部踩盘,会做一系列的工作。供需不一样,今天老婆说再不买房就怎么怎么地,女朋友说再不买房我妈就会跟你来聊聊天之类的,实际上这些原因都会有。近8周的数据都是非常高,不管是省内还是省外,长沙一周有4000多套房子成交,一个月就有120000多套,将近120-150万平方米的成交量,非常高的量了,只有一个月。 [2016-08-30 15:05:10]

    [黄拓夫]
    很吓人。 [2016-08-30 15:05:21]

    [朱熙]
    去年成交面积在全国排前三,今年的量肯定在全国也会排前三。 [2016-08-30 15:05:26]

    [黄拓夫]
    毫无疑问。 [2016-08-30 15:05:31]

    [朱熙]
    马上要到9月份了,8月份有31日,真的到金九银十的时候,下个月做媒体的朋友可能要爆一条新闻,“有多少投资客要亏?有多少刚需会到售楼部吵架?”有可能是跟售楼员吵,有可能是跟自己吵。因为,现在长沙的房子越来越呈现出价值属性。 [2016-08-30 15:05:46]

    [朱熙]
    原来长沙的房子是居住属性,现在像股票一样,如果没有接盘人,肯定价格还会往上走。我们可以看出下一个能动的是洋湖垸和武广新城,长沙东西两边,西边拉大盘子,东边做一个新的引擎,做一个经济的发动机,长沙的规划是这样的。所以,下一个热点可能是洋湖垸,傅教授这边可能对洋湖垸的规划要清楚一些。前两个礼拜上海113亿既然取得地王,301亿的深圳地王,因为房价和地王的故事还没有结束,而问题的关键是长沙的地王和房价的故事还没有上演,你要知道全国的这种剧已经演得越来越超乎大家的想象了。 [2016-08-30 15:05:51]

    [朱熙]
    那么,与我们息息相关的是,在长沙的市场上,长沙的故事还没有开始。长沙的故事开始之后会怎么来演绎?那我现在也不好设想。但是,问题的关键在于经过了北上和深的情况,然后是南京、合肥、苏州、杭州,而且我们马上可以看到长沙和合肥是兄弟城市,长沙的房价没有合肥高,合肥的炒房团、南京的炒房团、深圳的炒房团,不管是哪里的炒房团,其实这个东西是媒体给的一个概念,如果我们稍微理性一点分析的话,他们只不过是一种需求,在合肥二套以上是要付7成首付,他的购买能力不够,在长沙还是两成就可以了。 [2016-08-30 15:06:09]

    [朱熙]
    另外,长沙最贵的房子平均水平也就是7000-8000元/平方米的几个,相当于合肥的一半。这是什么概念呢?现在星沙的房价是5000元/平方米,在合肥类似星沙这种地方的房价是10000元/平方米,在最火的地方房价肯定到了20000元/平方米。 [2016-08-30 15:06:15]

    [黄拓夫]
    之前我跟你聊过投资的收割期只有3-4个月了,你是怎么看待的?在长沙投资还是买房也好,现在的房价是高位吗?未来3-4个月的房价是振荡的? [2016-08-30 15:06:21]

    [朱熙]
    我想表达的意思是,所谓的收割期,这样来说吧,如果你的人生和收入是往上走的,同时你认为长沙这个成为可以与你的成长相匹配,也是往上走的一个城市的话,那在未来的3-4个月当中,你仍然可以有两种情况去拥抱热点。一是在我们所讲的这些热点区域,梅溪湖也好,洋湖垸也好,有的从5000元/平方米涨到8000元/平方米,从6000元/平方米涨到10000元/平方米,您对这里有信心的话,仍然可以去拥抱这个热点。因为,房子还是有金融属性在里面,是有一个周期的,底在哪里不好说,这个东西是具有参考性的。 [2016-08-30 15:33:05]

    [朱熙]
    我和拓夫看完数据之后,我说这个数据是长沙已经醒悟过来了,咱们开始买房子吧,为什么呢?成交量上来了,但价格还没有启动。但是,在5、6月份的时候,我们判断价格是往上涨,涨多少?还真不好说,先有成交量,才会有价格。如果你认为对自己有信心,对自己的事业有信心,对长沙这座城市看好,你觉得可以和你一起共同成长的话,那在未来3、4个月当中,你仍然可以拥抱长沙的热点区域。 [2016-08-30 15:33:13]

    [朱熙]
    因为,长沙有一个不一样的东西,刚才说得很明显了,黄总这边可以讲金融属性。因为,长沙肯定是有分化的,毕竟长沙的经济总量和资金要投入的地方,要集中全市、全省的力量来建设湘江新区,热点区域往那边走。同样,东边也有自己预期的未来。但是,在有些区域就会有分化,产品会有选择,楼盘会有选择。不像在北京、上海,只要有套房,只要有砖头,我的人生就不一样了,购房还是租房,感觉完全不一样。但是,在长沙仍然有这种分化情况,在这3-4个月当中,你可以去寻找能够匹配你梦想,符合这个城市发展轨迹的热点区域。 [2016-08-30 15:33:23]

    [朱熙]
    我们可以明显的看到,在3-4个月之内会有一波明显的涨幅,为什么呢?我们把数据看得很清楚,现在的库存周期降到8个月,过完现在的8月份就往7个月走,从统计数据来看,从一线、二线城市走过的情况来看,到5个月、6个月、7个月的库存周期时,房价会有一波明显的上涨。南京、合肥的朋友过来觉得长沙的房价特别低,深圳的朋友让我感觉买深圳的朋友太憋屈了,既然你对城市做了选择,你就可以来买,有深圳的朋友来买,有合肥的朋友来买。 [2016-08-30 15:33:33]

    [朱熙]
    因为,他们看到今年年初到今年6月份是武汉的分斩期,深圳的去年下半年就等于是武汉的今年上半年,现在在这里说个“大话”吧,2016年的下半年,长沙会迎来这么多年来难得的一次房价比较明显的上涨,可以这样说,各个条件都具备了。无论是政府对布局的控制,还是市场的变化,可以看到长沙的土著、长二代,他们都在长沙有房,而且还认为长沙是他的。一旦改善型的人群、投资型的人群开始在市场上占据一定比例的话,始终是可以推动这个市场的房价往上涨的。所以,这个市场价格往上走的各个条件都具备了。应该说,房价上涨不存在大的问题。 [2016-08-30 15:33:39]

    [黄拓夫]
    朱总对板块的轮动,对价格的趋势讲得很透彻了,他的意思是大家要买房可以赶紧买了,下半年还会涨。刚才,他提到一个很重要的点,我觉得很有意义,我们可以继续探讨一下。包括他的朋友也好,还是投资客也好,他们买长沙的房子一是房价低,二是认可这个城市的发展潜力。我们来探讨一下,长沙这座城市的发展潜力到底如何?是不是值得投资?从经济学的角度来讲,到底有什么投资的潜力?有什么发展的潜力?能不能撑起未来千万级人口高房价的城市体量?请傅老师谈一谈。 [2016-08-30 15:33:45]

    [傅沂]
    我了解了一下基本背景,长沙的房价上涨一个很重要的背景就是哪个媒体评价又进入了“新一线”城市了,这是第二次评价了。但是,我认为“新一线城市”还是有问题的。因为,你的各方面条件都要比较成熟。评一线城市的话,很多人考虑的是长沙房价比较低,想把长沙房价炒一炒,也不排除这种可能性。但是,我始终觉得长沙作为一个“一线城市”来讲还是有很大差距的。

    [2016-08-30 15:33:53]

    [傅沂]
    就目前来讲,我的观点是,首先长沙这座城市的人口增长比较慢,主城区的人口增长速度比较慢,初步统计大概10万人左右,我说的是常住人口,常住人口的增长速度决定了这个城市的城市化率的重要因素,就会导致城市化的速度,同时会导致城市未来发展的趋势。所以,我个人感觉长沙最大的一个问题是从产业的经济学角度来讲,产业结构还是有点畸形的。 [2016-08-30 15:34:03]

    [傅沂]
    怎么畸形呢?带动其他产业发展的支柱性产业比较少,更多是以服务业为主的城市。传统像重工业、工程机械行业现在也出现了衰落的趋势,这个城市没有能够带动其他产业发展的支柱产业存在,我想这可能是这座城市最大的问题。比如,武汉有那么多重工业基础,武钢、武重,吸引了很多人。所以,这个问题是让长沙比较头疼的问题,产业结构一直比较畸形,导致这座城市吸引人才、留住人才的空间有待于增强。 [2016-08-30 15:34:11]

    [傅沂]
    说句实在话,论工业基础来讲,长沙和株洲还有很大的差距,这个大家都很清楚。说长株潭融城,长沙的房价一直没有涨起来,长株潭融城的速度与武汉城市圈相比差距太大。所以,这就说明长沙作为一个省会城市,你的中心辐射带动作用并没有完全地体现出来,这是与武汉相比的话。所以,长沙作为一个省会城市,应该具备中心城市的带动能力和辐射能力,现在还没有表现出来,这是我认为目前长沙存在的问题。 [2016-08-30 15:34:18]

    [傅沂]
    长沙要发展的话,先不谈房价,城市要发展,首先要看产业,产业有没有重新的定位?不说发展重工业,但是你要发展能留住人、引进人才的产业。确实,我们有文化产业、动漫产业,还搞了锦绣潇湘文化创意产业,现在看来文化创意产业在那个地方没有根基,这是城市发展的走向。 [2016-08-30 15:34:24]

    [傅沂]
    二是从整个国家宏观经济背景来讲,这一轮房价的上涨还与宏观经济背景有关系。一方面地方政府化债的压力比较大,本来房价的上涨可能是为了掩护地方债务的转移,这是有学者提出来的,不说这种观点是否合理。但是,确实开工这么多项目,虽然PPP也在搞,大家也清楚PPP的推进也还有问题。 [2016-08-30 15:34:44]

    [傅沂]
    靠地方债支持这么大规模的基础设施建设的话,压力会比较大,这是一个非常重要的因素。还有银行的经营也有很大的困难,你要知道现在银行的压力也很大,以前房价是一个非常重要的来源,国家把房价这一块儿收紧以后,导致银行的很多业务出现了萎缩,这一轮房价上涨也与银行的监管有很大的关系。 [2016-08-30 15:34:50]

    [傅沂]
    但是,我担心一个问题,现在有很多居民都是用杠杆,可是杠杆搞得太大的话,就会像前几年的股市一样也会出现风险。所以,买房的话还是要量力而行,过多使用杠杆的话,万一出现问题就会出现不可预想的结果,从宏观背景来讲这个问题需要注意一下。 [2016-08-30 15:34:56]

    [傅沂]
    我的总体判断,朱总对下半年长沙房价上涨的空间很看好。但是,我个人感觉从国家宏观经济层面来讲,从所有国家的经济发展规律来讲,当一个国家的经济下行时,他的房地产市场不可能长期处于上涨态势,如果长期处于上涨态势,这个国家的经济就会处于崩溃的边缘,像当年的日本一样。所以,我认为这只是周期性的波动,不可能成为长期的趋势。我个人感觉,大家还是要理性地看待这次房价上涨的问题。 [2016-08-30 15:35:01]

    [黄拓夫]
    你们两个的意见有点相左。 [2016-08-30 15:35:07]

    [傅沂]
    不相左,我是从长期趋势来看。 [2016-08-30 15:35:13]

    [黄拓夫]
    你是从中短期趋势来看。傅老师的判断我也是认同的,现在有几个省的趋势不是很好,包括中东、华东,很多产业很不乐观,但是房地产就是一枝独秀,我们也要考虑一下风险在哪里。刚才我还和朋友在扯谈,现在投资客在抄底,大力利用杠杆买房,一定会产生泡沫。说到泡沫,黄总肯定有话要讲。黄总,您是怎么看待最近房价变化趋势的? [2016-08-30 15:35:36]

    [黄雁峰]
    前段时间,我认为长沙房价会稳步增长。但是,量一定会增长。可是一、二线城市在限购,我确实有点儿担忧。从去年5月份开始到现在的M1、M2的剪刀差越来越大,M2太大了,企业的钱没有投资,躺在那里没有用。这笔钱到哪儿去呢?一线城市不能投资了,热点城市也不能投资了。炒股?肯定不行,风险很大。在一线城市、热点城市不买房了,我担心的是这些钱会到二线城市、三线城市。
    [2016-08-30 15:36:06]

    [朱熙]
    你要解释一下M1、M2吗? [2016-08-30 15:36:12]

    [黄雁峰]
    M1是流通的狭义货币,是企业的活期存款;M2是广义货币,是企业的债券那些。M1过大的话,在手上的资金越来越多,主要用于投资。人民币贷款在7月份总共贷了4636亿元,其中住房贷款新增4575亿元,整个银行的贷款90%是用于房地产。这就说明其他行业非常低迷,整个经济包括GDP增长这么快,实际上是房地产在唱独角戏。现在,国家去库存的目的可能是希望通过房地产掩盖一些问题。 [2016-08-30 15:36:19]

    [黄雁峰]
    假设一下,今年的房地产还像去年一样的话,数据肯定是看不得的。所以,从经济形势来看,房地产在经济中起到一个兜底的作用,应该是这样一个情况。但是,这样的发展是不长久的,其他行业不发展,唯独房地产行业发展,时间一长经济迟早会崩盘的,可能现在觉得没问题,从长远来看肯定是有问题的,这是我对最近情况的一个判断。 [2016-08-30 15:36:25]

    [黄雁峰]
    还有板块的问题,我觉得在长沙出现下一个梅溪湖板块的现象可能不存在了,因为这是一个现象。当时,长沙市规划局做了梅溪湖概念性规划,我也参与进去了。当时去梅溪湖,那边都是一片田。 [2016-08-30 15:36:30]

    [黄拓夫]
    全是蔬菜基地。 [2016-08-30 15:36:35]

    [黄雁峰]
    是的,全是田,全是基地。但是,整个梅溪湖的发展有天时、地利、人和的因素在里面。天时是长沙市政府要求全市发展向西看,先导区、湘江新区的概念搞起来了,这是天时的因素。地利是那个片区从来没有开发过,适合做一些整体性的规划,这是其他区域所不能比拟的。所谓人和,政府做了很多基础设施的配套,教育资源全部往梅溪湖倾斜,梅溪湖整个板块所有的学校基本上都是名校,你们看所有的因素都推动了梅溪湖板块的房价。 [2016-08-30 15:36:41]

    [黄雁峰]
    但是,梅溪湖板块也有自身的问题,比如堵车或者上涨空间预期不强等。 [2016-08-30 15:36:46]

    [黄雁峰]
    下一个板块从整个长沙市来看,很难再找出梅溪湖这样的板块。武广板块有优点,交通优势非常明显,但是也有缺点,京广高速把武广片区搞得支离破碎,不便于整体开发。南城板块也有问题,地已经卖光了,而且卖给了没有太大实力的本土开发商,建设质量肯定是不高的,会影响整个片区的发展。要说潜力的话,北边苏托垸那一块儿规划起点高的话,也许可能成为下一个梅溪湖,具备的条件和梅溪湖也有点儿相象。 [2016-08-30 15:36:52]

    [黄拓夫]
    我研究过房价的涨幅,上海是怎么涨起来的,深圳是怎么涨起来的,都是二手房带动起来的。 [2016-08-30 15:37:00]

    [黄雁峰]
    他们的二手房的存量是不一样的,他们的基数主要是二手房,长沙的基数主要是新房。 [2016-08-30 15:37:05]

    [朱熙]
    最近我对二手房的了解不像你那么专业,那么透彻,最近网上有朋友批评我了,他说你对二手房这一块儿了解得不是很多。我说,好,那我今天去向评估公司的黄总请教一下。今年上半年涨了50%?还是涨到什么样的状况? [2016-08-30 15:37:14]

    [黄雁峰]
    应该是翻倍的。 [2016-08-30 15:37:19]

    [黄拓夫]
    这个我来回答。今年上半年一直到7月份的二手房成交量,大概相当于去年+前年的总和,量有这么大。 [2016-08-30 15:37:24]

    [朱熙]
    那这个朋友批评我批评错了,因为我说二手房市场火了,今年上半年二手房的成交量大约相当于2015年的总和,应该是对的。 [2016-08-30 15:37:31]

    [黄雁峰]
    还要加上2014年的。 [2016-08-30 15:38:02]

    [朱熙]
    那就是今年上半年干了前两年的活儿? [2016-08-30 15:38:07]

    [黄拓夫]
    差不多。 [2016-08-30 15:38:12]

    [朱熙]
    那今年相当于2个2015年,是这样一个概念。 [2016-08-30 15:38:18]

    [黄雁峰]
    其实,长沙高品质的楼盘也不多了。前段时间我自己去买房,我发现长沙可选的房源不多了,我是说高品质楼盘不多了。所以,长沙稍微有好一点的楼盘,基本上是“一日光”,一下子就没有了。像北大资源的北大时光,开盘一小时就没房了。好楼盘没有那么多,但是一般般的楼盘还是有那么多的。 [2016-08-30 15:38:24]

    [黄拓夫]
    我认识几个朋友,他买房就只认中建、万科这几个大开发商的楼盘。确实,长沙住房出租的投资回报率,五年之内高过转手资金的回报率50%,其实房租比较高,但房价比较低。我曾经算过,一个很优秀的投资产品,投资回报率只有9点多,不可能像某些投资客在北京、上海买房,过一段时间就暴涨100万元、200万元,但是在长沙投资楼市比较稳定。那时候我们做了一个模型,预期到2020年,最多112万元,像大学城那边有很多好的人才,根本就留不住。像武汉有光谷,有很多好的产业,长沙确实没有一个很好的产业,其实长沙的产业还是蛮多的。 [2016-08-30 15:57:02]

    [傅沂]
    我要补充一点,关于二手房的问题,我接受过新华网的采访,他们说现在学区房炒得比较热,与长沙中小8学校的升学政策改革有很大的关系,二手房热起来与中学升学政策改革有没有关系。确实,现在很多朋友买房是为了小孩子读书方便。那天看了一组数据,长沙中小学教学资源在省会城市是倒数第一。尤其是高中阶段,很多家长愿意不惜血本去付出。 [2016-08-30 16:00:20]

    [朱熙]
    因为这两年我有孩子了,会比较关注教育的事情。做教育的朋友告诉我,在长沙初升高阶段,在长沙的竞争程度不亚于高考。因为,这里面有一个潜在的逻辑,如果你升不到高中,拿不到学籍号的话,你就要去走职业高中的路线。在中国,现在不是有“折叠空间”吗?你就要去“第三空间”了。如果你能升上去,你就有进“第一空间”的门票。如果你没有这个学籍号,就长沙现有的教育资源来说,很明显的是在这两三年之内想要大局改观不现实,买房要有房票,学籍要有学票。 [2016-08-30 16:00:26]

    [黄拓夫]
    很多楼盘在承建教育配套时就要承建这些学校,其实有些学区房的价格不是很高,只是略微高一点,因为那些学校也不会把所有的师资抛出来,好的师资还是集中在老校区。并且,地州市条件好的家庭越来越多,都把小孩子送到长沙来读书。 [2016-08-30 16:00:34]

    [傅沂]
    是的,长沙集中了全省的孩子在PK。 [2016-08-30 16:00:39]

    [朱熙]
    如果要说省内,长沙的教育资源又是最丰富的。 [2016-08-30 16:00:45]

    [傅沂]
    省会是这样的,到下面就更匮乏了。 [2016-08-30 16:00:52]

    [朱熙]
    所以可以看出,湖南是一个人才大省。 [2016-08-30 16:00:57]

    [傅沂]
    但是,在很多资源上与其他城市相比差距太大了。
    [2016-08-30 16:01:03]

    [黄拓夫]
    最近楼市政策放开得比较多,一下子放开三套房,一下子放开组合贷,最近放开了深圳的贷款,下半年长沙市的住房公积金还有没有政策出台吗?请做一个预判,我想请傅教授回答。 [2016-08-30 16:02:14]

    [傅沂]
    公积金啊,总体来说与房地产金融监管的大趋势是吻合的。但是,公积金好在什么地方呢?它比起银行的房贷,风险控制要比银行的房贷好一些。比如居民购房的话,用公积金肯定好一些,风险低一些,银行的贷款相对来说风险大一些。再就是有些地方也在开拓相关资源的对接,整个内地资源会向港澳台看齐,有些政策放开也是比较自然的事情。 [2016-08-30 16:02:21]

    [黄拓夫]
    今年我看了一个数据,今年长沙商铺的库存量好象比较冷,与住宅成交相比,有一部影片形容《冰与火之歌》,为什么商铺成交这么冰冷?住宅成交却如火如荼呢? [2016-08-30 16:02:28]

    [朱熙]
    商业的成交量确实比较低,商业的逻辑不一样,我们统计的库存是50个月往上走。住宅大部分是居住属性,买下来要么自己住,要么出租给别人住,反正是要住。但是,商业不一样,商业里面有开发商、投资人、经营方,还有投资方。你必须要有人去经营,有客户来购买,要有租金。而且,租金是很重要的。今年有这么多的库存,就是因为投资回报率算不过来。 [2016-08-30 16:02:35]

    [朱熙]
    我买商业就必须要赚钱,如果不赚钱就是不符合商业的买卖,那我就不买,这里面的逻辑是这样的。另外,为什么是50个月?与住宅有那么大的差距?长沙住宅只有7、8个月的库存,商业还有50个月的库存,就好象媒体看到一个解释不了的东西的时候,就觉得天要塌下来了。 [2016-08-30 16:02:49]

    [朱熙]
    其实不是这样的情况,商业有几种,一种是集中式商业,类似于商场,女孩子经常去的海信、万达、友谊、王府井、新世界百货,那种商业大部分是没有卖出去的,是在开发商手里的,是自持经营,要么就是出租经营,类似于大润发,那是长房的物业,是出租给大润发,这个物业一直有租金,这栋房子到房产局去查显示的是“未售”,这里有几万平方米的房子是未售的,其实这些房子已经发挥了作用,不是空置的,不是闲置在那里没有使用,使用权已经在经营使用了。 [2016-08-30 16:02:59]

    [朱熙]
    我们的媒体往往就把它等同于住宅,这个商品没有卖掉,不是这么回事,有一部分的房子是开发商自持,要么是出租经营,是这样一个状况。像海通,那里也有1万平方米的也是开发商自持的,其实真正形成有效供应的库存没有50个月那么多。 [2016-08-30 16:03:05]

    [朱熙]
    另外,还有社区的商业街的销售是滞后的。简单地说,是与住宅同期拿到预售证的,但是卖的话怎么会先买铺子呢?肯定是先卖住宅,这是开发商的逻辑。住宅的人还没住进来,就把商业卖了,没有人怎么做生意?我卖也会卖亏了。 [2016-08-30 16:03:13]

    [黄拓夫]
    最大的问题是来自于政策方面的,很多楼盘在报规的时候必须报商业和住宅,现在纯住宅已经很少了,商业和住宅的配比一般是3:7,商业销售周期远远大于住宅,住宅卖完之后成形了,有人气了,才会陆续卖商业库存。像最初吃粉的铺子、建材店是最开始进驻的商业,这些东西很难形成一个商业氛围。有经济学家认为现在长沙的楼盘不要搞底商,住宅可能赚不了多少钱,是因为在成本一样的情况下商铺卖的价格高嘛。所以,2003-2004年那段时间住宅基本上都配了底商。但是,现在底商又出现了问题,间接推动了商铺的库存。 [2016-08-30 16:03:19]

    [朱熙]
    投资回报率下降的时候,商业经营出现困难的时候,在长沙有一些商业有周期的原因存在,确实商业比住宅难卖是事实,这是我能够回答的。 [2016-08-30 16:03:25]

    [黄雁峰]
    商业还有一个问题,商业是用于投资的,投资第一是风险;第二是杠杆。商业投资的风险是非常大的,比如高桥在2002年的时候,还有北边有一个市场,当时的价格是差不多的,但是从现在来看回报率,高桥这边肯定高于北边,买商铺的人是比较谨慎的。再就是杠杆的问题,商铺的杠杆回报率肯定高于住宅的杠杆回报率。 [2016-08-30 16:03:30]

    [黄拓夫]
    前段时间有个消息说个税抵房贷,也有人说不太现实。 [2016-08-30 16:06:35]

    [黄雁峰]
    意义不大,是指个税抵首套房的利息,首套房的利息没有多少钱。具体抵房贷的话,抵首套房贷的利息意义不大。 [2016-08-30 16:06:40]

    [黄拓夫]
    我今天看了报道,中国不仅税费重,五险一金给企业带来的负担也很重。 [2016-08-30 16:07:07]

    [傅沂]
    是的,中央要减轻实体经济的负担,可是税费很重,地方政府的意义在这里。国税和地税,以前好的税种都被国税收走了,地税要创造新的税种出来,地方也要维持地方财政嘛。最近我看吴晓波的地方管理哲学就有一些感受,一直以来中央政府和地方政府的关系就有一些问题,要改进中央和地方政府的关系。我始终感觉还是要让地方政府的积极性发挥出来,让他们看到一些可以带来实际利益的东西,这样的话地方政府才会有积极性。 [2016-08-30 16:07:14]

    [黄拓夫]
    现在讲讲大一点的问题,讲经济环境的问题,我不知道你们怎么看,我对总体经济环境看是不那么乐观的,但很多经济学家还是讲中国会有几轮的经济复苏。我们省也是大量投入基建,也没有什么优势产业,中国靠高科技发展的模式也不是很清晰。 [2016-08-30 16:07:19]

    [傅沂]
    那天我看了一篇文章,中国老百姓居民的消费有很大一部分在房地产市场,实际上他们也没有太大的消费能力,没有消费能力的话怎么带动经济的发展?所以,我始终坚持一个观点,还是要强富于民,让老百姓真正富起来。我说的真正富起来,是要让房奴真正解放出来,不要一辈子就是为了一套房子,为了小孩子上学倾注毕生的精力,那是不行的。 [2016-08-30 16:07:28]

    [黄拓夫]
    其实很多时候越是发达的地方,居民用在综合消费的比例越大,效率越高。 [2016-08-30 16:07:33]

    [傅沂]
    是的,现在老百姓手上有点钱,就是为了小孩上学,为了房子,有一些投资也没有真正花到合理的消费上去。以前搞家电下乡、汽车补贴,都没有起到应有的作用。实际上,市场消费要起来,还是要让实体经济发展起来。现在我们看得到问题,但找不到药方,怎么样让实体经济发展起来?这是一个很大的课题。现在,中央觉得先把税费松绑,这不是关键问题。我觉得,我们国家的实体经济要发展的话,根源在国体,国体的问题不解决的话,实体经济很难发展起来。我觉得国企就是该退出的要退出,要引领企业真正激发他们的活力。现在,我感觉国企又有点国进民退的感觉,有一些国有企业退出了,到了民营的行业。 [2016-08-30 16:07:39]

    [朱熙]
    房地产行业也是这样。 [2016-08-30 16:07:47]

    [黄拓夫]
    今天的微沙龙到此结束,谢谢各位嘉宾的到来!我们下期再见! [2016-08-30 16:09:46]

    [刘影]
    对比去年,梅溪湖板块均价已然上涨超30%,究竟还有多少上升潜力没有释放,梅溪湖领涨长沙的底气是什么?
    [2016-11-03 16:22:59]

    [金茂长沙副总经理杜平]
    我来长沙的时间不长,今年7月份才来到长沙,我大部分时间在北京,我从北京过来后,看到梅溪湖的现状,从我做营销的角度来说,在全国范围之内,想梅溪湖这样一个整体开发,资源环境配套这么完善的一个板块,在全国范围内都是比较少见的。
    之所以梅溪湖能引领整个长沙,重要的原因是,在一个比较短的时间内,所有配套都兑现了,而且所有配套规格都是最高的,特别是2016年,梅溪湖整体生活配套,公共配套都已经完全兑现,正好又赶上了今年房地产市场的火爆,所以说,梅溪湖在整个长沙房地产市场一枝独秀或者说领跑,我对这个说法是认可的。市场里面总有一两个板块领涨,梅溪湖具备这个条件。


    [2016-11-03 16:23:42]

    [梅岭国际副总经理马赛]
    梅溪湖板块一直是长沙的“明星”板块。它的优势可以从两方面阐述,1、梅溪湖教育优势突出,聚集了众多名校。教育配套是板块比较火热的原因之一,同时,在8月份,河西最大商业综合体步步高开业了,不久的将来,中小型的综合体的陆续开业,将会为梅溪湖增加更多人气,有商业有教育,梅溪湖是一个比较成熟的板块。

    [2016-11-03 16:24:14]

    [达美溪湖湾销售主管朱烨]
    梅溪湖是一个新兴的板块,政府斥巨资600亿打造规划起点较高。得到了政府的大力扶持,这是非常重要的。梅溪湖定位是新城市中心。以前,市民以河东为中心,河西可以说是一片空白,但也最适合画出最美丽的蓝图,梅溪湖的规划为行政,商务,旅游于一体的新的国际新城。

    [2016-11-03 16:24:36]

    [刘影]
    梅溪湖板块是否还有上涨动力?你们项目短期内有没有提价的空间? [2016-11-03 16:24:57]

    [金茂长沙副总经理杜平]
    梅溪湖以后还有上涨动力,一个板块是否有上涨动力,主要看供需,梅溪湖目前的去化存量只有2个月时间,目前的库存很紧张,从市场角度来看,梅溪湖有上涨的动力,并且配套越来越完善,如文化艺术中心,在明年6月30日就会开业。我们项目目前没有提价计划。我们前期的项目基本已经卖完,金茂府目前卖得不错。
    [2016-11-03 16:25:27]

    [梅岭国际副总经理马赛]
    我觉得梅溪湖还有上升的空间,因为长沙历来是房价上涨比较缓慢的城市,相对于其他城市,长沙的房价水分是最少的。无论从哪方面来说,长沙是个非常有潜力的城市,现在的房价与他的实力不符合。最近中国所有的重点城市房价都在上涨,甚至导致某些二线城市限购,这些都带动了长沙房价的上涨,长沙作为华中的核心城市,在不限购的情况下,它吸引了比较多的投资需求,也带动了长沙房价。长沙的楼市从一个相对封闭的市场,到慢慢和外省周边城市接轨,这样它的房价也会涨起来。

    [2016-11-03 16:26:07]

    [达美溪湖湾销售主管朱烨]
    其实我们项目一直引领着梅溪湖板块。我们为金九银十充分做好了准备,我们10月份就会提价,估计会上调500-1000元/平。


    [2016-11-03 16:26:39]

    [刘影]
    梅溪湖B39地块一直受人瞩目,预计这块地的楼面价有可能是多少?对未来的梅溪湖板块格局会产生什么影响? [2016-11-03 16:26:58]

    [金茂长沙副总经理杜平]
    就目前来看,这快地如果推出来,肯定会吸引众多开发商。至于楼面价,只有等这块地名花有主后,才能知道。不能说一个地块影响了某个板块,要有多方面的因素,才能决定板块。
    梅岭国际副总经理马赛:楼面价到8000元/平,我都不吃惊,今年上半年,长沙的楼面价最高已经到6000元/平了,梅溪湖一期的住宅用地已经非常稀少了,所以这块地肯定很多开发商抢。这块地卖出来后,会对周边的项目是一针强心剂。
    达美溪湖湾销售主管朱烨:其实据我所知,有好几个品牌开发商都看中了这个地块,每一次地王的出现,都预示着区域的价格都有上升的空间。业内评估,这块地的露面价格在8000-9000元/平左右,保守估计住宅价格要卖到16000—17000元/平。


    [2016-11-03 16:27:30]

    [刘影]
    你们的项目是否有大量外地炒房团的身影出现?目前银行放贷对外省客户有没有限制? [2016-11-03 16:27:47]

    [金茂长沙副总经理杜平]
    就梅溪湖来说,外地人买房的比例比长沙其他板块相对高一些。就我们项目来说,根据我手头上的数据,外地的投资客还是比较少的。大约占到10%——20%,买房的人还是以居住为主。目前来看还是比较正常。 [2016-11-03 16:28:02]

    [梅岭国际副总经理马赛:]
    还是会有一些零散的外地人来买,但并没有大规模的炒房团出现,从9月初,银行已经收紧了外地人买首套房,尤其是对于“双外”人士。 [2016-11-03 16:28:16]

    [达美溪湖湾销售主管朱烨]
    我们每天都能接到全国各地的客户,不仅仅是合肥,也有北京上海深圳的客户,都陆续来到长沙,进行买房投资。不过就我们项目来说,自住依然是绝大多数。投资占比比较小。目前长沙的各大银行,对外地人特别是“双外”买房,有一些限制。 [2016-11-03 16:28:30]

    [0731房产网]
    目前长沙乃至湖南的住宅产业化在全国来看,是什么水平? [2016-12-07 16:17:20]

    [远大住工湖南中心副总经理刘立华]
    目前湖南的住宅产业化水平在全国排名靠前。这从几个层面解释:1、湖南住在产业化的发展时间较长。从90年代开始,远大住工就开始从事住宅产业化的工作。2、湖南的住宅产业化规模是最大的。目前,远大住工为例,已经实现在建和已建的工厂在50家左右,这个规模在全国来说,都是最大的,甚至在全球,也是最大的。3、技术体系方面。目前湖南的技术体系,尤其是远大住工的技术体系,经过了这么多年的发展,成熟度和使用范围都遥遥领先。

    [2016-12-07 16:21:32]

    [中民筑友品牌总监宋慧霞]
    首先说一个数据,长沙市作为国家级的住宅产业化试点城市之一,而全国只有10个试点城市,可见长沙住宅产业化的地位。湖南是推进住宅产业化比较朝前的省份之一。目前,湖南省在建的住宅产业化基地有15个。在15个基地里面有7个是省级基地,还有几个是国家级的基地,所以湖南的住宅产业化地位,在全国范围内比较高。同时,包括中民筑友的几家长沙企业,在行业内都做到了相当有影响力。并且已经有非常成熟的产品进入市场。 [2016-12-07 16:21:55]

    [0731房产网]
    住宅产业化和传统建筑业相比,有哪些优势和特点? [2016-12-07 16:22:14]

    [中民筑友品牌总监宋慧霞]
    首先,住宅产业化解决了传统建筑行业通病的问题。传统建筑行业,建筑能耗占到了全国所有行业能耗的51%,住宅质量的投诉问题也是居高不下,这些问题也推动了整个传统建筑业的升级。住宅产业化将传统建筑行业手工操作的一些流程全部转移到工厂了,通过机器的流水线,解决了传统建筑行业中的建筑误差,并且大大缩短了建造工期,住宅产业化比传统建筑行业工期缩短三分之一。同时,现在传统的农民工年龄偏大,许多年轻人,又不愿意当农民工,住宅产业化将解决农民工短缺的问题。

    [2016-12-07 16:22:43]

    [远大住工湖南中心副总经理刘立华]
    住宅产业化优点和特点非常明显。1、成本可控。2、质量可控。3、进度可控。因为在工厂生产,所以防水、隔音、隔热、防开裂、防空鼓都有保证。装配式建筑是在工厂批量生产,所以进度可控。施工周期比传统建筑施工周期要短。因为大量构件是在工厂生产,所以成本可控。此外,节能环保是住宅产业化的另一个优点。传统建筑所产生的扬尘,占整个社会污染的很大比例。建筑垃圾只有传统的十分之一。 [2016-12-07 16:23:03]

    [0731房产网]
    对于住宅产业化的未来,您如何看待 [2016-12-07 16:23:16]

    [远大住工湖南中心副总经理刘立华]
    住宅产业化10年或20年之后图景有几个层面,1、大众对装配式建筑的程度会更广泛一些,2、老百姓会更愿意更主动的选择装配式建筑。我们认为,装配式建筑将是市场的主流。3、行业的集中度会更高些。参与的企业会更多。将来的技术也更符合大规模制造和低价格的趋势. [2016-12-07 16:23:29]

    [中民筑友品牌总监宋慧霞]
    首先,装配式建筑是建筑业要共同推动的事情,也是行业发展的一个趋势。2014年,国家开始主导推动住宅产业化,预计在10年后,我国的住宅产业化的技术,将超过发达国家。我国现在不缺房子,缺的是好房子。所以我国在标准化定制方面会有比较好的市场。 [2016-12-07 16:23:45]

    [0731房产网]
    请介绍下贵公司参与住宅产业化的历程? [2016-12-07 16:23:54]

    [中民筑友品牌总监宋慧霞]
    中民筑友是2014年成立的,也是全国住宅产业化的上市公司。公司发展速度很快。公司定位高科技的制造企业,科技作为我们公司的第一条件,公司成立之初,就做了科技队伍的组建。我们对自己的公司也有准确的定位,我们是做全产业链的服务商。 [2016-12-07 16:24:09]

    [远大住工湖南中心副总经理刘立华]
    远大是88年成立的.从96年开始探索住宅产业化之路。到目前为止已经20个年头了,技术体系也在不断更新,我们成熟的体系也到了第六代了。我们从生产到设备到施工到设计都是非常完善的,我们现在正在寻求合作,把我们积累了20年的经验分享给他们。让别的公司具备装配式建筑施工设计的能力,我们提出,技术的远大,智造的远大,合作的远大。我们现在推出了远大联合,希望同有兴趣从事装配住宅的企业,共同投资成立合资公司,来推进装配式建筑的发展。 [2016-12-07 16:24:21]

    [0731房产网]
    贵公司的技术优势 [2016-12-07 16:24:34]

    [中民筑友品牌总监宋慧霞]
    我们有一支优秀的队伍,人少技术精悍。我们公司要做到住宅产业化的培训基地。对于新技术的开发我们也在不断尝试。 [2016-12-07 16:24:48]

    [远大住工湖南中心副总经理刘立华]
    远大住工在技术方面的优势非常明显。我们的技术跟业主息息相关,我们的技术实现了品质好,速度快,价格可接受,这就是我们实现技术的目标。我们把高技术和合理的价格融合在一起。施工也同样如此。所以我们的技术是很有竞争力。目前,我们的技术体系,在全国领先。 [2016-12-07 16:25:00]

[直播员]
今天下午2点半,华雅大酒店潇湘厅,2016年度长沙楼市排行榜颁奖盛典,约么?共同见证2016长沙楼市最值得铭刻的记忆和瞬间,IPHONE7、N个现金红包,就等你来了!





[2017-01-20 14:03:53]

[直播员]
楼市年终精彩盛典即将拉开帷幕!嘉宾们陆续签到入场中~



[2017-01-20 14:26:57]

[直播员]
主持人宣布“湖南楼市看长沙”---2016长沙楼市年度白皮书及排行榜论坛活动正式开始。本次年度白皮书由0731地产研究院、湖南中原研究中心、新峰地产研究院、智信房地产评估联合发布,整个活动由0731房产网、FM89.3汽车音乐电台、腾讯新闻要闻频道、0731楼市通整合推广。
出席今天活动的各位领导嘉宾,他们分别是:
湖南省人民政府参事,湖南师范大学副校级督导员,湖南师范大学区域社会与经济发展研究中心主任、教授、博士生导师 朱 翔 先生
湖南省政协委员,湖南省经济地理研究所副所长、湖南省房地产开发协会首席经济学家、宏观经济研究领域专家 王义高 先生
0731房产网董事长、0731地产研究院院长 曾 锋 先生
893汽车音乐电台总监 何 帅 女士
湖南中原资源中心总经理 陈世霞 女士
新峰地产长沙分公司副总经理 朱 熙 先生
0731房产网总经理 周 遐 女士
893汽车音乐电台总监助理 黄 乾 先生
湖南恒益九州网络科技有限公司总经理 周奕彤


[2017-01-20 15:03:07]

[直播员]
2016年度长沙楼市排行榜已经来到了第20届。之所以能够作为经典延续这么多年,不仅仅是其专业性,还在于其全面的资源整合体系能够真实的反映当下的发展状况,记录发展脉搏。这一次,年度报告白皮书和排行榜由0731地产研究院牵头,集长沙四家权威地产研究机构之所长,通过公开公平的评价体制,权威有效的真实数据,专业深度的研究视角,全民参与的创新亮点,呈现本次年度报告和楼市排行榜,为长沙房地产行业的整体发展轨迹背书和立范。 [2017-01-20 15:04:42]

[直播员]
2016年的楼市非“红”、“火”二字可以言尽,在楼市梦回黄金时代的春风下,哪些长沙地产商在默默发力?哪些楼盘重新定义了长沙楼市人居典范?哪些楼盘最受购房者关注?哪些楼盘引领了市场?今天我们再次齐聚一堂,回顾过去一年楼市的起伏,表彰过去一年楼市发展的佼佼者,正是为了提升长沙楼市的榜样力量,树立学习标杆,指明发展方向,助力行业持续健康发展。此时此刻,精彩将再次绽放,我们邀您共同见证。

[2017-01-20 15:06:55]

[直播员]
0731房产网总经理周遐女士为我们本次活动致辞。

[2017-01-20 15:22:22]

[直播员]
在楼市梦回黄金时代的春风下,长沙楼市究竟取得了怎样的成绩? 2016年长沙楼市的情况到底如何?0731地产研究院副院长黄拓夫先生权威发布《2016年长沙楼市白皮书》,需要特别提到的是,本次的年报白皮书是由0731地产研究院发起,联合湖南中原研究中心、新峰地产研究院、智信房地产评估等研究机构共同制作。《2016年长沙楼市白皮书》汇集了这些权威的地产机构之所长,以真实数据为基础,对长沙楼市进行专业深度的剖析,借以还原2016年楼市真相,为长沙楼市未来发展探寻轨迹。


[2017-01-20 15:24:44]

[直播员]
荣耀时刻来临!2016长沙楼市排行榜榜单揭晓!“品牌榜”、“热销榜”、“人气榜”、“特色榜”、“价值榜”、“期待榜”、“事件榜”等7大榜单十余个奖项花落各家。在今日斩获奖项的楼盘项目,是经过业内专家评定以及网友投票相结合,历时近一个月,从长沙所有在售楼盘当中遴选出来的。



[2017-01-20 15:34:56]

[直播员]





[2017-01-20 15:41:06]

[直播员]
一大波颁奖典礼现场高清大图来袭。




[2017-01-20 15:50:44]

[直播员]
今天的第三个环节,湖南楼市看长沙高峰论坛来了!参与本次论坛的嘉宾有:
湖南省人民政府参事,湖南师范大学副校级督导员,湖南师范大学区域社会与经济发展研究中心主任、教授、博士生导师 朱 翔先生
湖南省政协委员,湖南省经济地理研究所副所长、湖南省房地产开发协会首席经济学家、宏观经济研究领域专家 王义高先生
湖南中原资源中心总经理 陈世霞 女士


他们就湖南、长沙的经济发展状况以及2017年长沙楼市的趋势等问题进行讨论。
以下为部分嘉宾的精彩实录:
朱翔在论坛上表示,长沙房价控制的非常健康稳定,从房价收入比来看,北京上海深圳都是接近1:20,长沙还不到1:7,大概是6.9,现在说明非常健康。长沙的房子应该说还有一定的上涨空间。
2016年的房地产发展有什么特点呢?王义高在会上表示,去年的价格上涨幅度是空前的,是我们15年来房地产最大的一个短期涨幅,这个涨幅使开发商建立了强大的房地产信心,,很多房地产商都在寻求转型,怎么做养老地产和休闲产业,准备做制造业等其它的认为技术创新等等。
在会上,中原机构用一句话总结了2016年楼市:大周期下小周期波动。怎么理解这句话,放在长沙的角度来讲,刚才说的大周期是长沙楼价房价也好量也好价格也好一定是向上的。2017年是小周期的波动,最直接的体现第一是量价,2017年的预判是整个长沙成交量跌两到四成,第二个是价格,价格判断是起稳。中原预判2017年将是二手房得天下,大家市场化以后可能供应量慢慢扎堆,9、10月份有一批项目急着全部统一时间推出来。所以建议大家明年把自己板块竞品琢磨透彻。 [2017-01-20 16:03:26]

[直播员]
红包雨来了!活动为到场嘉宾准备了5000多元的现金红包大奖。


[2017-01-20 16:40:39]

[直播员]
今天的“湖南楼市看长沙”——2016长沙楼市年度白皮书及排行榜论坛活动圆满结束。最后,预祝各位获奖的房企,在2017年再创辉煌。再次感谢大家的莅临,朋友们,再见。 [2017-01-20 16:44:23]

  • 叶英
    鑫远集团营销管理中心总经理

  • 王义高
    湖南省房地产开发协会首席经济学家

  • 陈世霞
    湖南中原资源中心总经理

  • 朱翔
    湖南师范大学区域社会与经济发展研究中心主任

活动首页

活动介绍

榜单

颁奖典礼

加载中...