[刘婷]
各位亲爱的深圳专家朋友们和长沙的媒体朋友们：
大家下午好！我是0731房产网主编刘婷，非常荣幸今天能够代表活动主办方之一——0731房产网为大家在微沙龙活动开始之前致辞。 [2015-04-24 15:05:15]

[刘婷]
首先，非常要感谢长沙的媒体大佬和媒体朋友们对我们活动的大力支持和参与，同时也非常感谢京武浪琴山项目为微沙龙提供如此舒适、高品位的访谈环境，谢谢谢总。然后，真的要非常感谢从深圳远道而来不辞辛苦，在长沙连着转了两天，看了四大豪宅项目的专家朋友们，感谢你们的踊跃参与和付出。谢谢大家！
[2015-04-24 15:05:53]

[刘婷]
今天的微沙龙活动主要也是想请从深圳赶过来的专家，在长沙看了两天盘之后谈谈对豪宅项目的感受，给长沙楼盘提供真实的宝贵意见，同时也给长沙楼市提供更多的思辨和创新的空间。
在这里有请活动另一个主办方——深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军为我们致辞。 [2015-04-24 15:06:05]

[周学军]
今天是外来的和尚好念经。
尊敬的各位朋友、各位领导、各位在线收看的广大网友：
我是来自于深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军。330新政以后，包括国务院批准实施《长江中游城市群发展规划》之后，我们发现深圳和长沙的楼市都发生了比较大的变化，特别是深圳楼市最近两三个月基本上是处在亢奋的状况，无论是豪宅还是普通住宅基本上是一扫而光。
[2015-04-24 15:07:41]

[周学军]
长沙楼市也在潜移默化的变化之中，从上个季度公布的长沙楼市数据可以看到，整个长沙楼市高端楼盘和低价楼盘日益分化，占领前十名的基本上都属于高端楼盘、高价楼盘。 [2015-04-24 15:08:32]

[周学军]
也就是说，长沙楼市跟着整个大趋势在变化。而且，长沙的置业人群和购房者的置业趋向也发生了很大的变化。因此，我们和0731房产网商议了一下，想在这个周末举办这样一场微沙龙座谈会。 [2015-04-24 15:09:19]

[周学军]
因此，我邀请了目前在深圳房地产市场领域影响非常大的几位专家，在长沙做了两天的考察。通过这两天的考察，我们发现长沙楼市真的有很大的发展空间，只是说有很多楼盘是养在深闺人未识，而且长沙不缺建筑，但缺的是建筑理念，缺的是一些高端的建筑风格，缺的是建筑精神。 [2015-04-24 15:09:31]

[周学军]
在这里，我多花几分钟时间介绍一下今天莅临微沙龙的几位专家。 [2015-04-24 15:10:48]

[周学军]
坐我斜对面的是王世泰老师，是深圳德高望重的地产专家。坐在我旁边的是李东路，网名是异形，在深圳地产圈搜索网名都可以搜索出他一大串的故事。 [2015-04-24 15:15:53]

[周学军]
坐在他旁边的是著名的投资专家黄华先生。这位是申总，是著名的网络营销专家，这位是网上行的总经理，网上行在长沙有分支机构。这位是青年俊才张楠先生，旁边那位是来自深圳晚报的联合副总编贺立立老师，最后那位是深圳高职院的教授，深圳高职院地产研究所的所长邓志旺老师。
下面，我把话筒交给主持人，让您行使主持权利。 [2015-04-24 15:17:26]

[黄拓夫]
谢谢周总，刚才代我行使了一部分主持人的功能，把深圳的专家向各位介绍了一遍。那么，我就重点介绍一下长沙本地的媒体代表朋友们。 [2015-04-24 15:17:38]

[黄拓夫]
他们是：
潇湘晨报房产事业部总经理文洁，欢迎！凤凰房产长沙站总经理刘旭辉老师，欢迎！腾讯房产湖南区总经理刘佰忠，欢迎！新浪乐居长沙公司总经理侯亮，欢迎！长沙搜房网常务副总贺何小波，欢迎！搜狐焦点长沙营销总监潘长建，欢迎！还有长沙晚报的潘昭晖。
接下来，有请京武投资集团有限公司副总裁谢永忠致辞。 [2015-04-24 15:18:03]

[谢永忠]
首先，非常欢迎深圳的专家们，还有长沙本土的媒体大佬们。大家到京武浪琴山来考察，我想更多是指导，欢迎提出宝贵的指导意见。谢谢大家。 [2015-04-24 15:18:26]

[黄拓夫]
谢总说话非常简洁。下面正式进入今天的微沙龙议题。首先，一个圆满的活动应该有三个过程，一是要高调亮相；二是要有一个愉悦的讨论过程；三是要有一个精彩的结尾。 [2015-04-24 15:18:35]

[黄拓夫]
京武浪琴山是本次考察活动的最后一个考察楼盘，借京武浪琴山贵宝地，特意组织了这次长深两地媒体专家的地产微沙龙，一起来探讨一下长沙楼市的发展情况。首先，我想介绍一下长沙楼市目前的发展情况。大家手上都有《预见长沙楼市》的资料，这份资料是近8-10年对长沙楼市宏观走向的一个总结。 [2015-04-24 15:18:46]

[黄拓夫]
首先，可以看到长沙在近10年间随着中国经济的发展，GDP始终处于高速成长过程中，期间房地产对于经济的贡献非常大。我们看看几个数字，2014年长沙的GDP突破7800亿大关，是十年前长沙经济总量的5倍有余。这十年长沙GDP的年均增速为19.75%，两倍于同期的全国均值。十年间，长沙全社会固定投资规模和房地产投资额快速增长，房地产市场在长沙经济高速增长、城市化迅猛发展中贡献巨大份额。2014年长沙全社会固定资产投资额达5435亿元，同比增长18.3%，是2005年的881.44亿元的6.16倍。近十年长沙固定资产投资额年均增幅约为25%。 [2015-04-24 15:18:55]

[黄拓夫]
具体到市场层面，十年间长沙市场成交面积持续走高，成交均价稳步提升。2014年长沙商品房成交1698.58万方，其中住宅为1429.36万方，是2005年的3倍，成交面积年均增长15.07%；成交均价为6319元/㎡，是2005年的2.1倍，房价年均增长幅度为8.1%。成绩应当提起，问题也无需掩盖。长沙房地产这几年快速发展所依存的外部环境和内在结构已经发生深刻变化，发展中的问题日益凸显。 [2015-04-24 15:19:10]

[黄拓夫]
一是供求关系失衡。2014年全市供应2711.58万㎡；同时成交大幅回落，2014年长沙内六区住宅成交近年来首次跌破千万大关，为958.79万㎡。2014整个市场供求比达1.79，为2009年以来的峰值。 [2015-04-24 15:20:35]

[黄拓夫]
二是去化周期创新高。数据显示，长沙内六区待售新建商品房面积为2412.35万㎡，其中住宅1613.41万㎡，持续积累的待售面积给销售市场带来巨大压力，去化周期在2014年底达到20个月，创下近年新高。 [2015-04-24 15:20:46]

[黄拓夫]
三是商品住宅价格滞涨。长沙商品房价格在中部省会排名最末，但仍然出现了震荡下行。自2012年始，长沙商品住宅近三年成交价格出现明显震荡。峰值出现在2013年底，均价6712元/㎡，谷值在2014年4-5月间，均价5143元/㎡，峰谷值相差1569元/㎡。长沙住宅市场价格此前几年稳定上扬的景象不复存在。 [2015-04-24 15:20:56]

[黄拓夫]
同时，定向房、福利房一直占据了长沙房地产市场比较大的份额。举个例子，2015年一季度，长沙主城区成交套数最多的是为公务员定向开发的小区，而整个一季度定向房、福利房的成交占整个新房住宅成交的比例接近四分之一。这种价格的双轨制对商品房市场的健康发展不利。 [2015-04-24 15:21:05]

[黄拓夫]
长沙投资需求减退。这里有两个数据，2014年五城区出售比是1：306，较2013年下降了10%多，房价收入比2013年为6.08，较2014年也下降了，这两组数据的回落表明，房地产作为资产投资的价值正在退出大家的视野。 [2015-04-24 15:21:16]

[黄拓夫]
四是投资需求退潮。2014年，长沙主城区住宅商品房租售比为1：306，2013年为1：365 ；房价收入比2013年为6.08，2014年为5.57。这两组数据的显著回落表明长沙房地产作为资产的投资价值正在降低。加上2015年股市持续牛市，众多受楼市下行影响的资金纷纷转投资本市场。楼市投资需求还在继续下降。 [2015-04-24 15:21:27]

[黄拓夫]
五是高端改善型产品不足。长沙的市场，刚需产品为主。5000-7000元/平米单价的房子是成交的主力，从2015一季度的数据看，占比近5成；而超过8000元单价的产品占比不到1成。相对应的长沙人均收入和消费水平，长沙商品房市场还停留在温饱阶段，高端改善型的产品叫好又叫座的在市场上寥寥无几。 [2015-04-24 15:21:36]

[黄拓夫]
说了这么多，长沙楼市这几年的发展成果大家有目共睹，但是还是有一些比较明显的问题，包括结构失衡、改善性产品需求难以释放等，我觉得接下来市场需要推出一个更合适的产品来改善市场基本面的情况。 [2015-04-24 15:22:14]

[黄拓夫]
刚才，我讲的都是从研究院的数据角度来对这个市场进行宏观的观察。我不知道各位，特别是在座的长沙地产大佬们，对长沙市场有没有自己独特的看法？也请远道而来的深圳专家们对长沙楼市进行解析，请刘旭辉老师先说。 [2015-04-24 15:22:23]

[刘旭辉]
深圳的朋友和领导，大家好。刚才0731房产网的主编刘婷也说了，大家是不辞辛劳，千里奔赴到长沙这个二线城市来考察楼市，虽然我没有到现场去，但我有留意、关注这两天的微信朋友圈，万科紫台、中建江山壹号、第六都、京武浪琴山，有两个是在江边，有两个在城市中心，能够代表长沙改善型需求产品的气质和形象。 [2015-04-24 15:37:04]

[刘旭辉]
长沙这座城市跟深圳一线城市是没法比的，不过他的土地储备在0731房产网的资料中有明确显示，可供开发的土地量排全国第五位，土地供应量很大。前段时间我看到一篇文章，说“政府在毫无节操的卖地”。 [2015-04-24 15:37:12]

[刘旭辉]
然后，长沙房价在中部省会城市中是偏低的，当然不能和西部银川这些城市去比。所以，长沙这个娱乐之都幸福指数在全国大中型城市中排在前列，房价低可能也是一个原因，大家有更多的零花钱吃喝玩乐，走进夜总会，走进KTV。 [2015-04-24 15:37:20]

[刘旭辉]
据不完全测算，长沙目前的库存在5000万平方米以上。一组更吓人的数据显示，长沙未来的供应量会达到7200万平方米。而按现在长沙每年去化不到1000万平方米计算的话，要卖7、8年才能卖完，这很恐怖。当然，去化周期和量是有变动的，如果市场环境好的话，一下子就可以把量冲上去。如果宏观经济继续下滑的话，我估计可能还会维持七八百万方，可供长沙十年消化。 [2015-04-24 15:37:31]

[刘旭辉]
那么，长沙未来的产品出路在哪里？我觉得，可能未来只有两条路可走。第一条路是刚需路线，90后农民工将成为未来购房的主体，这是未来的刚需。第二条路是地方政府转型，但目前来看，86%的县市都没有完成中央部署的不动产登记的前期准备，这就说明地方政府还没有转型过来。 [2015-04-24 15:37:47]

[刘旭辉]
我认为，品质高的豪宅作为未来改善型需求大有可为，未来刚需要继续，改善型要继续，而其他商业地产和写字楼则大量过剩。据了解，目前长沙的写字楼起码有5年的存量，存量数可能排在全国前十，我预计应该是在前八位，可能仅次于上海、成都、北京等这几个城市。因为，长沙排名比较喜欢靠八，最浪漫的城市是全国第八名，最穷的省会城市也是全国第八名。 [2015-04-24 15:38:15]

[黄拓夫]
非常感谢旭辉老师带来了自己的观点，下面请腾讯房产湖南区域总经理刘佰忠说几句，欢迎刘总。 [2015-04-24 15:39:03]

[刘佰忠]
今天本来是来学习的，今年的长沙房地产市场确实有很多问题，库存量是最明显的问题。其次是价格问题，现在都是疯狂地在互相用“杀敌一千 自损八百”的打法。三是越来越多的项目不知道怎么做事了。 [2015-04-24 15:39:13]

[刘佰忠]
昨天，我跟一个营销总监在开玩笑，我说你这个位置不需要了，老板直接请100个行销就把你这个位置的事都干了。这说明目前的市场大家都在寻找一种方向，或者寻找一个目标，到底房地产市场应该怎么玩？ [2015-04-24 15:39:20]

[刘佰忠]
为什么我说今天来是学习的呢？因为，中国的房地产市场有一个“传递效应”。长沙市场现在的情况是半年前甚至一年前的深圳市场。听说今天0731房产网和京武浪琴山把深圳的大佬们邀请过来，我认为还是有必要过来听一听深圳的大佬们用深圳的经验来看长沙。 [2015-04-24 15:39:29]

[刘佰忠]
说句实话，我今天本来有很多的事情，不过0731房产网邀约了我几次，说微沙龙放在京武浪琴山，我和京武的谢总有很深的交情，所以我就来了。刚旭辉老师也说了，中建江山壹号、万科紫台、第六都、京武浪琴山这几个都是长沙品质楼盘的标杆项目，在长沙业内都是做得很不错的项目。 [2015-04-24 15:39:44]

[刘佰忠]
谢总的京武浪琴山很受市场的认可，是销冠的表现。中建江山壹号的销售数据还没有出来，万科紫台在去年压力很大，价格体系从去年到目前来说有一些波动，说明这个品质楼盘在长沙确实存在很大的压力。 [2015-04-24 15:39:53]

[刘佰忠]
我想抛砖引玉，希望今天借这个机会能够听到各位深圳大佬们的对长沙楼市的指点，谢谢大家，也欢迎大家。 [2015-04-24 15:40:13]

[黄拓夫]
谢谢刘总的分享。接下来，请深圳过来的专业老师从他们的专业角度和最近两天看盘的情况，谈谈他们对长沙楼市及相关产品的认识吧，首先从著名建筑户型专家徐治政徐总开始。 [2015-04-24 15:40:46]

[徐治政]
到了长沙，感觉地产圈很多人都是比较紧张的，跟我们十年前来看差不多，还是三四千元的均价，库存量对市场的压力确实太大了。我认为，做楼盘只要把产品做得到位，就不需要怕，除非是遇到地震和战争这种不可抵抗的阻力。其实，从销售情况也可以看出，京武浪琴山8500元/平方米照样卖，这是很好的例子。 [2015-04-24 15:40:57]

[徐治政]
这说明一个什么问题呢？开发商几个礼拜零成交就慌了手脚。但是，我到一个城市，首先看这个城市的整体市场怎么样。大多数人看的是价，五六千的价格是三线城市，不是二线城市，二线城市至少八千的均价，一线城市上万。但是，大家忽略了一个问题，成交量1700万平方米是什么概念？ [2015-04-24 15:41:06]

[徐治政]
我查了一下，全国第三大楼市，外城区来讲去年成都第一，武汉第二，长沙第三，长沙的1700万平方米算内六区的话只有900万平方米。但是，北京、上海、深圳、广州人口比长沙多了很多啊，交易量却只有三四百万平方米。我觉得，这就可以看到希望。如果有成交，政府不怕；如果有成交，开发商不怕，都有收入，有量就有希望。而且，长沙是全国第三大的成交量，希望还在。 [2015-04-24 15:41:16]

[徐治政]
这两天看了四个楼盘，万科和京武是深圳开发商开发的，中建是北京的开发商，前期策划是深圳的谐星刘中华他们策划的，第六都是深圳地产操盘手刘华军在操盘，0731房产网是不是专门让我们看深圳操盘手操的盘呢？长沙的高档楼盘“深圳制造”，从逻辑上讲是这样的，中建江山壹号也是这样啊，我觉得挺有意思。 [2015-04-24 15:56:18]

[徐治政]
长沙和武汉不一样，长沙代理商中原、世联都有，有很多的代理是深圳公司在做。第六都和京武浪琴山更符合本地的口味，原来在德思勤经常过来长沙，看户型本地人要看正南向，但中建和万科的卖得不好，他们是引导消费，引导消费者看景，如果不看景的话，一栋楼两边的价格差了很多，万科往往陷入不顾本地消费者的问题，就是全国克隆，行就行，不行也算。 [2015-04-24 15:56:29]

[徐治政]
但是，符合本地消费习惯，长沙的冬天很冷，房间里没有地暖、光吹空调确实很冷，保持正南向这是很重要的。 [2015-04-24 15:56:47]

[徐治政]
长沙包括郊区有大约857万人口，深圳有1/4的人是湖南人。我在深圳看到了京武浪琴山的广告“衣锦还湘”，京武开发商把深圳的理念、深圳的产品带到长沙，我们对深圳的产品很熟悉，一看就知道这是深圳产品，与本地产品相比明显不是一回事，第六都是第一代豪宅，咱们是第二代豪宅，品质不一样。 [2015-04-24 15:57:02]

[徐治政]
深圳的湖南人看了这些楼盘更觉得亲切，这里离高铁站就只有两个站，咱们就卖给深圳的湖南人算了。因为，你和深圳市场的价格差5-6倍，当时大阳的价格比深圳差3-4倍的时候，深圳人哗哗地去大阳买房了。而且，今年股市好了，资产重组、财富重新分配，股市好的话，很多人会挣钱的，我觉得长沙楼市是很有希望的。谢谢。 [2015-04-24 15:57:17]

[黄拓夫]
谢谢徐总的精彩点评，下面就按顺序讲下去吧。 [2015-04-24 15:58:30]

[陈小斌]
首先，感谢谢总，感谢0731房产网，确实有很多想要说的话，归纳为三点。 [2015-04-24 15:58:47]

[陈小斌]
第一，怎么正确认识目前房地产市场的情况，怎么样预测未来的房地产市场。
现在，炒股的人一谈房地产板块，都觉得宏观调控是压在市场上的一支剑，威力很大。为什么会造成这样的情况？我个人认为，实际上中国的房地产调控在很多方面是有违市场规律的，行政指令比较多，这种手段造成的直接后果就是导致房地产产品同质化，特别是中小户型竞争激烈。 [2015-04-24 15:59:06]

[陈小斌]
我们可以看看香港，香港有非常高端的顶级豪宅，我们也要看到政府为很多的普通老百姓提供了居者有其屋的产品。但是，中国对“居者有其屋”有比较片面的理解，有些政府领导认为是让家家户户都能买得起房，这一点与中国目前的国情是不太匹配的。 [2015-04-24 15:59:13]

[陈小斌]
因为，毕竟中国目前还处于经济发展阶段，还没有达到发达国家的经济水平。虽然说，近些年中国经济的发展已经得到了世界的瞩目，成为第二大经济体。但是，按人均来算的话，其实中国人的生活水平并不高，“居者有其屋”这五个字若要理解为家家户户都要买得起房就过于激进了。 [2015-04-24 15:59:23]

[陈小斌]
所以，心里回过头来看70、90政策，它作为行政手段已经被执行了死刑，大家看到了最近政策扭转比较大，之前只是鼓励刚性置业，现在对改善型置业也提出了比较高的希望，希望更多有条件改善居住的人也能够买得起房子。 [2015-04-24 15:59:30]

[陈小斌]
中国房地产市场，未来随着城市化进程的不断推进，还会有比较长一段时间的发展，这个发展伴随着价格的逐步走高。因为，在深圳非常典型，深圳随便一个地产项目都有几百、几千个亿的投资，你奢望用十年前的房价享受现在的居住条件，这是不可能的。包括长沙也是一样，未来在城市建设中也在逐步改善，高铁、地铁对支撑楼市起到了很大的作用，第一点是看好中国楼市未来的发展。 [2015-04-24 15:59:38]

[陈小斌]
第二，谈谈长沙楼市。我想，媒体也希望我们为长沙楼市如何走出困境和破局提供一点参考。所以，我提几点建议。 [2015-04-24 15:59:53]

[陈小斌]
一是媒体为了抢眼球，不惜夸大楼市中的现象和数据，这是不太合适的。因为，作为媒体从业人员，必须要领会中央领导的精神和意图，同时也要用正面的声音去引导市场消费。因为，任何一个市场若没有消费人群的支撑，这个市场肯定会崩塌，或者支撑不下去。房地产市场也是这样的，如果没有人来买房，你投入那么大有什么用？在正面引导舆论方面，媒体从业人员要注意一下。 [2015-04-24 16:00:03]

[陈小斌]
二是长沙楼市不是没法破局，首先我们要坚定地看好这片市场。如何破局？除了媒体、开发商、政府之外，很多行业人员都要介入。首先，对这个市场要有呵护之心，其次开发商怎么去做？大家知道，现在长沙的供应量这么大，而且它的供应竞争主要停留在中小户型，这么多的产品在激烈的竞争过程中怎么突围？我相信有些开发商是有这方面意识的，他知道如果你把一个产品规划得很好，展示得很好，是会刺激人们入市的。 [2015-04-24 16:00:20]

[陈小斌]
现在，大量的市民具备购买房产的基础条件，他们也有购买新商品房的欲望，怎么去抓住这个欲望？开发商不仅要花心思去想，而且要认真地做好。今天所在的京武浪琴山项目，营销中心、样板房等所有的展示，我相信人能够到这种环境来生活，多花点钱会不会愿意？肯定愿意。如果只停留在十年前开发水平的地方，你倒给我钱我可能都不会要，很压抑，第二点建议是给开发商的，希望要有所准备，提高楼盘品观。 [2015-04-24 16:00:31]

[陈小斌]
三是基于营销方面的考虑。大家都知道，长沙通了高铁之后到深圳就只需要3个小时了，3个小时意味着什么？在深圳稍微堵车两三个小时就过去了，这点距离不叫距离，成本还不是特别高，一等座600多元的车票，二等座300多元的车票。假设你在深圳工作，一个月赚几千元，你是小白领，周末可以回到长沙与家人共享天伦，相信在深圳租的房子花点钱，每个周末花600多元的交通费，一个月四周算下来也就2000多元，这个成本是可以接受的。 [2015-04-24 16:00:41]

[陈小斌]
两年前还是三年前，碧桂园一个项目开盘的时候，当时多少台大巴车，从营销中心入场一直到高速公路入口全部停满了车，几天成交了30多个亿。这说明了什么？碧桂园做得怎么样？我想说的是市场不缺消费力，关键是怎么样抓住这些消费力。包括在广州，湖南籍的人是最多的，如果你能抓住这些人，一个月开一趟高铁专列都不是问题。 [2015-04-24 16:00:56]

[陈小斌]
大家都知道，包括温州、山西，以前都有人包机去看楼投资的，长沙作为湖南籍人的家乡，离深圳只有3个小时的车程，为什么不可以组织他们回来投资呢？我想，这些也是长沙楼市破局一个非常有效的手段。这些手段用上之后，再加上豪宅亮丽成交数据的刺激，可能会给整个市场一个心理暗示，这么高的价格都卖得这么好，市场消费力不缺，我是不是要跟进？ [2015-04-24 16:01:08]

[陈小斌]
这一点在深圳表现得非常明显，深圳各个片区的楼价不停地在创新高，实际上它的价格不是普通住宅带动的，是由品牌开发商顶级项目带动的。 [2015-04-24 16:04:42]

[陈小斌]
下面，我为深圳的房地产树立一下形象吧，毕竟我们是从深圳来的，在座的基本上都在深圳待了十年以上。大家都知道，深圳的开发商非常幸福，楼推出来很快会以很高的价格卖出去，中高端职业经理人都拿到了非常丰厚的佣金，开发商直接送别墅、送车在深圳楼市司空见惯了。 [2015-04-24 16:04:55]

[陈小斌]
那么，我想说，我们看到了深圳职业经理人幸福的一面，有没有看到他们背后艰辛的一面呢？他们无数个夜晚在那里熬夜，为了一个规划图纸、一个数据在那里斤斤计较，为了一个细节要找很多个产品和很多个设计单位来对比，他们为了什么？所以，深圳楼市能够走到现在，职业经理人能过的这么有滋有味，与他们个人的努力也是分不开的。 [2015-04-24 16:05:04]

[陈小斌]
这两天，我们在长沙看了四个项目，长沙楼市需要感受深圳的力量。因为，不管是深圳的开发理念还是规划设计水平，还是在规划配建及园林方面的建设，是走在中国楼市前面的，很多标准直接向香港看齐。 [2015-04-24 16:05:15]

[陈小斌]
这两天，我们看到的项目，我想重点提一下万科紫台和京武浪琴山，万科紫台现场的展示水平与万科的人居理念有关系，万科一直在倡导这种居住理念，在人居方面他们是通过很多的细节在进行展示，他在现场利用了原长沙机械厂留下来的厂房、烟囱做展示，这可能是一个表面的情况，细心的人去看可能会看到更多的东西，包括他对长沙历史人文及湘江边古迹的展示，这说明万科这家企业是非常尊重长沙本土文化的，而且在他的很多展示现场表达得非常到位。 [2015-04-24 16:05:26]

[陈小斌]
再看看京武浪琴山，我进来的第一感觉是比前面看的三个项目更像深圳的楼盘。因为，深圳有很多高端楼盘卖十几万二十万元一个平方米的都去看过，不管是空间感还是材料给你的直观感受，是很多楼盘做不到的。 [2015-04-24 16:06:56]

[陈小斌]
其中除了考量你的空间设计水平、设计单位的设计水平之外，更考量设计单位的布局水平，不同的空间、不同的材料打造出来的感觉是完全不一样的。这个项目把深圳很多豪宅项目里面的好元素引进来了，本来谢总在深圳就操盘过好几个有影响力的项目，我相信他对深圳楼市的理解能力肯定比长沙本地开发商要强很多，能够把深圳的高端元素不计成本的引进来，这对长沙楼市的影响和冲击是比较大的。 [2015-04-24 16:07:05]

[陈小斌]
所以，我觉得深圳力量还要进一步在长沙楼市放大，希望长沙楼市能够通过深圳力量的摄入，实现比较好的发展。谢谢大家。 [2015-04-24 16:07:15]

[黄拓夫]
非常感谢陈总给我们做了全面的解析。下面有请著名投资人黄华发言。 [2015-04-24 16:07:53]

[黄华]
非常感谢0731房产网，让我们来长沙看了四个品质楼盘。万科紫台很有人文感，中建江山壹号也做得很不错，第六都是城市综合体，京武浪琴山在逆市中取得了热销。 [2015-04-24 16:08:11]

[黄华]
大家觉得长沙库存量很大，消化压力很大，长沙的置业者我认为是很幸福的，长沙供销比是5.47，全国平均数据是10.2，在一线城市是接近20，长沙的置业者在比较短的时间内通过努力可以购买到房子，他们是幸福的，你能够享受这种幸福的话，我觉得应该尽快去享受。 [2015-04-24 16:08:19]

[黄华]
周总讲了外来的和尚好念经，外来的和尚怎么样把经念好？首先，京武是深圳过来的开发商，先要做到引领市场。京武在深圳是豪宅开发商，开发了好几个豪宅项目，有很好的理念，产品品质、户型设计、豪宅规划都做得非常好，好产品的推出置业者是看得到的，他们是会认可的。 [2015-04-24 16:08:35]

[黄华]
第二，外来开发商在进入长沙楼市之前要学会贴近市场，徐老师也讲了，有些外来开发商进入长沙的时候是用自己在其他城市的开发理念进行开发，用这种模式去开发的话，就不能与市场很贴切，你的产品不一定会让长沙本土置业者接受，就会影响到销售。所以，我们要做到引领市场和贴近市场，谢谢。 [2015-04-24 16:08:49]

[李东路]
长沙的楼市，我注意了一下房价峰值出现在2013年，2014年最低，5月份降了1500元/平方米。供应量大，在全国排名前列，福利房销售面积大，冲击了商品房市场，在这样的情况下房价是很难有起色的，这是供求关系决定的，这是第一。 [2015-04-24 16:08:57]

[李东路]
第二，长沙是娱乐之都，大家比较贪玩。第三，正因为如此，房价又不高，长沙人不急于买地产。如何在这种客观存在的环境下去破局？大环境改变不了，客观环境改变不了，在顺应的情况下应找到自己个盘的破局。 [2015-04-24 16:09:06]

[李东路]
第一，产品做出个性。我的产品要做出我的个性，必然吸引别的人来关注，让消费者感受到你的个性。我们的产品要在细节上让客户产生感动，你的产品就会给客户更多的印象，消费者必然是要买楼的，如果一个产品更有个性，必然会选择。 [2015-04-24 16:09:15]

[李东路]
第二，营销的个性化，我不多提了，可以采用多种营销手段去宣传产品，让大家关注到我们的产品，对我们的产品有印象。产品营销的个性化让大家走出困境，破局。 [2015-04-24 16:09:22]

[李东路]
第三，本地市场再怎么挖掘，在一定时间内消耗量是有限的。我们的一些好产品，不妨走出区域市场。比如，大长沙、深圳市场，都可以考虑。我觉得，深圳这么多年跟广州的关系是有种竞争对手的感觉，高铁开通以后深圳和长沙的关系反而是最密切的。长沙的务工人员、打工人员在深圳做老板是最多的。 [2015-04-24 16:09:31]

[李东路]
在深圳做一点宣传，1万元可以在长沙买豪宅，为什么不去买？我是南京人，南京的豪宅很贵，至少在3万元/平方米以上，在长沙1万元/平方米可以买豪宅，把这种理念告诉在深圳的长沙人，他们是会感动的。在媒体承载上可以选用高铁，一些经常往返长沙和深圳的人基本选择高铁作为工具，如果在高铁上让他们经常感受这种理念的话，对他们来说肯定是有触动的。 [2015-04-24 16:09:50]

[李东路]
第四，长沙的豪宅景观比深圳有些豪宅都要强，价格还这么低，长沙的高端产品一点儿都不用担心，至少在目前有些产品是超越深圳的，长沙地产界应该有这种自信。当然，公寓产品虽是普通的公寓产品，但我们做得非常好，按照豪宅的设计理念去设计，双层大露台，不仅仅是露台，露台做得非常好，做得非常开阔，在露台上搞一些活动，让客户深深为露台感动，加深他们对产品的印象，你就会被更多的消费者所关注。我就谈这几点，谢谢。 [2015-04-24 16:10:33]

[王世泰]
我要求站起来发言。因为，这一次0731房产网做了非常周到的安排，长沙的开发商给了我非常隆重地接待，还有各位媒体大佬都很郑重地到场，这是我们参加很多次的地产活动中令人感动至深的一面，我要站起来向各位表示我由衷的敬意。 [2015-04-24 16:10:56]

[王世泰]
其实，我们这次长沙之行，可以说是考察之旅。但是，我很想借用谢总跟我们聊时所说的一个词“学习”。我觉得，深圳一行是到长沙房地产市场来学习的，应该命名为“学习之旅”。学习了什么？两天走马观花，满眼芳菲看不尽，尽管只看了四个楼盘，但这四个楼盘已经突显了长沙房地产的很多亮点，尤其是京武浪琴山给了我们很震撼的感觉。 [2015-04-24 16:11:14]

[王世泰]
当然，我内心的情感是比较复杂的。因为，这四个项目中有深圳来的开发商，尽管不是深圳来的开发商，也由深圳地产队伍中的精英人士在操盘。我们不能说因为有深圳力量的介入，长沙房地产市场就多么地盛开鲜花了，我觉得这是一种城市之间的交流。 [2015-04-24 16:11:23]

[王世泰]
那么，深圳和长沙究竟是怎么样的两座城市呢？大家可以说是一线城市和二线城市，但我不同意这个说法，这仅仅是一个行政区划，可能是一个城市规模，可能是一个人口结构，可能是一个行政级别。 [2015-04-24 16:32:56]

[王世泰]
但是，我现在看到的两座城市，深圳是一个年轻澎湃的城市，长沙是一个有千年积淀的城市；深圳是一个经济前沿的城市，长沙是一个中部焦点的城市。长沙是楼市温暖的城市，深圳可能是地产燥热的城市。两座城市可以有各自的话语进行描述，有各自的色彩进行描绘。我们感受到了两座城市发展的动力，两座城市发展的未来。 [2015-04-24 16:33:05]

[王世泰]
刚才，有几位朋友已经说过了，我就不重复阐述了。但是，刚才陈小斌讲了深圳力量，什么是深圳力量？不要以居高临下的姿态讲深圳怎么注入了这种力量，而是两个城市之间的这种活动、这种交流产生了一种新的力量。结合几个楼盘可以看到，这种力量能不能从这几个层面、维度来做解读？ [2015-04-24 16:33:13]

[王世泰]
一是作品的力量。不管是万科的万科紫台，还是京武浪琴山，是一个项目，但我更想说是一个企业交给这个城市的人居作品，这个人居作品中凝聚了很多的开发理念，凝聚了对这座城市的构想，也凝聚了他们所付出的精力。 [2015-04-24 16:33:26]

[王世泰]
看万科紫台，对共和国工业的“十八罗汉”——长沙机床厂的改造，是长沙陈列史的叙事书，它给了我们很多久远的想象和对未来的展望，这是功不可没的。但是，回过头来说，我们在看万科紫台的户型时，会不会感觉出全国最大乃至全球最大的住宅开发商，他们对城市人居理念的解读还是以我为主的表述，还是从人性关怀的角度出发？我想，这是让很多专家可以剖析的问题。 [2015-04-24 16:33:37]

[王世泰]
中建江山壹号的江山资源是不可比拟的，无论是山，还是水，无论是对面橘子洲头伟人的塑像，听行家讲既然有这么好的资源，当他们在客厅时你可以清晰地第一眼看到橘子洲吗？在这种作品的构造中，能不能有更高一筹的眼光？或者说这种设计师的手笔？ [2015-04-24 16:34:00]

[王世泰]
今天还看了第六都，我请教置业顾问为什么叫第六都？他说：北上广深武汉，长沙是第六都。这个城市综合体立在长沙这个中心的土地上，好几个作品有不同的风貌，但它的力量在于我在城市中心，交给你一个城市综合体，可以作为才智人群孵化的一个巨大平台，我认为这个立意是不错的。但是，在70万界面的社区中，它的人均密度呢？是不是进去以后既有舒服，又有高贵？ [2015-04-24 16:34:34]

[王世泰]
下午，我们来到了京武浪琴山，这个作品在深圳的朋友看来可能是深圳作品的移植，我不同意这样的说法。京武浪琴山来到长沙以后，它和长沙水土结合，在深圳原有作品品级的基础上有了新的努力和提升。我想，它能够成为最近长沙市场上非常火爆的追捧对象，它的成交量如此之大，是为什么？一定是作品力量的显现。我觉得，作品为王始终是楼市的一张底牌。 [2015-04-24 16:34:48]

[王世泰]
二是改变的力量。长沙也在改变，有人说是娱乐之都，其实长沙作为中部城市的枢纽，它也担负起我国在经济发展框架当中一个非常重要的角色。大家可以看看最近经济学家的一些文章，对长沙这座城市连接长江沿线城市，连接华中城市的枢纽，它扮演的角色是其他城市不可替代的。 [2015-04-24 16:35:01]

[王世泰]
因此，它的产业结构在今后有巨大的改变，包括它的人口结构和财富结构都会发生新的变化。随之而来，房地产市场必然要发生变化。那么，这座城市的体态容貌，包括精神都在改变。作为开发商来讲，作为营销人员来讲，作为媒体来讲，我们要重新审视长沙。 [2015-04-24 16:35:18]

[王世泰]
那么，得出的结论必然是改变是方向，改变是灵魂，改变是未来。刚才，我讲了城市的惯性，城市的动力，城市的未来，如果说长沙曾经是一个千年文化古城是一种惯性的话，那未来长沙成为中国中部经济的枢纽核心焦点，这是一个巨大的动力，也就为它的未来铺展了非常好的前景和道路。 [2015-04-24 16:35:32]

[王世泰]
所以，作为房地产的从业者来讲，特别是开发商作为城市人居建设的主体，他们承担着很多的使命。我觉得，改变的力量才是使长沙未来房地产发展能展现灿烂明天的基础。 [2015-04-24 16:35:38]

[王世泰]
三是追求的力量。如果说前面两点讲的是出于对项目的思考，是从物质层面、经济层面来理解的话。现在，我不想讲多的，今天匆匆走过京武浪琴山，我们看到了这些细节。 [2015-04-24 16:36:03]

[王世泰]
比如，我要在卫生间的用具后面装一个插头，因为你可能要换一种新的需要用点的IPAD，在房间所有能够悬挂电视的地方安装一个管，可以自放这一套系统，而不需要你重新找管拉线。所有的门禁系统可能是最先进的，但是发生火警的时候它怎么样开启？京武做了尝试，它会有一套市场。在新的公寓的普通空间里，它会考虑到有集中的公共空间，这种公共空间不仅可以留给你泡茶，还可以提供更多创客的需求。 [2015-04-24 16:36:12]

[王世泰]
那么，这是一种开发商的追求，我给来到这儿的居住者，不仅和你是买卖房子的交易关系，而是提供一种饱满的人性关切和人性关怀，这是一种使命产生的追求，而这种追求若可以成为长沙开发商一种共同的力量的话，我们还用担心长沙的房地产市场会永远低迷吗？ [2015-04-24 16:36:20]

[王世泰]
所以，我斗胆地对刚才几位朋友的说法提出一点质疑，我不需要你们用悲观的话语来描述长沙，同时也不需要用自满的口气来描述深圳的市场。长沙和深圳这两座城市应该有非常密切的交流，包括人员和财富的流动，更重要的是大家彼此都要躬下腰来，彼此互相学习，希望今后这样的交流和学习更多一些，希望周总要求长沙的房地产开发商和媒体到深圳去，大家牵起手来为共同的事业努力。谢谢大家。 [2015-04-24 16:36:30]

[黄拓夫]
感谢王老师的精彩点评，请文洁发言。 [2015-04-24 16:36:51]

[文洁]
刚才，听王老师的演讲很有激情，收获多多。其实，我今天来的时候，刚好一个朋友说深圳蛇口自贸区20万元/平方米的房子正式开卖，而且卖得很好，这在长沙来说几乎是一个不可能的故事。 [2015-04-24 16:37:06]

[文洁]
深圳和长沙这两座城市，确实如王老师说的那样渊源非常深厚。长沙楼市已经在底部徘徊了很久，能不能走出低迷的市场？一是供应量很大；二是二手房市场惨淡。一手房和二手房的价格差价非常小，大家更多的地选择一手房，更加导致市场形成单边效益，没有流动性，这也是很多长沙人手持多套房，导致对整个市场的购买力有了一定的限制，这是两个共性的问题，供应量大，需求更窄一些了。 [2015-04-24 16:37:18]

[文洁]
但是，对于今年的市场来说，330政策出来之后，按照正常的政策市来说，新的政策出台之后对市场的影响比我们想象的更小。记得当时在深圳市立马就有业主把房价拉上去，但长沙的反应是非常非常弱的，进入4月以后这个现象更加明显，开发商的撕逼行为，包括房价的大撕逼已经成为了目前最热的一个话题。 [2015-04-24 16:37:25]

[文洁]
这意味着长沙的房地产已经不像过去的政策市，政策好可能市场就好，政策不好市场就差。但是，现在更多的是从政策市到市场市，必须由市场自发决定你的产品究竟是好还是不好，我想这是未来发展的一个方向吧。 [2015-04-24 16:37:52]

[文洁]
像各位老师说的，产品分化是非常明显的，产品个性也好，品质也好，最终看你是否能为客户提供最有价值的产品，这种价值可能是硬件的、软件的、物质的、价格上的，可能是多方面的，也有王老师谈到的个体的力量，这是长沙本地开发商必须要考虑的问题，在同质化的市场竞争之下，我们怎么样去寻找更多符合客户需求的东西？这可能是长沙突围以及未来发展的最关键的问题。谢谢。 [2015-04-24 16:38:09]

[邓志旺]
向王老师学习，站起来说。两天走马观花看了四个盘，来不及消化，谈三点体会和三点建议。
[2015-04-24 16:38:30]

[邓志旺]
第一，长沙人民很幸福。住房方面的幸福有两个，一是房价。过去十年中，长沙的经济增长每年达到了20%，但房价的增长是8.1%，从房价和经济增长的关系可以看出长沙人民是幸福的。二是资源。长沙有山有水，还有文化历史资源，这是很多城市稀缺的。中建江山壹号、万科紫台等项目的景观资源非常好。 [2015-04-24 16:38:41]

[邓志旺]
第二，长沙从业人员很敬业。首先是媒体，从昨天到今天看到了媒体从业人员非常敬业。二是开发商做了很多项目，非常地投入、非常地认真在做作品。三是代理、销售人员有职业精神和敬业的态度。 [2015-04-24 16:38:52]

[邓志旺]
第三，房地产市场的压力很大。供应量很大，长沙和深圳是相反的，长沙一年要销售1800平方米左右，但人口只有400万，深圳人口1800万，一年的房地产销售只有400万平方米，正好是倒过来的，压力是非常大的。 [2015-04-24 16:39:04]

[邓志旺]
在这种情况下，我提三点建议。第一，政府卖地要谨慎。我现在不光是一个参与者，也是长沙的一个观察者、投资者，前年买了万达广场，到现在为止只能说是被套了。如果是这样的话，我不是鼓吹房价能涨，但消费者在买第二套房的时候一定会好好观察市场。开发商也在考虑这个问题，政府要更多的控制源头，不管在长沙做楼市的什么投资，都有正面的回报。 [2015-04-24 16:39:23]

[邓志旺]
第二，开发商产品要差异化。我们看的都是高端楼盘，还有很多大量的楼盘没有去看，大部分的楼盘从外立面来看感觉同质化非常严重。但在供过于求是正常的情况，开发商去对抗市场没有任何的好处，唯一要做的是找到细分市场做到极致，获得消费者的认可。我看京武浪琴山在很多方面做到了极致，我看到了感动。 [2015-04-24 16:39:37]

[邓志旺]
其实，不光是产品本身的问题，最关键的是开发商的理念。我看到大部分楼盘是以成本控制为中心，而不是以消费者为中心，看到很多产品在品质感上还有很大的欠缺。但是，最后来到京武浪琴山，我一下子感觉到了深圳的品质，甚至超越深圳的品质在这里得到了体现。 [2015-04-24 16:39:45]

[邓志旺]
第三，购房者投资一点要有前瞻性。一是对于区域的选择要有前瞻性。我有朋友在长沙买房，我首先说要跟着政府的规划走。区域的选择，很多人喜欢往很多方向去买，个人认为就围绕政府的规划去走，一是往南武广省政府的方向走；二是往市政府河西区域走。其他区域，在五年内我是不看好的，区域选择非常重要，要跟着政府走，跟着配套走。 [2015-04-24 16:40:08]

[邓志旺]
二是产品的选择。我注意到，长沙的优质楼盘和普通楼盘的价差非常小，越成熟的市场高端楼盘比普通楼盘的价格拉得越大。在香港可以拉到5-10倍，在深圳3倍以上，到长沙基本上1.5倍左右，最多是2倍。 [2015-04-24 16:55:23]

[邓志旺]
这其实是存在投资机会的，投资机会在哪里？随着市场的成熟，需求会慢慢分化，高端需求、升级换代的需求、终极需求会慢慢增长，普通需求会慢慢减少或者保持，我认为高端楼盘的价位还没有拉开，这对于投资者来说是一种机会，个人觉得在投资区域选择和产品选择上，投资者可以有点前瞻性的眼光。这是我想跟大家分享的，谢谢。 [2015-04-24 16:55:41]

[黄拓夫]
不愧是身体力行者，既然你这么看好京武浪琴山的产品，正好谢总在这里，给你打折肯定没有问题。
[2015-04-24 16:55:49]

[贺立立]
我简单地谈一下我的观点。这一次能到这里来，我是湖南人，还是蛮有幸福感的。我觉得，湖南和深圳的话，可以到深圳去发展，来湖南开会、走亲访友或者城市间互相交流，非常有意义。 [2015-04-24 16:56:04]

[贺立立]
刚才，我听到旭辉谈长沙有这么大的供应量，泰山压顶在头上，大家有点沮丧的感觉。我觉得，没有必要。这么大的一个市场自然会调整的，市场有市场自己的功能会解决。 [2015-04-24 16:56:39]

[贺立立]
以前的深圳市场都是零首付，那时候大家不买房，想方设法地拉人去购买。当然，两个城市是不一样的，城市与城市之间有共性，但也有个性，深圳的城市定位也不一样。但是，消费者确实是可以教育的。现在长沙的问题就是供应量大，就让它自己去调整，与国家的经济发展是一样的，也是产能过剩，最后通过什么解决？ [2015-04-24 16:56:52]

[贺立立]
一是淘汰一些落后的产业；二是产品之间还可以有价差。我觉得，这正是市场上一个很重要的力量，这样的活动以后要多搞，今天是媒体搞的交流活动，以后可以是开发商之间互相交流，这种交流对市场的启发和市场上一些问题的解决，包括媒体对政府的建言绝对是有价值的，这是第一个说法。 [2015-04-24 16:57:01]

[贺立立]
第二个说法，媒体自己要好，面临这样的市场要欢欣鼓舞，正是这样的市场才需要我们的力量，才需要我们去引导。我们要教育市场，教育消费者，在营销中要起到媒介的作用，把媒体的力量整合起来，越是市场不好的时候，越是媒体发挥引领作用的时候，开发商要抱团，市场要抱团，既然有这么大的量，我们肯定要开源节流，市场在哪里？消费者在哪里？ [2015-04-24 16:57:11]

[贺立立]
同时，这样的市场对开发商来说也有机会，凡是不好的市场可以激发两种力量，一是产品的创新；二是原创的创新。深圳市场明显走过了这样一个过程，在2003年开始深圳市场起步，然后步入黄金十年，它的黄金十年不是自然的，深圳从工业化的城市变成了消费城市，那时候有一个转变，更多的是开发商起到了作用，市场上营销创新，产品上创新，包括社区整合的力量，包括深圳产品创新有入户花园、飘窗大量使用，给到了市场很多的力量，给到了市场更多的信心。 [2015-04-24 16:57:23]

[贺立立]
现在，长沙面临这样的市场，你管它市场是怎么样的。但是，我们媒体人不能失去信心，开发商也不能失去信心，失去信心是没有竞争力的企业，再不好的市场也有卖得好的产品。何况，中国从温的4万亿到现在李的第二个4万亿，目前来看深圳那边的市场在330政策以后迅速起来了，一线城市几乎都是这样的状态。接下来，大家不要有太多的担心，钞票不值钱，做什么？买房子，买股权，还是投资，中国人还只有这几样。 [2015-04-24 16:57:34]

[贺立立]
所以，长沙市政府这么大的土地供应量，肯定会做一些调整的，要有信心。同时，作为媒体来说，我们要引导好市场。 [2015-04-24 16:57:42]

[贺立立]
我看了这几个盘，基本上除了中建江山壹号和第六都，京武和万科是在深圳起家的，在深圳的市场上非常有影响力，京武是专注于豪宅开发的一个开发商。这四个项目用四个字表达，万科紫台是做“巧”，包括情景营销、情感营销，对一些老建筑、老厂房进行阐述，包括售楼中心和样板间，就像深圳的老工业厂房改造的区域。 [2015-04-24 16:57:53]

[贺立立]
但是，万科在产品方面还要拿出更新的创新，长沙市场的产品创新真的要向深圳学习，在深圳80平方米的房子至少做出了140平方米的空间感，在长沙我没有看到，绝对是可以做到的，徐总是建筑专家，在产品上要有突破，万科做的就是“巧”，进去以后给了大容量的感觉，事实上未来的二期可能会有一些变化，感觉做得非常好。 [2015-04-24 16:58:01]

[贺立立]
中建江山壹号是一个奢侈品，做得非常好，万科紫台和中建江山壹号是资源型的项目，更适合成功人士购买。中建江山壹号比较奢侈，但说实话在产品创新上这个项目也做得“巧”。从电梯出来，经过几个防盗门再入户，感觉非常不好。 [2015-04-24 16:58:16]

[贺立立]
第六都就是一个土豪，三年前我来看过这个项目，现在改了名字，在长沙还是非常有代表性的。京武浪琴山，谢总一直说长沙的产品与深圳的产品有十年左右的差距。但是，我认为没有差距。京武浪琴山与深圳后海湾项目是同水平的，在长沙建京武浪琴山这样的项目有代表性，已经代表了同期深圳豪宅的开发水平，这个项目用一个字概括就是“暖”字，主要看细节。 [2015-04-24 16:58:27]

[贺立立]
现在长沙市场压力这么大，就是要在产品创新和营销创新上做突破，市场上大量淘汰落后产品，深圳市场豪宅和非豪宅是近几年突然有了价格距离。媒体人士一定要有信心，这真的是一个最好的时代，面临这么大的市场，面临这么大的消费压力，你们一定要站出来说，同时要说给长沙的开发商听，一定要和深圳多做联动。我就简单说这些，谢谢。 [2015-04-24 16:58:37]

[张楠]
感谢主办方的邀请，以前来过几次长沙都是走马观花。但是，这一次的感受不一样，设计北京大剧院的设计师讲过一句话“让我看看你的建筑，就知道你这座城市怎么样”。我每到一个新城市都会看它的建筑、住宅、室内建筑、公共建筑、酒店等等，建筑最能反映一个城市的创新力和城市活力，有最极端的一个感受力，是给了外地人第一观感。 [2015-04-24 17:04:29]

[张楠]
以前，长沙很少有能刺激我神经的一些建筑，造成我对长沙有一种不以为然的感觉。这一次到长沙看了四个项目，我觉得很吃惊，长沙这两年的住宅开发水平在快速提升，尤其是昨天看到的万科紫台和中建江山壹号，园林做得那么漂亮，园林展示做得非常好，这是我想象不到的。 [2015-04-24 17:04:38]

[张楠]
因为，这些做法是深圳原来的做法，深圳开发商最早要卖楼，就先要把园林做好，把样板房做好，整个通道包装好。但是，从这两年开始，深圳的楼市卖得特别好，深圳的开发水准已经在退步了，很多楼盘不做展示就卖掉了，房地产市场太好了，开发商就不再用心做产品了。但是，我看到长沙不是这样，所有长沙的开发商都在很用心地做产品，给我的印象很深刻。 [2015-04-24 17:04:47]

[张楠]
今天下午来到京武浪琴山，我跟大家分享一个小秘密，可能也是很多人忽略的一个小秘密。在会议之前，我去了洗手间，除了户型让我很震撼之外，洗手间是大家要重点去看一看的。洗手间非常好，材料用得很高档，所有的洁具都是日本品牌，有多功能的马桶盖，去年吴晓波一篇文章就导致很多中国人去日本买马桶盖，硬件非常高档，完全达到了国际一流的标准。 [2015-04-24 17:04:59]

[张楠]
其次，我还有一点小小的感动，在这里要向谢总反映一下，我看到物业管理人员有两个搞清洁的大妈，我抽了一张纸巾可能有点乱，她们马上把纸巾叠得很好，这点让我很感动。以前说内地的服务意识没有深圳那么好，但在长沙的一个营销中心搞清洁的大妈在脑海中都有这种服务意识，能够把小细节做得很到位。开发商对物管人员的培训做得非常到位，包括细节方面，细节是魔鬼嘛，我对长沙的开发商非常有信心。 [2015-04-24 17:05:20]

[张楠]
我们看的四个项目都是豪宅，网上有网友在关注直播，我想谈一下豪宅的投资。其实，深圳的豪宅有两大区域，宝安十年前八千，现在卖到八万，南山后海片区十年前的均价差不多五六千，现在已经上升到十多万，最近蛇口成交的价格上升到二十万。深圳投资豪宅，物业增值能力远远超过全市的平均水准。 [2015-04-24 17:05:28]

[张楠]
其实，长沙也是一样。长沙的一些同行对长沙的市场有些不同的看法。但是，我们从深圳过来，了解深圳豪宅市场领涨深圳楼市，扮演这样一个角色，不光是深圳，还包括香港，香港的豪宅三十年来领涨香港楼市。无论在哪一个城市，只要你有能力投资楼市，一定要投资豪宅，只要有可能尽可能地投资豪宅。 [2015-04-24 17:05:36]

[张楠]
因为，不管楼市涨还是跌，豪宅的抗跌能力最强，这个观点一定要和长沙的购房者去进行一个沟通，去跟他们进行阐述，任何一个发达的城市都是这样子的。 [2015-04-24 17:05:44]

[张楠]
现在，我们看长沙的房价涨得不是太快。但是，毛泽东有一句话，“风物长宜放眼量”。从长远来看未来五年、十年，你投资长沙豪宅带来的收益一定相当不错，而且会远远超过物价CPI的增长。 [2015-04-24 17:05:51]

[张楠]
我把深圳的豪宅和长沙的豪宅做一个对比，看了四个项目，从严格意义上来说，刚才很多人说深圳和长沙差不多，但我觉得两地还有一些差距。长沙的豪宅品质感、硬件做得很好，但深圳豪宅基本上是电梯直接入户，我住在18楼，只要按18楼，打开电梯就可以直接到自己家门口，别人进不到你的房间，长沙好象还没有电梯入户的设计。还有双大堂，除了首层大堂做得漂亮，汽车入户大堂也做得很漂亮，在深圳是双大堂的概念，这一点长沙还做得不够。 [2015-04-24 17:06:06]

[张楠]
包括用材用料，昨天看了几个楼盘各方面做得很好，但推开窗的感觉就不是很好了，包括窗户的材料、手感、材质的厚重感不是太好。深圳的一些高档住宅都是用的意大利、德国的材质，都是用世界上比较好的门窗材料，包括橱柜的手感也非常好，用材也非常好。我觉得，长沙的豪宅市场还有继续上升的空间。就说这些，谢谢！ [2015-04-24 17:06:22]

[华仲占]
对长沙有期待，也比较失望。失望的原因，原来知道这座城市的经济增长是非常快的，看了GDP的数据，我们就武断地认为它的经济活力非常强。但是，从我们做万达这个项目来看，长沙的经济活力不行，之所以不行是带动长沙经济增长的不是中小企业，而是大企业，在长沙活跃写字楼市场的不是中小企业。 [2015-04-24 17:06:32]

[华仲占]
以前在长沙做地产的项目人都回不去了，都在长沙组建了一个家庭，这是一句玩笑话。深圳市场在低迷的时候，更多的是抱团发展，会做区域性的营销，在这方面长沙开发商还没有到这个阶段，因为年轻，所以大家抱团不够。长沙楼市经历了经济调整、粗犷式发展，这是一个过程，深圳也经历了这样一个过程，好在我们看到了长沙市场的坚持，看到了长沙市场还有希望。 [2015-04-24 17:06:48]

[华仲占]
当然，一味粗犷的话，最终市场会一文不值。虽然，长沙市场价格撕逼非常惨烈，但被撕掉的一定是不太好的产品。
长沙市场土地供应无序发展，就是没有节操，这届政府把该卖的土地卖了，下一届政府怎么办？很多土地被贱卖掉，那么好的位置低价拿出来，下一届政府怎么办？贵阳也是贱卖了土地，不仅有泡沫，而且把整座城市的形象都毁了。 [2015-04-24 17:07:29]

[华仲占]
个人认为，深圳已经不需要营销了，有特别好的市场，本身深圳市场对营销依赖度就不强，香港也是如此。但是，在长沙这个市场营销是精彩纷呈，各种各样的方式都来了，深圳的营销应该向长沙学习，各种各样的营销手段都会出来。其实，长沙的营销做得更好一些。 [2015-04-24 17:07:37]

[华仲占]
长沙是湖南人的长沙，深圳是深圳人的深圳，深圳是第三服务业非常活跃的城市，长沙是重工业型企业比较多，我们更期望看到这座城市的娱乐文化，更多的应该是创业之都、创新之都。 [2015-04-24 17:08:24]

[黄拓夫]
请潘姐和侯总最后也讲几句。 [2015-04-24 17:08:46]

[潘昭晖]
感谢0731房产网给我们提供这么好的一个学习分享的机会，很少能够跟深圳媒体进行面对面的交流。我觉得，今天很受益，期待以后有更多这样的学习机会。而且，京武浪琴山也是我非常喜欢的楼盘，我很多朋友、同事也买了这里的房子，住在这里很舒服。 [2015-04-24 17:08:58]

[潘昭晖]
最近，长沙楼市都在讨论去库存，长沙库存确实很大。尽管库存大，但以最便宜的价格卖给我，我也不想要，因为我要换房是想换好房子，这是一种好的生活方式。我很期待京武浪琴山越做越好，给长沙人民带来更好的生活方式，谢谢。 [2015-04-24 17:09:06]

[侯亮]
特别感谢0731房产网提供了这样一个交流的平台，最重要的还是城市之间的交流，广深和长沙的距离非常近，因为两地都有很多的湖南人，湖南人第一批出去创业都是往广深走，现在很多广深人民也到长沙来居住，前段时间我们也做了好几批广深到长沙置业的活动，效果非常明显。 [2015-04-24 17:09:19]

[侯亮]
当然，大家说长沙人很幸福，房价很低，其实有一个误区。我问过很多在深圳的湖南人，他们说拼个几年，买房子比较难，但在深圳的投资增值还是比在长沙的投资增值要高很多。今天，深圳过来的专家都非常专业，非常有激情，感染到了我，广深给了我们很多的信心，让我们把湖南市场做得更好，感谢主办方把大家聚集起来，谢谢大家。 [2015-04-24 17:09:31]

[何小波]
今天来的目的更多的是跟各位熟悉。大家在讲的时候，我都非常认真地在听。来的时候，我在京武转了一圈，来之前就听说京武浪琴山卖得特别好，确实细节做得特别好，品质感也很强。今天，各位专家过来，我们也学习了很多，也交流了很多，期待长沙有更多像京武浪琴山这样的好产品，谢谢大家。 [2015-04-24 17:09:54]

[黄拓夫]
非常谢谢各位贵宾参加本次微沙龙，我宣布“长深两地媒体专家地产微沙龙”取得圆满成功，感谢大家！ [2015-04-24 17:10:21]