0731房产网权威发布《2014长沙楼市白皮书》

[曾锋]
各位专家老师、各位来宾
下午好！
非常感谢大家百忙之中出席0731地产研究院的成立仪式暨长沙楼市黄金十年的专题研讨会，对下一步长沙房地产市场做一些预判。首先，我先介绍一下今天我们邀请到的专家和来宾。
参加长沙楼市黄金十年座谈会的嘉宾有：
湖南省人民政府参事,湖南师范大学副校级督导员，湖南师范大学区域社会与经济发展研究中心主任、教授、博士生导师 朱 翔
湖南省政协委员，湖南省经济地理研究所所长、湖南省房地产开发协会首席经济学家、 宏观经济研究领域专家 王义高
中南大学商学院房地产经济研究中心主任、教授 洪开荣
中南大学人文社科处处长、教授、博士生导师 彭忠益
0731房产网董事长、0731地产研究院院长 曾 锋
0731房产网总经理 周 遐
湖南中原地产代理公司总经理 胡治钢
湖南中原地产代理公司资源中心总经理 陈世霞
知名房地产产品策略专家 陈真诚
长沙晚报编委、房产事业部主编 潘昭晖
潇湘晨报产事业部总经理、总编辑 文 洁
中建信和城总经理 冯朝阳
鑫远集团长沙项目开发中心总经理助理 汪 俊
水墨林溪副总经理 曾耘墨
广泰锦苑 营销总监 王 莹
再次欢迎各位。 [2015-01-30 15:06:43]

[曾锋]
我看了一下，在座的有几位是在一线做房地产开发的老总，本次邀请大家一起探讨楼市下一步发展，相信大家一定有自己的见解，再次欢迎各位。
[2015-01-30 15:08:04]

[曾锋]
今天是0731房产网成立15周年，又是2014年《长沙楼市》年刊的首发，我们推出了《2014长沙楼市白皮书》，在座的专家们也在第一时间见证了。确实，过去十年长沙房地产市场发展得很快，但为什么会有过去比较好的十年的情况，下一步怎么做？市场会有什么变化？我们想站在纯市场、纯理论、纯行业的角度去看。今天邀请大家到一起，各位专家可以畅所欲言，畅谈你所认识的房地产市场，你所感知的长沙楼市的下一步发展，个人感觉也是到了我们该总结、回顾和探讨房地产发展趋势的阶段了，特别是李克强总理提出我国经济进入了新常态，过去十年是房地产行业作为支柱产业，现在还能不能把它作为支柱产业？另外，国家经济转型、结构转型，又要保增长，黄金十年过去之后，下一个十年到底是什么十年？也想听听专家的意见。所以，这是今天邀请所有专家到这里参加本次聚会的一个最主要的初衷。同时，我们为了更好地与专家联系，建立了0731地产研究院这个平台，我们把这个平台打造成一个微信圈，打造成一个网络平台。在座的各位专家，我们想聘请你们作为0731地产研究院的特邀专家顾问，你们对房地产市场，对房地产业有什么新的研究成果，有什么好的新见解，我们会通过研究员与你们定期进行联系，把你们的观点、想法和思路在0731地产研究院平台上来抒发，来展示，这代表了你对这个行业的理解，对市场走势的理解，对经济发展趋势的理解，不代表政府官方，也不带有任何成见。我想与房地产业内有想法的专家们，一起通过这个平台来向社会发声，阐述我们的理解，帮助我们的政府部门，帮助我们的社会购房者，对这个产业，对这个市场有一个准确的判断，有一个理性的判断。所以，这是今天活动背景，也是为什么要请大家过来的原因。 [2015-01-30 15:10:18]

[曾锋]
接下来是0731地产研究院的启动仪式，请朱翔教授和我一起上台揭牌。

下面，我想向各位颁发0731地产研究院的第一批专家聘书。
[2015-01-30 15:15:02]

[曾锋]
下面，进入今天的主题，我们一起来畅谈长沙楼市的黄金十年，为什么会有这样一种现象？会有持续快速发展的局面？目前，我们暂且把它叫做黄金十年。那么，黄金十年过了之后，下一步到底是钻石十年？还是白银十年？还是调整的十年？今天大家一起讨论，共同研讨，便于大家更好地了解今天的主题，我安排0731地产研究院的黄拓夫做了一个背景材料，请他介绍。 [2015-01-30 15:20:28]

[主持人]
首先，感谢各位专家和老师出席0731地产研究院揭牌仪式，以后还要仰仗各位给0731地产研究院予以指导和帮助。接下来，我就黄金十年楼市的现象通过主要数据解读来回顾一下过去的历程。
如果以十年为阶段来说，过去十年长沙楼市除了有阶段性的停滞或顿挫之外，还是取得了非常大的发展成果，所以有黄金十年这样一个命题。我们主要从几个指标来回顾一下，黄金十年其“黄金”的含金量体现在什么地方，我们通过几个主要指标来解读一下。

[2015-01-30 15:21:06]

[主持人]
一、宏观经济运行环境。
大家知道，在上世纪90年代末，自从住房体制改革开始之后，房地产就进入了市场化的发展通道。那么，尤其是21世纪，特别是2005年以来，中国经济持续的高增长，包括长沙经济的飞速发展，为房地产的蓬勃壮大提供了非常好的经济支撑。长沙依托中部崛起的大环境，它的经济发展速度是远高于全国的。 [2015-01-30 15:21:54]

[主持人]
我们先来看全国的经济，2014年，全国的GDP总量突破62万亿，是2005年18万亿的3.44倍。过去十年中国GDP的年均增速达9.96%，期间成为世界第二大经济体。长沙和武汉是中部的两个主要城市，房地产也主要依靠这两个城市的发展。GDP经济量的增长体现在什么地方呢？主要在这两个方面，社会固定投资与房地产投资，十年间，长沙全社会固定投资规模和房地产投资额快速增长，房地产市场在长沙经济高速增长、城市化迅猛发展中贡献巨大份额。2013年长沙全社会固定投资总额4593亿元，同比增长14.49%，同时也是2005年的881.44亿元的5.21倍。近十年长沙固定投资增速年均增幅约为24.17%。 [2015-01-30 15:22:04]

[主持人]
房地产投资额的增长趋势和幅度与社会固定投资额增长趋势是比较一致的，2014年长沙完成房地产投资1310.5亿元，是2005年5.11倍。看另外一个比较大的均值，在固定投资里面，房地产投资额占比比较稳定，我们预估在25%左右上下浮动。 [2015-01-30 15:23:12]

[主持人]
这么多的资金投下去以后，市场肯定有它的反响和反映，主要反映在几个方面：
2014年长沙商品房成交1698.58万平方米，其中住宅为1429.36万方，是2005年的3倍，成交面积年均增长15.07%；成交均价为6319元/平方米，是2005年的2.1倍，房价年均增长幅度为8.1%。 [2015-01-30 15:23:55]

[主持人]
过去十年，市场也遭遇了各类行政色彩浓厚的调控和干预。至2014年，随着两会强调“分类调控”，2014年中国楼市逐渐进入去行政化的“新常态”。
细数我国楼市调控的各阶段，可谓一波三折。2003年房地产被确立为支柱产业后，相关政策倾斜，发展速度猛增；2005-2008年央行取消了贷款优惠的政策，但房价在调控中继续快涨。2008年，国家把调控力度由紧变松；2009年，由于4万亿及各项资金砸进去，到2011、2012年楼市出现了特别热的投资热潮，中央意识到这种热潮必须坚决抑制，开始加紧调控措施，提出了限购限贷的“双限”政策，当时也成为一个主流。到2014年，楼市遇到了非常大的困难，很多地方双限取消了，央行也下调了利率，我们再次迎来了比较宽松的政策环境和货币环境。 [2015-01-30 15:24:53]

[主持人]
从过去十年看到长沙楼市的很多成果也好，成就也罢，不论市场规模，还是成交，还是投资额。但是，我们也注意到，在房地产这些年发展遇到的外部环境和外部结构已发生了比较大的变化，这种变化突显在市场上值得我们深入地去关注和思考。从供求关系、去化周期、成交面积、价格、投资需求、刚性需求及二手房等七个方面归纳和总结了长沙楼市最近出现的一些新特点。 [2015-01-30 15:25:13]

[主持人]
供应放量，需求萎缩。近几年供应面积持续增加，内六区住宅成交近年来首次跌破千万大关，为958.79万平方米。2014年整个市场供求比达1.79，为2009年以来的峰值。
待销面积持续，去化周期创新高。数据显示，内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为2412.35万平方米，其中住宅1613.41万平方米，持续积累的待售面积给销售市场带来巨大压力，去化周期在2014年底达到20个月，创下近年新高。 [2015-01-30 15:25:40]

[主持人]
成交面积从高峰回落。近十年成交面积的峰值出现在2010年，达到2140.46万平方米，之后成交面积从高峰回落，2014年的成交面积为1698.58万平方米，相较2010年下降约为441.88万平方米。
自2012年始，长沙商品住宅近三年成交价格出现明显震荡，峰值出现在2013年底，均价6712元/平方米，谷值在2014年4-5月间，均价5143元/平方米，峰谷值相差1569元/平方米。长沙住宅市场价格此前几年稳定上扬的景象不复存在。 [2015-01-30 15:26:20]

[主持人]
投资需求退潮。2014年，长沙主城区住宅商品房租售比为1：306，2013年为1：365；房价收入比2013年为6.08，2014年上半年为5.57。这两组数据的显著回落表明长沙房地产作为资产的投资价值正在降低。加上2014年下半年股市出现资金性牛市，众多受楼市下行影响的资金纷纷转投资本市场。2015年楼市投资性需求还可能继续下降。 [2015-01-30 15:27:01]

[主持人]
刚性需求红利释放殆尽。据住建部政策研究中心统计，到2013年底，20岁-35岁间的买房人群所占比重已达45%，而在第六次人口普查中占比最大的人群，现在正是24岁至37岁，随着这一年龄阶段的购房人口逐渐完成购房行为，劳动适龄人口首次购房人数逐步下降，导致社会总抚养比上升，房地产刚需大幅减少。 [2015-01-30 15:27:30]

[主持人]
与之相对应的是，长沙人均居住面积从2005年的27.2平方米，提升至2013年人均41.42平方米，超出全国平均水平19.13平方米，年均增长7.5%，其中2013年同比增长长达25.2%。近两年长沙人均居住面积的大幅提升，意味着长沙刚性需求人群的购买行为已趋完成。 [2015-01-30 15:27:56]

[主持人]
二手房滞销，一级市场压力增大。
长期低迷的长沙二手房市场，在楼市回调的2014年越发艰难，全年成交面积仅417.66万平方米，同比减少20.54%。二级市场滞销对一级市场产生的压力还在增大，成为倒悬在长沙楼市上的堰塞湖。 [2015-01-30 15:28:16]

[主持人]
回顾十年楼市的发展，以及长沙楼市所体现的新特点，我们可以发现市场中的一些结构性矛盾和系统性风险开始越来越明显，有必要引起全行业的共同关注。到2015年，我们在新环境下如何认识楼市外部环境的转变？如何把握新形势下楼市发展的内在规律？如何规避发展中的问题，回避系统性的风险？这就需要在座的专家和行业精英一起共同思考，我们一起去解决。 [2015-01-30 15:28:40]

[主持人]
根据刚才PPT展示的内容，我们把议题凝缩为六个方面的问题
1、如何看待过去十年长沙楼市的发展？
2、从长远看长沙楼市的下一个十年将会是怎样的光景？受哪些积极和消极因素的影响？
3、新常态下，政府对楼市的调控形式和力度应做哪些改变，楼市宏观调控是否将彻底告别行政干预？
4、您认为长沙房地产业目前存在哪些结构性问题和系统性风险，应如何防范？
5、面对外部环境的改变市场的持续盘整，新的一年房企应如何应对？
6、您对2015年长沙楼市“量与价”的走势如何看？
我的介绍就到这里，下面请各位专家阐述自己的意见。 [2015-01-30 15:29:32]

[曾锋]
那请世联行谈一下如何看待过去十年长沙楼市的发展？ [2015-01-30 15:29:35]

[世联行]
过去十年长沙楼市的发展主要受益于产业与新城规划扩张的两轮拉动。其中第一轮拉动受益于长沙产业格局的变革，打破第三产业一枝独秀，第二产业尤其是重工业崛起，拉动长沙经济快速增长，人口放量，从而奠定房地产的第一次快速拉升；随后长沙快速铺开四面开花的新城建设紧跟其后，城区的扩张，城市配套环境的升级，配合全国品牌开发商的扩张，更是再次拉动楼市快速抬头。过去的十年的确是长沙楼市发展黄金的十年。 [2015-01-30 15:29:59]

[曾锋]
过去十年，房地产市场是飞速发展的十年，现在房地产市场进入了调整期，李克强总理也说中国房地产市场进入了调整期。那么，长沙房地产市场简单说就是“一升两降”，去年的供应量大幅上升，在前年的基础上还增加了将近30%，内六区2700多万方的供应量，也创造了房地产十年间最大的供应值，整个长沙市内六区销售却有20%的下降。那么，供应量有30%的增长，销售有20%的下降，去年房地产销售均价（住宅）有6.89%的跌幅。进入到2015年，是不是会继续调整下去？要调整多久？就这些问题想听听各位专家的意见，请大家各抒己见。 [2015-01-30 15:30:13]

[朱翔]
不敢当，对房地产业没有研究，只是班门弄斧，抛砖引玉了。
前几天开两会，在做解读的时候说了一些数据，湖南的GDP2700万亿元，排在第十位，与湖北的差距很小了。然后，整个长沙的城市发展质量不错，在省会城市中排在第七位，可能还会向前靠，因为结构调整了，长沙没有那么多的重化工业。辽宁的压力很大，黑龙江的压力也很大，黑龙江省去年中国增速倒数第一位，6%都没有达到。所以，压力也很大，东北又进入一个转型调整时期，长沙没有那么多重化工业，重化工业多的在株洲、湘潭、衡阳、娄底等城市。所以，整个长沙的产业结构还是可以的。 [2015-01-30 15:31:48]

[朱翔]
然后，总体来说，我们还是看好，不能说房地产今年多少，明年多少，也可能比高的那一年有下降。但是，高的那一年为什么那么高？要分析原因。经济大起大落，国家要长期发展，GDP增速的专家意见是再减0.5个百分点，十三五期间全国定在7%左右，不会高于7%，湖南比起全国不可能高太多，大概湖南是8%左右，没有最后定。株洲的“十三五”，我们定的是9%，长沙大概也不太可能过两位数，大概是9%左右。2015年的整体基调大概是9%，国家低一些，湖南省比国家大概高一个点，一般的城市比湖南省高一个点，县里可能还高一个点，大概是这么推，原来一个落差两个点，现在是一个落差一个点。 [2015-01-30 15:32:04]

[朱翔]
有些情况向大家汇报一下，2014年长沙获批国家62个新型城市化试点城市，本来是60个，湖南报了4个，批了3个，全国一个省大概2个，我们拿到3个，长沙是省会城市的试点拿到了，拿到之后城乡统筹的力度要加大，城市区化微调，一是天心区要重新做规划。跳马186平方米划到雨花区，雨花区国土面积才115平方公里，一下子到了286平方公里，因为跳马有一块是限制开发区和禁止开发区，但在里面盖点小的养生别墅好象问题不大，有些地方不能建，核心区不能动，但外围区适度微调还是可以的，县级市批了资兴，现在正在做规划。 [2015-01-30 15:33:13]

[朱翔]
长沙陆陆续续进入到大交通时代，现在是平面交通，堵得很厉害，大概是180多万辆机动车，停车位大概45万个左右，没有确切地统计。然后，大概是4辆车中1辆车有停车位，3辆车没有停车位，城市交通就会堵得比较厉害。另外，实话实说，雾霾问题比较严重。上个星期在北京开会，雾霾非常厉害，是重度雾霾。回到长沙有雾霾，但没有北京那么严重。长沙比北京好多了，房价比北京低，6310元/平方米的均价，北京的三环线以内基本是5万元/平方米，够贵的了。全世界物价最大的北欧五国，芬兰的房价也就2.7万元/平方米的人民币，而且是套内面积，打点折可能是2万元/平方米（人民币），我想问一下中国的房价怎么这么贵？但是，长沙的房价不贵。 [2015-01-30 15:33:50]

[朱翔]
前段时间到墨尔本开会，墨尔本699平方米的用地，使用期很多年，有一个400多平方米的房子，一算才40万欧币，240万元，比北京都便宜多了。所以，中国的房地产看起来好象和世界不接轨，要调整。北京、上海的房价在全世界都算很贵的。 [2015-01-30 15:34:35]

[朱翔]
长沙进入到了轨道交通时代，地铁规划13条，一条地铁大概是20公里的路程，有长有短，1公里大概6个亿，全部地铁大概260公里，1000多亿元投入下去，地铁投了之后房子的级差就会发生变化，很远的地方楼盘也能够卖得起价格，中心区的房子就不会很贵了。长沙13条地铁大概10年修完，最近五年准备修6条，资金看起来没有问题，没有问题之后可能会增加房地产需求。 [2015-01-30 15:35:10]

[朱翔]
省经济研究中心、省政策研究室、省住建厅联合写了《高铁时代就要到来》，长沙是南中国的中心。武广高铁、沪昆高铁已开通，沪昆高铁一年之后通到昆明，大概会达到6万多人，飞机场也在做规划，城市轨道交通57.6公里，核心车站放在湘潭的九华，要增加1万多的运量，长沙还有13条地铁陆陆续续开通，过三年左右估计一天的流量达到10万人，一年就是3500万人。 [2015-01-30 15:35:56]

[朱翔]
实际上，轨道交通不是打折，还要加春运，十一、五一还要加人，一天10万人，一年大概是365天，将要达到4000万人，这是湖南省强大的增长极。飞机场在扩建，今年投资41个亿，第二条铁道也要扩建，2014年飞机场的吞吐量是1800万人次，根据2850万人次做规划，现在看起来很快要突破3000万，规划要做到3200万。天津大学城做高铁新城的评审规划，规划通过以后高铁站和飞机场要形成新城，建好之后是长沙的大东城，将变化长沙一个很大的增长极。 [2015-01-30 15:36:48]

[朱翔]
长沙县经济总量排在全国第七位，原来排在第三十位、二十多位，现在第七位。因为，前面那些都设区了，长沙县很快要变区，宁乡可能变成市，叫宁乡市，这个不能见报，已经报到国务院去了。还有浏阳市，以后长沙可能是7个区，两个市，前一段统计数据大概是346万，现在大概是400多万人，2016年要做到230万人，现在看来没有问题。城市规模可能还要扩，湘江新区有几个方案，报上去的方案是1400多平方公里，第一次报的是1200平方公里，第二次报的是1400多平方公里，主要是长沙的河西，基本上以大河西先导区为主体，要国务院批，争取今年批下来。新区要国务院批的才叫国家级新区，长沙现在还在做综保区，岳阳批了，湘潭也批了，长沙现在也在运作，也是志在必得。 [2015-01-30 15:36:56]

[朱翔]
所以，汇报这些情况也是说我们在逐步开放，国际航线正在开，到法兰克福的开了，到阿姆斯丹的也开了，到美国的也在开，现在主要开旧金山，把国际航线都要开起来。然后，我们还在运作几件事情，长沙现在还是个内地比较封闭的城市，没有领事馆。所以，从今年起争取要设领事馆，这不是我们说了算，要跟北京汇报，争取搞十几个领事馆，广州、武汉、成都都有领事馆，作为内地的中心城市这一点不合适，我们要走向开放。房地产主要是要有推动力，要有需求，需求要靠什么产业做支撑？房地产不能支撑房地产，必须要有强大的产业做支撑，什么产业呢？新型工业化，新型城市化，信息化是作为一个重要的手段，农业产业化主要是解决农村新城镇的问题。所以，现在看起来，长沙现代服务业可能会迎来一个非常大的发展时期，而且服务业有一个特点，能够容纳新的大量的就业人口，可能房地产就会产生刚性需求。 [2015-01-30 15:37:25]

[朱翔]
一般来说，城市化大概是GDP增速的1/10，GDP增长10%，城市化大概增长1%，这是一个经验公式。1%，湖南是7300万人，增速是10%的话，城市化是1%的话，那每年大概是70多万人进城，城市本身还有增长，所以说需求还是比较大的。我们增加的人口，大概1/3放在城镇，1/3放在中心城市，1/3放在省会城市，小城市没有集聚效应，但生态环境好，不好做重化工业，大城市好，但生态环境不是很好，大小城市各有特点。长沙、株洲、湘潭一体化要推进，要和岳阳对接，长沙的港口条件只有2000吨级，再大的船上不来了。但是，3000吨级以上的船才能通江达海。所以，长沙的船出不了海，出海要走岳阳城陵矶，现在岳阳搞大流量运输，正在搞规划，集全省之力把城陵矶港区做大做强。“十三五”期间，一是港口，二是长沙的空港新城，这都是重点。城陵矶的粮食口岸要争取批，整车口岸、肉类口岸、综保区批下来了，下一步能不能做世贸区，也还要探讨。 [2015-01-30 15:38:20]

[朱翔]
那么，讲了这么多东西，未来长沙真正进入一个提升时期，提质、扩容。那么，新常态带来的新机遇，新常态带来的新任务，新常态带来的新发展，新常态带来的新跨越，要进行高水平的谋划。 [2015-01-30 15:39:02]

[朱翔]
根据国家“十三五”规划，四大片，五条线，“一陆一带”叫做丝绸之路，西部从包头到昆明，长沙是一个新型的增长极，湖南是“一带一陆”，走得要稳，看得要远，行稳至稳，房地产也是如此，不要大起大落，不要搞所谓的楼王，不要搞奇奇怪怪的建筑，这是习总书记对“奇奇怪怪”的建筑提出的批评，这是他在国家文艺座谈会上讲的，比如秋裤、大裤衩电视台，习主席说不要盲目地修过高的高楼，交通问题没有办法解决啊。 [2015-01-30 15:39:30]

[朱翔]
长沙可能超过200万辆机动车就要限行，杭州是200万辆机动车限行的，城市交通要从平面交通变化立体交通，要从摊大饼向各中心区集合，有些东西要迁出去，边缘城镇要强调特色发展。比如，电子信息，工程机械也在调整，在大变革中怎么谋划大机遇，大机遇中怎么谋划大发展。 [2015-01-30 15:40:02]

[朱翔]
所以，房地产是国民经济的支柱产业，这要理直气壮，它占GDP的比重很大，房地产直接间接拉动的行业200多个，房地产不景气的话，钢材不景气，水泥也不景气，这些都要承认。过去的钢铁卖到6千、7千/吨，现在3500元/吨还卖不掉。
新常态发展，循序渐进。因为时间关系，我就汇报到这里，供大家参考。 [2015-01-30 15:42:17]

[曾锋]
从朱教授给我们介绍的情况来看，长沙未来的房地产市场还是有很大的空间，还是有很大的后劲。下面，我想听听王义高教授对长沙楼市下一步发展提出的建议。 [2015-01-30 15:43:28]

[王义高]
有一句话是“中国房地产的发展与中国经济同步发展”，2014年中国房地产销售了14亿平方米，但北上广的房地产销售是长沙的3倍。所以，这句话对于我们来说不适应。去年，中国的房地产投资投入了8万多亿，整个湖南的投资低于2500亿。所以，长沙的房地产是湖南发展得最快的，长沙的房地产发展与湖南经济的发展相适应，不是与全国经济发展相适应。 [2015-01-30 15:44:01]

[王义高]
预计未来的房地产，长沙有没有发展的空间？单就价值来讲，还有巨大的空间。我们可以这样来看，一是房地产的提质速度在加快，原来都是毛坯房，现在住建委已经明确推行，要逐步提高精装修的房子，价格就加了1000多元/平方米。二是住宅产业化。以上是本身房地产提高的质量。 [2015-01-30 15:44:30]

[王义高]
第二是长沙外部建设，朱教授说长沙到处在建设，想要与渤海湾、长三角的关系更密切，房价就能拉得更高。上海的房价将超过10万元/平方米，香港上海等地都在争国际都市，新加坡也在长期争东亚贸易港。很多人担心房子卖不动，卖不动有内在的问题，也有外部的问题，但有过硬的质量，房价还是会上升，不过房地产销量会下降。 [2015-01-30 15:45:32]

[王义高]
2014年，王志纲写了一本书叫《大盘时代》，从2014年以后中央国企介入了房地产，当央企介入房地产以后，房地产价格突飞猛进。因为，它控制了大盘，控制了话语权。地方政府也乐意中央、国资大量进入房地产，动不动拿一千亩、两千亩地，后来成万亩拿了，排名前六大房地产公司，中央的三个，外资的三个，控制了更多人口的住房，土地储备量相当高。现在，他们每年一个房地产公司用于土地的资金大约800亿元，整个规模的盈利程度是1200亿-1500亿，其中800亿要用于土地储备。所以，央企大企业，包括碧桂园这样的企业，资金链并不比小企业宽松多少。所以，大盘进入供给以后，大盘进入市场销售后，房地产价格将上涨。 [2015-01-30 15:46:10]

[王义高]
从0731房产网的排行榜可以看出，排名前15位的几乎都是外来者，少有内地企业、本土企业，说明他们和地方政府的利益关系更大，现在官员倒台的也是跟这些大企业混在一起的，小企业连行贿都行不起。现在，拿500万元给我，我去办点事？地方房企拿不起。动不动给我拿200万元？2000万元？我到香港干个什么？你拿不起。所以，2004王志纲发表的《大盘时代》开启了央企房地产的话语权，以及房价飞速上涨的分水岭。所以，房地产黄金十年是一个笼统的概念，不是一个绝对的概念。 [2015-01-30 15:47:25]

[王义高]
房地产确实存在很多负面的东西，比如开发商的土地抵押给银行，不要以为会给银行带来负面资产，可是制造业的土地也抵押给了银行，工厂的房地产也是抵押给银行的。那就是说，房地产开发商个人按揭以及其他的投资商主力，包括政府的房地产融资，以及制造业，加上服务业、商品房等等，都是统统抵押给银行，只要房地产崩盘就是联手，而不仅仅限于房地产，可以看到制造业和我们同命运，制造业也好不到哪里去，会一起拖下来，这是一个问题。 [2015-01-30 15:48:43]

[王义高]
第二，房地产里面推波助澜的有很多外资，碧桂园、恒大里都有外资。现在，佳兆业也刚刚有一个10亿港元的违约，香港是法治社会，有违约立刻诉讼他。
房地产有这么多负面的问题，怎么办？有人说，城市化率，每年有2000多万人进城，湖南省每年有多少人进城。可是，这些人在过去十年中已经买了房，很多村长都在上海买了房。如果今年的村长进城，他不一定买房，他已经在上海、长沙买了房了，过去十年有很多未来要进城的人预先买了。所以，你不能从绝对数据上统计说全国借助于城市化，城市化是肯定会拉动房地产发展的，这是没得说的。 [2015-01-30 15:49:34]

[王义高]
但是，在拉动的过程中，我们要仔细分析，那些拉动的2000多万人口和湖南拉动的几百万进城人口，坦率地说1/3就很不错了，特别是有很多乡镇长，政府鼓励他带领大家致富嘛，如果我都要饭了还带领你致富？所以，逻辑关系肯定是带领的人先富嘛。这些人的钱投入到房地产还好，投入到工厂就麻烦了，买了房产丢在那里出租，不出租就出售。所以，对于城市化只能客观看待。克强经济学的提出，只是说我们以后不会打土豪分田地，你的田还是你的，你的地还是你的，打房豪的可能性几乎不存在。习总书记的执政理念确保了中国人民的财富，房地产成为了我们最有效的财富。 [2015-01-30 15:50:30]

[王义高]
另外是家庭资产的总和。我们国家像长沙这样的城市，家庭资产的60%-70%来自于房地产，股票、证券、黄金等其他资产，都集中买房地产，房地产成为家庭最主要的财富。现在，这个财富由于反腐，由于新常态，还有一些说不清楚的原因，也在调整。所以，我们要看看家庭租房的情况，如果中国经济下滑，最损害的是中国人民的家庭财富。所以，家庭资产和财富也是一种关系。 [2015-01-30 15:51:23]

[王义高]
还有交通，人民网采访我说湖南的高铁已经覆盖了土地70%的面积，人口达到60%。可是，你知道吗？钢铁有一个帕拉森陷阱，想通过高铁把资源拉到长沙集聚，可是高铁也可以把长沙的财富吸到上海去，融资在湖南不讲信用的话，我还是融资到上海吧。从单纯的信誉来说，我肯定投上海。还有人说回乡置业，我们得到的都是小利，丢失的是大利，那些大脑袋对北上广的贡献远胜过于他回来买不动产。 [2015-01-30 15:56:17]

[王义高]
湖南若不注意帕拉森陷阱的话，丢失的可能会更多。以后你老公可能是上海人，我以后可能是“湘江人”，不能填长沙人了。你不做两型社会也要搞环保，你搞啥两型社会？所以，你搞什么湘江新区？当然，要搞我也不反对，大家都在里头忽悠。
房地产发展有我们的产业导向，未来的房地产确实还有一些发展的机遇，因为时间关系我也不多说了，怎么样建立有价值价位的房地产发展，现在我也不说了，留到以后房地产真正崩盘的时候，我再告诉大家。 [2015-01-30 15:58:36]

[王义高]
有可能你的资产固化了，既租不出去，也卖不出去，但是你帮我证券化，考虑到朱教授也在这里，我也要请教大家。另外一个我就不讲了，我以后再告诉大家，我知道房地产还没有烂到极致，我也不希望它烂到极致，希望我们共同努力，繁荣房地产，谢谢大家。 [2015-01-30 15:59:40]

[曾锋]
王教授的观点很独特，我们做这个事情就是要百家争鸣，他对长沙的房地产市场还是有点担心。 [2015-01-30 16:01:03]

[曾锋]
下面请中南大学的彭教授谈一下对长沙房地产有什么好的见解。 [2015-01-30 16:02:14]

[彭忠益]
0731地产研究院的成立是响应国家的号召，要成为市政府的智库，希望曾院长领导的0731地产研究院能够发挥很好的作用。
上午组织我们学习了两个文件，是相关于科研管理方面的，也是新常态下的一个最主要的体现，习主席和李总理都发表了意见，上午我们就在重点学习这两个文件。科研技术改革以后，对科研管理带来很大的影响，也是新常态以后带来很大的影响。国家列出了六个大的领域，要做出重大的规划，重大的计划，有的研究项目投资经费将达到1-1.5个亿，科研经费的投入要用到实处，要让能够研究创造业绩的专家们不要去做项目，就在家里搞研究就好了。 [2015-01-30 16:03:33]

[彭忠益]
我感觉新常态的概念出来以后，它的影响是深远的，毫无疑问对楼市也是全方位的影响。我有一个感受，包括长沙这一块儿，刚才曾 锋院长说了“一升两降”，我觉得对于长沙市来说也是一个新常态，我们不要再期望未来长沙的楼市发展还像过去一样那么大的交易量，那么快速的增长，价格还是那么快速的增长，“一升两降”肯定是一个新常态。 [2015-01-30 16:04:02]

[彭忠益]
当然，我也赞成前面两位专家提到的，长沙市的房价肯定还有很大的空间。但是，期望怎么样在“十三五”期间一下子涨到2万/3万？我认为不会这么快。为什么这么说呢？我有几个方面的感受。
第一，先富的一部分人都已经购房了，我们的购房已经达到极限了，包括居民的收入，以及各方面的政策，都已经到达极限了。 [2015-01-30 16:05:18]

[彭忠益]
第二，从产业发展来看，近代产业革命以后，或者说科技革命以后，应该说相关产业独领风骚数十年，最初的纺织业到后来的钢铁业，再到造纸业、汽车业，过去在我国GDP中也占相当大的比重。现在，国家房地产市场已经走入了一个非常平稳、理性的阶段。
未来的楼市要做质量，做品牌，做影响，长沙的房地产在未来在这三个方面做好文章的话，应该说会产生很大的影响，或者说对整个长沙城市的发展会做出很大的贡献。
我就谈这么多，谢谢。 [2015-01-30 16:05:59]

[主持人]
从长远看长沙楼市的下一个十年将会是怎样的光景？受哪些积极和消极因素的影响？ [2015-01-30 16:06:09]

[世联行]
长沙楼市的黄金期已经结束。有两个明显的信号，第一，全国房地产市场已经进入下半场，长沙作为省会级城市势必受到大环境的整体影响。第二，长沙过去黄金十年的发展方式是非常粗放的，几乎一直走的是用供应拉需求的道路，这种发展方式当前给我们留下了高额库存的包袱，负重前行的长沙已经很难在恢复到过去突飞猛进的黄金时代了。 [2015-01-30 16:08:22]

[世联行]
但我们对长沙楼市下一个十年的发展并不悲观，长沙楼市依旧是一个健康而且充满机会的市场。高库存激烈竞争的市场其实就是一个优胜劣汰，去浮躁，留真金的必然阶段。长沙楼市未来发展的积极因素我们认为主要有以下几点：第一，楼市基础健康，投资泡沫低。第二，长沙城市地位仍将进一步提升，长江经济带+高铁枢纽都将给长沙带来全新的发展平台和空间。 [2015-01-30 16:09:36]

[世联行]
第三，长沙另一次产业发展的拉动并非遥不可及。望城的并入，宁乡，星沙的待并入，带来的不仅仅是城区土地范围的扩张，更重要的是其中产业基地的新兴力量。长沙下一轮楼市最积极的因素将不再是综合体为代表的造新城中心运动，而是以产业拉动为核心的移民引入，经济总量扩张与城市更新再造运动。
当然，长沙市场的消极因素也将存在。比如住宅库存压力，大型综合体商办物业供应过量等等。阶段性的痛苦必然存在。但这些势必都将因长沙城市能量的不断释放而得到解决。某种意义上，对长沙而言，短期之内，楼市就是一个用时间换空间，用资本实力换未来市场的交换过程。
[2015-01-30 16:10:52]

[曾锋]
好，下面有请洪教授谈谈。 [2015-01-30 16:11:25]

[洪开荣]
首先，谢谢曾院长的邀请，恭喜曾院长，也感谢你对我的信任。0731房地产研究院的成立，当时看了这个名字我就马上答应了，感觉我自己的人生又飞上了一个等级，特别是看到朱教授、王教授排在前面，我毫不迟疑就答应了，进来以后风险很小，利益很大。下面，我讲三个方面的看法，可能有些纯粹是我个人的见解。
[2015-01-30 16:11:40]

[洪开荣]
第一，现在不是说黄金十年吗？统招研究生写50本房地产方面的论文，从50本来看的话，经济学对房地产的研究早就研究透了。房地产绝对是社会财富的基本构成，一个发达国家就是看房地产。资产证券化会改变财富的形式，但实际财富的聚集点是离不开房地产的，它是基础性的。所以，我的观点是地产红利目前仍然在释放。政治家是最勇敢的人，中国加入WTO组织以后，WTO组织带来制度红利。 [2015-01-30 16:12:01]

[洪开荣]
国家经济格局转变带来的红利，全世界的财富转移了，说到创新创业，现在西方社会最伟大的是强制性的制定规则，有的真的就比中国先进。中国以前的政治家，要一下子让人民群众富起来，毛主席伟大，小平同志也伟大。大数据时代、大平台时代必然到来，研究院的构成非常好，不仅是有学者在里面，还有业内专家，希望曾院长好好利用这个平台，为湖南地产今后的发展作出更大的贡献，这也是我的一点期许。 [2015-01-30 16:15:17]

[洪开荣]
第二，一晃三十年了，我是纯粹教书的。社会财富来源于三个方面，95年写了一篇文章中提到政治家有创造规则资源，企业家有创新资源，就是敢冒险。人云亦云，我跟学生七八年前就讲过，有一个人在十年前预言中国房地产要崩溃，当时我在跟学生上课，这句话没想打一口气讲了十年，他叫独立知识分子，那我不知道我们叫什么了，他在十年前就预言房地产市场会崩溃，还从来没有反省之心。 [2015-01-30 16:17:33]

[洪开荣]
那么，在对房地产市场有影响的知识分子团队中，我们是一种平衡的力量，用专家的手段，有各行各业的专业人士，但更重要的是对底线的坚守。曾经做过两三次节目，是跟官员一起做节目，他们说两三年以后会怎么怎么样，你赶快买，还临时有热线打进来。那么，从研究院的角度来讲，看世界的大势、房地产的大势，可能会影响第三波人，随着时代的进步，这个时代有淘汰机制存在的话，房地产未来的发展潜力会更大。 [2015-01-30 16:19:41]

[洪开荣]
第三，这一点是我最没有把握的，特别是听了朱教授、王教授的讲话，信息量太大，谈到城镇化、高铁时代，中国在可见的十年内，不靠政治家的制度改革，中国经济没法发展。新的时代是精准营销的时代，“营销”要打引号，不管是大企业还是大项目，政府也是“营销人”，这次把跳马划到雨花区，实际上不仅是改变了一个区划，退回去十年是需要很大政治勇气的。因为，现在来看就很平常了，只是简单地区划的改革。实际上，农地这根线很多人不敢碰，“私有化”三个字也很敏感，通过区划的调整，循序渐进，政治家也在创新。 [2015-01-30 16:21:49]

[洪开荣]
在未来，政治家凭自己的良心，凭自己对政治的敏感度，摸着自己良心做事，政治良心存在的话，政治家的诚信和企业家的诚信是诚信利润构成比不断扩张的时代。那么，曾院长的地产研究院会有很大的发展空间。以后政府要购买服务产品，政府的效率已经不适应这个时代了。未来，曾主任的地产研究院在精准营销、跨领域基层发展上可以做一些工作。 [2015-01-30 16:22:58]

[洪开荣]
刚才，我讲了要住宅产业化，技术上的东西就不提了。2004年我拿到了一个国家自然基金研究项目，我的大部分学生都在做这个项目，与房地产结合起来，我自己有一个想法，跟你们的青年才俊一起来做，现在的房地产可能会存在一个问题，如果有指数出来，但这个指数是泛泛的指数，过去我提出了“房地产均衡价值”的概念，加上诚信等等放在一起，阳光一百为什么有集聚效应？有一千多的大学老师买在那里。那么，我觉得房地产“均衡价值”对研究院来说有很大的发展空间。另外，网站上有一大堆的数据，我借助这些数据来做调研，现在我们做的学术研究说不定和曾院长这边会有相互帮助的空间。 [2015-01-30 16:25:06]

[洪开荣]
如果未来会有风险的话，作为研究院也好，包括大学老师做研究也好，彭处长也讲了，真正的价值体现在精准上，不能太专业了，房地产是一个大的集成，也很多东西靠敏锐度。因为，我刚从新化回来，高铁可以通到那里了。我觉得，曾院长可以吸收不同行当的人进来。在大数据的支持下，在互联网支持下，很多测算百分之百可以做到。
在这里，预祝0731地产研究院的发展顺风顺水，更上一层楼，迎来新的黄金十年，谢谢。 [2015-01-30 16:26:28]

[主持人]
下面想听听陈真诚专家关于房地产的看法。 [2015-01-30 16:27:12]

[陈真诚]
感谢你们让我有机会来到这里，同时也祝贺、恭喜。
听了专家教授说的一些很精辟的观点，我发现很有意思，我往右边一看全是企业的，我经常跟企业在一起，那我就从企业的角度来说说我个人的观点。 [2015-01-30 16:29:40]

[陈真诚]
首先，前面说了长沙楼市黄金十年，我觉得应该是黄金五年，应该是次贷危机（08、09年之后，长沙楼市进入了快速发展的时期。现在的成交量虽然降了20%多，还有大几百万平方米的成交量。2014年，长沙内五区的住宅成交量约1000万平方米，北京829.32万平方米，深圳403万平方米，广州325万平方米，长沙的成交量还是挺大的。 [2015-01-30 16:31:11]

[陈真诚]
长沙房地产市场，省会城市对地市县有抽水的作用，把资源抽上来了。比如，现在我们到省会城市，实际上到县里面，据我的了解，在株洲的某一个县，稍微有钱的人都在株洲市买了房，还有一部分在长沙买了房。那么，下一步怎么办？在这种情况下，我要继续做房子，要研究什么？我认为要研究产品，你做什么样的产品？现在市场上有一批卖不掉的房子，有可能永远卖不掉，我做的产品比你的好，我有可能就占领市场了。将来你必须分析，我做什么产品？比如，县里面的人，越往下走的人，县里面的人要求的房子面积越大，省会城市买的面积越小。你在县里面做90平方米的房子没人买，要做120平方米以上的房子才有人买。 [2015-01-30 16:32:18]

[陈真诚]
包括政府也有很好的政策出台了，但是我想的问题是，如果你的一个房地产创新技术让我的房子成本增加2000元/平方米，我管你什么产业化不产业化，我肯定不会买。那么，就要拼成本。下一步，我认为开发企业在研究产品的时候要拼成本。也就是说，我和你两家企业之间，如果我的硬成本比你低500元，我就可以比你更具有竞争力。如果成本管理得不好的话，什么高速、高铁、城铁都是浮云，企业下一步要拼成本。 [2015-01-30 16:34:02]

[陈真诚]
PPT上有一句话很醒目，自从上次降息之后，我们又进入了一个宽松的政策环境，这一句话我持保留态度，目前不能说这句话。首先，表面上降息，存款利率上浮就等于没降息，存贷利率多高啊？银行资金通过各种渠道进入到高利贷有多少资金啊？那么，我在思考一个问题，企业的资金链的问题。政策的信号对我们会不会有影响？这种情况下，我认为企业必须要考虑资金链的问题。如果哪一家企业对融资链条忽视的话，他可能就是这一波洗牌中被淘汰得最早的企业。
以上是我的观点，仅供参考，谢谢。 [2015-01-30 16:35:38]

[曾锋]
下面请曾总谈一谈你的感受。 [2015-01-30 16:36:31]

[曾耘墨]
首先，感谢曾主任，我们是本家，感谢曾院长。应该说，几位专家都是我的前辈了，都是学者型的高校知名专家，我站在企业的角度，作为企业代表谈一下感受吧，谈一下工作感受，我感觉这样说得更加确切一些。 [2015-01-30 16:36:50]

[曾耘墨]
我是2000年来到长沙的，大学毕业那几年在北上广做项目，我经常和外界的朋友分享，我说我的能力不是最强的，但我绝对是长沙地产这一块儿的第一波人，见证了湖南长沙的房地产发展。刚才，专家都讲了，无论黄金十年或者是黄金五年，这里面我是亲历者。那么，在这个行业中，在成长过程中我得到了成长，发展过程中我也得到了发展。所以，我的感受和心声也是非常多的。 [2015-01-30 16:37:45]

[曾耘墨]
我跟朋友分享，我说我很感恩长沙。因为，做了房地产行业，见证了长沙房地产的发展，见证了长沙城市的城市化，我对它的脉络是比较清楚的，里面有好的时候，也有不好的时候，无论起起伏伏，一路走来，我对房地产还是充满了期望，充满了期待。 [2015-01-30 16:38:07]

[曾耘墨]
那么，结合这么多年的工作感受，我认为最大的感受可能就是专家老师们讲的一样，对未来也好，五年也好，十年也好，我对长沙房地产真的还是有更多的期待，不仅仅是做这个行业希望这个行业有好的发展。像前面几位老师讲的一样，房地产涉及到很多的行业，对国家经济的发展，对地方经济的发展是非常关键的。 [2015-01-30 16:38:43]

[曾耘墨]
上个星期跟一些媒体的朋友还在聊，很多人在讨论现在是不是房地产的黄金时代？或者是白银时代？还是怎么样？我觉得，可能是仁者见仁智者见智的说法。但是，就房地产来说，未来还是稳中求进，在调整过程中不断往上走的一个过程，绝对没有所谓的好与坏。所谓的好与坏，可能只是我们每个人的一个见解。有的人说是拐点，有的人说这个世界是平的，但这都只是一家之言。但是，房地产的发展有国家的干预是必要的。这么多年我都从事房地产行业，到今年6月份整整18年了，为什么跟大家分享这么多？因为，从大学毕业以后我又做过第二个工作，一直在房地产行业从最基础做起，并且一直在甲方。所以，我深知房地产发展不仅对国家、对企业，对我们个人来说，都有成长。我对房地产的期望值很高，也希望国家在这一块有更大的力度。 [2015-01-30 16:38:49]

[曾耘墨]
全国大的角度不讲，就说湖南长沙，如果我们作为一个内陆的二线省会城市，说是今年已经挺进了一线城市，这可能是我们自己说的，别人承认不承认就不知道了。但是，一个新的项目，无论是一个普通住宅项目，还是一个高端住宅项目，实际上在刚刚开始规划设计的时候，我个人认为，我们的项目定位，我认为是不亚于沿海的，刚开始我们是比较大气的，为什么我们的楼价卖不起？等一下我再解析这个问题。 [2015-01-30 16:38:59]

[曾耘墨]
我们刚开始规划的时候，我们的观点，我们的思想，我们的觉悟等等，都跟沿海一样，很高端，很高大上，一开始很大方，地产老板一开始都是雄纠纠气昂昂，非常有信心。但是，到关键时刻就有很多指标要改变了。那么，在这种情况下，一些经典作品就做不出来了，也就卖不起价格了。我们做项目的时候问老总，这个项目你想卖多少钱？你只花了5000元的标准卖房子，你就只能卖5000元，如果你花10000元的标准建房子，我相信绝对可以卖1万甚至1万2。所以，我们的观念不亚于沿海，但我们的落地不像别人那么有大方，那么有魄力，或者说那么有战略高度。 [2015-01-30 16:40:41]

[曾耘墨]
刚才，几位前辈也说了，我们产品的未来从销售来讲，要更多的考虑定位，实际上这些定位作为业内的也好，业外的都在讲定位，我们有没有真正的定位？没有。说白了，最后归结为老板怎么讲的就怎么搞，甚至可能为了迎合某些领导的想法去做产品、做规划。最后，就迎合企业老板的想法做产品、做规划。好了，这个产品一开始是一个貌若天仙的美女，最后变成了一个非洲黑人，真的是这样的。 [2015-01-30 16:43:50]

[曾耘墨]
因为，我在长沙经历的项目有十多个，差不多有13个项目，可能是我运气好，基本上我经历的每个项目卖得还不错，包括水墨林溪项目，依然卖得不错，在今年下半年开盘，也卖得很不错，可能我是的运气不错。
说到我们的产品，不说是运气好，或是讨巧了。但是，从大的规划来讲，从人居来讲，前面老师们都讲到了人居典范，包括国外的发达国家，绝对房地产是最主要的核心，在我们国家也是一样，房地产还是我们国家的主业。但是，在城镇化过程中，从市场角度来讲，我们还要精确定位，这是指产品本身。 [2015-01-30 16:46:00]

[曾耘墨]
那么，从营销的角度来讲，刚才老实说了“营销”可能还要打上引号。那么，未来怎么样做营销？最近六年我在做水墨林溪项目，我就在改变一个项目，我经常跟朋友分享，我真的从业18年了，前面跟大家一样，每做一个项目都喊着高大上，我要国际化，我要顶级，我要多么完善等等，在这个项目上我就完全改变了我的想法，我在这一辈子中能够做多少个项目是我的幸运，但是我做的每个项目都喊个很多口号，这一次不喊了，改变一下我认为我的操盘手法。所以，从这个项目案名就不一样，就叫水墨林溪，很诗意的感觉。我认为，从业十几年，我要有一个改变。等若干年以后，洪老师希望晚年有一个回忆，我做了一些什么？那么，我不能再喊高大上了，对我的操盘手法要有一个改变。 [2015-01-30 16:47:50]

[曾耘墨]
所以，原来我喊国际社区，我不喊了，就喊水墨林溪。并且，我为这个项目还写了一首小诗，我就希望做中国传统的人文的东西，做文化的东西。现在很多项目都在喊文化，怎么喊文化？实际上大家都可以看到，可能就是广告，上面有几个古建筑，有点儿小桥流水，这就叫所谓的文化，做个古建筑的外形造型就叫文化。我个人认为，这只是很浅显的东西，这不叫文化。
[2015-01-30 16:49:23]

[曾耘墨]
中国文化是什么？讲究的是中庸，讲究的是人与自然，讲究的是儒家思想，讲究的是上善若水。那么，我们做项目有没有做到？没有做到。讲到项目本身，我们的定位，从一开始的规划到最后的落地都没有做到，你怎么说你是人与自然？你怎么说你是上善若水？本来解决背道而驰的嘛。 [2015-01-30 16:50:29]

[曾耘墨]
说到未来房地产的发展，刚才有老师说了要精准营销，精准销售。我在做水墨林溪的时候，这两年一直在思考，我们这个项目本身前前后后图纸改了6次，胡总应该比较清楚，前期中原的朋友也跟我们在一起努力。这个项目有着非常好的位置，也想做高大上的项目，到后来也调整了，更多的是基于市场本身，考虑刚需，刚需是我们这个项目卖得好的一个原因。实际上，我们做项目到最后还是要接地气，还是要迎合市场。那么，在这个点上，我有一个什么观点呢？就是说，可能未来的房地产，也就是在精确定位、精确营销和精确的市场分化的基础上，做差异化的产品，这样才能够真正地把房地产做到百花齐放，也才能够确保房地产未来的发展走向康庄大道。 [2015-01-30 16:51:37]

[曾耘墨]
如果说，我们现在一味地做所谓的高大上，或者在自己的概念中做产品，未来肯定走向死胡同。至少目前长沙有很多的项目，胡总应该比较清楚，长沙做了很多所谓的城市综合体项目，我个人是不看好的。长沙的常住人口才400多万，长沙的城市综合体商业项目比一线城市还要多得多，是绝对地饱和。 [2015-01-30 16:53:50]

[曾耘墨]
那么，我的观点就是这个样子，我们还是要因地制宜，结合长沙，结合产品，结合地域特点，做出自己的产品，可能未来还真的是不错的。不然的话，这条路就是一个死胡同。因为，从企业发展战略的角度来讲，时间久了，我个人感觉外地开发商在长沙每次的亮相都是很精彩的，本地开发商的日子非常难熬，前面有几个开发商跑路了，我就不具体说了。如果没有好的战略上的分析，肯定就要跑路。因为，外地开发商有资金，有能力，做高大上的项目肯定没有问题。所以，从这个角度来讲，我们要确保长沙房地产健康稳步的发展，作为从业人员来讲，要为企业、为老板做好决策。 [2015-01-30 16:54:59]

[曾耘墨]
今天，参加0731地产研究院的成立仪式，我还有一些想法。因为，0731地产研究院分析了大量的数据，我也给政府提点建议，既然研究院已经成立了，我跟曾主任认识已经十几年了，能够走到今天，到0731地产研究院的成立，真的就是一个房地产的历程，也是一个人的成长。那么，0731地产研究院的成立，我有一个个人的想法，既然是一个地产研究院，未来的服务对象是不是长沙所有的地产公司？或者是专业的地产咨询公司，为他们提供大的数据分析，至少数据分析可以给我们参考。我作为一个企业代表，在做前期产品策划、定位的时候，在土地这一块儿可以给我们提供信息支撑。 [2015-01-30 16:56:08]

[曾耘墨]
因为，长沙楼盘的信息在0731地产研究院是最齐的，一开始给我们提供很多的数据，作为我来讲就免走了很多的弯路。那么，我们做产品定位，从老板到我们个人可能50%以上的决定是拍脑袋的。如果曾院长这边有大数据、大平台作为支撑，比如这个项目在东城片区、南城片区、北城片区，每个片区的楼盘信息这里都有，它的户型、面积区间、定位等等，都很清楚，另外一个开发商进来要做一个项目，这些数据就可以和开发企业进行分享，进行合作，联盟、结盟，进行战略上的合作，提供技术上的支持。那么，既节省了开发商在前期漫长的设计过程，对市场调研了解的过程，从此未来也为开发商节省成本，利润增长，那是非常可观的，自然0731地产研究院分享的成果也会越来越多。从这个角度来讲，曾院长，可能也是未来0731地产研究院服务的一个内容，一个发展的方向，至少从这一块儿来讲，未来的路子非常宽广，非常广阔。你们的数据是最真实的，可能我们在街长随机调研的数据都不是最真实的。 [2015-01-30 16:58:15]

[曾耘墨]
包括我们做水墨林溪，前期设计改了多少次，容积率都做了很多次的调整，一开始想做成高大上，现在变成了一个以刚需为主的项目，在这里谈了我的几点感受，我先分享这么多，谢谢。 [2015-01-30 16:59:23]

[曾锋]
感谢，您是一线的操盘手，发表了最真实的感受。下面，请长沙晚报的潘主任发言。 [2015-01-30 17:00:30]

[潘昭晖]
我是2003年开始做房地产报道的，也是在0731房产网数据的培训下开始成长的。我记得2003年开始做的时候，你们的数据就出来了，这种情缘一牵就是12年，而且我们可以毫不吝啬的说，12年每一个星期都没有落下来过，对团队只是说把开发商的红包压下去，有时候会漏掉“详情请登陆0731房产网”，一旦发现会立刻补上，现在已经形成一种常态了，也登在了微信上。所以，周总说要我过来学习交流，我就赶紧过来了。其实，这是一种特殊的情缘，我也不是一个说中听话的人，各位老师讲得很好了，时间也有限，我也不多说了。 [2015-01-30 17:01:46]

[潘昭晖]
但是，曾耘墨总我是第一次见到他，他讲的话让我很感动。楼市过去十年，各种概念，各种主题，各种高大上的东西说得太多了，但是我们似乎有点不接地气，忘记我们需要的东西是什么，贴近心灵的东西是什么？请问各位你们最喜欢的房子在哪里？在长沙有没有？ [2015-01-30 17:02:08]

[潘昭晖]
对于房子，应该是像恋人一样，应该是有感觉的，贴近心灵的房子真的很少。希望下一个十年，不管是黄金也好，还是白银也好，还是青铜白铁也好，应该是越来越多的贴近我们心灵的房子，有庭院，是一个愿意驻守的家。外面雾霾重重，我们还是要回家，家还是要更漂亮为好。作为媒体人，我要推动这个城市更美丽，这个美丽不是虚幻的一句话，而是让更多的概念落到实处，真正做出适合中国人的，适合我们自己居住的，更细腻，更能引领我们生活方式的好房子。不管是1万、2万、3万，房价已经不重要了，房子面积大小也不重要了，重要的是你住在里面幸福、开心。
谢谢大家。 [2015-01-30 17:04:16]

[曾锋]
下面，请王总说几句。 [2015-01-30 17:05:07]

[王莹]
简单聊几句，前面前辈们谈了这么多内容。其实，我要说的很简单。
就长沙目前的产品而言，唯一只有土地资源是最稀缺的。土地资源，目前长沙面对的情况是，土地资源在减少，而我们的土地成本也在增加，陈总也在说开发商要拼成本，大家的建安成本和其他成本是差不多的，除非你非常高端，但土地成本不一样，我们就拼不赢，这就是差异。 [2015-01-30 17:06:17]

[王莹]
说到长沙土地资源目前存在的情况，像梅溪湖、洋湖垸那边的土地资源是疯抢的状态。但是，现在暴露出了很多的问题，而从今年下半年开始，以价换量，量价齐跌的情况出现是什么原因？因为，大家都在以量换价，开发商的利润几乎已经没有了。我们在看各大盘走势的时候，看到一些走量的盘基本上都是保本的，全部是保本的。在这种情况下，加上目前经济上的一些情况，如果一些项目的融资这一块儿做得不好的话，资金链一旦有变化的话，那怎么办？所以，作为开发商来说，最困难的就是在这里。那么，大量的开发商在这个结骨眼上能不能挺过这一关，我觉得这是最根本的问题。因为，我们算了帐，按现在的利率算的话，每个平方一年的融资成本是300元。 [2015-01-30 17:08:34]

[王莹]
那么，这300元是没在房价里面的，开发商是亏的。然而，长沙目前的供求关系相比五年前已经发生了很大的变化，现在供应远大于求，供从整体数据来上看，至少还要卖2-3年。今年应该下了1000万方的量，还要去化2-3年，也就是说如果经济这一块儿整体复苏，那2年内市场走向会非常好，还会非常好。其实，我也经常听到董事长给我们灌输2015年会好，2015年真的会好。我觉得，他一方面是在给我们打气。但是，我们从贵院的一些数据和市场的一些数据来看，最真实的数据在这里。那么，我们要记住一个最基本的原则，一切源于市场，这是做营销最基本的原则。现在是供大于求，在这个关口上，可能1-2年时间里会淘汰一批开发商。但是，实际上1-2年之后的情况会趋于稳定状态。 [2015-01-30 17:10:08]

[王莹]
这是我个人和公司的见地，因为供求关系发生很大变化的话，市场的供求关系就在发生变化。而可以看到长沙土地今年一年住宅推出的量是非常少的，包括地市也只是地市市中心的项目可能会卖得好一些，为什么？因为，乡镇人口要到市区买房，而现在长沙市区的房子已有20%左右被地市客户购买了。如果说房地产市场不景气的话，那整个市场就不会很景气；如果整体市场经济复苏，现在有慢慢复苏的现象，也有银行政策的支持，真正落地的话，我们就欢喜，如果能够到地方上出细则，我们就欢喜。 [2015-01-30 17:11:23]

[王莹]
但是，如果喊了口号之后，我们只是持观望的态度，那很简单，遇到的问题就是持币观望。所以，一方面是整体经济，也就是银行政策这一块儿；另外一方面就是目前还是以刚需为主，高档住宅的去化目前已有比较大的难点，接下来的一年还是以刚需为主。
所以，接下来我们要挺，跟着0731地产研究院一起来看目前的市场，我们只能这么来看，仅此而已，一些个人的小建议，见谅。 [2015-01-30 17:13:35]

[曾锋]
下面，请潇湘晨报的房地产资深媒体人文洁女士发言。 [2015-01-30 17:15:47]

[文洁]
在座的各位领导和教授都是我接触过很多年的老朋友，当然也有一些是新的朋友，包括一些教授们。就像昭晖姐姐刚才说的，我们两个基本上见证了长沙房地产市场沉浮起伏。我印象深刻的是，长沙房地产市场在2005年之前，在外来开发商进来以后，我的感受最大的是如果你在长沙市场能够活下去，你在全国的市场上就可以活得很好。我想，长沙市场的这种变化，或者说它的市场，其实从2002年开始就处于供应量非常大的状况。我还记得2002年的时候，长沙市在整个全国市场中，经济适用房的数据有100万方，当时是作为长沙的政绩来的。 [2015-01-30 17:16:15]

[文洁]
因为，有很多保障性的住房，长沙供应量是一年125万方，还有一年到了200万方。潘昭晖姐姐说长沙是幸福感爆棚的城市，所有人的预期都低，最根本源于供应量和需求量有一个比较大的倒挂，土地市场充裕的供应决定了长沙市场不可能像杭州、上海那样有非常大的价格起伏。我觉得，这对于我和读者们来说是一个非常好的事情。 [2015-01-30 17:17:33]

[文洁]
但是，在2014年，任志强说中国的房地产市场已经走过了青春的成长期，正在进入成熟期。那么，在成长期的时候，我们可以有很多的想象，有很多的冲劲，很有锐气。但是，到了中年以后，我们会更加的中庸，会更加的平滑。现在的市场已经开始出现开发商抛弃做很华丽、很高大上的东西，包括在产品上会包装得非常好。现在，我的感觉是2014年是简单粗暴有效就OK。那么，我有看到周总和曾总提供的《白皮书》中的数据，其实我是很惊讶的，在2014年的销售量有1600万方。那么，1600万方的这个数据，在过去一年和朋友聊天的时候，都感觉今年长沙的量可能不会有这么大。但是，从这个数据来看，其实长沙人买房还是存在的，是哪些人在买房子？这是2015年一个最大的课题，而库存量的2400万方，我觉得这个数据对于很多人来说也是悬挂在头顶上的一把双刃剑。 [2015-01-30 17:18:43]

[文洁]
我想，无论是对市场也好，或者对开发商也好，或者对媒体也好，2015年其实都是非常考验的一年，它考验你对于市场的深度挖掘，你对于市场的精准定位，以及你如何更精准地贴近你的客群，更精准地找到他们的需求。那么，在供大于求的情况下，我们对于市场的判断可能它的分化到2015年会更加地明显。 [2015-01-30 17:19:49]

[文洁]
刚才，有很多领导、教授和老师有提到，在2015年对市场需求的挖掘是最重要的。那么，在我个人看来，我觉得2015年我们是不是能够找到真正符合市场所需要的东西？我觉得，价格并不是完全的因素。因为，有一个很明显的例子，在2014年12月份浪琴山开盘，让我们很惊讶，当时开盘有180套的销售，而价格比周边的盘贵了1000元/平方米，我觉得根本还是在性价比。市场已经进入了成熟期，对于消费者来说更加理性，他会去选择真正对于他来说性价比更高的房子，而这种性价比并不仅仅是你的产品和价格，而是一个综合的东西，可能包括了整个配套，教育配套、资源配套、生活配套、服务配套和你的价格所体现出来的一个等值。 [2015-01-30 17:20:56]

[文洁]
包括我们对于市场其实也是非常非常地困惑，2015年长沙这个市场到底怎么走？刚才，我听了朱教授说了以后，其实我是有一定信心的其实，目前的这种状况之下，产业导入和人口导入可能决定了二三线城市房地产发展的一个很重要的选择点，如果长沙真的能够在类似于像CTR、钢铁汇聚的城市发展过程中迅速崛起的话，我相信2015年的市场还是会让人充满乐观，只是说在这种充满乐观的前提之下，我们肯定需要深耕一下，并不是完全依靠价格。因为，在房地产周期的现实是你已经选择了地块，已经选择了定位。那么，在2015年集中上市的时候，你不大可能在营销方面能够有大的一些变动。那么，我觉得这个对于开发商来说，真的就是一个肉搏的开始，你怎么来跟你的客户群体进行更好的营销推动，怎么样真正找到那些有需求的人，我觉得这个可能是最关键的问题。
听了一下午各位老师对于市场的感觉以后，说的是我自己的感想，说得不好请各位谅解。 [2015-01-30 17:21:11]

[曾锋]
下面请鑫远集团的汪俊先生谈一谈。 [2015-01-30 17:21:50]

[汪俊]
很受用，今天下午过来收获了很多的信息，特别是几位教授给我们大家灌输了长沙市城市发展及未来的发展方向的理念，从我们从业的角度来讲，对未来市场5-8年还是充满信心的。由于时间关关系，我简单讲两个观点。 [2015-01-30 17:21:53]

[汪俊]
第一，前面已经走过的十年，是我个人职业生涯起步的一个十年。用几个词来总结，是从一个很青涩的阶段慢慢过渡，然后成长，中间也经历过一些挫折，2008、2011年的市场状况，再到慢慢地所谓的成熟，慢慢地去长大也好，或者更加地去抗击市场压力和风险也好，实际上也是成熟，就是一个人的成长过程，这也是我个人成长的一个过程，跟长沙的楼市十年也是紧紧结合在一起的。 [2015-01-30 17:24:59]

[汪俊]
第二，对于长沙目前的现状，刚刚已经通过很多数据来分析，这样的分析会12月底、1月初的时候，很多单位都做过，我们也看到了长沙的问题，就是供应量太大，存量太大，陈老师也讲了大户型的问题，很明显就这几个问题。怎么来解决呢？我觉得，光从开发商的角度想更多的营销方案也好、营销办法也好，其实都解决不了根本的问题。有一次，有幸有机会与长沙市的高层领导进行了一次沟通，我们开发商的诉求和政府的诉求是不谋而合的，要从源头控制土地的供应，这是一个方面。另外一个方面，已经取得土地的一些开发商，鑫远集团的土地储备比较多一点，在政策允许的范围之内，我们去放缓项目开发的进度，减少市场的供应，让市场的压力不要有那么大。因为，土地闲置的风险也不得不去面对，可以采取临时建筑和未来土地租赁的方式解决一些问题，其实我们也不想给市场添乱。但是，由于政策的原因，逼迫我们必须得这样做。而且，我们公司未来也在往公众化的公司去运作，我们需要保留一定量的业绩增长。 [2015-01-30 17:26:09]

[汪俊]
第三，对于企业如何看待2015年的市场，刚刚开完了总结会，定了一个调子。首先，我们得回头看，看一下我们原来没有开发过或者正在开发的产品中，像各位老师刚才讲的，能不能满足当下或未来市场的需且，我们得回头看。如果我们在产品定位上还有一些不足的地方，或者还有一些失误的地方，我们还有时间去修改和完善它，这是第一点。第二点，我们对于产品的定位很清晰，不要一味地追求高大上，前几天我们接触了长沙的一个综合体项目，希望我们集团能够介入，我们在做了简单的市场调研以后就果断放弃了。 [2015-01-30 17:28:21]

[汪俊]
因为，投入太大，利润太少，看上去美好，也许它就是一个坑，所以我们果断放弃，确实是这样的。所以，集团未来定位做产品就是两个字“精品”，无论是刚需盘，还是高大上，还是做改善型产品，首先就是要把产品作为精品来研究，来定位。那么，包含未来需要的节能建筑、绿色建筑，可能我们不能说全盘都引入进来，因为从目前来看成本是很高的，我要增加一套太阳能的节能设备，增加一套地缘热泵，就决定了房价是往上走的因素。实际上，我们要根据市场的发展阶段来逐步完善我们的产品，去达到客户未来几年的市场需求。 [2015-01-30 17:30:32]

[汪俊]
第四，对于2015年定了一个调，我相信很多企业都是这样的，我们应该在保价的基础上尽快地去实现去化。因为，必须要保成本价，保我们微薄的一点点利润。因为，现在房地产企业仍然被很多人视为暴利行业，真正进了这个行业才知道利润是非常微薄的。王石、任志强讲得很多的白银时代，融资成本大大高过了物业升值空间，所以现在的存货是一个负担，确实是这样的，在保证基本利润的情况下要尽快出货、尽快走量，强调快速周转和项目运作。 [2015-01-30 17:32:38]

[汪俊]
第五，作为我们集团而言，我们依然会把眼光放眼于整个长沙地区，乃至长沙角。因为，我们在外地已经拿了项目，已经拍了首期地，也在准备做运作了。在这样一个市场环境下，优胜劣汰，在市场环境越来越恶劣的情况下，可能会有更多的优质项目、优质土地、优质资源出来。那么，我们企业未来定义的是一个非常长足的发展，我们需要新的土地、新的项目补充到开发的过程中来。而我相信在长沙也会有很多这样的项目，只是有些人知道，有些人不知道，这是所谓信息化时代的一些问题，我们在这样一个时间节点上，能够找到一个更合适、更优质的项目去保证我们集团持续的发展。
我简单地补充这几个观点，谢谢。 [2015-01-30 17:34:46]

[曾锋]
好，下面请冯总发言。 [2015-01-30 17:38:53]

[冯朝阳]
非常荣幸来参加0731地产研究院组织的微沙龙活动，我也正好是工作十年，也是一直做房地产，而且是做房地产策划，我记得工作第一年合作的第一个网站就是0731，当时那个女孩子非常羞涩地找到我，问网络广告做不做？我说多少钱？他说大概2000元/月，我说真他妈不容易，现在应该是几万元/月吧。如果说2015年的房价涨不涨，你们问0731的广告价格涨不涨，他们涨，我们就会涨。 [2015-01-30 17:40:30]

[冯朝阳]
可以这样说，我的十年青春，实际上可能也是楼市的青春。我在2004年大学毕业入行的时候，在一个非常小的项目里面，那时候哪些人都望着房子的价格，1600元/平方米？这么贵啊？太黑了。但是，实际上那个时候卖1600元/平方米的时候，成本要1200-1300元/平方米，我是非常清楚的。而且，那个时候卖房根本不需要营销策划，我们这些人当时也没有老师，也是从那个时候做起来的。实际上，你搞个门面，装修装修，挂个门头，当时潘总那边的广告很厉害的。当时，我在潇湘晨报和长沙晚报上打一次广告，就有一两百个来电。 [2015-01-30 17:42:41]

[冯朝阳]
那时候卖房，基本上都要排队，晚上200多个人排队。为什么现在的房子供大于求？在那个时候你要在南城买房就是这几个项目，柠檬丽都、星语林明园、上海城、奥林匹克、阳光在线，就这几个项目，现在你要数可以数出一百多个项目。为什么说当时的房地产是黄金十年呢？因为那个时候是供不应求，那个时候的日子非常好过，也不要什么营销策划，也不要样板间，也不要园林展示区，什么都不要。然后，房子还没建就把预售证拿下来了，赶快找个门面，开始卖房子，那时候的日子非常好过。 [2015-01-30 17:43:54]

[冯朝阳]
但是，现在呢？我刚刚问了一下陈总，去年一年长沙卖了500亿的房子，那时候长沙也有500个项目，平均一个项目1个亿。但是，你想长沙前几年的项目销售额绝对是200多亿，长沙前五大开发商能够占到200亿以上，别的项目可能是一个项目5000万元，你的管理成本除去，估计也就够吃饭了。所以，大部分项目的日子过得不好，只有少数项目日子过得滋润。 [2015-01-30 17:45:02]

[冯朝阳]
所以，未来十年说楼市新常态，未来在很长一段时间里面，我认为也是这样的日子，供应严重地大于求。长沙的梅溪湖、洋湖垸现在是老大难，非常坑这个行业的，我们的项目在那个地方一天20个亿的利息，20多个项目在那个地方，怎么卖呢？一是看谁的价格低，那边的价格越拼越低。还有最坑爹的洋湖垸，我们有两个项目在那边，第一次开盘1000多人，卖了三四百套，基本上卖光了。现在，一开盘就是20多套、30多套就了不起了。 [2015-01-30 17:47:09]

[冯朝阳]
刚才，几位领导和媒体朋友也讲了，长沙一定要控制供应量。但是，现在的长沙是四面开花，哪个地方都是热点。武广、省府、市府、滨江新区、洋湖垸、梅溪湖，现在又准备搞大王山，等等，都是热点，以前是四处找项目，现在是闭着眼睛走错路。刚才，文洁说性价比，性价比是什么？就是在同等条件下，谁给我最低的价格我就选谁。实际上，目前的市场环境应该是这样理解性价比，你不要想我做得好一点，价格就可以比别人高一点，他也不见得卖得好，只有在同等条件下，你给的优惠多，你就可以卖得比别人好一点。 [2015-01-30 17:48:16]

[冯朝阳]
再就是目前长沙的供应量太大所导致的情况下价格太低，几位领导和教授都讲过了，长沙应该要做品牌，做文化，实际上中建也想做那样的企业。我认为长沙做得最有主题的项目，像紫台，真正做了文化，包括融科中南海也真正做了提炼。不是卖得好就是做得最好的，价格太低就很难做，想做好，但价格上不去，就要控制成本。长沙楼市的未来十年，我认为是白银十年，这么大的供应量，房价是不可能涨起来的，供应量实在太大了。 [2015-01-30 17:50:23]

[冯朝阳]
其实，我们都想做这些东西。但是，每次公司一审成本这里要减掉，那里要减掉，想做个企业会馆都做不成，你的成本要多少，未来是微利时代，我们都不太适应微利时代了，不赚什么钱。不像以前，定什么价就是什么价卖掉了，现在不行了，必须接受这个残酷的现实。 [2015-01-30 17:52:29]

[冯朝阳]
那么，我认为从未来的角度，从政府的角度，我们在这里可以探讨一下，未来十年在这样的行情下，政府要站在开发商的角度去考虑问题，至少帮助开发商降低成本，肯定还要做很多事情的。包括从政策、规划上去支持这个行业的发展，还包括控制土地供应量。你控制土地供应量，但是放出来的土地审批一定要快，行业内经常说报批报建很难，一旦你把地供应出去了，那开发速度就要快。
我就讲这么多，谢谢。 [2015-01-30 17:54:46]

[曾锋]
下面请中原地产的总经理胡治钢先生发言。 [2015-01-30 17:56:32]

[胡治钢]
各位大家好，非常感谢曾院长给我这个机会，首次和0731合作做《白皮书》，确实很荣幸，希望未来抛开双方的优势吧。因为，在座的各位比我年纪可能不算长，但做这个行业我可能是最长的，1993年开始做地产，就开始卖楼，那时候在深圳，到现在是22年，经历得比较多，听前辈讲得很多，有些观点会一致，但有些观点会不一样，希望各位赐教。 [2015-01-30 17:57:48]

[胡治钢]
2005年以前，深圳的楼价都在7000元以下，严重地供过于求，每年房价的增长严重低于GDP的增长。但是，长沙的楼市增长远远高于人口的增长，房价就一直很平缓，我真正经历过面粉卖得比面包还贵，一夜之间可以涨3000元，今天卖18000元/平方米，明天卖21000元/平方米的情况也经历过，没有道理的涨价，那才是疯狂的年代。一线城市的地产黄金十年可能真的结束了，我们在深圳住的房子已经达到了7万元/平方米，真的太贵了，很多人买不起。我去深圳的时候是1000多万人，现在到了2400多万人，那个价格可能真的到顶了。长沙去年的均价才5900多元/平方米，还没破6，未来十年的发展趋势还是很大的。 [2015-01-30 18:00:06]

[胡治钢]
未来十年怎么看？确实我跟湖南的很多开发商聊，长沙是一个单核的城市，它跟很多城市不一样，广东有深圳和广州，武汉还有三个镇，湖南就只有长沙，地州市的人都想到长沙来置业，目前只是辐射到了与湖南有经济往来的层面。未来有三条高铁交汇，长沙这座城市在未来会成为全国最中心的一个城市，未来的内需市场成为全球的经济中心的话，长沙这座城市一定会成为未来全球的经济中心。以前在深圳那么好，是靠做外贸，我们是全国性的代理公司，我们发现在长沙开会成本最低、效率最高。如果我们在长沙设经济总部的话，最适合在中国布点，说实话这是最方便的，这种管控也是最方便的，这是这座城市的特殊性，从长远来看我非常看好长沙的发展。但是，它真的需要时间，这个时间的沉淀是会蛮久的。 [2015-01-30 18:01:23]

[胡治钢]
那么，从2015年来看，目前的压力是非常大的，1453万平方米的内六区的存量，加上新开工量有900多万平方米，保守估计会有2300万平方米的量，2015年去库存是血拼到底的，从1月份的数据来看也是非常可怕的，现在1月份的数据比上月环比应该跌了30%，成交量跌得非常厉害，回到了去年的9月份以前，2015年这个压力会更大。但是，我们也不担心。为什么不担心？刚刚朱教授讲得好，房地产经济捆绑了政府的GDP，说实在话政府一定会出来救的，我是肯定不担心的。因为，政府一旦出手来救楼市的话，现在确实是供过于求嘛，说实在话去年的土地成交已经下跌了30%，未来的住宅供应量会少很多，2015年这个难关一旦度过，政府的经济层面会更好，度过这个难关之后应该会好很多，不知道朱教授有没有了解过，我们收到的消息是有可能会进一步降准或降息，要刺激整个经济的发展嘛。要保持9个点的增长的话，离开房地产业是很难做到的。 [2015-01-30 18:03:31]

[胡治钢]
未来房地产的十年，一是肯定会往垄断化走，在产品个性上湖南目前做得比较糟糕，因为利润很低，确实产品个性化做得非常差。但是，面对未来客户群是90后的情况下，我们的产品是必须有个性化的，没有个性是卖不掉的。刚才，潘主任和文 洁都在说，缺乏很好的产品，确实长沙的产品还是需要有很大的提升。政府的话，目前的长沙政府对土地财政过分依赖，又把跳马和暮云划进来了，我担心长沙楼市又要搞个五年了，因为土地供应又大了嘛，本来卖完了，没地了，又搞两个区域进来了，可能又要多等五年，这是一定的。
未来机遇和挑战是并存的，只要我们细心地把产品做好，认真地研究好市场和数据，整体来看，总理讲的城市化进程，超过中国的发展，我觉得总体来讲长沙的楼市还是很低迷的，完全没有水分，一定还是会有更好的空间去发展。
大概是这些观点，谢谢。 [2015-01-30 18:05:40]

[曾锋]
好，今天到会的专家、老总们对过去十年楼市做了自己比较独到的见解，特别是对下一步长沙房地产市场的发展和走向，应该说观点有碰撞，既有交叉的地方，但也有分解的地方，有非常乐观的，也有对短期担心的。应该说，这个小型论坛的效果还是很好的。 [2015-01-30 18:07:47]

[曾锋]
最后，我想归纳一下。从我们的判断，从大家所反映的情况来看，我想下一步房地产市场总体上发展趋势还是平稳向上的，像朱教授所讲的，特别是长沙楼市下一步的发展空间，正面的因素还是很多的。但是，短期内也面临着很多的挑战，面临着很多的压力。所以，0731地产研究院给出的一个基准判断就是，未来的房地产市场短期内可能会有阵痛，特别是2015年还要继续探底。我感觉，2015年的量降和供应量都会降。但是，阵痛过后之后，下一步的空间也会逐步打开，像大家刚才所讲的，我们的价格还是洼地，只要政府和开发企业适当地控制产品的供应量，适当地找准产品的市场定位，下一步的空间随着大城市、大经济、大高铁的发展，大产业的转型，我想长沙的房地产仍然还会走出一波比较好的行情来。 [2015-01-30 18:07:57]

[曾锋]
那么，至于下一个十年，到底黄金十年过后是钻石十年？还是白银十年？我想，有待所有专家们一起期待吧，今天的座谈会就到此结束。 [2015-01-30 18:10:11]