7月31日，“2015年度长沙市在售楼盘信誉评价白皮书暨长沙楼市中评榜”创新蜕变而来，完整榜单荣耀揭晓。本次活动是由0731房产网（www.0731fdc.com）、0731地产研究院共同主办，0731房产网全媒体服务携手红网传媒、925电台等权威媒体联合推介。真实数据、专业解读、权威媒体，“2015年度长沙市在售楼盘信誉评价白皮书暨长沙楼市中评榜”量化呈现长沙楼市2015上半年发展轨迹，剖析长沙楼市全生态真相，规范引导市场，为广大置业者提供更直观、精准、专业的购房指南。>>详细
[黄拓夫]
“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，欢迎收看由0731房产网、0731地产研究院、红网传媒联合为您打造的《0731地产研究院微沙龙》访谈。首先，非常感谢各位老师、各位老总在百忙之中抽出时间参加座谈会。
2015年上半年，对于楼市来讲可以用“快速回升”的节奏来形容，成交迅猛，库存去化周期有所缩短。在这里召开座谈会，一是为了总结上半年经济发展、楼市发展的形势；同时，也是为了对下半年的工作和区域、各个行业、各个领域的发展做出展望。
首先，请两位东道主0731房产网总经理周遐女士和中建信和城总经理冯朝阳先生简单地说几句。
[2015-07-23 15:04:24]
[周遐]
各位地产研究院的专家顾问团的教授们，还有同行，还有各位老总：
大家下午好！
首先对0731房产网和0731地产研究院这大半年的工作给予大力的支持各位专家、老总表示深深地感谢，真的是特别感谢。特别是0731地产研究院专家顾问团的朱教授、王教授等，各位教授对市场的专业研究，对行业政策的解读分析，以及对市场热点的沙龙讨论，都给予了我们非常多的专业技术指导，才让我们在房地产行业领域研究中保持了一个比较高的水平，让我们为长沙的房地产行业，以及普通的购房者们给予专业的服务。
[2015-07-23 15:17:20]
[周遐]
今天，我们来到冯总的宝地做这个重要的讨论。2015年上半年非常不平凡，相信各位跟我一样参与了股市战役，楼市也不逊色，有330新政、央行年内三次降息、降准，这些都是利好政策，而且很多开发商，包括全国都交出了好的答卷。基本上在业内圈里面都已认定了楼市回暖。
但是，我们想让各位专家从整体宏观经济形势和行业发展的趋势，来谈一谈同样注定也是不平凡的下半年。房地产税等新的政策也快出台了，2015年的曙光到底能看多久？到底能够看多远？
我就抛砖引玉，发言到这里，今天我主要是来学习，听听专家们的高论，再次表示感谢！
[2015-07-23 15:17:31]
[冯朝阳]
在座的有很多老朋友，只有个别是新朋友，刚刚认识的。
首先，非常荣幸各位专家来到中建信和城。我们这个项目不大，包括酒店在一起，目前项目销售情况还可以，之所以在长沙市前十大排名中没有排进去，主要是因为工程上的进度导致房子出不来，制约了销售，上半年到现在为止我们项目卖了470套，这个月卖了80套左右，一共是550余套，销售情况还可以。
本项目在刚需楼盘中是经得起考验的，几乎所有业主过来看了以后，对产品没有太多的意见，主要是觉得价格高了一点，这是所有客户的一个共性。
[2015-07-23 15:17:41]
[冯朝阳]
本人最开始也是做楼盘策划出身的，我和0731房产网周总认识11年了，因为我从业11年了，0731房产网也是我合作的第一家网站，跟网站的合作一直比较愉快。我自己是做营销出身的，做项目主管、项目营销经理，再到总部，管了很多项目的营销，再做到分公司的总经理，一步一步走过来的。我的优势是知道怎么样做好一个产品，刚才在讲沙盘时也说到了，我们这里有很多创新的东西，接下来我们可以再分享一下，从户型、配套、地下车库、楼盘规划设计上，都做了很多的创新，甚至最开始在规划设计时，产品做整体开发时，当时为了营销起见，为了销售起见，保留了中央园林，做了一些调整。
总而言之，非常欢迎大家来到这样一个刚需项目，非常欢迎大家，谢谢。
[2015-07-23 15:17:51]
[黄拓夫]
冯总非常谦虚，你们的盘不光是刚需盘，作为改善性需求也是很有市场的。刚才，大家在看盘的过程中已经认识了，但我还是要正式地介绍一下各位与会嘉宾，他们是：
湖南省人民政府参事，湖南师范大学副校级督导员，湖南师范大学区域社会与经济发展研究中心主任、教授、博士生导师 朱翔
湖南省政协委员、湖南省经济地理研究所所长、湖南省房地产开发协会首席经济学家、宏观经济研究领域专家 王义高
建筑师、湖南大学教授，长沙创意产业协会会长 杨建觉
中南大学房地产经济研究中心副主任、副教授，住宅产业化领域专家 傅沂
知名房地产营销人 陈真诚
新峰地产研究院院长 朱熙
中建信和城总经理 冯朝阳
0731房产网总经理 周 遐
中建信和城营销总监龙 亮
0731地产研究院副院长 黄拓夫
[2015-07-23 15:18:05]
[黄拓夫]
听了周总和冯总热情洋溢的致辞之后，现在进入正式的议程。首先，我代表0731地产研究院从地产数据的角度，从几个点提取了几个关键数据，从这几个关键数据出发，对房地产市场上半年进行快速地回顾和总结。我讲的内容分为四个部分：一是对2015年新政情况的总结；二是上半年市场关键指标分析；三是阶段性总结；四是对开发企业的建议与意见。
[2015-07-23 15:28:05]
[黄拓夫]
一、2015年新政情况。
自2014年楼市全面回调，政府出台一系列救市措施已经成为楼市发展的主旋律，特别是从2014年第四季度开始一直延续到今年上半年。那么，今年谈楼市新政，就绕不开这一系列的政策出台。从1月份开始到6月28日，政策的力度和密度一直延续下来，非常强烈，对楼市提振信心是非常有利的。
[2015-07-23 15:28:25]
[黄拓夫]
那么，出台这么多的政策，总结起来只有四个方面：
一是开闸放水——放松资金限制。从降准、降息、公积金的盘活、存量去化的解读，将资金流的门槛降低，把资金流做起来，开闸放水，放松资金限制的管制。
二是告别限购。2014-2015年，基本上除了一线城市北上广深，所有的城市通通告别了行政手段式的限购管理模式，咱们长沙走在前面，去年9月份，第三季度末第四季度初已经开始了放松，这对楼市信心的建立是非常有作用的。
三是首付下调，降低税费。其实，这和第一部分资金监管的放松有一曲同工之妙，特别是把二手房交易税的年税降低了，这是政府盘活存量房出的一个非常有效的招，待会儿可以看到这个政策出台以后一系列数据的变化。
[2015-07-23 15:29:00]
[黄拓夫]
四是优化用地结构——控制土地供应。3月27日，国土部、住建部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。从源头上严格控制住房用地规模，优化结构，对于改善房地产市场供求关系意义显著。
简单地说，所有的调控政策都能从这四个方面概括，这就是2015年的新政。
[2015-07-23 15:29:11]
[黄拓夫]
二、市场总体分析。
（一）市场供给明显减少。
近一年以来，长沙市供应走势图呈现倒U字型，中间低，两头高。2015年1-6月，全市新建商品房累计批准预售976.14万㎡，同比减少13.76%。主要原因有：去年新建商品房供应规模基数较大，从而今年同比呈现大幅下滑；去年房地产新开工面积同比有所萎缩，上市供应面积有所下滑；在库存压力较大的形势下，房企更注重于加快消化现有库存；受当前市场政策引导，政府致力于优化供应结构，把握好供应节奏。
[2015-07-23 15:29:20]
[黄拓夫]
（二）成交量显著提升。
说完了供应再来看成交，从2014年9月-2015年6月，除了春节期间成交量有所回落之外，其他时间成交量是平稳上涨的过程，特别是到了今年3月份之后，成交量迅速扩张，到了5、6月份已经成为近18个月以来成交量的最高点，这两个月每月住宅成交量都超过200万平方米。全市的成交量，上半年比去年同期提升了30%左右。其中，内六区的成交量提升是非常显著的，提升了60%，这个成交量的提升在房地产发展周期中都是比较少见的，这也奠定了今年是回暖之年的基本态势，这是网签层面。
[2015-07-23 15:29:27]
[黄拓夫]
受政策叠加影响，今年以来市场信心得到有效提振，前期观望的购房者在政策微刺激下纷纷出手，虽然去年10月以来市场成交受部分单位定向房集中签约影响，但政策的作用力度仍然显著，成交同比上涨幅度大。由于政策效应具有一定的滞后性，加上今年以来股市的强势走高，在一定程度上影响了资金的投放，从而对房地产市场需求，尤其是对改善性购房需求有一定的压制作用。因此，今年以来的单月成交量暂低于去年年底的单月成交量，随着政策效应的进一步凸显，预计成交量将继续保持企稳回升的趋势。
[2015-07-23 15:29:33]
[黄拓夫]
（三）成交均价基本稳定。
去年的价格波动基本上在20%左右，今年的价格波动基本上只有10%，县、市均价波动幅度都非常小，也说明市场趋于稳定的一个表现。
（四）成交后市较为乐观。
从2015年内六区房地产市场周成交均价走势来看，均价走势总体稳定，窄幅波动。尤其是第10周以来，市场成交均价总体呈现了稳步上升的态势。预计后市将继续呈现量增价稳的趋势。
[2015-07-23 15:29:40]
[黄拓夫]
（五）供销结构得以优化。
2014年长沙市内六区新建商品住宅套数总供销比为1.56：1，各套型供销比均呈现供大于求。2015年1-6月长沙内六区新建商品住宅套数总供销比为0.77:1，各套型同期新增供销呈现供小于求。受今年以来市场供应的大幅下滑，相比于去年，供销比大大缩小。同期供销比的缩小，说明市场上的供求关系正在调整，在市场库存压力较大局面未得到有效改善的现状下，同期供销结构得到了有效优化，有利于促进房地产市场的健康发展。
[2015-07-23 15:29:47]
[黄拓夫]
（六）库存消化周期明显缩短。
目前内六区新建商品房待售面积的消化周期约为12个月。得益于政策的微刺激，成交量的快速回暖，库存消化速度加快，消化周期有所缩短。
（七）二手房成交十分活跃。
近一年二手房成交走势基本呈现较平稳的状态，去年10月市场呈现了成交萎缩，随后有所上扬，1月成交量走高，春节的2月以及随后的3月成交量稍有下挫，4月开始成交量显著上升，至6月成交量达到59.28万平米，创下近一年来的新高。市场对不动产登记制度的推进以及二手房交易营业税调整政策的反响非常强烈，税费减少对于二手房成交的效应立竿见影。
[2015-07-23 15:29:55]
[黄拓夫]
小结：
上半年，新政对长沙房地产市场的利好作用效果显现。在新房供应上，新建商品房市场供应大幅下滑，供应节奏更加贴合市场发展实际；在新房成交上，政策的出台有效缓解了市场的观望情绪，提振了房地产市场的整体信心，加快了市场的库存消化，优化了市场供销结构，市场成交量呈现了稳步的回升。在二手房市场上，二手房市场成交保持大幅提升，单月成交屡创新高。经过上半年新政政策的充分消化，现阶段来看影响还十分明显，市场成交动力并持续催发，短期内回温的形势有望维持。
[2015-07-23 15:30:05]
[黄拓夫]
四、建议与意见。
明道：看明白房地产的长趋势与短周期。我们不说房地产是国家的支柱产业，但从现实可以看出，房地产业对GDP的发展，对一个城市经济增长的贡献是至关重要的。在行业中发展，就必须要清楚地了解这个行业的发展轨迹。虽然，我们常说去年是楼市的拐点之年，从黄金十年过渡到了所谓的白银十年，但这仍然是一个利润存在，并且长期看好的行业，我们要对这个行业有信心，这是所谓的明道。
[2015-07-23 15:53:41]
[黄拓夫]
取势：要善于抓住每一次波动的窗口期。因为，在供销结构失衡，市场结构不好的时候，开发会比较谨慎。一旦像有今年上半年的情况出现，一定要抓住这个窗口期，迅速地把量盘活，把资金回笼，趁这个势头把自己的工作开展好，为下一步的开发周期蓄势，借势、取势。
[2015-07-23 15:53:48]
[黄拓夫]
优术：要找准产品的核心竞争力。这对于做产品调研、客群定位、市场定位来说，都是非常重要的，冯总这边的客群定位非常清楚，基本上是在雨花区，收入是4000元左右等等，针对客群做产品，产品销路才不愁，我相信这也是你们在上半年做得很好的原因之一。另外，还要创新营销手法，包括移动端的圈子营销，移动售楼部的运营等等，相信以后一定是房地产营销重要手段的组成部分。所以，要把先进的生产力工具利用好，也是打开市场的一个有利武器。
[2015-07-23 15:53:59]
[黄拓夫]
那么，我就通过宏观的几个关键指标的介绍和小小的个人经历，在这里也算是抛砖引玉，把上半年房地产的情况介绍到这里。接下来，还是听听各位老师的专业角度和研究领域，谈谈你们对上半年的城市经济、楼盘品质、城市规划等等，提出自己的建议和意见。
谢谢。
[2015-07-23 15:54:05]
[朱翔]
今天上午我在开会，和守盛同志一起。今年的经济河北是倒挂，原来黑龙江是倒数第一，现在河北倒数第一，原因主要是产业调整，整个重化工也关了。湖南经济不错，是全国中等水平居上，湖南的经济没有大的波动，今年是接近两位数，8%-9%没有问题，全年总体比较顺利。房地产也没有大的问题，中国房地产对比股票，股票在撑着，有点难说，采取了很多措施。但是，还有相当多的企业退市了，真正开盘之后可能又要重新算帐，股票是大起大落，房地产整体比较稳，不过像鄂尔多斯下滑得却很厉害。
[2015-07-23 15:54:23]
[朱翔]
但是，像北京、上海、广州、深圳这些地方的房子，有些楼盘的价格还在涨，北京由7万涨到8万每平（三环线以内），国家新区舟山的房子突破了1万元每平。目前全国批了13个新区，东部6个，西部5个，东北1个。其中，中部六省批了湘江新区。13个新区日前召开了一次会议，就新区如何定位进行了讨论。湘江新区定的是490平方公里，根据1200平方公里做规划，基本上包含了大河西先导区，规模比原来预想的要大，这对长沙来说是好事，很多大的项目有望落地，梅溪湖要增加功能，望城坡要改造，雷锋镇要重点开发好等。
[2015-07-23 15:54:34]
[朱翔]
东部有高铁，整个高铁站是10万人，飞机场去年是18000人次，国际会展中心明年就全部建好了，往东部还有东部新城，浏阳的永安，还有蓝思科技。然后，长沙的常住人口在2013年是346万人，2014年是371万人，这里有问题，问题在哪里呢？国家建设部规定市区常住人口1000万人以上为超大城市，500万人以上是特大城市，长沙市只能算作大城市。
[2015-07-23 15:54:43]
[朱翔]
当然，做大规模不是很重要，可是没有平台也说不过去。内部说把长沙撤掉建星沙区，长沙有一块划到暮云，跳马划到雨花区，跳马是62000人，暮云是80000人，都划进来了。然后，浏阳和星沙一起做方案。宁乡的金州划过来，长沙县划进来90万人，全部加起来可以做到500万人，房地产的空间就大了，这对房地产来说是非常好的。
[2015-07-23 15:54:49]
[朱翔]
13条地铁，长沙要规划为高铁中心，湖南高铁的通车里程是全国排在最前面的，下一步就要做顶层设计，芙蓉广场、五一广场、老火车站要大规模改造，老火车站衰落了，有钱的都坐高铁去了，农民工和农民住普通火车。所以，火车客运要慢慢改为开货运，开货运开到新疆，我国的铁路是1.435米宽，俄罗斯是1.7米宽，要换底盘，一直开到德国，以后三天开一班，怀化马上也要做这个事情了。做了以后，国际物流就发展起来了。发展起来之后，整个城市的水平就提高了。提高之后，从这些大项目来看，房地产有大量的工作要做。
[2015-07-23 15:54:59]
[朱翔]
河西要做智慧城市，还有云谷。过去叫做互联网+，这是李克强提的，现在国务院来的专家说叫做移动互联网+，定义还不太明白，反正都在做。美国的熊晓鸽也过来了，他是做投资基金的，他对这个地方的投资很看好。做服务业就要做实体，做实体就要做金融，湖南的金融现在是不行的，就要做金融，做了金融之后做实体，股票不是实体，是虚的，房地产是实体，房地产不能丢。
[2015-07-23 15:55:29]
[朱翔]
长沙50%地方政府的财政，甚至更多地方的财政都是靠房地产支撑的，如果房地产垮了的话，地方财政就垮了，现在在立法，信息化城市批了42个，省级城市批了15个，地级市批15个，乡镇批15个，乡镇享受正县级待遇，长江三角洲和珠江三角洲各批一个，长沙入围省会城市的试点，长沙房地产开发要和信息城市化结合起来。
[2015-07-23 15:55:35]
[朱翔]
然后，户口关系也要改善。
然后，长沙还有一些不太利好的消息。过去的学区房卖得很好，所谓的四大名校像磁石一样，把省里的孩子都弄到长沙来读书。为什么来读书呢？四大名校的很多老师参加湖南省的高考命题，尽管不泄密，但毕竟是他教的学生，现在命题权交到北京去了，四大名校在全省的突出优势可能就淡化了，淡化了学区房，可能就没有之前卖得这么好了。
[2015-07-23 15:55:41]
[朱翔]
我在北京开会，我在教育部的核心组做成员，国务院提出要我们研究，现在是九年义务教育，以后就搞十五年义务教育，幼儿园三年，小学六年，初中三年，高中三年，国家有条件，拿得出钱。拿钱之后就划学区，房地产的配置可能要发生很大的变化，怎么变我说不清，但这个影响是很大的，北京的学区房卖的是天价，这可能是教育资源不公平造成的，现在不是讲究公平吗？以后政策可能要调整。
[2015-07-23 15:55:48]
[朱翔]
国家处在重要的转型期，今年国家有重大的战略，长沙普遍看好，京港线是一个轴，长江是一个轴，沪昆铁路是一个轴，武汉是我们的老大哥，但他们的新区没有批，批了我们的新区，他们也奋斗，我们也奋斗，最后我们的新区批下来了。批下来之后，我们的想法是长株潭+岳阳做成省里的中枢，岳阳主要做港口，长株潭的话，一个做实体经济，一个做高铁车的服务业。
[2015-07-23 15:55:56]
[朱翔]
房地产要配套，国际总部公司也要进来，梅溪湖做得不错，但要国际化还有很大的差距，水平要拔高，国际学校、国际社区等等，全部都要拔高。批了新区之后，现在正在策划一系列项目和一系列政策，如何先行先试取得突破？现在，债券基金在省一级，湘江新区和省里可以同享这个权利，很多的项目可以包装、上市，钱就不愁了。最近，很多外资银行过来谈，也包装了一些大项目。长沙搞得比较好的楼盘不是本地的，都是北京、上海、广州、深圳、香港的盘，以后很可能还有国际化的项目要进来。
[2015-07-23 15:56:03]
[朱翔]
长沙一个领事馆都没有，杭州有18个领事馆，要搞国际化，领事馆要进来，要搞开放化的社区。智慧社区准备申报，也许长沙是以湘江新区为依托，有可能与岳阳、飞机场、长株潭联合申报。高新区是跟科技部报，新区是跟国家发改委报，最后报国务院。报国务院之后，湘江新区是以湘江为一个轴，319国道为一个轴，河西要有中心，河东也要有中心，洞庭湖是常德、岳阳、益阳，省里说不批洞庭湖了，要批大湖经济区，对接长江做大通道，河西做大通道带动湘东地区，带动洞庭湖区的南部。
[2015-07-23 15:56:14]
[朱翔]
所以，河西以后有一个大的中心要崛起，这个走势是普遍看好的。一个是望城区，湘潭有一个九华，拆了以后做大的通道，做岳麓区的科技创意园，刚才说岳麓区的房子卖不掉，今后可能还要盖，盘子搭起来以后，高档次的人才不断地涌进，湘江新区是金字招牌，拿回来之后要定位。现在，我们的做法要站在世界水平的视野来看怎么做，可能要做高端的。
[2015-07-23 15:56:20]
[朱翔]
现在，湖南人才不足，可能要大规模地引进人才。像互联网人才、高端人才等等，都要引进。引进之后，可能要进行高端地配套，怎么做智能城市，怎么做智能交通？交通由平面交通变成立体交通。现在大家都买车，他们说在很多城市给汽车公司打个电话，车就来了，小汽车以后可能会被公共交通取代。还有轨道交通，去年698个亿，今年可以达到1000个亿，株洲的“十三五”规划正在做，2020年预估做到2000亿，省里说不行，可能要做到3000亿，今天上午又和香港签了好几百亿的单，湖南的经济情况非常好。
[2015-07-23 15:56:28]
[朱翔]
长沙做智能制造，今天上午和中联重科的老总在一起开会，还有龚曙光先生，他是文化产业的老总，他们准备联手做大文化、大机械，把城市的层次升起来。现在看起来，国际大项目要进入，通过这些项目的进入城市的层次要提升，房地产项目的视野可能要提升。
[2015-07-23 15:56:36]
[朱翔]
湖南的规划正在做，大概是600万人常住人口，2025年是650万，2030年是700万，市场搬到三环线以外，要腾龙换鸟，然后有些大项目要进来，一些落后的产业和落后的楼盘建筑要赶出去。像望城坡那个核心区，广大环球那个区域是一塌糊涂，要推掉重新进行设计。还有城中村改造、棚户区改造，这是“十三五”的重点。
因为时间关系，我就不再讲了，就把这些宏观情况汇报一下。
[2015-07-23 15:56:42]
[黄拓夫]
谢谢。
[2015-07-23 15:56:50]
[陈真诚]
湖南省的高考命题交到了北京？其他省呢？
[2015-07-23 15:57:00]
[朱翔]
是的。其他省还不清楚，交了之后四大名校就没有命题老师了。因为，底下意见非常大。现在，北大一年在湖南招80个，一大半在长沙。衡东县过去县里一年考几个，现在一个都没有，底下意见很大，教育不公平。学区房是给长沙房地产做贡献了，未来这个情况可能要有变化。
[2015-07-23 15:57:09]
[黄拓夫]
好，下面请王教授分析一下您对上半年楼市的心得和总结。
[2015-07-23 15:57:16]
[王义高]
其实，大家非常清楚，现在的房地产回暖了，要考虑几个问题。
首先，我们不希望房地产回暖是昙花一现，更不希望是经济刺激带动的，我们希望房地产持续健康发展。
[2015-07-23 15:57:27]
[王义高]
那么，房地产回暖后，政府会不会又重新回到土地财政。土地财政过50%的地区较多，海南最高，接近70%，土地财政过度之后产生的恶果，大家都非常清楚。
[2015-07-23 15:57:38]
[王义高]
说房地产空置率，未来的鬼城等等，湖南的第一个鬼城应该是张家界，但湖南人不这样讲，不要自己丢自己的脸，可是他们的空置率是很高的，在全国有名。
[2015-07-23 15:57:52]
[王义高]
近两年，长沙加大了市区内的棚户区的改造，改变了以往摊大饼似的往城区外扩张，虽然土地供给表面上看没有增加，但比重加大了。不过，我们要为未来的房地产市场预留一些土地。如果现在过多地占用城市中的土地，未来绿色建筑、新技术、最理想的建筑要建在哪里？这就必须拆老房子，没到建筑年限提前拆了，这是财富的损失。
[2015-07-23 15:58:00]
[王义高]
所以，土地供应是不是会重蹈土地财政的覆辙？以及过渡开发城市，雾霾问题、交通问题、扬尘问题等等，以后的城市只有鸽子在这里住？美国休士顿很多房子只有鸽子，没有人的，我们待在那里想去看看都有点怕，白天都有点怕，都是超高大的楼盘，都没有人住。所以，城市预留一定的空间是比较好的，拼命地对城市进行开发的话，我觉得未来的城市会有问题。
[2015-07-23 16:09:44]
[王义高]
楼市回温，股市和楼市之间翘翘板的问题。如果现在楼市回升，股市下降，我觉得是合理的；或者是楼市下降，股市上升，也是合理的。如果楼市和股市同时上升，是最危险的。因为，老百姓有可能掉进资本陷阱，不展开讲了。那么，这一轮楼市回升，我们显然看到了股市在下降，符合经济规律。
[2015-07-23 16:09:49]
[王义高]
人口的问题，人口进入大城市的动力在减弱，虽然李克强的报告中达到了63%的说法，但前面那一轮的房地产发展过猛，后来减弱了，很多房地产开发商说每年有2000多万人进城，刚需需要多少多少，你们算一下，前面那一轮房地产暴涨的时候，已经将后面那一轮要进城的涨幅消耗掉了，村长都到北京、上海买房了，孩子要读清华，早早地把清华大学旁边的房子买了，真是想得远。
[2015-07-23 16:09:57]
[王义高]
所以，后面2000万人进城的人，不可能来满足真正理想的进城人的房子的刚需。那么，过分强调刚需，我觉得是有问题的。但是，改善性住房对支撑房地产有一定的好处，刚需带动不了资本，只是小户型，改善型需求都是大户型，都是成功人士的房子，或者有钱人的房子，或者是养老的房子。那么，这一轮房地产上涨有两个好处，房地产转型在下坡时不敢转，这一轮上涨之后，有可能会有养老地产、高端小区、改善型住房开始行动起来了，这一轮上涨对房地产转型是有好处的。而且，对绿色建筑、住宅产业化的提升都是有好处的。
[2015-07-23 16:10:03]
[王义高]
说到房地产的转型问题，现在很多人提互联网+房地产，互联网金融，确实有其推动力。现在，整个民间资金的资本供应量在8万亿-10万亿之间，资本供应量不小，通过互联网金融融资成本极低，这些资金进入了楼市，楼市就不会缺钱。
[2015-07-23 16:10:09]
[王义高]
现在，民间资本对房地产的开发应该是充足的，整个民间资金的需求量在8万亿-10万亿之间，房地产做得好的话是不缺钱的。所以，房地产有新的契机要感谢互联网+，要感谢民间融资。
[2015-07-23 16:10:16]
[王义高]
此外，房地产还有三个利好消息，去年9月份中国证监会、中国人民银行和几部委就“关于房地产证券化的问题”发了一个通知。我认为，这有可能呈现房地产证券化式的组合营销。未来购房人可以把房子抵押给证券公司去套现，这对个人按揭来说非常有利，同时开发商的房子也不会积压。
[2015-07-23 16:10:35]
[王义高]
同时，在楼市低迷期，政府考虑从开发商手里回购房源，然后将这些房源低价卖给中低收入者，弥补保障性住房的不足，这样做可以防止保障性住房贫民窟化，这也可以转变政府对房地产市场的认识。
[2015-07-23 16:10:43]
[王义高]
第三，中国可能仿照美国，成立政府兜底的两房公共租赁房公司，中央、省、地方一共拿出100个亿来推动住宅产业化。政府下一步可能把美式两房作为房地产市场的调节器，不仅要供应土地，还要把房子纳入到保障房里面去。
[2015-07-23 16:10:56]
[王义高]
按照克强总理的说法，他口袋里调整宏观经济的手段很多，他对中国的经济充满信心。我想，如果这一轮房地产回暖到了一定的水准，中央这些政策都完善了，我们也希望城市化、轨道交通、新区能够和房地产匹配，房地产有能力保持有序的持续发展势头，中国经济也能够可持续发展。
我就说这么多，谢谢大家。
[2015-07-23 16:11:03]
[黄拓夫]
感谢王老师的精彩见解和回顾。杨老师，您是最富有艺术气息的学者，从您的角度来看，您是怎么认为的？
[2015-07-23 16:11:12]
[杨建觉]
刚才，朱老师、王老师从宏观经济、社会消费心理等方面讲了很多，个人作为一个设计师来说，确实看不太懂房地产，过去15年作为一个设计师目击了许多过程，发现了很多疑问，不能解读。
[2015-07-23 16:31:04]
[杨建觉]
全国世界的房地产发展有规可循，但有时候又看不懂。0731地产研究院在这里做这样一个探讨，我认为是非常有价值的，确实是一个研究的过程，寻找各种解读，城市发展是瞎子摸象的话，我们都是尝试着在摸象。感谢有这样一个机会来跟大家探讨，看得出来中建信和城很想做一个精品，户型、景观、用材等，在技术硬指标上是无可挑剔的，做到这样一个水准要有基本的投入，6000多元的均价不一定赚了很多，但投入确实不小，地产商在设计师眼里越来越真诚了，越来越实在了。
[2015-07-23 16:31:15]
[杨建觉]
十年前，玩虚的，卖期房，夸张的广告、策划、营销手段，今天在市场成熟的消费者面前已经不灵了。我有那么多朋友买楼时把我拽上，说杨老师你识货，那个挑剔啊，买个楼全城跑遍，研究户型、外墙、质地、施工、技术等等，玻璃窗是真中空？还是假中空？因为，有很多是假中空。当然，我相信大部分是真中空。那么，这是我目击到市场和产品有以上几个疑问。
[2015-07-23 16:31:23]
[杨建觉]
另外，我和我的团队做了大量的棚改建设设计，在长沙周边以我个人的经历为例，做完铜官、做乔口等等，其实他们已经消化了一定的市场。一个小时车程的生活是有价值的生活，是有品位的生活，当所有的城市生活变得不那么愉快，因为交通、因为空气，可能这是一种推动力。我们做了一个创业工厂，像北欧的集合仓库，这种生活方式会不会变成一种生活选择？
[2015-07-23 16:31:31]
[杨建觉]
特别是对城里早就有房的阶层，特别是80年代早期有点小权、有点小钱、有点品位，他们的生活就会觉得在五一广场不是他的菜，朱老师会住五一广场吗？2万元一个平米，他肯定会说免了。消费心理一直在变，如果我们不研究这种消费心理，可能就会有问题。
[2015-07-23 16:31:37]
[杨建觉]
政府对芙蓉区、天心区、岳麓区的很多地方都是做棚改，国家有大量的钱要花。实际上，棚改是贫穷、对生命构成威胁的棚户区，但现在有一部分并没有对生命构成威胁的棚户区，我们在进行提质改造。如果2万元就敢对棚改下毒手，如果5000元就不去了，冯总是不是这样子？
[2015-07-23 16:31:43]
[杨建觉]
城市发展煎大饼就不好了，虽然这是全国的一个普遍现象，我想长沙应该有足够的严峻。因为，几个做开发商的朋友告诉我，做到那个程度就告诉我一个真实的故事，那就是热锅上的蚂蚁，卖不出去没有面子，不卖又是烫手山芋，有时候报告和实际不能完全照实际那么讲啊，确实挺难的。
[2015-07-23 16:31:53]
[杨建觉]
而且，棚改会消化一部分有刚性需求的市场。现在，做完都正街，原来的房子很不值钱，现在变得很值钱了，当他有一定的文化品质，有消费市场，有人租赁的话，就挺好了，这也是对高楼的一种反叛。那么，城市生活接地气，1-3层的生活还真是不错的话，不再是十年、二十年前住楼房有感觉、有身份的话，我觉得棚改的冲击就不小，这是第一个话题。
[2015-07-23 16:31:59]
[杨建觉]
第二个话题，作为设计师经历了几个楼盘，跟大家分享一下。都说做裙楼赚钱，住宅、塔楼持平可以，我赚的就是那点裙楼，这个现在看起来是一种梦想，有的已经是入不敷出，原来说是高档，最后是卖米粉了，我点名就不点了，也是朋友的盘。但是，裙楼做什么？要不要做裙楼？
[2015-07-23 16:32:05]
[杨建觉]
因为，我目睹过很多国外城市的高楼，没有裙楼这个概念，除了一楼有一个大堂，进去就是住宅，除非有一个小咖啡馆也不错。但是，开发商总觉得2楼、3楼有人要，住宅卖到1-1.5万元/平方米是有可能的，也许以前对，到今天还对不对？这只有天知道，这是裙楼设计目标和招商目标在最近三年内经历的楼盘落差非常大，不管是城市核心区，还是城郊结合部，不是端起这盘菜就有人吃，有人买。
[2015-07-23 16:32:12]
[杨建觉]
第三个话题，长沙过去十年、二十年的城市建设，涉及到产品，一个户型、一个景观等等，户型是十分重要的，这几年明显感觉到保守类占了上风，比如新古典、欧式等等，包括中建信和城的盘也做得很好，我作为设计师，设计师永远生活在梦想之中，我们这座城市若是最后做成了欧洲，做成了巴黎，做成了伦敦又怎么样？我们一年做几个西班牙，谁也不认为你是西班牙。
[2015-07-23 16:32:18]
[杨建觉]
开发商还是要寻找创新型、创造型、开拓型的城市空间、城市形象。最近的长沙终于理解了，高楼不能挨着江边，把所有人挡在后面，让自己独享城市最具魅力的山景、江景、绿化空间、湿地公园等等，回过头来对月湖、梅溪湖有了批判，自己养个美女，把她做成摇钱树，这对社会来说是不公平的，对城市来说是不公平的，对这个楼盘来说可能只是局部接受。
[2015-07-23 16:32:30]
[杨建觉]
听说湘江世纪城是最典型的，你要毁掉这个城市吗？你盖一个楼复制100栋，但卖楼的朋友都觉得赚了，价值还可以，有江景，有落差立交、人车分流。但是，像湘江世纪城这样的产品，不管开发商赚不赚钱，消费者获不获利，对城市的利益来讲，有那么多人不喜欢你，我不相信你有多高的荣誉感，多高的成就感，多长久的经济效益，这是值得怀疑的。而建筑风格，我还是认为面向未来，面向美好的世界，有足够的创意者、艺术家提供的空间，但前提确实要有远见、有胆识的开发商和城市管理者来支撑。
[2015-07-23 16:32:36]
[杨建觉]
说到江景，很多年前讲过一句话，“站姿要优美，那江要漂亮”，一个最简单的标准，一个楼就是一个楼，不能两个楼联体，一联体这个城市称之为“海绵城市”、“空调城市”，就是这样一个道理，城市要气宇轩昂，这个城市才有价值上的美学，才来得长久。
[2015-07-23 16:32:42]
[杨建觉]
第四个话题，开发商和城市公众的利益总是在互相斗气，想占对方的便宜。其实，我理解未来的城市可不可以任性一点？有大量的灰空间，既不是室内，也不是室外，但可以为城市提供优良的共享。这个楼盘不是我住的，但在你的楼盘门边歇一下，看一看，拍张照，交个朋友，而不是一堵堵墙把自己保护起来，政府都在拆违，城市发展中围合式100亩地做个楼盘围起来，1000亩地做个楼盘也围起来，这在西方城市简直是不可理喻的封建。
[2015-07-23 16:32:50]
[杨建觉]
但是，我们这么多年没有人对它提出过质疑，好象我们住在楼里就进了一个保险箱，外面险象环生，天下无处不惊险，步步惊心，这个理念有让围墙打破的可能吗？这是我提出的一个质疑，巴黎的哪栋房子不是在马路边上？哪栋房子的门不是对着马路开？这与共产党的理念也是背道而驰的。
[2015-07-23 16:32:59]
[杨建觉]
最后，我觉得面向一个更加开放、进步的时代，开发商做地产还是做实实在在接地气、通人性的产品比较好，多一点关注人性比较好，产品多一点创意比较好，创意就是更加多样化的产品、多样化的生活，把每一种产品、每一种生活做到精致，做到极致，我觉得会来得长久。我们从来不怀疑欧洲、纽约等城市的建筑，一百年的建筑还觉得固若金汤，还觉得经典，风格早就过时了，但老派的经典让人叹为观止。我期待，这一天在中国的城市中早一天到来！
[2015-07-23 16:33:06]
[黄拓夫]
谢谢杨老师，请傅总讲一下。
[2015-07-23 16:33:13]
[傅沂]
三位专家讲得很好。今天早上我听了一条新闻，内容是今年6月份的长沙楼市均价与2012年6月份的均价相同，考虑通货膨胀，这两年房价基本上没有变化，这反映了长沙房地产市场的特殊性，引出了我要讲的话题，第一个话题就是长沙房地产市场的特殊性。
[2015-07-23 16:39:12]
[傅沂]
长沙的房地产市场有三个特点，一是跟其他省会城市、一二线城市相比，长沙楼市对政策刺激不是很敏感。
[2015-07-23 16:39:25]
[傅沂]
第二个特点是长沙楼市的价格一直处在低水平。在全国30个省会城市中，长沙的房地产市场均价一直处在最后几名，这个趋势近十年没有改变过，这也值得我们去反思。
[2015-07-23 16:39:38]
[傅沂]
第三个特点可能是很多人没有注意到的，那就是长沙房地产市场的发展成长期一直是外地开发商主导的模式，无论是恒大，还是其他外地产商，对于长沙楼市的发展起到了不可磨灭的作用。但是，从去年开始有一些外地发商开始撤出长沙的房地产市场。
[2015-07-23 16:39:54]
[傅沂]
郡原地产，浙江的，当时把湖南省第一个住宅产业化广厦奖拿走了，为什么这样的开发商都会撤离长沙的房地产市场？这也值得我们去深思，是不是长沙房地产市场没有钱赚？还是市场开发环境很恶劣？这些问题值得我们去反思。
[2015-07-23 16:39:59]
[傅沂]
基于以上三个认识，我觉得长沙房地产市场的转型，很多同仁在提回暖，其实“回暖”这个概念意义不大，大家更要讨论“转型”这个概念，可能意义更大一些。
[2015-07-23 16:40:04]
[傅沂]
基于上述三个判断，我觉得未来长沙房地产市场的转型有几个值得大家注意的方向，刚才几位专家也提到了，我更多的讲一些不同的方面。
[2015-07-23 16:40:11]
[傅沂]
第一，一定要用产城融合的理念来支撑未来的长沙房地产市场。什么叫产城融合？产城融合的概念就是为了对付鬼城概念而产生的。尤其是梅溪湖片区和洋湖垸片区，没有产业的支撑，建那么多房子有什么意义？此外，长株潭一体化也很重要，虽然湖南省获批中部地区唯一的新区。但是，长株潭城市圈的融合与武汉城市圈的融合要差一个档次。
[2015-07-23 16:40:21]
[傅沂]
现在中央提倡建设新型城镇化，说到底就是要产城融合，没有产城融合的基础，新型城镇化也是一句口号。所以产城融合的概念在做规划时，城市规划一定要和产业规划并行，否则就会出现鬼城的现象。
[2015-07-23 16:40:35]
[傅沂]
第二，住宅产业化。住宅产业化虽然在长沙发展得很好，但目前住宅产业化对长沙楼市发展的影响是微乎其微。远大对这个市场的垄断在一定时间内不会改变。未来长沙楼市要注意，要改变住宅产业化垄断的问题，才能让住宅产业化对长沙楼市起到作用。
[2015-07-23 16:41:17]
[傅沂]
第三，智慧社区、智慧城市。梅溪湖获批了国家首批智慧城市示范区。但是，要搞智慧城市，基础不是在搞智慧示范区，而是怎么样把普通社区变成智慧社区。目前来说，长沙没有真正意义上的智慧社区。所以，像信和城这样的楼盘，未来的开发方向是怎么样把智慧的概念融入进来。
[2015-07-23 16:41:24]
[傅沂]
而且，智慧社区概念可以涵盖很多方面，比如养老社区。怎样把新的概念在社区层面真正落到实处，这是未来开发商要考虑的问题，当然也是住户要考虑的问题，未来的配套要智慧化，靠学位来吸引客户的方式会渐行渐远，以后吸引客户是看你的配套是不是智慧化，能不能让客户的生活更加便利。
[2015-07-23 16:41:29]
[傅沂]
现在，靠卖房子赚钱已经很难了，既然上游不赚钱，或者产业链的某一个环节不赚钱，就要向产业链的下游或者哪里去延伸。这就是说，在产品设计等相关方面，怎么样去体现出自己的特色？这就是开发商要考虑的问题，包括你的配套怎么样去赚钱，这些问题都要引起开发商的思考，靠建房子卖钱的时代已经一去不复返了，这也是长沙楼市新常态的一个表现。
[2015-07-23 16:41:40]
[傅沂]
虽然长沙的房地产市场是一个很特殊的市场，对政策反应不是很敏感，但这恰恰是长沙楼市好的地方。市场决定资源配置，未来房地产也是市场起调配作用，政府将退出调控主体。长沙房地产市场只要按照我说的方向去转型，长沙房地产市场的明天一定是美好的。谢谢。
[2015-07-23 16:41:49]
[黄拓夫]
谢谢。
[2015-07-23 16:42:54]
[陈真诚]
冯总的中建信和城真的做得不错，在目前的市场做到这个样子真的很不错，尽管我看到数据很棒，但数据不是市场反映的全部。市场上，投资大幅度下滑，新开工面积也下滑，春江水暖鸭先知，开发商是最了解市场的。刚才，听朱教授发言心潮澎湃。那么，我也在思考几个问题。
[2015-07-23 17:06:11]
[陈真诚]
尽管我看到数据很棒，但数据不是市场反映的全部。市场上，投资大幅度下滑，新开工面积也下滑，春江水暖鸭先知，实际上开发商才是最了解市场的。那么，我也在思考几个问题。一是在房地产最火爆的时候，每年流入人口10万人，与高考招生的人数基本上差不多。但是，今后我估计很难突破10万人。
[2015-07-23 17:06:20]
[陈真诚]
二是长沙市要打造金融中心，长沙市的规划很好，但执行得比较乱，好象每个区域都在建金融中心，芙蓉区、开福区等，都在做金融中心，好象每个区域都在做金融中心。长沙市的二手房交易不活跃，二手房卖不出去，谁来炒房？长沙、广州炒房是炒不出去的。刚才，交易数据也说明了长沙二手房市场的问题。
[2015-07-23 17:06:42]
[陈真诚]
那么对于下半年的市场，我提三点建议：第一，把目光回归到地段，还是地段决定了房地产的价值。长沙市在推动黄兴北路的改造，那对长沙来说有纪念意义，是老城区的开发。如果一直这样膨胀下去，老城区将承受很大的压力。以前一直善终于在郊区倒腾的碧桂园也调整策略了，开始关注城市中心。万科也在调整策略，现在成立了一个豪宅部，以后也会进入老城区。
[2015-07-23 17:06:49]
[陈真诚]
第二，这是一个转型的好时候。但是，如果每个开发商都转成服务商，我们需要这么多的服务商吗？所以，转型也要走差异化的道路。有的开发商就转型为金融集团了，绿地也在成立一个庞大的金融集团，将来仍然是大企业的天下，中小企业还不是那么乐观的。
[2015-07-23 17:06:58]
[陈真诚]
第三，金融化的问题。金融化有很多的说法，金融在企业上一直体现在财务运作方式上，说白了就是融资。我们的利润比国际上高很多，一旦利率发生改变，我们的利率很有可能往下走，对于一个刚进入的金融中小企业来说，你怎么抵挡如此之大的风险呢？
我就讲到这里，谢谢大家。
[2015-07-23 17:07:07]
[朱熙]
今天各位嘉宾的讲话站的高度比较高，我就讲讲对上半年的市场看法吧。
今年，上半年统计局的数据GDP是7%，房地产行业在复苏，对下半年房地产市场和经济发展走势来说，房地产对GDP的贡献很大，是一个支柱产业，这一点我们可以重申一下，虽然国家已经不倡导了。
[2015-07-23 17:07:18]
[朱熙]
另外，长沙房地产市场的结构化和现在的股市是一样的，结构化分化非常明显。市场有窗口期，去年有一个非常痛苦的市场——写字楼，自从万达把写字楼卖了之后，其他的写字楼好象就找不到窗口期，逃不出去，困在里面了，写字楼上半年有32万平方米的体量，万达在2013年的供应量占了整个市场的54%，这是一个非常奇特的行业。长沙的产业、经济结构等等，决定了当第二产业不是那么发达的时候，就会使得窗口期很难抓住。我们也看到，有一些产业卖了三四年，还在卖公寓产品，这些产品是比较弱的。
[2015-07-23 17:07:36]
[朱熙]
去年上半年有一个现象，在三环以外的大市场，有湘江集团开发的高岭商贸城，还有湾田大市场，他们开发出来以后前面一、二期还是卖得挺好的，去年湘江集团的网签有12个亿， 2014年的金额排名中排在前列。所以，住宅和商业的比例有其结构性。还有精装修，恒大在近三、四年在长沙稳居前三甲，万科也可以排到前五，我们可以看到有这样的数据存在。
[2015-07-23 17:07:42]
[朱熙]
中建信和城产品是80-140平方米的区间定位，前面有一个很重要的前提，在汽车南站以北、雨花亭以南，在韶山路这条轴线上，这个项目是比较稀缺的产品。但是，市场是供大于求的，在楼盘和区域中，开发商还是可以人为地制造出在短期产品供应结构上、短期地段优势上，还可以扭转出供小于求的局面出来。我想，在进行产品定位的时候，开发商肯定考虑了非常多的类似问题。其实前面也介绍到，0731房产网为开发企业和消费者定位一个点，产品结构、年龄层次等等，85后好象有优惠吧？这就有年龄层次的变化了。
[2015-07-23 17:07:51]
[朱熙]
刚才，教授们讲到了O2O移动互联网，我希望0731房产网基于移动互联网的O2O的APP能够继续发展，这是契合市场的东西。上半年，长沙卖了600多万平方米，现在还存了1600多万平方米，市民的选择余地还是比较大的。所以，用移动互联网的O2O、APP可以更好地应对市场，给市民更多更好的选择。
我想讲的就这么多，谢谢。
[2015-07-23 17:08:04]
[龙亮]
前面几位专家和教授对城市经济、社会美学等方面进行了阐述，我很受启发，我也讲讲自己的感受吧。
上半年，长沙楼市回暖，量涨价平是一个主基调，从4月份开始长沙楼市恢复得比较好。内六区的库存量是1300万平方米，去化周期是12个月，下半年的目标可能还是去库存，作为一个项目来说是充满机遇，也是充满挑战的。应该说，目前市场还是一个卖方市场，也是低成本竞争，可能部分大房企的数据会增长，我相信部分房企可能会退出这个行业，甚至消亡。
[2015-07-23 17:08:21]
[龙亮]
作为中建信和城来说，怎么卖房？怎么塑造中建信和城的品牌？怎么打造小区的APP、智能化，都是我们下面要做的工作。
我认为，在这方面中建信和城在这个位置是当之无愧的，通过上半年的努力已经证明了我们的实力，产品的发声、产品的品质，相信能够有更好的市场，我们很有信心。
[2015-07-23 17:08:27]
[黄拓夫]
请冯总做总结。
[2015-07-23 17:08:34]
[冯朝阳]
刚刚几位教授、专家都讲得很好，我站在房地产开发商的角度，针对大家在探讨的问题也谈谈我的见解。
比如，杨老师说的产品规划，站在开发商的角度，我们也很想做好的产品。但是，站在规划的角度来说很难。比如，这个项目给我的容积率是3.0，你要拼命摆才能摆得下，有时候就很难那么完美。比如，我们这个项目小户型卖得慢一点，大户型卖得快一些，当时为什么不全部做大户型呢？但是，在当时小户型稍微改大一点，容积率就通不过，没办法，只能做小户型。
[2015-07-23 17:08:43]
[冯朝阳]
长沙的均价是6200元/平方米左右，中建信和城的成本就是6200元/平方米，我们很想做好，电梯用的蒂森的电梯，成本就增加了100万。站在刚需楼盘的角度，又要考虑成本，又想做好，有时候只能在中间寻找一个平衡点。所以，公司做开发在三、四线城市没法做，低于5000元/平方米的成本真的做不下来。楼盘售价低，楼盘品质就没法比，成都都是近万元的价格了，在长沙很难找到玻璃幕墙的房子，因为做玻璃幕墙贵。
[2015-07-23 17:08:51]
[冯朝阳]
包括傅老师说的住宅产业化，远大住工做的东西，我们想跟他们合作，但现在成本是一个原因，他的建筑个性化很难打造，必须是从一楼到顶楼是一模一样的，模块化的，那是最快的，也是成本最低的，中间要想搞个造型，又要重新搞模块。还有，在中国目前推出这种方式有风险，中建五局至少解决了几十万农民工的问题，你推出住宅产业化的话，很多人就没地方打工了，有可能产生社会问题。所以，这方面推动起来也是比较慢的，但这在未来来说是一个趋势，建筑节能是一个趋势。
[2015-07-23 17:09:03]
[冯朝阳]
关于楼市，站在开发商的角度来说，上半年的表现是非常积极的，我认为下半年将是比较平稳的。上半年，从4月份开始就明显回暖。傅老师说，调控政策对长沙没有用。单个政策作用小，但激励起来了还是有作用的。中国楼市这么多年基本上是大起大落，要么很好，要么全部死掉，要么冰火两重天，政府一直在追求楼市平稳增长，实际上这么多年一直做不到。
[2015-07-23 17:09:09]
[冯朝阳]
目前，长沙楼市的问题是供应量太大，上半年卖了600多万平方米，存量有1500万平方米，下半年再卖600万平方米，新开工600万平方米的话，还是有1500万平方米的存量。
[2015-07-23 17:09:15]
[冯朝阳]
中建信和城的地段好，位置好，但是，我们也有竞争压力，与我们一墙之隔的楼盘就比我们便宜1000元/平方米，现在纯粹在拼性价比，梅溪湖、洋湖垸的楼盘都是在低于成本价在卖。
[2015-07-23 17:09:26]
[冯朝阳]
对长沙来说现在四面开花，四面都是热点，走错路都有楼盘，长沙在售有500多个楼盘，量太大，每个楼盘都比较艰难。即使在目前的环境下，有些楼盘过得比较好，但也有一些楼盘还是比较艰难，在同一个区域里面也有活得好的，也有活得不行的。
[2015-07-23 17:09:32]
[冯朝阳]
但是，目前的金融政策、货币政策、楼市政策都在支持楼市的发展。所以，我判断下半年还是能延续目前的行情，比较平稳，基本上以以价换量为主。我们公司暂时也不会提价，售价应该不会变，可能还会降。
我就讲这个判断，谢谢。
[2015-07-23 17:09:40]
[黄拓夫]
今天的活动到这里就顺利结束了，再次感谢各位嘉宾和东道主冯总的发言，谢谢。
[2015-07-23 17:09:47]
[主持人]
“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎大家收看由0731房产网、0731地产研究院、红网传媒联合为您打造的《0731地产研究院微沙龙》访谈。
[2015-06-26 10:35:38]
[主持人]
2015年已经过去近半，从数据来看，今年的楼市行情可以明显的分为两个阶段，前3月受节日影响市场成交低迷；四五六月，在政策发酵刺激的影响下成交逐月提升。总结楼市上半场，我们是否可以看出下半年的楼市走势？作为企业又如何在复杂的形势下开展下半年的工作？
本期我们邀请到的嘉宾有：
长沙朗景房地产开发有限公司总经理 周重；
湖南建安房屋联动营销有限公司董事总经理 陈艳美；
0731地产研究院副院长 黄拓夫。
[2015-06-26 10:37:41]
[主持人]
下面有请黄院长来介绍一下上半年的整体楼市情况。
[2015-06-26 10:38:03]
[黄拓夫]
2015年1-5月长沙内五区商品住宅累计网签465.57万平方，其中5月网签114.51万平，环比提升了12.62%，同比上涨4.89%。进入5月，内五区住宅环比成交量仍然持续增长，同环比继续提升。2015年长沙四县市住宅累计网签成交274.22万平方米，其中5月网签66.63万平方米，环比上升46.27%，同比上涨2%，从环比的情况来看，本月四县市的成交提升非常明显的，接近了50%。
[2015-06-26 10:38:20]
[黄拓夫]
我们再来看一下价格方面。
[2015-06-26 10:38:27]
[黄拓夫]
2015年5月长沙内五区住宅成交均价为6401元/平米，环比下降1.34%，同比上升21.53%。5月长沙主城区住宅成交量继续回升，但是价格略微回落，目前来看开发商以低价冲量仍是主流，但也有部分企业在成交回暖的形势下开始试探性提价。
同期，长沙四县市的住宅成交均价为4170元/平方米，环比上升1.55%，基本上与去年同期持平。四县市的均价随着成交的放量在进一步的提高。
[2015-06-26 10:38:43]
[黄拓夫]
二手房由于政策的影响提升非常的明显，2015年1-5月，全市二手房住宅成交170.43万平米，成交套数为15842套，同比分别增长27.14%、29.34%。其中，5月份二手住宅成交46.8万平米，环比上升14.84%，同比上升超过了55%。5月全市二手房延续了4月来的成交趋势，成交量再创近一年来的新高。预计6月、7月份有进一步的扩张。
[2015-06-26 10:38:52]
[黄拓夫]
6月份我们总结了前三周的情况，6月第一周（2015年5月31日-2015年6月13日）长沙市六区新建商品房网签2799套，28.89万平方米；其中住宅网签2386套，住宅成均价为6193元/平方米。
6月第二周，长沙市内六区新建商品房网签2718套，30.76万平方米；其中住宅网签2350套，住宅成交均价为6373元/平方米。
[2015-06-26 10:39:09]
[黄拓夫]
6月第三周，长沙市室六区新建商品房网签2791套，30.96万平方米，其中住宅网签2443套，住宅成交均价为6166元/平方米。6月前三周二手房成交量环比5月基本持平略有下滑，仍维持在成交高位。
[2015-06-26 10:39:44]
[主持人]
谢谢黄院长对上半年楼市的一个数据总结。下面请周总来分享一下您的心得，在营销方面有做哪些调整和改变？
[2015-06-26 10:40:44]
[周重]
红橡华园位于芙蓉区一个比较好的地段，土地比较紧缺，我们项目住宅商品去年已经清盘了。今年主要是推广场的写字楼以及酒店式公寓。去年的整个市场不是很好，但我们产品还比较有吸引力，虽然项目价格定位比较高端，但成交量在全年比较均衡。我们采取的主要营销措施是以针对客群的活动为主。
[2015-06-26 10:54:29]
[周重]
我们项目除了地理位置优越之外，楼盘的科技含量很高。我们最大的特色是无雾霾的写字楼，我们拥有集团研发的自主知识产权的PM2.5的过滤器，在大堂实时显示。
[2015-06-26 10:57:09]
[周重]
总体来说，我们项目的销售状况与长沙楼市的整体形势大致是同步的。
[2015-06-26 10:58:08]
[主持人]
今年的销售情况比去年同期要好很多？
[2015-06-26 10:58:35]
[周重]
好一些。从客户的来访量，实际的销量来看，都是在逐步的回暖。而且今年我们采取了多种多样的促销形式，这对成交也有一定的帮助。
[2015-06-26 11:00:01]
[主持人]
近期会有提价动作吗？
[2015-06-26 11:00:17]
[周重]
暂时没有考虑提价的可能。等再回暖一点，可能会考虑做更大力度的优惠促销活动。
[2015-06-26 11:01:03]
[主持人]
请陈总聊一下贵项目的情况。
[2015-06-26 11:01:19]
[陈艳美]
我是一个销售代理商。总体来说，今年的市场客户的热情度比去年明显好很多。去年只有性价比高的产品客户才会买。而今年改善型的客户有所增加，特别是地段优越、品质优良的楼盘在市场上还是比较受认可的。
[2015-06-26 11:01:34]
[陈艳美]
从2010年开始，其实产品营销慢慢的变得很艰难。于是，我们在营销方面用了很多创新的方式，比如借助网络送房上门，就是让用户在家里就可以了解到房子的详细信息。作为一个销售代理，我们把服务做到了极致，把真正的用户带给开发商。拿小区推广来说，小区里的用户绝对是真正意义上的用户，因为他们有家、有一定的经济实力以及社交圈子，我们将这些人带去项目，通过他们的口口相传，达到的营销效果是非常明显的。
[2015-06-26 11:03:48]
[陈艳美]
4月份，梅溪湖一个项目12天完成了30%的交易量得益于我们的社区o2o服务平台，将房子送到客户家里去。那个项目在梅溪湖的最大优势是开发成本低，地价低，开发商有空间拿出让利房价，但房价低了客户又往往会很担心。但当我们将家政、洗车、金融理财等等服务通过我们的平台就可以实现后，客户免除了很多后顾之忧，性价比就出来了，于是成交就上去了。这是一种很好的营销模式，让客户感受到很好的上门体验服务，这种模式对80、90后的人群来说比较受用。
[2015-06-26 11:26:28]
[陈艳美]
以前我们推广洋房有个误区，就是针对改善型客户一定要把形象打造的很高大上，但在实际销售过程中发现，当产品消耗的差不多的时候，高层点的产品却没人问津，于是我们赶紧调整了策略，把洋房价格调整为均价4800元/平方米，这样一部分刚需客户就被吸引过来了，其实，刚需中也有接受能力很强的客户。
[2015-06-26 11:26:54]
[陈艳美]
这种细分市场的调整是非常重要的。为什么说我们的洋房销售速度能够卖出刚需的速度，因为我拿出了刚需的打法，操作还是非常漂亮的。包括周总提到的，以做活动为主的，确实在目前的阶段，活动收效还是很快速的。
[2015-06-26 11:27:07]
[陈艳美]
洋房基本上每周末都有活动，甚至在同一天有两场活动同时举行，第一可以带资源来，尤其是周末，洋房里面不是来几个人，里面都是非常的热闹，到园区、大厅都是人来人往的，客户下决定的速度非常快。创新的营销方法，和我们对的销售策略还是非常有体会的。
[2015-06-26 11:27:19]
[黄拓夫]
我总结一下两位老总的感想，第一确实产品不错，周总有高科技的产品，陈总这边也是高大上的产品。在这种基础上，还是要在营销方面创新。上半年量涨得很快，高于去年同期，价格还是中低位在走，大家还是想办法以活动、促销来做。
[2015-06-26 11:28:04]
[陈艳美]
无论怎么样，长沙市场的供应量在这里，客户是活跃起来了，但客群就这么大，市场库存压力还是有的。现在的客户选择面广，不会像以前选择品种少，再不出手就没机会了。
[2015-06-26 11:30:27]
[黄拓夫]
以前是要抢房，现在是到处都有地方卖房。因此，开发商如何精确达到各个阶层的需求，这是未来开发商的营销趋势，不能像以往粗放型的了。
[2015-06-26 11:32:06]
[陈艳美]
7月份我们可能会推出一个活动，聚集长沙千套最具性价比的楼盘，通过我们的服务平台，将房子送到小区里面去，把活动送到家门口来。
[2015-06-26 11:44:45]
[主持人]
陈总刚聊到刚需型和改善型的客户目前处在调整的阶段，那么现在是投资型的客户占比大？还是刚需型的客户仍是主导？请黄院长来分析一下。
[2015-06-26 11:45:38]
[黄拓夫]
这个要分城市来看，以长沙现在的情况来讲，刚需仍然占了40%-50%，我们之前做过一个调查，外来人员购房占40%左右，外来人群大部分在长沙购买是首次购房。我觉得这个量一定还是以刚需为主，改善型的需求也有。
[2015-06-26 11:46:26]
[黄拓夫]
我昨天看了一篇有关住房有效使用年限的文章，以前说房子有70年左右的使用年限，但现在我们房子很少有住超过30年的。那么以前两千元一平的房子你去居住会是什么感觉？漏水，消防差、电梯有问题……但很早以前居住在这里的人现在却是改善型的主力。市面上有我需要的房子就一定会换。刚需的释放其实是周期性的，这跟中国的人口比例是相关的。当人口慢慢的过渡完之后，就意味着刚需的释放也完成了。
[2015-06-26 11:48:17]
[黄拓夫]
长沙市的人均住房面积，从2012年开始，大概在12平米左右，2014年到了接近30平米，这两年刚需释放出来了，未来刚需肯定是慢慢的往下走的，改善型需求是未来的主流，也是长沙发展的大趋势。
[2015-06-26 11:49:35]
[主持人]
周总对这个问题怎么看？
[2015-06-26 11:49:43]
[周重]
现在投资型的需求市场变化比较小，06年、07年我们有做过一个写字楼，当时主要客户是投资客，但现在的红橡广场，投资客并没有明显增加的趋势。很少有投资客买我们的房子，基本上住宅是改善型的。公寓还是有部分，但只有少量。
[2015-06-26 11:55:40]
[黄拓夫]
我觉得肯定会有部分人出来找一个稳当的投资产品。
[2015-06-26 11:55:54]
[周重]
现在还有许多人在股市里没有出来。
[2015-06-26 11:56:42]
[陈艳美]
我自己身边的朋友，已经有从股市出来的。通过他们的一些反映，现在的改善型和投资型客户比原来有所增长。这一次的牛市让许多人赚了钱，房产又是一个固定的资产，因此还是有很多人会再买房。而且股市未来肯定还有一波大的动荡，到时候从股市流入到楼市的人可能会更多。
[2015-06-26 12:01:36]
[黄拓夫]
更多的投资可能在商业用房这一块。
[2015-06-26 12:01:50]
[陈艳美]
以前我们说公寓70%是投资客，但现在纯投资客少很多了。原来我买公寓，闭着眼睛都知道，它会升值的。但现在购房者会谨慎很多。
[2015-06-26 12:02:51]
[黄拓夫]
长沙跟很多的城市不一样，他的租金回报比率比售出的比率高很多。长期短期静态回报率是领先全国的，但是另一项指数“五年租转售回报率”就低很多了。作为投资客来讲，买了房还是出租，不是等它慢慢升值。
[2015-06-26 12:04:23]
[主持人]
请问黄院长，你觉得长沙处于几线城市？
[2015-06-26 12:05:20]
[黄拓夫]
长沙是处于一个二线城市，不管是它的价格、结构，还是它的近期发展趋势，是在二线城市。目前来讲，中国的第一线城市就是北上广深。这些城市限购一旦松绑，价格就会往上涨。像长沙、武汉、成都、杭州等城市，就算放开了限购，客户也不见得去买。从客户的反应就可以很明显的看出长沙处于一个什么样的地位。
[2015-06-26 12:07:03]
[主持人]
周总对长沙房地产市场未来的发展趋势是怎样看的？
[2015-06-26 12:07:12]
[周重]
对长沙未来的楼市，我不是很乐观。未来的楼市供应量会非常大，未来几年不管是住宅还是商业都很难乐观，但机会还是有的。如果把产品做的好，抓住适合自己的客户群，再采取合适的营销策略，还是有一定的市场的。我们一直是采取比较谨慎的态度，未来会考虑更多元化的经营。
[2015-06-26 12:09:29]
[主持人]
未来住宅和写字楼开发商该怎么走？在营销策略方面有什么建议吗？
[2015-06-26 12:10:22]
[周重]
住宅让陈总讲吧。写字楼这一块我们本着一种个性化的理念，其实从常规来看，我们那个位置建写字楼并不合适，人口密度不密，但为什么仍把他建成写字楼，这完全是考虑到环境因素，以后的写字楼不会像以前那样只注重开发，现在更多的是考虑与周边生态环境的一种融合，讲究写字楼办公舒适，交通方便，这个也是一种和以往不同的观念。
[2015-06-26 12:13:45]
[主持人]
关于住宅市场，陈总有什么建议呢？
[2015-06-26 12:14:06]
[陈艳美]
我认为住宅市场是一个杠杆，供不应求的时候，就是一个抢的市场，这两年是一个调整期，基本上所有的开发商都认为供应量很大，大家放缓了开发的速度，追求平衡点。到今年下半年，我认为这个过程应该可以慢慢的平衡，未来5年内，地产还是有的做的。但未来对开发商资金的把控、位置、品质要求会越来越高。以前只要有勇有谋有资源，就会做得漂亮。但现在团队的专业能力和执行能力，对楼盘销售影响是非常大的。
[2015-06-26 12:19:01]
[陈艳美]
未来，长沙楼市要火爆，离不开外来人口的支撑。其次在细分领域，一定要做的很有特色、很精很细，寻找一些新的促销点，包括现在的互联网+等等，未来房地产还是有机会的，对于开发商和代理商来说，要突破原来的思想，去打破我们现在的东西。这是我的观点。
[2015-06-26 12:21:13]
[主持人]
从现在的市场情况来看，开发商不注重打价格战了，而是把重点转移到产品的质量了。请黄院长给我们介绍一下长沙市在售楼盘信誉评价体系是怎样的？
[2015-06-26 12:22:34]
[黄拓夫]
我们的体系对长沙市所有的在售楼盘做了一个明晰的评分，通过一套数据模型，对房地产各大楼盘进行量化分析。7月份，我们将对长沙近400个楼盘的所有在售楼盘进行评分。而这个体系的形成对开发商和购房者都很有参考价值。第一，通过对楼盘的深入分析后，将楼盘量化展示在消费者面前，让受众去了解这些楼盘到底是一个什么品质的楼盘。
[2015-06-26 12:25:36]
[黄拓夫]
第二，长沙大约有1500家企业，一个购房者要挑选到自己合适的楼盘，说实话是要花心思的。我们想用一个比较直观的方式告诉购房者这个楼盘的性价比怎么样、影响力如何。让购房者能更快速的选中心仪的房源。
[2015-06-26 12:27:00]
[主持人]
周总和陈总都是奋战在市场一线的人员，请各位老总分享下各自的营销战略吧。首先请周总来谈一下。
[2015-06-26 12:28:06]
[周重]
我们一直是很注重产品的品质，因为我们是本土企业，深耕长沙，因此我们特别注重产品的品质，做有口碑的营销。这不光是给业主，实际上也是给自己一个安定。
[2015-06-26 12:30:04]
[主持人]
请陈总谈一下对口碑营销有什么样的建议？
[2015-06-26 12:30:27]
[陈艳美]
对于房产来说，我们做的项目都是老业主十分认可的产品，因此，我们老带新的效率非常高。我们通过各种方式，一直希望整个市场的品质会越来越高。作为代理商，我们团队的培训、激励、考核也很严格的。我们操作的盘，作为乙方来说，注重及时宣传，哪个点做得好，我们就释放出去。但这种口碑营销，首先也要做好口碑，开发商要把产品做得过硬，这样才能带来好的销售业绩。在长沙，一般楼盘的宣传核心点就是地铁口和学区房两个元素。
[2015-06-26 12:35:03]
[主持人]
下面请大家以一句话来总结一下吧。
[2015-06-26 12:35:21]
[黄拓夫]
我认为，下半年的楼市会延续5、6月份这种慢慢回暖的趋势，整个市场一定会好于去年，大家想买房就可以买房。
[2015-06-26 12:36:53]
[周重]
从整个大的宏观面来说，房地产利好不断，各项政策的出台都传达了政府对楼市的重视。下半年长沙楼市应该还是有很多的机会，至少比去年和上半年还是会有一个回暖的情况出现。但是不是像以往出现火爆行情？这个就不一定，不过下半年的情况有所好转这是肯定的。
[2015-06-26 12:38:58]
[陈艳美]
我认为，开发商敢于做创新的产品推广，这个是非常OK的。如果一直按原来的固化思维不变的话，下半年还是会比较艰难的。
[2015-06-26 12:40:26]
[主持人]
今天的微沙龙到这就结束了，非常感谢各位嘉宾的到来！谢谢大家！
[2015-06-26 12:40:59]
[主持人]
“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎大家收看由0731房产网、0731地产研究院、红网传媒联合为您打造的《0731地产研究院微沙龙》访谈。
今年一季度下行压力非常明显，GDP增速下落到7.0%。经济的继续下行，导致政府和企业层面的压力沉重，而此时此刻的房地产市场，也不可避免的跟着进行调整。央行半年内三度降息、公积金调整新政的逐步铺开……
[2015-06-04 14:32:53]
[主持人]
多项调控决策表明政府提振房地产市场的决心，也逐渐融化购房观望者心中的“坚冰”。在市场转好，成交回升的背景下，长沙又获批创建国家住宅产业现代化综合试点城市，这些利好对后市究竟会产生怎样的影响？长沙楼市的发展的增长极和爆发点在什么地方？本期微沙龙我们邀请到业内专家、开发企业代表汇聚于楼市会所，聚焦近期政策热点，共同探讨长沙楼市发展近况。
[2015-06-04 14:33:18]
[主持人]
他们是：
中南大学房地产经济研究中心副主任、住宅产业化领域研究专家 傅沂
金鸿宇国际商业广场营销总监 金晶
湖南信远智邦房地产开发有限公司销售部长 何少京
三一快而居产品经理 方艺平
0731地产研究院副院长 黄拓夫
欢迎各位嘉宾的到来。
[2015-06-04 14:34:03]
[主持人]
数据显示，4-5月长沙楼市成交回升明显，价格也有所复苏，请各位介绍一下自身项目具体销售情况，先请0731地产研究院副院长黄拓夫发布一下权威数据。
[2015-06-04 14:36:21]
[黄拓夫]
我先介绍下4-5月份房地产，特别是长沙楼市综合的发展情况。大家知道，从2014年开始，房地产市场进入了深度调整的阶段，这种阶段一直持续到去年10月份左右，然后市场开始出现一波反弹。一直到今年到2、3月份春节期间，成交量和成交价格都是比较低迷的。
[2015-06-04 14:36:38]
[黄拓夫]
那么，到4、5月份银四金五才有恢复超越去年同期水平的增长。各位嘉宾手上有一份资料，5月份全国百城新建住宅均环比由跌转涨，4月底-6月初长沙楼市内六区新房成交情况，4月开始住宅成交量已经开始超越去年同期水平。当然，现在的价格还处在整体宏观面的低位。而全国20个主要城市的价格研究，现在长沙同比价格下跌排名在全国第三，下跌的幅度是全国第三，排在前面的是银川、杭州，下跌幅度将近8%的样子。
[2015-06-04 14:36:47]
[黄拓夫]
我们一直说长沙是价格洼地，但实际情况是洼地房价也会下跌，而且跌得非常厉害，这与需求萎缩，房地产整体结构库存过高有密切的关系，这是房地产的成交情况。今天微沙龙来了一线的操盘手们，请大家结合4月、5月的成交套数来具体谈谈各自的感受吧，研究数据是和市场契合的吗？先请金总介绍一下项目情况。
[2015-06-04 14:39:45]
[金晶]
我们的项目金鸿宇国际商业广场处在长沙一个非常优势的地段，整个雨花区高桥商圈的正中心。大家知道，高桥是全国排名第三的大型市场，我们的产品比较齐全，从5A级写字楼，到公寓，再到纯板式住宅，再到商业街区，涵盖的产品系列是比较全的。因为我们地处的地段，再加上产品的配置，所以相对来说在我们项目对于市场的感受是最直接的。
[2015-06-04 14:41:04]
[金晶]
确实像您数据分析的那样，从今年春节过后，整体市场量价是在开始慢慢地回升。目前，写字楼和公寓还没有对外发售，只有商业和住宅，商业目前在蓄卡阶段，只有住宅是对外销售的，昨天一天的交易量就是8套住宅。
[2015-06-04 14:41:18]
[金晶]
与前几年相比，当天有8套销售量确实不算什么。但是，经过2014年到现在的2015年，我们觉得这个数据可以明显地提升到一个不断放量、不断增长的过程了。因为，在我看来，实际上很多人并不符合无房户的要求，慢慢都在转化需求更换，就是更好提升自己生活品质的需求型客户来了。
[2015-06-04 14:41:36]
[金晶]
再加上现在的政策放松，二套房没有60%的首付政策，当这些政策松动下来以后，这些想更好提升自己生活品质的人就会马上下手，来更好地提高他的生活品质。
[2015-06-04 14:43:23]
[金晶]
在商业方面，我想我更不需要介绍，所在地段就是全国排名第三的市场，长沙新的大型市场也比较多，北边也好、南边也好，都在想重新去打造一个新型市场。但是，重新打造的话，你要付出的所有配套、成本等等这些都要更换，不过我们项目已经处在最核心的商圈了，商业就在追捧的状态中。
[2015-06-04 14:43:42]
[黄拓夫]
商业的活力直接体现在了您的成交面上。
[2015-06-04 14:43:52]
[金晶]
对。
[2015-06-04 14:43:57]
[黄拓夫]
何总这边呢？
[2015-06-04 14:44:04]
[何少京]
大家可能对我们的公司不是很熟悉，信远智邦房地产开发有限公司是高管投旗下的一个全资企业，之前开发过金色比华利项目，现在开发的是金色溪泉湾项目，金色溪泉湾的客户群针对的是内部工作人员、员工家属，所以一直没有向市场开放。现在，我们二期已经向市场开放了，从5月份开始陆续向市场投入了一些广告。
[2015-06-04 14:44:13]
[何少京]
从销售反映的几个数据来看，确实有回暖的迹象。之前，我们的来电量和来访量与现在相比，只是现在的25%，也就是说提高了400%的来电量和来访量记录，这是很大的数据。我们的成交量达到了之前的170%，提高了70%，这些数据可以反映市场回暖的迹象。
[2015-06-04 14:44:22]
[黄拓夫]
我想听听傅教授的观点，对去年到今年的政策变化，以及今年市场的变化，您怎么看？
[2015-06-04 14:44:31]
[傅沂]
湘江新区的政策出台以后，对长沙楼市的走势有了一个战略性的观点。大家知道，长沙楼市库存量比较大，短期内价格上升的空间可能性不大。但是，总体上虽然市场不是很景气，但高端住宅、写字楼的价格还是有上升的空间。普通住宅，包括刚性需求的话，价格在短期内很少有上升的空间。所以，要分开来看，不能统一看长沙楼市的趋势。
[2015-06-04 14:44:42]
[黄拓夫]
从数据来看，2013、2014年有两个比较大的飞跃，从人居居住面积指标来看，这两年每年同比增长、环比增长都在50%以上，这说明大量的无房户购房，会把整体人均面积提升。综合长沙的人口比例来看，我们的刚需释放是在2016、2017年的样子，现在的增长比例还非常低。
[2015-06-04 14:47:36]
[黄拓夫]
那么，市场刚性需求释放完之后，尤其长沙刚性需求库存压力这么大的情况下，市场会怎么走？这是长沙楼市面临的很大的问题，包括现在所说的改善型需求，大户型、平层、豪宅，这些产品精品是相对不足的，叫得上的平层豪宅就是沿江分布了几个，南边几个，北边几个，金色溪泉湾也可以考虑往平层豪宅发展。
[2015-06-04 14:47:44]
[何少京]
我们的第二期产品就在考虑建平层豪宅，改善性需求有可能是后面的刚性需求，大家都要改善居住品质了。
[2015-06-04 14:47:58]
[黄拓夫]
是的，我建议开发商不要在红海里面搏杀，一定要在蓝海里面找到发展机遇。如果只在红海里面搏杀的话，只会打价格战，这是讲的发展需求。
[2015-06-04 14:48:05]
[主持人]
央行降息、公积金新政等一系列调控的出台表明了政府出手干预房地产市场的决心，也在一定程度上提振了市场信心。有机构预测，房地产政策宽松通道已打开，未来上行可能性大。在国家宏观政策的调整下，房地产市场发生了哪些变化？能否直接刺激楼市去化？详情请傅教授谈一下。
[2015-06-04 14:48:20]
[傅沂]
国家一系列政策对二套房的改善性需求来说是一个很大的利好消息。但是，对整个长沙楼市而言，实际影响并不是很大。所以，要通过国家的政策来推动长沙楼市的上扬，我觉得可能性不大。
[2015-06-04 14:48:39]
[主持人]
现在一二线城市分化十分明显，您对这一块儿又是怎么看的？
[2015-06-04 14:49:07]
[傅沂]
一线城市不一样，一线城市是对政策的敏感性比较高的，但长沙城市的结构不一样，市场结构相对来说对政策的敏感性没有那么强，这是拉低的一个主要原因。
[2015-06-04 14:49:15]
[傅沂]
包括限购的时候，长沙楼市也没有那么强的敏感性，不管你怎么收怎么放，市场还在那个地方，政策改变不是主要的原因。
[2015-06-04 14:59:33]
[黄拓夫]
在长沙，政策好的时候价格就是这样，价格不好的时候价格还是这样，没有什么起伏。
[2015-06-04 14:59:39]
[何少京]
长沙的量也好，价也好，比起北上广深来说有一个滞后性。2014年上半年开始进入低谷的时候，起价的时候还挺得不错，慢慢地有了滞后性。所以，到了下半年就开始显现出来了。
[2015-06-04 14:59:48]
[主持人]
从数据监测来说确实是这样，长沙的价格是比较平稳的，稳中有跌，不一定是会马上上涨。
[2015-06-04 14:59:54]
[傅沂]
是的，这是一个特殊的背景，别的城市能够炒得起来，长沙炒不起来。
[2015-06-04 15:00:09]
[金晶]
其实，这是对长沙最有利的，平稳发展对我们是最好的，这样的话每个项目在做好自身的产品开发、自身产品质量的同时来做好我们该做的事情。我们是开发商，但我们同样的不喜欢暴涨暴跌，我们觉得平稳是最好的。
[2015-06-04 15:00:16]
[黄拓夫]
在股市很好的时候，你们都去炒股了。现在，股市振荡，把资金抽出来，股市只是一夜情，楼市才是一辈子。
[2015-06-04 15:00:25]
[主持人]
5月20日，2015全国住宅产业现代化和绿色生态城区规划建设技术交流会在长沙召开，长沙获批创建国家住宅产业现代化综合试点城市。长沙市住宅产业化实施面积近1000万平方米，已形成国家住宅产业化生产基地企业三个。如何看待近年长沙住宅产业化发展，取得了哪些成就，未来产业化在长沙的发展趋势如何？对于房企而言有何影响，在住宅产业化的大背景下，楼市发展的机遇在哪？
[2015-06-04 15:00:34]
[黄拓夫]
请傅教授跟我们阐述一下这些政策对我们有什么影响。
[2015-06-04 15:00:43]
[傅沂]
住宅产业化的概念，在学术研究这一块儿也有过争论。我觉得产业化从广义上讲就是构建比例要达到一定的标准，否则安全上就会有问题，整个房地产建设过程中，成套装备化的比例要达到什么程度。
[2015-06-04 15:00:57]
[傅沂]
那么，产业化在目前来说有两种技术，比如远大住工，混凝土成套装备构建。不过目前两种技术是不是涵盖了整个产业化的技术发展前景？我觉得这也要打个问号。因为，我去别的企业调研，他们觉得远大的技术还不是特别地先进，是不是还有更好的技术？长沙这个地方远大企业的技术垄断相对是比较强的，有些外省的住宅产业技术化很难引进来，这也是一个特殊情况。
[2015-06-04 15:01:54]
[傅沂]
因为，这是一个纯技术性的问题，我们也在研究除了远大的技术以外，是不是还有更好的技术？学术界和相关的实物界都在探索这个话题。但是，我感觉如果从长沙住宅产业化市场发展的角度来看，这种格局实际上是不利于住宅产业化的发展。所以，必须要引进新的技术，才能促进技术市场上的良性竞争，而不是恶性竞争，这方面要引起大家的重视。
[2015-06-04 15:02:10]
[黄拓夫]
远大住工可建提了很多年的住宅产业化，也出了一些住宅产业化的产品，我印象中的住宅产业化就是速度快、效率高、绿色环保、宜居，一般了解大概就是这个情况，说深一点就包括您说的构建比例。包括之前远大说要做天空城市，也是以产业化的技术来做的。
[2015-06-04 15:02:17]
[傅沂]
那是钢构的。
[2015-06-04 15:02:24]
[黄拓夫]
这种钢构的技术怎么样？
[2015-06-04 15:02:30]
[傅沂]
钢构的和水泥混凝土差不多，没有混凝土完全是钢构结构的话，万一发生火灾就会有很大的问题，不发火灾还好。但混凝土也有一个问题，质量比较重要，预筑成本比较高。结构上没有问题，关键是怕意外发生。而且，他们还有一个什么问题呢，楼太高的话，里面的人太多，就像当年美国911双子星座一样，一旦发生问题死亡的人就不是小部分了，政府也担心万一出问题，损失会很大，就不让他们建那么高了。
[2015-06-04 15:02:49]
[黄拓夫]
方总能不能从技术方面讲讲，你们从国家住宅产业化方面将提供怎么样服务的呢？
[2015-06-04 15:02:59]
[方艺平]
我们也在考虑到底是用钢构建，还是PC建。
[2015-06-04 15:03:06]
[黄拓夫]
什么是PC建？
[2015-06-04 15:03:17]
[方艺平]
现有的现浇模式，在现场建好以后，到现场直接搭建。这种方式粉尘和噪音就会污染少很多。
[2015-06-04 15:03:25]
[黄拓夫]
我想这也是发展趋势吧？
[2015-06-04 15:03:55]
[傅沂]
三一快而居也还没最终确定，还在犹豫是吧？
[2015-06-04 15:04:18]
[方艺平]
对，用钢构还是PC构，还在论证。像美国的木结构、钢结构都是很成熟的。
[2015-06-04 15:04:24]
[黄拓夫]
咱们国家搞混凝土一直是一种传承，一下子要扭转过来，钢结构作为工程结构是比较难以接受的。
[2015-06-04 15:04:30]
[傅沂]
对，钢结构的话，一般的老百姓可能还不太敢住，还需要一个认识的过程。
[2015-06-04 15:04:36]
[黄拓夫]
住宅产业化的目标是要达到1000万平方米的施工规模，1千亿的产业集群，这就提出了一个比较现实的尖锐问题，现在长沙房地产市场不好的原因是因为结构失衡，通俗点说就是高库存。今年内六区住宅库存大概是1600平方米左右，政府应该怎么定政策推动房地产市场的发展呢？
[2015-06-04 15:04:43]
[傅沂]
住宅产业化，我们提的目标乍一看可能有点高。但是，住宅产业化其中有很大一部分是用在保障性住房和经济适用房，这两者对整个楼市的影响不是很大。但是，说普通商品房用住宅产业化的比例是非常低的，我掌握的数据大概是1%左右。实际上，这对整个楼市的影响不是很大。
[2015-06-04 15:04:53]
[傅沂]
所以，住宅产业化对长沙楼市的影响，短期内讲实际上是很难形成太大的影响。但是，住宅产业化对整个经济适用房和保障性住房方面的影响还是比较大的。所以，要分两个层面来看。
[2015-06-04 15:05:16]
[傅沂]
还有一个方面，就是高端住宅，像别墅、商业地产，现在也在尝试用住宅产业化模式。高端市场用住宅产业化就会有一个问题，一是个性得不到张扬的问题，住宅产业化最大的问题就是同质化，个性得不到张扬。二是控制成本的问题。这些问题不能解决的话，高端市场住宅产业化的推广也是有一定难度的。
[2015-06-04 15:11:55]
[方艺平]
比如建造别墅的开发商就想开一个房子的4S店，所有的客户到4S店去选择，你想要什么样的房子，什么样的颜色，什么样的家居，直接选。
[2015-06-04 15:12:12]
[傅沂]
但别墅又不能全部建好，要留一些业主自由发挥的空间，而业主自己发挥的空间又不能留得太多，怕安全性不好，这是需要好好把握的。未来住宅产业化在高端住宅方面，怎么样留给顾客足够的改造空间，还得作文章。
[2015-06-04 15:12:27]
[黄拓夫]
你们好像有私人定制吧？
[2015-06-04 15:12:37]
[方艺平]
在榔梨建了一套别墅。
[2015-06-04 15:12:51]
[傅沂]
还有智能家居，智能化是一个非常重要的趋势，像海尔、美的都在搞智能家居，怎么样让住宅产业化和智能家居进行对接，这也是一个趋势。长沙精装房的智能化比例是非常低的，在北京、上海智能家居的比例是非常高的，长沙的精装房就是简单的能住进去，这个问题值得我们去反思。
[2015-06-04 15:13:04]
[何少京]
智能化家具家电全带，长沙能做到这一程度的很少。
[2015-06-04 15:13:15]
[傅沂]
不过，这将是一个大趋势。
[2015-06-04 15:13:33]
[黄拓夫]
蓝光近期抛出“打造长沙首个互联网+的社区”的概念，可能是想往这方面发展，以后不管是概念还是实际产品，我觉得是一个需要去探索的方向。
[2015-06-04 15:13:47]
[黄拓夫]
说了这么多的问题，我还想补充一点。现在住宅产业化的趋势，其实和开发商、购房者的情况是息息相关的。大家都了解楼市政策，之前政府明确提出对开发商、购房者，有资金补贴和促进发展的措施。不过，1000万平方米的体量是不是过大？这是一个问题。
[2015-06-04 15:13:59]
[黄拓夫]
第二个问题是，在发展的过程中以精细和低碳的开发模式代替以往粗放式的开发，1000万平方米体量就不大了，这是一种结构调整。我相信政府在制定政策的时候也是有考量的，并不是盲目地鼓励开发商发展产业化模式，您对长沙开发商开发绿色产业化住宅什么建议吗？
[2015-06-04 15:14:09]
[傅沂]
开发商分几种，一种是建筑企业转型为开发商企业，像水电八局这样的企业，他们对于住宅产业化的选择，肯定是想更多的和自己住宅产业化的产品相结合，这是必然的，他们必须把自己的产品和市场开发结合在一起。
[2015-06-04 15:14:17]
[傅沂]
但是，像何总和金总这样的开发商，本身不是建筑企业转身的话，他们与生产产业化的企业怎么合作，在选择合作厂家的时候，需要特别注意技术研究。不能说本土只有两家，我们就在两家中挑一家，要站在全国乃至全世界的住宅产业化的角度，来选择最适合本企业的住宅产业化的产品，这一点对企业来说至关重要。
[2015-06-04 15:14:26]
[傅沂]
企业对住宅产业化的战略不一样，但是整体从国家层面来讲，在整个国家标准和土地技术这块儿，还是有待于进一步深入研究。我想，这也是和大的环境有关系。未来国家会制定完善的技术标准，我们也期待政府早日完成这项工作。
[2015-06-04 15:14:33]
[黄拓夫]
对于长沙的开发企业来讲，市场会产生怎样的变化呢？
[2015-06-04 15:14:39]
[傅沂]
现在企业要搞住宅产业化首先要仔细考虑，不能说我们是试点城市就都去搞住宅产业化。现在不要陷入这种误区，新兴产业不要大家一窝蜂的搞，一窝蜂的搞就会像光复产业一样，本来是朝阳产业，但一下就搞死了。我也担心住宅产业化出现这种问题，只要政府支持，大家就不管适合不适合都去搞，最后把住宅产业化搞垮了。所以，在住宅产业化方面一定要避免低端的恶性循环。
[2015-06-04 15:14:49]
[主持人]
什么样的企业适合走这条路子？
[2015-06-04 15:14:59]
[傅沂]
我觉得现在还没有技术支撑的企业暂时还不要去接近，倒是像中建五局这种本身是建筑企业转型的，他们去尝试的话成本可能会低一点。我建议是，对于一种国家标准，一种成熟的技术出台以后，大家再进入比较好一点。因为，现在所有的技术都没有得到国家层面的认可，建议大家就不要先去碰它了。
[2015-06-04 15:15:07]
[傅沂]
在标准还没有制定、还没有统一的情况下，盲目进入就怕会有问题。不过像方总的三一快而居这类有技术研发的企业，可以尝试一下，我也希望方总的公司能有不同于远大的技术，使这种技术有更良性的竞争环境，这是不同企业的战略。
[2015-06-04 15:15:15]
[傅沂]
现在，大部分企业对住宅产业化都是观望态度，包括我了解的建筑企业，水电八局都是一种观望的态度，因为这个市场的技术还不是很成熟。他们既然是观望，你们就更要观望了。
[2015-06-04 15:15:39]
[方艺平]
成本也不低。
[2015-06-04 15:15:45]
[傅沂]
成本方面要做好足够的准备。
[2015-06-04 15:15:54]
[黄拓夫]
那住宅产业化是不是体量越大，开发的成本就越低？
[2015-06-04 15:16:00]
[傅沂]
不是，本身的建筑成本就比传统成本要高，因为它是集成的，有关的费用是不一样的。一般来说，我看到的数据是比普通的建筑成本要高一倍左右，平均每平米1400-3000元左右，普通住宅是600-1400元之间。
[2015-06-04 15:16:07]
[黄拓夫]
翻了一倍。
[2015-06-04 15:16:37]
[傅沂]
对。
[2015-06-04 15:16:43]
[黄拓夫]
据我的了解，如果开发商可以做成规模的话，是比较好做的。因为，现在很多开发商讲究规模化发展。
[2015-06-04 15:16:50]
[傅沂]
规模主要是看构建，像他们没有构建生产的纯开发企业，他们的规模很多时候受上游的限制。所以，还是取决于整个构建生产的规模经济效应。但是构建生产在长株潭地区产能已经基本上处于饱和状态，我不知道湖南省的情况。应该说，还有一点略于过剩的状态。我知道，长株潭地区有7个构建生产基地，包括远大、三一等等，如果再盲目扩大构建生产规模的话，可能就会产业过剩了。
[2015-06-04 15:23:02]
[方艺平]
每个厂家的构建标准都不一样。
[2015-06-04 15:23:08]
[傅沂]
是的，有这个问题，就是技术标准没有统一，国家政府也没有技术方面的统一标准，导致的问题是虽然规模大，但比配性和兼容性方面是很差的，这需要国家层面标准的支撑。
[2015-06-04 15:23:14]
[黄拓夫]
每年都需要规则来引导。
[2015-06-04 15:23:37]
[傅沂]
对。像精装房，国家没有精装房的标准，反正是这个样子就行了。
[2015-06-04 15:23:58]
[黄拓夫]
说到这个情况，咱们觉得与其讨论住宅产业化，还不如先讨论能不能把精装修的产品做到标准化。其实精装修也有政策补贴，并且现在能做成大规模、高品质标准的，这对购房者来说是很好的一件事情，因为现在房子装修是很累人的活儿。
[2015-06-04 15:24:10]
[主持人]
说到精装修的话题，现在长沙房地产市场的主力购房人群已经不再是刚需人群了，可能接下来是改善性刚需了。对于市场，想请金总先谈一下，您对这种市场变化有什么看法呢？
[2015-06-04 15:25:21]
[金晶]
从目前市场反映出来的情况来看，大家在不断地努力工作，就是为了更好地生活。我相信，不管是改善性的，还是真正的刚需，慢慢地都是关注住房品质和小区的品质。不管市场怎么改变，客户怎么改变，作为一个开发商要注重自身产品的品质和能够给客户提供一种什么样的优质生活，这才是企业发展要重点考虑的目标。
[2015-06-04 15:25:27]
[主持人]
在市场变化下，您觉得开发企业要出台怎样的策略来吸引购房者呢？
[2015-06-04 15:25:34]
[金晶]
老老实实做好本职工作，做好产品，做好服务，这就是我们该做的。
[2015-06-04 15:25:41]
[主持人]
不管是对于高端住宅还是普通住宅都是的？
[2015-06-04 15:25:53]
[金晶]
对，这是没有区别的，只要你用心去做。
[2015-06-04 15:25:59]
[黄拓夫]
以前我们总认为买大房的人群就是改善型需求，买小的就是刚需，但实际上不是这样的，精品是体现在细节、生活方式的构造上，这才是真正的刚需。
[2015-06-04 15:26:06]
[黄拓夫]
真正的改善性需求对产品有内核价值提炼的，不是住在里面就可以了。住宅智能化有没有相关的配套？物管服务怎么样？综合来看，才是改善性和刚需的区别。外界总认为购买120平米以上的人就是改善型，购买90平米以下的就是刚需。
[2015-06-04 15:26:21]
[金晶]
其实，很多时候改善型客户也会从140-150平方米的大户，婉转回到刚需小户。改善型客户的界定，并不在于面积的改变，而在于他对居住品质追求的改变。
[2015-06-04 15:26:27]
[傅沂]
而且改善型也分几种，年轻人的改善型肯定追求面积要大一些，但老年人就不一样，老年人需要养老地产，并不是看面积大小，而是看配套。未来长沙房地产市场能不能健康发展，不是取决于河东，而是取决于湘江新区。湘江新区怎么定位，它绝对是影响整个长沙房地产市场最关键的一个因素。
[2015-06-04 15:26:37]
[傅沂]
湘江新区有几个片区，比如梅溪湖、洋湖垸片区等，洋湖垸片区和当年的梅溪湖有点像，将来空置率估计会很高。因为，规划比较乱。所以，长沙房地产市场未来的发展趋势关键看湘江新区怎么样定位，怎么样发展。
[2015-06-04 15:26:45]
[黄拓夫]
说到湘江新区，我觉得城市规划和发展实际是有问题的，很多时候政府把优质土地集中供应出来，没有考虑长期发展的情况。河西的土地市场基本上就靠这三驾马车在撑，洋湖垸动不动就是上千亩的大盘，考虑一下洋湖本身没有产业支撑，为什么做那么大的千亩大盘？这也是未来发展的隐患。
[2015-06-04 15:26:55]
[黄拓夫]
相对来说滨江新区可能会好一点。
[2015-06-04 15:27:06]
[傅沂]
现在梅溪湖已经出现了些问题。我认为一个区域的发展需要有产业的支撑，如果只有造城运动的话，必然会产生空城。
[2015-06-04 15:27:14]
[黄拓夫]
0731地产研究院做过研究，这三年房价上不来就是因为岳麓区的价格上不来，面积占比大、库存率也最高，到现在还有600万平方米的库存量。长沙，特别是河西以后怎么均衡发展起来？这是政府在城市规划上需要好好想的问题。
[2015-06-04 15:28:19]
[傅沂]
还有政府要调整空间布局的优化措施，怎么样调整空间布局。
[2015-06-04 15:29:03]
[黄拓夫]
现在还是摊大饼的做法。
[2015-06-04 15:29:08]
[主持人]
刚才聊了住宅产业化的问题，请各位最后总结一下，在这个阶段的购房者要怎么样出手？给购房者一些意见吧。首先，请傅教授谈一下。
[2015-06-04 15:29:15]
[傅沂]
说到购房者怎么出手，我认为不要看政策层面的问题。关键看第一你是不是需要房子？第二你对这个房子的未来前景是不是看好？现在，整个长沙房地产市场长远来讲，未来的发展是比较好的。但是，在现有的大环境下，对于长沙的购房者来说，在价格层面想有很大的跌幅再买是不太可能的，价格层面不是主要的考虑因素，买房主要考虑适不适合自己，这是对购房者的一个建议，不要受政策的影响。
[2015-06-04 15:29:25]
[金晶]
我非常赞同傅教授，站在这里我们是开发商，站在另一面其实我们也是住宅的需求者。那么，在我看来，任何好的东西是不追高，在目前的市场下，不说追高，只要很平稳健康的发展就可以了。我们没有低洼地，没有飙很高，长沙住房市场是这样的，一定要根据自己的需求来决定什么样来购房。
[2015-06-04 15:29:42]
[金晶]
因为，选房是给自住的，哪怕是这套房子涨到600万一般情况下也不会把它卖出去。只要这个产品适合我，我喜欢它，我住在这里非常地舒适，我可以享受到更好的生活，我觉得这样就很好。因为，你想买它，就是为了让自己的生活更加美好，对不对？所以，一定要结合自己的需求，我认为现在需要更换了，需要提升住房品质了，就可以出手了，没有时机的概念，只有说你选择什么样更好的、更适合你的物业来下手的问题。
[2015-06-04 15:36:42]
[主持人]
您的意思是还是要根据自身的需求。
[2015-06-04 15:36:48]
[傅沂]
对。
[2015-06-04 15:36:54]
[主持人]
想请何总来聊一下这个话题。
[2015-06-04 15:37:01]
[何少京]
我觉得金总讲得非常有道理，如果非要抄底的话，真不一定能抄得到。什么时候股票翻了一番，就去买大房子，购房者可能会有这样的想法。按现在的市场情况来讲，现在出手基本上是能够抄到底的。
[2015-06-04 15:37:10]
[主持人]
对于刚性需求的客群，出于自住的考虑，绝对是好的时机了。
[2015-06-04 15:37:17]
[主持人]
下面，请各位介绍一下自己的项目和产品。
[2015-06-04 15:37:23]
[方艺平]
三一快而居的业务分两块，一是做设备；二是住宅产业化，就是建房子。生产设备集中在榔梨，住宅产业化车间在总部。
[2015-06-04 15:37:31]
[主持人]
请何总聊一下自己的项目。
[2015-06-04 15:37:47]
[何少京]
我们项目有三种产品，一种是高层住宅，83-141平米的，中间还有110、125平米的户型，选择性比较多。现在，我们正在认筹的产品是第二期的第一批别墅，目前很受市场的热捧。商铺正在策划当中，有2万平方米的商铺。我们的核心卖点是自给自足的一个项目，建筑质量、环境都没得说。北边有山，南边有水，浏阳河，绝对是不可多得的地段。欢迎大家到我们项目参观。
[2015-06-04 15:37:55]
[主持人]
请金总简单介绍一下自己的项目。
[2015-06-04 15:38:17]
[金晶]
像我之前介绍的，金鸿宇国际商业广场坐落于全国第三大高桥大市场核心位置，在朝晖路55号，整个产品是想打造成中部的消费中心，大型的城市综合体。项目有5A级写字楼，标准的酒店式公寓，纯板式住宅。
[2015-06-04 15:38:29]
[金晶]
住宅产品的户型主要在80-120平方米之间，选择性还是比较大的。最主要的是有大批量独立商业街和周围式的市场来组合成的商业，这是整体项目产品业态的构成。
[2015-06-04 15:38:38]
[主持人]
在售的产品是住宅？
[2015-06-04 15:38:45]
[金晶]
目前在售的主要是住宅，然后是商业在蓄客阶段。
[2015-06-04 15:38:52]
[主持人]
请傅教授最后总结一下吧。
[2015-06-04 15:38:58]
[傅沂]
整个长沙的房地产市场，处在一个变革的前沿，我认为未来的发展趋势一定是从刚性向改善型需求发展，这是大势所趋，不能逆转的。那么，在这样一个大的背景下，不同的企业战略选择是不一样的。比如，金总是以商业地产为主的企业，怎么样通过商业地产带动普通住宅的发展。
[2015-06-04 15:39:10]
[傅沂]
像何总这边是以住宅为主，通过住宅怎样带动商业的发展，每个企业的追求都不一样。但是，它们都有一个共同点，就是要把握大势，大势第一是品质的追求；第二是新型技术，包括住宅产业化技术的运用，逐步地运用；第三是移动互联网时代，智能化的时代。这三个大势必须要去把握住。在这样的背景下，我相信每一个企业都能找准自己的定位，也会有一个可持续发展的未来。
[2015-06-04 15:39:20]
[傅沂]
最后，祝愿每个企业都有美好的明天，谢谢。
[2015-06-04 15:39:28]
[主持人]
非常感谢各位参加今天的楼市微沙龙，这期节目到这里结束，谢谢各位。
[2015-06-04 15:39:36]
[刘婷]
各位亲爱的深圳专家朋友们和长沙的媒体朋友们：
大家下午好！我是0731房产网主编刘婷，非常荣幸今天能够代表活动主办方之一——0731房产网为大家在微沙龙活动开始之前致辞。
[2015-04-24 15:05:15]
[刘婷]
首先，非常要感谢长沙的媒体大佬和媒体朋友们对我们活动的大力支持和参与，同时也非常感谢京武浪琴山项目为微沙龙提供如此舒适、高品位的访谈环境，谢谢谢总。然后，真的要非常感谢从深圳远道而来不辞辛苦，在长沙连着转了两天，看了四大豪宅项目的专家朋友们，感谢你们的踊跃参与和付出。谢谢大家！
[2015-04-24 15:05:53]
[刘婷]
今天的微沙龙活动主要也是想请从深圳赶过来的专家，在长沙看了两天盘之后谈谈对豪宅项目的感受，给长沙楼盘提供真实的宝贵意见，同时也给长沙楼市提供更多的思辨和创新的空间。
在这里有请活动另一个主办方——深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军为我们致辞。
[2015-04-24 15:06:05]
[周学军]
今天是外来的和尚好念经。
尊敬的各位朋友、各位领导、各位在线收看的广大网友：
我是来自于深圳房地产信息网地产事业部总经理周学军。330新政以后，包括国务院批准实施《长江中游城市群发展规划》之后，我们发现深圳和长沙的楼市都发生了比较大的变化，特别是深圳楼市最近两三个月基本上是处在亢奋的状况，无论是豪宅还是普通住宅基本上是一扫而光。
[2015-04-24 15:07:41]
[周学军]
长沙楼市也在潜移默化的变化之中，从上个季度公布的长沙楼市数据可以看到，整个长沙楼市高端楼盘和低价楼盘日益分化，占领前十名的基本上都属于高端楼盘、高价楼盘。
[2015-04-24 15:08:32]
[周学军]
也就是说，长沙楼市跟着整个大趋势在变化。而且，长沙的置业人群和购房者的置业趋向也发生了很大的变化。因此，我们和0731房产网商议了一下，想在这个周末举办这样一场微沙龙座谈会。
[2015-04-24 15:09:19]
[周学军]
因此，我邀请了目前在深圳房地产市场领域影响非常大的几位专家，在长沙做了两天的考察。通过这两天的考察，我们发现长沙楼市真的有很大的发展空间，只是说有很多楼盘是养在深闺人未识，而且长沙不缺建筑，但缺的是建筑理念，缺的是一些高端的建筑风格，缺的是建筑精神。
[2015-04-24 15:09:31]
[周学军]
在这里，我多花几分钟时间介绍一下今天莅临微沙龙的几位专家。
[2015-04-24 15:10:48]
[周学军]
坐我斜对面的是王世泰老师，是深圳德高望重的地产专家。坐在我旁边的是李东路，网名是异形，在深圳地产圈搜索网名都可以搜索出他一大串的故事。
[2015-04-24 15:15:53]
[周学军]
坐在他旁边的是著名的投资专家黄华先生。这位是申总，是著名的网络营销专家，这位是网上行的总经理，网上行在长沙有分支机构。这位是青年俊才张楠先生，旁边那位是来自深圳晚报的联合副总编贺立立老师，最后那位是深圳高职院的教授，深圳高职院地产研究所的所长邓志旺老师。
下面，我把话筒交给主持人，让您行使主持权利。
[2015-04-24 15:17:26]
[黄拓夫]
谢谢周总，刚才代我行使了一部分主持人的功能，把深圳的专家向各位介绍了一遍。那么，我就重点介绍一下长沙本地的媒体代表朋友们。
[2015-04-24 15:17:38]
[黄拓夫]
他们是：
潇湘晨报房产事业部总经理文洁，欢迎！凤凰房产长沙站总经理刘旭辉老师，欢迎！腾讯房产湖南区总经理刘佰忠，欢迎！新浪乐居长沙公司总经理侯亮，欢迎！长沙搜房网常务副总贺何小波，欢迎！搜狐焦点长沙营销总监潘长建，欢迎！还有长沙晚报的潘昭晖。
接下来，有请京武投资集团有限公司副总裁谢永忠致辞。
[2015-04-24 15:18:03]
[谢永忠]
首先，非常欢迎深圳的专家们，还有长沙本土的媒体大佬们。大家到京武浪琴山来考察，我想更多是指导，欢迎提出宝贵的指导意见。谢谢大家。
[2015-04-24 15:18:26]
[黄拓夫]
谢总说话非常简洁。下面正式进入今天的微沙龙议题。首先，一个圆满的活动应该有三个过程，一是要高调亮相；二是要有一个愉悦的讨论过程；三是要有一个精彩的结尾。
[2015-04-24 15:18:35]
[黄拓夫]
京武浪琴山是本次考察活动的最后一个考察楼盘，借京武浪琴山贵宝地，特意组织了这次长深两地媒体专家的地产微沙龙，一起来探讨一下长沙楼市的发展情况。首先，我想介绍一下长沙楼市目前的发展情况。大家手上都有《预见长沙楼市》的资料，这份资料是近8-10年对长沙楼市宏观走向的一个总结。
[2015-04-24 15:18:46]
[黄拓夫]
首先，可以看到长沙在近10年间随着中国经济的发展，GDP始终处于高速成长过程中，期间房地产对于经济的贡献非常大。我们看看几个数字，2014年长沙的GDP突破7800亿大关，是十年前长沙经济总量的5倍有余。这十年长沙GDP的年均增速为19.75%，两倍于同期的全国均值。十年间，长沙全社会固定投资规模和房地产投资额快速增长，房地产市场在长沙经济高速增长、城市化迅猛发展中贡献巨大份额。2014年长沙全社会固定资产投资额达5435亿元，同比增长18.3%，是2005年的881.44亿元的6.16倍。近十年长沙固定资产投资额年均增幅约为25%。
[2015-04-24 15:18:55]
[黄拓夫]
具体到市场层面，十年间长沙市场成交面积持续走高，成交均价稳步提升。2014年长沙商品房成交1698.58万方，其中住宅为1429.36万方，是2005年的3倍，成交面积年均增长15.07%；成交均价为6319元/㎡，是2005年的2.1倍，房价年均增长幅度为8.1%。成绩应当提起，问题也无需掩盖。长沙房地产这几年快速发展所依存的外部环境和内在结构已经发生深刻变化，发展中的问题日益凸显。
[2015-04-24 15:19:10]
[黄拓夫]
一是供求关系失衡。2014年全市供应2711.58万㎡；同时成交大幅回落，2014年长沙内六区住宅成交近年来首次跌破千万大关，为958.79万㎡。2014整个市场供求比达1.79，为2009年以来的峰值。
[2015-04-24 15:20:35]
[黄拓夫]
二是去化周期创新高。数据显示，长沙内六区待售新建商品房面积为2412.35万㎡，其中住宅1613.41万㎡，持续积累的待售面积给销售市场带来巨大压力，去化周期在2014年底达到20个月，创下近年新高。
[2015-04-24 15:20:46]
[黄拓夫]
三是商品住宅价格滞涨。长沙商品房价格在中部省会排名最末，但仍然出现了震荡下行。自2012年始，长沙商品住宅近三年成交价格出现明显震荡。峰值出现在2013年底，均价6712元/㎡，谷值在2014年4-5月间，均价5143元/㎡，峰谷值相差1569元/㎡。长沙住宅市场价格此前几年稳定上扬的景象不复存在。
[2015-04-24 15:20:56]
[黄拓夫]
同时，定向房、福利房一直占据了长沙房地产市场比较大的份额。举个例子，2015年一季度，长沙主城区成交套数最多的是为公务员定向开发的小区，而整个一季度定向房、福利房的成交占整个新房住宅成交的比例接近四分之一。这种价格的双轨制对商品房市场的健康发展不利。
[2015-04-24 15:21:05]
[黄拓夫]
长沙投资需求减退。这里有两个数据，2014年五城区出售比是1：306，较2013年下降了10%多，房价收入比2013年为6.08，较2014年也下降了，这两组数据的回落表明，房地产作为资产投资的价值正在退出大家的视野。
[2015-04-24 15:21:16]
[黄拓夫]
四是投资需求退潮。2014年，长沙主城区住宅商品房租售比为1：306，2013年为1：365 ；房价收入比2013年为6.08，2014年为5.57。这两组数据的显著回落表明长沙房地产作为资产的投资价值正在降低。加上2015年股市持续牛市，众多受楼市下行影响的资金纷纷转投资本市场。楼市投资需求还在继续下降。
[2015-04-24 15:21:27]
[黄拓夫]
五是高端改善型产品不足。长沙的市场，刚需产品为主。5000-7000元/平米单价的房子是成交的主力，从2015一季度的数据看，占比近5成；而超过8000元单价的产品占比不到1成。相对应的长沙人均收入和消费水平，长沙商品房市场还停留在温饱阶段，高端改善型的产品叫好又叫座的在市场上寥寥无几。
[2015-04-24 15:21:36]
[黄拓夫]
说了这么多，长沙楼市这几年的发展成果大家有目共睹，但是还是有一些比较明显的问题，包括结构失衡、改善性产品需求难以释放等，我觉得接下来市场需要推出一个更合适的产品来改善市场基本面的情况。
[2015-04-24 15:22:14]
[黄拓夫]
刚才，我讲的都是从研究院的数据角度来对这个市场进行宏观的观察。我不知道各位，特别是在座的长沙地产大佬们，对长沙市场有没有自己独特的看法？也请远道而来的深圳专家们对长沙楼市进行解析，请刘旭辉老师先说。
[2015-04-24 15:22:23]
[刘旭辉]
深圳的朋友和领导，大家好。刚才0731房产网的主编刘婷也说了，大家是不辞辛劳，千里奔赴到长沙这个二线城市来考察楼市，虽然我没有到现场去，但我有留意、关注这两天的微信朋友圈，万科紫台、中建江山壹号、第六都、京武浪琴山，有两个是在江边，有两个在城市中心，能够代表长沙改善型需求产品的气质和形象。
[2015-04-24 15:37:04]
[刘旭辉]
长沙这座城市跟深圳一线城市是没法比的，不过他的土地储备在0731房产网的资料中有明确显示，可供开发的土地量排全国第五位，土地供应量很大。前段时间我看到一篇文章，说“政府在毫无节操的卖地”。
[2015-04-24 15:37:12]
[刘旭辉]
然后，长沙房价在中部省会城市中是偏低的，当然不能和西部银川这些城市去比。所以，长沙这个娱乐之都幸福指数在全国大中型城市中排在前列，房价低可能也是一个原因，大家有更多的零花钱吃喝玩乐，走进夜总会，走进KTV。
[2015-04-24 15:37:20]
[刘旭辉]
据不完全测算，长沙目前的库存在5000万平方米以上。一组更吓人的数据显示，长沙未来的供应量会达到7200万平方米。而按现在长沙每年去化不到1000万平方米计算的话，要卖7、8年才能卖完，这很恐怖。当然，去化周期和量是有变动的，如果市场环境好的话，一下子就可以把量冲上去。如果宏观经济继续下滑的话，我估计可能还会维持七八百万方，可供长沙十年消化。
[2015-04-24 15:37:31]
[刘旭辉]
那么，长沙未来的产品出路在哪里？我觉得，可能未来只有两条路可走。第一条路是刚需路线，90后农民工将成为未来购房的主体，这是未来的刚需。第二条路是地方政府转型，但目前来看，86%的县市都没有完成中央部署的不动产登记的前期准备，这就说明地方政府还没有转型过来。
[2015-04-24 15:37:47]
[刘旭辉]
我认为，品质高的豪宅作为未来改善型需求大有可为，未来刚需要继续，改善型要继续，而其他商业地产和写字楼则大量过剩。据了解，目前长沙的写字楼起码有5年的存量，存量数可能排在全国前十，我预计应该是在前八位，可能仅次于上海、成都、北京等这几个城市。因为，长沙排名比较喜欢靠八，最浪漫的城市是全国第八名，最穷的省会城市也是全国第八名。
[2015-04-24 15:38:15]
[黄拓夫]
非常感谢旭辉老师带来了自己的观点，下面请腾讯房产湖南区域总经理刘佰忠说几句，欢迎刘总。
[2015-04-24 15:39:03]
[刘佰忠]
今天本来是来学习的，今年的长沙房地产市场确实有很多问题，库存量是最明显的问题。其次是价格问题，现在都是疯狂地在互相用“杀敌一千 自损八百”的打法。三是越来越多的项目不知道怎么做事了。
[2015-04-24 15:39:13]
[刘佰忠]
昨天，我跟一个营销总监在开玩笑，我说你这个位置不需要了，老板直接请100个行销就把你这个位置的事都干了。这说明目前的市场大家都在寻找一种方向，或者寻找一个目标，到底房地产市场应该怎么玩？
[2015-04-24 15:39:20]
[刘佰忠]
为什么我说今天来是学习的呢？因为，中国的房地产市场有一个“传递效应”。长沙市场现在的情况是半年前甚至一年前的深圳市场。听说今天0731房产网和京武浪琴山把深圳的大佬们邀请过来，我认为还是有必要过来听一听深圳的大佬们用深圳的经验来看长沙。
[2015-04-24 15:39:29]
[刘佰忠]
说句实话，我今天本来有很多的事情，不过0731房产网邀约了我几次，说微沙龙放在京武浪琴山，我和京武的谢总有很深的交情，所以我就来了。刚旭辉老师也说了，中建江山壹号、万科紫台、第六都、京武浪琴山这几个都是长沙品质楼盘的标杆项目，在长沙业内都是做得很不错的项目。
[2015-04-24 15:39:44]
[刘佰忠]
谢总的京武浪琴山很受市场的认可，是销冠的表现。中建江山壹号的销售数据还没有出来，万科紫台在去年压力很大，价格体系从去年到目前来说有一些波动，说明这个品质楼盘在长沙确实存在很大的压力。
[2015-04-24 15:39:53]
[刘佰忠]
我想抛砖引玉，希望今天借这个机会能够听到各位深圳大佬们的对长沙楼市的指点，谢谢大家，也欢迎大家。
[2015-04-24 15:40:13]
[黄拓夫]
谢谢刘总的分享。接下来，请深圳过来的专业老师从他们的专业角度和最近两天看盘的情况，谈谈他们对长沙楼市及相关产品的认识吧，首先从著名建筑户型专家徐治政徐总开始。
[2015-04-24 15:40:46]
[徐治政]
到了长沙，感觉地产圈很多人都是比较紧张的，跟我们十年前来看差不多，还是三四千元的均价，库存量对市场的压力确实太大了。我认为，做楼盘只要把产品做得到位，就不需要怕，除非是遇到地震和战争这种不可抵抗的阻力。其实，从销售情况也可以看出，京武浪琴山8500元/平方米照样卖，这是很好的例子。
[2015-04-24 15:40:57]
[徐治政]
这说明一个什么问题呢？开发商几个礼拜零成交就慌了手脚。但是，我到一个城市，首先看这个城市的整体市场怎么样。大多数人看的是价，五六千的价格是三线城市，不是二线城市，二线城市至少八千的均价，一线城市上万。但是，大家忽略了一个问题，成交量1700万平方米是什么概念？
[2015-04-24 15:41:06]
[徐治政]
我查了一下，全国第三大楼市，外城区来讲去年成都第一，武汉第二，长沙第三，长沙的1700万平方米算内六区的话只有900万平方米。但是，北京、上海、深圳、广州人口比长沙多了很多啊，交易量却只有三四百万平方米。我觉得，这就可以看到希望。如果有成交，政府不怕；如果有成交，开发商不怕，都有收入，有量就有希望。而且，长沙是全国第三大的成交量，希望还在。
[2015-04-24 15:41:16]
[徐治政]
这两天看了四个楼盘，万科和京武是深圳开发商开发的，中建是北京的开发商，前期策划是深圳的谐星刘中华他们策划的，第六都是深圳地产操盘手刘华军在操盘，0731房产网是不是专门让我们看深圳操盘手操的盘呢？长沙的高档楼盘“深圳制造”，从逻辑上讲是这样的，中建江山壹号也是这样啊，我觉得挺有意思。
[2015-04-24 15:56:18]
[徐治政]
长沙和武汉不一样，长沙代理商中原、世联都有，有很多的代理是深圳公司在做。第六都和京武浪琴山更符合本地的口味，原来在德思勤经常过来长沙，看户型本地人要看正南向，但中建和万科的卖得不好，他们是引导消费，引导消费者看景，如果不看景的话，一栋楼两边的价格差了很多，万科往往陷入不顾本地消费者的问题，就是全国克隆，行就行，不行也算。
[2015-04-24 15:56:29]
[徐治政]
但是，符合本地消费习惯，长沙的冬天很冷，房间里没有地暖、光吹空调确实很冷，保持正南向这是很重要的。
[2015-04-24 15:56:47]
[徐治政]
长沙包括郊区有大约857万人口，深圳有1/4的人是湖南人。我在深圳看到了京武浪琴山的广告“衣锦还湘”，京武开发商把深圳的理念、深圳的产品带到长沙，我们对深圳的产品很熟悉，一看就知道这是深圳产品，与本地产品相比明显不是一回事，第六都是第一代豪宅，咱们是第二代豪宅，品质不一样。
[2015-04-24 15:57:02]
[徐治政]
深圳的湖南人看了这些楼盘更觉得亲切，这里离高铁站就只有两个站，咱们就卖给深圳的湖南人算了。因为，你和深圳市场的价格差5-6倍，当时大阳的价格比深圳差3-4倍的时候，深圳人哗哗地去大阳买房了。而且，今年股市好了，资产重组、财富重新分配，股市好的话，很多人会挣钱的，我觉得长沙楼市是很有希望的。谢谢。
[2015-04-24 15:57:17]
[黄拓夫]
谢谢徐总的精彩点评，下面就按顺序讲下去吧。
[2015-04-24 15:58:30]
[陈小斌]
首先，感谢谢总，感谢0731房产网，确实有很多想要说的话，归纳为三点。
[2015-04-24 15:58:47]
[陈小斌]
第一，怎么正确认识目前房地产市场的情况，怎么样预测未来的房地产市场。
现在，炒股的人一谈房地产板块，都觉得宏观调控是压在市场上的一支剑，威力很大。为什么会造成这样的情况？我个人认为，实际上中国的房地产调控在很多方面是有违市场规律的，行政指令比较多，这种手段造成的直接后果就是导致房地产产品同质化，特别是中小户型竞争激烈。
[2015-04-24 15:59:06]
[陈小斌]
我们可以看看香港，香港有非常高端的顶级豪宅，我们也要看到政府为很多的普通老百姓提供了居者有其屋的产品。但是，中国对“居者有其屋”有比较片面的理解，有些政府领导认为是让家家户户都能买得起房，这一点与中国目前的国情是不太匹配的。
[2015-04-24 15:59:13]
[陈小斌]
因为，毕竟中国目前还处于经济发展阶段，还没有达到发达国家的经济水平。虽然说，近些年中国经济的发展已经得到了世界的瞩目，成为第二大经济体。但是，按人均来算的话，其实中国人的生活水平并不高，“居者有其屋”这五个字若要理解为家家户户都要买得起房就过于激进了。
[2015-04-24 15:59:23]
[陈小斌]
所以，心里回过头来看70、90政策，它作为行政手段已经被执行了死刑，大家看到了最近政策扭转比较大，之前只是鼓励刚性置业，现在对改善型置业也提出了比较高的希望，希望更多有条件改善居住的人也能够买得起房子。
[2015-04-24 15:59:30]
[陈小斌]
中国房地产市场，未来随着城市化进程的不断推进，还会有比较长一段时间的发展，这个发展伴随着价格的逐步走高。因为，在深圳非常典型，深圳随便一个地产项目都有几百、几千个亿的投资，你奢望用十年前的房价享受现在的居住条件，这是不可能的。包括长沙也是一样，未来在城市建设中也在逐步改善，高铁、地铁对支撑楼市起到了很大的作用，第一点是看好中国楼市未来的发展。
[2015-04-24 15:59:38]
[陈小斌]
第二，谈谈长沙楼市。我想，媒体也希望我们为长沙楼市如何走出困境和破局提供一点参考。所以，我提几点建议。
[2015-04-24 15:59:53]
[陈小斌]
一是媒体为了抢眼球，不惜夸大楼市中的现象和数据，这是不太合适的。因为，作为媒体从业人员，必须要领会中央领导的精神和意图，同时也要用正面的声音去引导市场消费。因为，任何一个市场若没有消费人群的支撑，这个市场肯定会崩塌，或者支撑不下去。房地产市场也是这样的，如果没有人来买房，你投入那么大有什么用？在正面引导舆论方面，媒体从业人员要注意一下。
[2015-04-24 16:00:03]
[陈小斌]
二是长沙楼市不是没法破局，首先我们要坚定地看好这片市场。如何破局？除了媒体、开发商、政府之外，很多行业人员都要介入。首先，对这个市场要有呵护之心，其次开发商怎么去做？大家知道，现在长沙的供应量这么大，而且它的供应竞争主要停留在中小户型，这么多的产品在激烈的竞争过程中怎么突围？我相信有些开发商是有这方面意识的，他知道如果你把一个产品规划得很好，展示得很好，是会刺激人们入市的。
[2015-04-24 16:00:20]
[陈小斌]
现在，大量的市民具备购买房产的基础条件，他们也有购买新商品房的欲望，怎么去抓住这个欲望？开发商不仅要花心思去想，而且要认真地做好。今天所在的京武浪琴山项目，营销中心、样板房等所有的展示，我相信人能够到这种环境来生活，多花点钱会不会愿意？肯定愿意。如果只停留在十年前开发水平的地方，你倒给我钱我可能都不会要，很压抑，第二点建议是给开发商的，希望要有所准备，提高楼盘品观。
[2015-04-24 16:00:31]
[陈小斌]
三是基于营销方面的考虑。大家都知道，长沙通了高铁之后到深圳就只需要3个小时了，3个小时意味着什么？在深圳稍微堵车两三个小时就过去了，这点距离不叫距离，成本还不是特别高，一等座600多元的车票，二等座300多元的车票。假设你在深圳工作，一个月赚几千元，你是小白领，周末可以回到长沙与家人共享天伦，相信在深圳租的房子花点钱，每个周末花600多元的交通费，一个月四周算下来也就2000多元，这个成本是可以接受的。
[2015-04-24 16:00:41]
[陈小斌]
两年前还是三年前，碧桂园一个项目开盘的时候，当时多少台大巴车，从营销中心入场一直到高速公路入口全部停满了车，几天成交了30多个亿。这说明了什么？碧桂园做得怎么样？我想说的是市场不缺消费力，关键是怎么样抓住这些消费力。包括在广州，湖南籍的人是最多的，如果你能抓住这些人，一个月开一趟高铁专列都不是问题。
[2015-04-24 16:00:56]
[陈小斌]
大家都知道，包括温州、山西，以前都有人包机去看楼投资的，长沙作为湖南籍人的家乡，离深圳只有3个小时的车程，为什么不可以组织他们回来投资呢？我想，这些也是长沙楼市破局一个非常有效的手段。这些手段用上之后，再加上豪宅亮丽成交数据的刺激，可能会给整个市场一个心理暗示，这么高的价格都卖得这么好，市场消费力不缺，我是不是要跟进？
[2015-04-24 16:01:08]
[陈小斌]
这一点在深圳表现得非常明显，深圳各个片区的楼价不停地在创新高，实际上它的价格不是普通住宅带动的，是由品牌开发商顶级项目带动的。
[2015-04-24 16:04:42]
[陈小斌]
下面，我为深圳的房地产树立一下形象吧，毕竟我们是从深圳来的，在座的基本上都在深圳待了十年以上。大家都知道，深圳的开发商非常幸福，楼推出来很快会以很高的价格卖出去，中高端职业经理人都拿到了非常丰厚的佣金，开发商直接送别墅、送车在深圳楼市司空见惯了。
[2015-04-24 16:04:55]
[陈小斌]
那么，我想说，我们看到了深圳职业经理人幸福的一面，有没有看到他们背后艰辛的一面呢？他们无数个夜晚在那里熬夜，为了一个规划图纸、一个数据在那里斤斤计较，为了一个细节要找很多个产品和很多个设计单位来对比，他们为了什么？所以，深圳楼市能够走到现在，职业经理人能过的这么有滋有味，与他们个人的努力也是分不开的。
[2015-04-24 16:05:04]
[陈小斌]
这两天，我们在长沙看了四个项目，长沙楼市需要感受深圳的力量。因为，不管是深圳的开发理念还是规划设计水平，还是在规划配建及园林方面的建设，是走在中国楼市前面的，很多标准直接向香港看齐。
[2015-04-24 16:05:15]
[陈小斌]
这两天，我们看到的项目，我想重点提一下万科紫台和京武浪琴山，万科紫台现场的展示水平与万科的人居理念有关系，万科一直在倡导这种居住理念，在人居方面他们是通过很多的细节在进行展示，他在现场利用了原长沙机械厂留下来的厂房、烟囱做展示，这可能是一个表面的情况，细心的人去看可能会看到更多的东西，包括他对长沙历史人文及湘江边古迹的展示，这说明万科这家企业是非常尊重长沙本土文化的，而且在他的很多展示现场表达得非常到位。
[2015-04-24 16:05:26]
[陈小斌]
再看看京武浪琴山，我进来的第一感觉是比前面看的三个项目更像深圳的楼盘。因为，深圳有很多高端楼盘卖十几万二十万元一个平方米的都去看过，不管是空间感还是材料给你的直观感受，是很多楼盘做不到的。
[2015-04-24 16:06:56]
[陈小斌]
其中除了考量你的空间设计水平、设计单位的设计水平之外，更考量设计单位的布局水平，不同的空间、不同的材料打造出来的感觉是完全不一样的。这个项目把深圳很多豪宅项目里面的好元素引进来了，本来谢总在深圳就操盘过好几个有影响力的项目，我相信他对深圳楼市的理解能力肯定比长沙本地开发商要强很多，能够把深圳的高端元素不计成本的引进来，这对长沙楼市的影响和冲击是比较大的。
[2015-04-24 16:07:05]
[陈小斌]
所以，我觉得深圳力量还要进一步在长沙楼市放大，希望长沙楼市能够通过深圳力量的摄入，实现比较好的发展。谢谢大家。
[2015-04-24 16:07:15]
[黄拓夫]
非常感谢陈总给我们做了全面的解析。下面有请著名投资人黄华发言。
[2015-04-24 16:07:53]
[黄华]
非常感谢0731房产网，让我们来长沙看了四个品质楼盘。万科紫台很有人文感，中建江山壹号也做得很不错，第六都是城市综合体，京武浪琴山在逆市中取得了热销。
[2015-04-24 16:08:11]
[黄华]
大家觉得长沙库存量很大，消化压力很大，长沙的置业者我认为是很幸福的，长沙供销比是5.47，全国平均数据是10.2，在一线城市是接近20，长沙的置业者在比较短的时间内通过努力可以购买到房子，他们是幸福的，你能够享受这种幸福的话，我觉得应该尽快去享受。
[2015-04-24 16:08:19]
[黄华]
周总讲了外来的和尚好念经，外来的和尚怎么样把经念好？首先，京武是深圳过来的开发商，先要做到引领市场。京武在深圳是豪宅开发商，开发了好几个豪宅项目，有很好的理念，产品品质、户型设计、豪宅规划都做得非常好，好产品的推出置业者是看得到的，他们是会认可的。
[2015-04-24 16:08:35]
[黄华]
第二，外来开发商在进入长沙楼市之前要学会贴近市场，徐老师也讲了，有些外来开发商进入长沙的时候是用自己在其他城市的开发理念进行开发，用这种模式去开发的话，就不能与市场很贴切，你的产品不一定会让长沙本土置业者接受，就会影响到销售。所以，我们要做到引领市场和贴近市场，谢谢。
[2015-04-24 16:08:49]
[李东路]
长沙的楼市，我注意了一下房价峰值出现在2013年，2014年最低，5月份降了1500元/平方米。供应量大，在全国排名前列，福利房销售面积大，冲击了商品房市场，在这样的情况下房价是很难有起色的，这是供求关系决定的，这是第一。
[2015-04-24 16:08:57]
[李东路]
第二，长沙是娱乐之都，大家比较贪玩。第三，正因为如此，房价又不高，长沙人不急于买地产。如何在这种客观存在的环境下去破局？大环境改变不了，客观环境改变不了，在顺应的情况下应找到自己个盘的破局。
[2015-04-24 16:09:06]
[李东路]
第一，产品做出个性。我的产品要做出我的个性，必然吸引别的人来关注，让消费者感受到你的个性。我们的产品要在细节上让客户产生感动，你的产品就会给客户更多的印象，消费者必然是要买楼的，如果一个产品更有个性，必然会选择。
[2015-04-24 16:09:15]
[李东路]
第二，营销的个性化，我不多提了，可以采用多种营销手段去宣传产品，让大家关注到我们的产品，对我们的产品有印象。产品营销的个性化让大家走出困境，破局。
[2015-04-24 16:09:22]
[李东路]
第三，本地市场再怎么挖掘，在一定时间内消耗量是有限的。我们的一些好产品，不妨走出区域市场。比如，大长沙、深圳市场，都可以考虑。我觉得，深圳这么多年跟广州的关系是有种竞争对手的感觉，高铁开通以后深圳和长沙的关系反而是最密切的。长沙的务工人员、打工人员在深圳做老板是最多的。
[2015-04-24 16:09:31]
[李东路]
在深圳做一点宣传，1万元可以在长沙买豪宅，为什么不去买？我是南京人，南京的豪宅很贵，至少在3万元/平方米以上，在长沙1万元/平方米可以买豪宅，把这种理念告诉在深圳的长沙人，他们是会感动的。在媒体承载上可以选用高铁，一些经常往返长沙和深圳的人基本选择高铁作为工具，如果在高铁上让他们经常感受这种理念的话，对他们来说肯定是有触动的。
[2015-04-24 16:09:50]
[李东路]
第四，长沙的豪宅景观比深圳有些豪宅都要强，价格还这么低，长沙的高端产品一点儿都不用担心，至少在目前有些产品是超越深圳的，长沙地产界应该有这种自信。当然，公寓产品虽是普通的公寓产品，但我们做得非常好，按照豪宅的设计理念去设计，双层大露台，不仅仅是露台，露台做得非常好，做得非常开阔，在露台上搞一些活动，让客户深深为露台感动，加深他们对产品的印象，你就会被更多的消费者所关注。我就谈这几点，谢谢。
[2015-04-24 16:10:33]
[王世泰]
我要求站起来发言。因为，这一次0731房产网做了非常周到的安排，长沙的开发商给了我非常隆重地接待，还有各位媒体大佬都很郑重地到场，这是我们参加很多次的地产活动中令人感动至深的一面，我要站起来向各位表示我由衷的敬意。
[2015-04-24 16:10:56]
[王世泰]
其实，我们这次长沙之行，可以说是考察之旅。但是，我很想借用谢总跟我们聊时所说的一个词“学习”。我觉得，深圳一行是到长沙房地产市场来学习的，应该命名为“学习之旅”。学习了什么？两天走马观花，满眼芳菲看不尽，尽管只看了四个楼盘，但这四个楼盘已经突显了长沙房地产的很多亮点，尤其是京武浪琴山给了我们很震撼的感觉。
[2015-04-24 16:11:14]
[王世泰]
当然，我内心的情感是比较复杂的。因为，这四个项目中有深圳来的开发商，尽管不是深圳来的开发商，也由深圳地产队伍中的精英人士在操盘。我们不能说因为有深圳力量的介入，长沙房地产市场就多么地盛开鲜花了，我觉得这是一种城市之间的交流。
[2015-04-24 16:11:23]
[王世泰]
那么，深圳和长沙究竟是怎么样的两座城市呢？大家可以说是一线城市和二线城市，但我不同意这个说法，这仅仅是一个行政区划，可能是一个城市规模，可能是一个人口结构，可能是一个行政级别。
[2015-04-24 16:32:56]
[王世泰]
但是，我现在看到的两座城市，深圳是一个年轻澎湃的城市，长沙是一个有千年积淀的城市；深圳是一个经济前沿的城市，长沙是一个中部焦点的城市。长沙是楼市温暖的城市，深圳可能是地产燥热的城市。两座城市可以有各自的话语进行描述，有各自的色彩进行描绘。我们感受到了两座城市发展的动力，两座城市发展的未来。
[2015-04-24 16:33:05]
[王世泰]
刚才，有几位朋友已经说过了，我就不重复阐述了。但是，刚才陈小斌讲了深圳力量，什么是深圳力量？不要以居高临下的姿态讲深圳怎么注入了这种力量，而是两个城市之间的这种活动、这种交流产生了一种新的力量。结合几个楼盘可以看到，这种力量能不能从这几个层面、维度来做解读？
[2015-04-24 16:33:13]
[王世泰]
一是作品的力量。不管是万科的万科紫台，还是京武浪琴山，是一个项目，但我更想说是一个企业交给这个城市的人居作品，这个人居作品中凝聚了很多的开发理念，凝聚了对这座城市的构想，也凝聚了他们所付出的精力。
[2015-04-24 16:33:26]
[王世泰]
看万科紫台，对共和国工业的“十八罗汉”——长沙机床厂的改造，是长沙陈列史的叙事书，它给了我们很多久远的想象和对未来的展望，这是功不可没的。但是，回过头来说，我们在看万科紫台的户型时，会不会感觉出全国最大乃至全球最大的住宅开发商，他们对城市人居理念的解读还是以我为主的表述，还是从人性关怀的角度出发？我想，这是让很多专家可以剖析的问题。
[2015-04-24 16:33:37]
[王世泰]
中建江山壹号的江山资源是不可比拟的，无论是山，还是水，无论是对面橘子洲头伟人的塑像，听行家讲既然有这么好的资源，当他们在客厅时你可以清晰地第一眼看到橘子洲吗？在这种作品的构造中，能不能有更高一筹的眼光？或者说这种设计师的手笔？
[2015-04-24 16:34:00]
[王世泰]
今天还看了第六都，我请教置业顾问为什么叫第六都？他说：北上广深武汉，长沙是第六都。这个城市综合体立在长沙这个中心的土地上，好几个作品有不同的风貌，但它的力量在于我在城市中心，交给你一个城市综合体，可以作为才智人群孵化的一个巨大平台，我认为这个立意是不错的。但是，在70万界面的社区中，它的人均密度呢？是不是进去以后既有舒服，又有高贵？
[2015-04-24 16:34:34]
[王世泰]
下午，我们来到了京武浪琴山，这个作品在深圳的朋友看来可能是深圳作品的移植，我不同意这样的说法。京武浪琴山来到长沙以后，它和长沙水土结合，在深圳原有作品品级的基础上有了新的努力和提升。我想，它能够成为最近长沙市场上非常火爆的追捧对象，它的成交量如此之大，是为什么？一定是作品力量的显现。我觉得，作品为王始终是楼市的一张底牌。
[2015-04-24 16:34:48]
[王世泰]
二是改变的力量。长沙也在改变，有人说是娱乐之都，其实长沙作为中部城市的枢纽，它也担负起我国在经济发展框架当中一个非常重要的角色。大家可以看看最近经济学家的一些文章，对长沙这座城市连接长江沿线城市，连接华中城市的枢纽，它扮演的角色是其他城市不可替代的。
[2015-04-24 16:35:01]
[王世泰]
因此，它的产业结构在今后有巨大的改变，包括它的人口结构和财富结构都会发生新的变化。随之而来，房地产市场必然要发生变化。那么，这座城市的体态容貌，包括精神都在改变。作为开发商来讲，作为营销人员来讲，作为媒体来讲，我们要重新审视长沙。
[2015-04-24 16:35:18]
[王世泰]
那么，得出的结论必然是改变是方向，改变是灵魂，改变是未来。刚才，我讲了城市的惯性，城市的动力，城市的未来，如果说长沙曾经是一个千年文化古城是一种惯性的话，那未来长沙成为中国中部经济的枢纽核心焦点，这是一个巨大的动力，也就为它的未来铺展了非常好的前景和道路。
[2015-04-24 16:35:32]
[王世泰]
所以，作为房地产的从业者来讲，特别是开发商作为城市人居建设的主体，他们承担着很多的使命。我觉得，改变的力量才是使长沙未来房地产发展能展现灿烂明天的基础。
[2015-04-24 16:35:38]
[王世泰]
三是追求的力量。如果说前面两点讲的是出于对项目的思考，是从物质层面、经济层面来理解的话。现在，我不想讲多的，今天匆匆走过京武浪琴山，我们看到了这些细节。
[2015-04-24 16:36:03]
[王世泰]
比如，我要在卫生间的用具后面装一个插头，因为你可能要换一种新的需要用点的IPAD，在房间所有能够悬挂电视的地方安装一个管，可以自放这一套系统，而不需要你重新找管拉线。所有的门禁系统可能是最先进的，但是发生火警的时候它怎么样开启？京武做了尝试，它会有一套市场。在新的公寓的普通空间里，它会考虑到有集中的公共空间，这种公共空间不仅可以留给你泡茶，还可以提供更多创客的需求。
[2015-04-24 16:36:12]
[王世泰]
那么，这是一种开发商的追求，我给来到这儿的居住者，不仅和你是买卖房子的交易关系，而是提供一种饱满的人性关切和人性关怀，这是一种使命产生的追求，而这种追求若可以成为长沙开发商一种共同的力量的话，我们还用担心长沙的房地产市场会永远低迷吗？
[2015-04-24 16:36:20]
[王世泰]
所以，我斗胆地对刚才几位朋友的说法提出一点质疑，我不需要你们用悲观的话语来描述长沙，同时也不需要用自满的口气来描述深圳的市场。长沙和深圳这两座城市应该有非常密切的交流，包括人员和财富的流动，更重要的是大家彼此都要躬下腰来，彼此互相学习，希望今后这样的交流和学习更多一些，希望周总要求长沙的房地产开发商和媒体到深圳去，大家牵起手来为共同的事业努力。谢谢大家。
[2015-04-24 16:36:30]
[黄拓夫]
感谢王老师的精彩点评，请文洁发言。
[2015-04-24 16:36:51]
[文洁]
刚才，听王老师的演讲很有激情，收获多多。其实，我今天来的时候，刚好一个朋友说深圳蛇口自贸区20万元/平方米的房子正式开卖，而且卖得很好，这在长沙来说几乎是一个不可能的故事。
[2015-04-24 16:37:06]
[文洁]
深圳和长沙这两座城市，确实如王老师说的那样渊源非常深厚。长沙楼市已经在底部徘徊了很久，能不能走出低迷的市场？一是供应量很大；二是二手房市场惨淡。一手房和二手房的价格差价非常小，大家更多的地选择一手房，更加导致市场形成单边效益，没有流动性，这也是很多长沙人手持多套房，导致对整个市场的购买力有了一定的限制，这是两个共性的问题，供应量大，需求更窄一些了。
[2015-04-24 16:37:18]
[文洁]
但是，对于今年的市场来说，330政策出来之后，按照正常的政策市来说，新的政策出台之后对市场的影响比我们想象的更小。记得当时在深圳市立马就有业主把房价拉上去，但长沙的反应是非常非常弱的，进入4月以后这个现象更加明显，开发商的撕逼行为，包括房价的大撕逼已经成为了目前最热的一个话题。
[2015-04-24 16:37:25]
[文洁]
这意味着长沙的房地产已经不像过去的政策市，政策好可能市场就好，政策不好市场就差。但是，现在更多的是从政策市到市场市，必须由市场自发决定你的产品究竟是好还是不好，我想这是未来发展的一个方向吧。
[2015-04-24 16:37:52]
[文洁]
像各位老师说的，产品分化是非常明显的，产品个性也好，品质也好，最终看你是否能为客户提供最有价值的产品，这种价值可能是硬件的、软件的、物质的、价格上的，可能是多方面的，也有王老师谈到的个体的力量，这是长沙本地开发商必须要考虑的问题，在同质化的市场竞争之下，我们怎么样去寻找更多符合客户需求的东西？这可能是长沙突围以及未来发展的最关键的问题。谢谢。
[2015-04-24 16:38:09]
[邓志旺]
向王老师学习，站起来说。两天走马观花看了四个盘，来不及消化，谈三点体会和三点建议。
[2015-04-24 16:38:30]
[邓志旺]
第一，长沙人民很幸福。住房方面的幸福有两个，一是房价。过去十年中，长沙的经济增长每年达到了20%，但房价的增长是8.1%，从房价和经济增长的关系可以看出长沙人民是幸福的。二是资源。长沙有山有水，还有文化历史资源，这是很多城市稀缺的。中建江山壹号、万科紫台等项目的景观资源非常好。
[2015-04-24 16:38:41]
[邓志旺]
第二，长沙从业人员很敬业。首先是媒体，从昨天到今天看到了媒体从业人员非常敬业。二是开发商做了很多项目，非常地投入、非常地认真在做作品。三是代理、销售人员有职业精神和敬业的态度。
[2015-04-24 16:38:52]
[邓志旺]
第三，房地产市场的压力很大。供应量很大，长沙和深圳是相反的，长沙一年要销售1800平方米左右，但人口只有400万，深圳人口1800万，一年的房地产销售只有400万平方米，正好是倒过来的，压力是非常大的。
[2015-04-24 16:39:04]
[邓志旺]
在这种情况下，我提三点建议。第一，政府卖地要谨慎。我现在不光是一个参与者，也是长沙的一个观察者、投资者，前年买了万达广场，到现在为止只能说是被套了。如果是这样的话，我不是鼓吹房价能涨，但消费者在买第二套房的时候一定会好好观察市场。开发商也在考虑这个问题，政府要更多的控制源头，不管在长沙做楼市的什么投资，都有正面的回报。
[2015-04-24 16:39:23]
[邓志旺]
第二，开发商产品要差异化。我们看的都是高端楼盘，还有很多大量的楼盘没有去看，大部分的楼盘从外立面来看感觉同质化非常严重。但在供过于求是正常的情况，开发商去对抗市场没有任何的好处，唯一要做的是找到细分市场做到极致，获得消费者的认可。我看京武浪琴山在很多方面做到了极致，我看到了感动。
[2015-04-24 16:39:37]
[邓志旺]
其实，不光是产品本身的问题，最关键的是开发商的理念。我看到大部分楼盘是以成本控制为中心，而不是以消费者为中心，看到很多产品在品质感上还有很大的欠缺。但是，最后来到京武浪琴山，我一下子感觉到了深圳的品质，甚至超越深圳的品质在这里得到了体现。
[2015-04-24 16:39:45]
[邓志旺]
第三，购房者投资一点要有前瞻性。一是对于区域的选择要有前瞻性。我有朋友在长沙买房，我首先说要跟着政府的规划走。区域的选择，很多人喜欢往很多方向去买，个人认为就围绕政府的规划去走，一是往南武广省政府的方向走；二是往市政府河西区域走。其他区域，在五年内我是不看好的，区域选择非常重要，要跟着政府走，跟着配套走。
[2015-04-24 16:40:08]
[邓志旺]
二是产品的选择。我注意到，长沙的优质楼盘和普通楼盘的价差非常小，越成熟的市场高端楼盘比普通楼盘的价格拉得越大。在香港可以拉到5-10倍，在深圳3倍以上，到长沙基本上1.5倍左右，最多是2倍。
[2015-04-24 16:55:23]
[邓志旺]
这其实是存在投资机会的，投资机会在哪里？随着市场的成熟，需求会慢慢分化，高端需求、升级换代的需求、终极需求会慢慢增长，普通需求会慢慢减少或者保持，我认为高端楼盘的价位还没有拉开，这对于投资者来说是一种机会，个人觉得在投资区域选择和产品选择上，投资者可以有点前瞻性的眼光。这是我想跟大家分享的，谢谢。
[2015-04-24 16:55:41]
[黄拓夫]
不愧是身体力行者，既然你这么看好京武浪琴山的产品，正好谢总在这里，给你打折肯定没有问题。
[2015-04-24 16:55:49]
[贺立立]
我简单地谈一下我的观点。这一次能到这里来，我是湖南人，还是蛮有幸福感的。我觉得，湖南和深圳的话，可以到深圳去发展，来湖南开会、走亲访友或者城市间互相交流，非常有意义。
[2015-04-24 16:56:04]
[贺立立]
刚才，我听到旭辉谈长沙有这么大的供应量，泰山压顶在头上，大家有点沮丧的感觉。我觉得，没有必要。这么大的一个市场自然会调整的，市场有市场自己的功能会解决。
[2015-04-24 16:56:39]
[贺立立]
以前的深圳市场都是零首付，那时候大家不买房，想方设法地拉人去购买。当然，两个城市是不一样的，城市与城市之间有共性，但也有个性，深圳的城市定位也不一样。但是，消费者确实是可以教育的。现在长沙的问题就是供应量大，就让它自己去调整，与国家的经济发展是一样的，也是产能过剩，最后通过什么解决？
[2015-04-24 16:56:52]
[贺立立]
一是淘汰一些落后的产业；二是产品之间还可以有价差。我觉得，这正是市场上一个很重要的力量，这样的活动以后要多搞，今天是媒体搞的交流活动，以后可以是开发商之间互相交流，这种交流对市场的启发和市场上一些问题的解决，包括媒体对政府的建言绝对是有价值的，这是第一个说法。
[2015-04-24 16:57:01]
[贺立立]
第二个说法，媒体自己要好，面临这样的市场要欢欣鼓舞，正是这样的市场才需要我们的力量，才需要我们去引导。我们要教育市场，教育消费者，在营销中要起到媒介的作用，把媒体的力量整合起来，越是市场不好的时候，越是媒体发挥引领作用的时候，开发商要抱团，市场要抱团，既然有这么大的量，我们肯定要开源节流，市场在哪里？消费者在哪里？
[2015-04-24 16:57:11]
[贺立立]
同时，这样的市场对开发商来说也有机会，凡是不好的市场可以激发两种力量，一是产品的创新；二是原创的创新。深圳市场明显走过了这样一个过程，在2003年开始深圳市场起步，然后步入黄金十年，它的黄金十年不是自然的，深圳从工业化的城市变成了消费城市，那时候有一个转变，更多的是开发商起到了作用，市场上营销创新，产品上创新，包括社区整合的力量，包括深圳产品创新有入户花园、飘窗大量使用，给到了市场很多的力量，给到了市场更多的信心。
[2015-04-24 16:57:23]
[贺立立]
现在，长沙面临这样的市场，你管它市场是怎么样的。但是，我们媒体人不能失去信心，开发商也不能失去信心，失去信心是没有竞争力的企业，再不好的市场也有卖得好的产品。何况，中国从温的4万亿到现在李的第二个4万亿，目前来看深圳那边的市场在330政策以后迅速起来了，一线城市几乎都是这样的状态。接下来，大家不要有太多的担心，钞票不值钱，做什么？买房子，买股权，还是投资，中国人还只有这几样。
[2015-04-24 16:57:34]
[贺立立]
所以，长沙市政府这么大的土地供应量，肯定会做一些调整的，要有信心。同时，作为媒体来说，我们要引导好市场。
[2015-04-24 16:57:42]
[贺立立]
我看了这几个盘，基本上除了中建江山壹号和第六都，京武和万科是在深圳起家的，在深圳的市场上非常有影响力，京武是专注于豪宅开发的一个开发商。这四个项目用四个字表达，万科紫台是做“巧”，包括情景营销、情感营销，对一些老建筑、老厂房进行阐述，包括售楼中心和样板间，就像深圳的老工业厂房改造的区域。
[2015-04-24 16:57:53]
[贺立立]
但是，万科在产品方面还要拿出更新的创新，长沙市场的产品创新真的要向深圳学习，在深圳80平方米的房子至少做出了140平方米的空间感，在长沙我没有看到，绝对是可以做到的，徐总是建筑专家，在产品上要有突破，万科做的就是“巧”，进去以后给了大容量的感觉，事实上未来的二期可能会有一些变化，感觉做得非常好。
[2015-04-24 16:58:01]
[贺立立]
中建江山壹号是一个奢侈品，做得非常好，万科紫台和中建江山壹号是资源型的项目，更适合成功人士购买。中建江山壹号比较奢侈，但说实话在产品创新上这个项目也做得“巧”。从电梯出来，经过几个防盗门再入户，感觉非常不好。
[2015-04-24 16:58:16]
[贺立立]
第六都就是一个土豪，三年前我来看过这个项目，现在改了名字，在长沙还是非常有代表性的。京武浪琴山，谢总一直说长沙的产品与深圳的产品有十年左右的差距。但是，我认为没有差距。京武浪琴山与深圳后海湾项目是同水平的，在长沙建京武浪琴山这样的项目有代表性，已经代表了同期深圳豪宅的开发水平，这个项目用一个字概括就是“暖”字，主要看细节。
[2015-04-24 16:58:27]
[贺立立]
现在长沙市场压力这么大，就是要在产品创新和营销创新上做突破，市场上大量淘汰落后产品，深圳市场豪宅和非豪宅是近几年突然有了价格距离。媒体人士一定要有信心，这真的是一个最好的时代，面临这么大的市场，面临这么大的消费压力，你们一定要站出来说，同时要说给长沙的开发商听，一定要和深圳多做联动。我就简单说这些，谢谢。
[2015-04-24 16:58:37]
[张楠]
感谢主办方的邀请，以前来过几次长沙都是走马观花。但是，这一次的感受不一样，设计北京大剧院的设计师讲过一句话“让我看看你的建筑，就知道你这座城市怎么样”。我每到一个新城市都会看它的建筑、住宅、室内建筑、公共建筑、酒店等等，建筑最能反映一个城市的创新力和城市活力，有最极端的一个感受力，是给了外地人第一观感。
[2015-04-24 17:04:29]
[张楠]
以前，长沙很少有能刺激我神经的一些建筑，造成我对长沙有一种不以为然的感觉。这一次到长沙看了四个项目，我觉得很吃惊，长沙这两年的住宅开发水平在快速提升，尤其是昨天看到的万科紫台和中建江山壹号，园林做得那么漂亮，园林展示做得非常好，这是我想象不到的。
[2015-04-24 17:04:38]
[张楠]
因为，这些做法是深圳原来的做法，深圳开发商最早要卖楼，就先要把园林做好，把样板房做好，整个通道包装好。但是，从这两年开始，深圳的楼市卖得特别好，深圳的开发水准已经在退步了，很多楼盘不做展示就卖掉了，房地产市场太好了，开发商就不再用心做产品了。但是，我看到长沙不是这样，所有长沙的开发商都在很用心地做产品，给我的印象很深刻。
[2015-04-24 17:04:47]
[张楠]
今天下午来到京武浪琴山，我跟大家分享一个小秘密，可能也是很多人忽略的一个小秘密。在会议之前，我去了洗手间，除了户型让我很震撼之外，洗手间是大家要重点去看一看的。洗手间非常好，材料用得很高档，所有的洁具都是日本品牌，有多功能的马桶盖，去年吴晓波一篇文章就导致很多中国人去日本买马桶盖，硬件非常高档，完全达到了国际一流的标准。
[2015-04-24 17:04:59]
[张楠]
其次，我还有一点小小的感动，在这里要向谢总反映一下，我看到物业管理人员有两个搞清洁的大妈，我抽了一张纸巾可能有点乱，她们马上把纸巾叠得很好，这点让我很感动。以前说内地的服务意识没有深圳那么好，但在长沙的一个营销中心搞清洁的大妈在脑海中都有这种服务意识，能够把小细节做得很到位。开发商对物管人员的培训做得非常到位，包括细节方面，细节是魔鬼嘛，我对长沙的开发商非常有信心。
[2015-04-24 17:05:20]
[张楠]
我们看的四个项目都是豪宅，网上有网友在关注直播，我想谈一下豪宅的投资。其实，深圳的豪宅有两大区域，宝安十年前八千，现在卖到八万，南山后海片区十年前的均价差不多五六千，现在已经上升到十多万，最近蛇口成交的价格上升到二十万。深圳投资豪宅，物业增值能力远远超过全市的平均水准。
[2015-04-24 17:05:28]
[张楠]
其实，长沙也是一样。长沙的一些同行对长沙的市场有些不同的看法。但是，我们从深圳过来，了解深圳豪宅市场领涨深圳楼市，扮演这样一个角色，不光是深圳，还包括香港，香港的豪宅三十年来领涨香港楼市。无论在哪一个城市，只要你有能力投资楼市，一定要投资豪宅，只要有可能尽可能地投资豪宅。
[2015-04-24 17:05:36]
[张楠]
因为，不管楼市涨还是跌，豪宅的抗跌能力最强，这个观点一定要和长沙的购房者去进行一个沟通，去跟他们进行阐述，任何一个发达的城市都是这样子的。
[2015-04-24 17:05:44]
[张楠]
现在，我们看长沙的房价涨得不是太快。但是，毛泽东有一句话，“风物长宜放眼量”。从长远来看未来五年、十年，你投资长沙豪宅带来的收益一定相当不错，而且会远远超过物价CPI的增长。
[2015-04-24 17:05:51]
[张楠]
我把深圳的豪宅和长沙的豪宅做一个对比，看了四个项目，从严格意义上来说，刚才很多人说深圳和长沙差不多，但我觉得两地还有一些差距。长沙的豪宅品质感、硬件做得很好，但深圳豪宅基本上是电梯直接入户，我住在18楼，只要按18楼，打开电梯就可以直接到自己家门口，别人进不到你的房间，长沙好象还没有电梯入户的设计。还有双大堂，除了首层大堂做得漂亮，汽车入户大堂也做得很漂亮，在深圳是双大堂的概念，这一点长沙还做得不够。
[2015-04-24 17:06:06]
[张楠]
包括用材用料，昨天看了几个楼盘各方面做得很好，但推开窗的感觉就不是很好了，包括窗户的材料、手感、材质的厚重感不是太好。深圳的一些高档住宅都是用的意大利、德国的材质，都是用世界上比较好的门窗材料，包括橱柜的手感也非常好，用材也非常好。我觉得，长沙的豪宅市场还有继续上升的空间。就说这些，谢谢！
[2015-04-24 17:06:22]
[华仲占]
对长沙有期待，也比较失望。失望的原因，原来知道这座城市的经济增长是非常快的，看了GDP的数据，我们就武断地认为它的经济活力非常强。但是，从我们做万达这个项目来看，长沙的经济活力不行，之所以不行是带动长沙经济增长的不是中小企业，而是大企业，在长沙活跃写字楼市场的不是中小企业。
[2015-04-24 17:06:32]
[华仲占]
以前在长沙做地产的项目人都回不去了，都在长沙组建了一个家庭，这是一句玩笑话。深圳市场在低迷的时候，更多的是抱团发展，会做区域性的营销，在这方面长沙开发商还没有到这个阶段，因为年轻，所以大家抱团不够。长沙楼市经历了经济调整、粗犷式发展，这是一个过程，深圳也经历了这样一个过程，好在我们看到了长沙市场的坚持，看到了长沙市场还有希望。
[2015-04-24 17:06:48]
[华仲占]
当然，一味粗犷的话，最终市场会一文不值。虽然，长沙市场价格撕逼非常惨烈，但被撕掉的一定是不太好的产品。
长沙市场土地供应无序发展，就是没有节操，这届政府把该卖的土地卖了，下一届政府怎么办？很多土地被贱卖掉，那么好的位置低价拿出来，下一届政府怎么办？贵阳也是贱卖了土地，不仅有泡沫，而且把整座城市的形象都毁了。
[2015-04-24 17:07:29]
[华仲占]
个人认为，深圳已经不需要营销了，有特别好的市场，本身深圳市场对营销依赖度就不强，香港也是如此。但是，在长沙这个市场营销是精彩纷呈，各种各样的方式都来了，深圳的营销应该向长沙学习，各种各样的营销手段都会出来。其实，长沙的营销做得更好一些。
[2015-04-24 17:07:37]
[华仲占]
长沙是湖南人的长沙，深圳是深圳人的深圳，深圳是第三服务业非常活跃的城市，长沙是重工业型企业比较多，我们更期望看到这座城市的娱乐文化，更多的应该是创业之都、创新之都。
[2015-04-24 17:08:24]
[黄拓夫]
请潘姐和侯总最后也讲几句。
[2015-04-24 17:08:46]
[潘昭晖]
感谢0731房产网给我们提供这么好的一个学习分享的机会，很少能够跟深圳媒体进行面对面的交流。我觉得，今天很受益，期待以后有更多这样的学习机会。而且，京武浪琴山也是我非常喜欢的楼盘，我很多朋友、同事也买了这里的房子，住在这里很舒服。
[2015-04-24 17:08:58]
[潘昭晖]
最近，长沙楼市都在讨论去库存，长沙库存确实很大。尽管库存大，但以最便宜的价格卖给我，我也不想要，因为我要换房是想换好房子，这是一种好的生活方式。我很期待京武浪琴山越做越好，给长沙人民带来更好的生活方式，谢谢。
[2015-04-24 17:09:06]
[侯亮]
特别感谢0731房产网提供了这样一个交流的平台，最重要的还是城市之间的交流，广深和长沙的距离非常近，因为两地都有很多的湖南人，湖南人第一批出去创业都是往广深走，现在很多广深人民也到长沙来居住，前段时间我们也做了好几批广深到长沙置业的活动，效果非常明显。
[2015-04-24 17:09:19]
[侯亮]
当然，大家说长沙人很幸福，房价很低，其实有一个误区。我问过很多在深圳的湖南人，他们说拼个几年，买房子比较难，但在深圳的投资增值还是比在长沙的投资增值要高很多。今天，深圳过来的专家都非常专业，非常有激情，感染到了我，广深给了我们很多的信心，让我们把湖南市场做得更好，感谢主办方把大家聚集起来，谢谢大家。
[2015-04-24 17:09:31]
[何小波]
今天来的目的更多的是跟各位熟悉。大家在讲的时候，我都非常认真地在听。来的时候，我在京武转了一圈，来之前就听说京武浪琴山卖得特别好，确实细节做得特别好，品质感也很强。今天，各位专家过来，我们也学习了很多，也交流了很多，期待长沙有更多像京武浪琴山这样的好产品，谢谢大家。
[2015-04-24 17:09:54]
[黄拓夫]
非常谢谢各位贵宾参加本次微沙龙，我宣布“长深两地媒体专家地产微沙龙”取得圆满成功，感谢大家！
[2015-04-24 17:10:21]
[黄拓夫]
“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，欢迎大家收看由0731房产网、0731地产研究院、红网传媒联合为您打造的《0731地产研究院微沙龙》访谈。
[2015-04-16 15:05:01]
[黄拓夫]
3月底，二套房的首付比例从六成降至四成，同时二手房的营业税从之前满5年免征调整为满2年免征，楼市再次迎来三大重量级调控政策。相较2月份春节期间，3月份长沙楼市活跃程度提升，各项指标环比回升十分明显，成交量回到去年水准而价格仍在低位。随着3月楼市逐渐回温政策利好接连出台，加之城镇化改造进程不断提质加速，也使得棚改被征收户大量涌入市场，转化为市场购房主力，各界已经对即将到来的4、5月传统营销旺季产生更大期待，更有学者直言新一波的降准降息将在第二季度到来。楼市新政我们需要关注哪些方面？新政密集出台能否改善楼市的基本面？房地产开发商又将如何应对？今年上半年对购房者而言是不是最佳购房时机？
[2015-04-16 15:05:21]
[黄拓夫]
本期我们邀请到的嘉宾有：
中原地产湖南分公司总经理、0731地产研究院特聘专家 胡治钢先生
中冶长天置业有限公司营销副总 魏捷先生
乾源国际广场营销总监 江满全先生
卓越蔚蓝城邦营销总监 扶焱焱
恒伟西雅韵营销策划部经理 刘雨涵
星大集团佳美紫郡营销总监李彦良 李彦良先生
伟业我爱我家长沙分公司总监 汤守运先生
欢迎各位的到来！
[2015-04-16 15:05:39]
[黄拓夫]
楼市从一季度开始徘徊，我们不妨从0731地产研究院近日发布的《一季度长沙地区房地产市场主要指标监测报告》中的数据来作一些介绍。
[2015-04-16 15:06:03]
[黄拓夫]
2015年1-3月长沙市内五区商品住宅供应188.99万平米，其中3月新建商品住宅批准预售34.30万平米。3月供应环比下跌46.6%，同比下跌50.63%，整个一季度环比下降58%，同比下跌8.2%。
[2015-04-16 15:06:11]
[黄拓夫]
2015年1-3月长沙内五区商品住宅累计网签249.39万平米，其中3月网签68.20万平米，环比下跌13.1%，同比上涨58.16%。春节过后首月，内五区住宅环比成交量微跌，但显著高于去年同期。整个一季度环比下跌15.31%，同比上涨50.19%。
具体到今年3月，长沙内五区住宅成交均价为6347元/平方米，环比下跌3.31%，同比下降9.93%。同期，长沙四县市住宅成交均价为4015元/平方米，环比下降3.69%，同比下降6.41%。
[2015-04-16 15:06:20]
[黄拓夫]
2015年3月，长沙市（含五区四县市）新建商品住宅供销比为0.34，这个有大幅度的下滑，主要由于供应量大幅减少，导致供销比明显回落。
截至2015年3月，长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1639.70万平米，其中，岳麓区商品住宅待售量最高，503万平米，芙蓉区待售量最低，66万平米。
[2015-04-16 15:06:29]
[黄拓夫]
那么，2015年1-3月长沙市内六区写字楼成交面积13.20万平米，同比增长0.04%。共成交1349套，同比增长6.81%。价格方面，2015年3月写字楼的成交均价为8920元/平米，是近一年的最低值。
1-3月长沙市内六区商业用房成交面积31.88万平米，同比增长109.03%。价格方面，2015年1-3月，长沙市内六区新建商业网签均价为12969元/平方米。
最后是二手房，2015年一季度，全市内五区住宅成交56.27万平米，同比上升11.4%。内五区一、二级市场成交比值为4.43：1，其中岳麓区一、二手房交易量差距最大，比值为10.43：1，芙蓉区差距最小为1.35：1。
[2015-04-16 15:06:43]
[黄拓夫]
这是一季度长沙楼市的基本情况。今天有幸和在座的一起在这里，我想请大家聊一下，从各个专业的角度，从各个代理楼盘的角度，你们项目的具体销售情况，近期实施或计划实施哪些营销拓客手段，效果如何？近期市场感受如何？先请胡总聊一下。
[2015-04-16 15:07:58]
[胡治钢]
从我们代理的项目来看，今年1-3月份上访的客户量和成交量与去年同比还是有一定提升。我们能感觉到确实在两次降息、一次降准，包括3.30政策出台之后，购房者的信心有了明显的回升，主要表现在上门客户的增加和成交数据的增加。从客户到访和成交量来看，接近有2.6%的增幅。
[2015-04-16 15:11:28]
[胡治钢]
从网签数据来看，我们统计的是内六区的，没有含长沙县。内六区有一个增幅，与去年同比大概有将近40%多的增幅，但实际上因为今年第一季度网签数据那么好，大部分是因为有30%是八方小区特价房的开发而造成的。但是，从价格来看，比值是下降的，5500元/平方米左右，与去年同比下降了10%多，价格有下跌。然后，成交量有一个增长，价格确实处在低位。
[2015-04-16 15:11:38]
[黄拓夫]
为什么会有量有所好转，价格比较低位的情况呢？
[2015-04-16 15:17:10]
[胡治钢]
价格上不去核心原因是现在存量还比较大，到3月底我们知道的数据是1606万平方米，按照目前的消化量需要17个月，去年年底是1456万平方米，消化周期是18个月，好一点点，有所好转，但毕竟还是处于供过于求的局面，存量还是很巨大，存量房还很多。那么，价格还在低位徘徊，每家都有房子卖，供过于求的现象还是很严重，就造成了价格的低洼现象。
[2015-04-16 15:17:18]
[黄拓夫]
各位老总操盘的项目有什么反馈情况吗？从魏总开始吧。
[2015-04-16 15:17:29]
[魏捷]
刚才，胡总讲了一些比较具像的数据，我就讲一下我的感受吧。胡总说了供求关系在这里，需要多少个月才能完成。但是，经过政策的改善，今年不断出台了新的政策，从上半年到现在已经有了回暖的迹象。包括我现在感触最深的是，最近早两个礼拜，营业税降低，过去从公积金的三成到二成首付，包括商品房四成到三成首付，政府是把蛋糕做大。
[2015-04-16 15:17:41]
[魏捷]
我已经把房子卖了，我是改善型的客户，希望去住更好的房子。但是，我肯定要把手里的房子抛出去，政府行为就是要把蛋糕做大，包括公积金、商贷等等。以我做营销地产的经验来说，我认为降价是最有成效的，不得不承认这个观点。所以，结合之前的营销政策，包括现在的一些风声，我觉得作为开发商的话，在这个时期赶紧走量，至于后面的情况说实话谁都说不清楚。
[2015-04-16 15:17:51]
[黄拓夫]
看谁跑得快。
[2015-04-16 15:17:59]
[魏捷]
看谁跑得快，毕竟胡总说了供求关系在这里，今后的情况谁都说不准。
[2015-04-16 15:18:08]
[黄拓夫]
江总这边有什么高论？
[2015-04-16 15:18:15]
[江满全]
确实市场在好转，现在确实是一个去库存的好时机。如胡总所说，长沙的库存量太大了，各大楼盘都在想各种招数去库存，所以一季度整个房子卖得很好，但价格上不来的原因就是这样。当然，我们项目乾源国际广场的房子卖得不错，价格也涨了一点点。3月份销售了50套，这个月有望达到80套，品质摆在这儿。
[2015-04-16 15:18:24]
[江满全]
其实，购房者在市场不好的情况下，可能会优先选择价格更加便宜的楼盘。但是，市场好的时候，可能更倾向于找基本面，找楼盘的价值。以后我买了之后住起来非常舒服，哪怕我想脱手的时候，也很容易脱手，他们会找这样的楼盘。所以，这也是我们的楼盘在这段时间还算卖得不错，特别是同行纷纷力挺的原因所在吧。
[2015-04-16 15:18:33]
[黄拓夫]
江总，既然乾源国际广场销售是节节高，是不是可以分享一下您的营销经验或策略呢？
[2015-04-16 15:18:41]
[江满全]
说实话，我们的楼盘相对比较稳健，最近几天一直走价值路线，一直是价值营销，给到客户永远是买到就是值的，这个“值”不仅是价格，更是从性价比上来说，现在只比周边楼盘贵三四百元，但是贵得很正常，无论是地段、交通、配套等等，几年后等到地铁一开通，就不是比别人贵三五百了，可能是贵一两千了。
[2015-04-16 15:18:51]
[江满全]
所以，在我们这边对比价格的客户群中，20%-30%还是买了周边3700-3800元/平方米的房子，这些客户归根到底是没有钱。但是，另外注重价值的客户还是买了我们的房子。
[2015-04-16 15:18:59]
[黄拓夫]
李总对市场新政和代理楼盘的情况有什么样的感想吗？
[2015-04-16 15:19:18]
[李彦良]
其实，前面三位都是业内专家，也是前辈，已经把问题都分析得比较透彻了。我想，无非也是这几个原因。
准确地来说，其实月度数据和我们关联不大。为什么呢？因为，我们是在星沙，月度数据没把我们统计进来，但是从整体表现情况来看，还是与内六区的整体数据反映是一致的。
[2015-04-16 15:19:26]
[黄拓夫]
趋势是一致的。
[2015-04-16 15:19:32]
[李彦良]
对，趋势是一致的，甚至还要好一点。比如，我们在星沙做的项目。从去年年底，1月份以来，尤其是3月份以来，数据表现与去年相比完全是两个样。我想，星沙的表现和江总说的一样的，我们都是属于肉搏战的项目，确实目前都是去库存。然后，很多项目甚至不说走期房，现在几乎都走现房，很多东西都呈现出来了。当然，位置好的，价格相对比较合理的，社区环境也成熟的，配套也出来的项目，普遍来说能够让一点点利的话，销量还是比较明显的。
[2015-04-16 15:19:50]
[李彦良]
所以，我们从3月份，包括4月份基本上和江总反映的增量数据是吻合的，我估计5月份的项目还要好。但是，今天既然来参加本次论坛，与这么多同行、媒体来交流这个事情，我想呼吁一下，其实房地产不仅仅是政策支持，我觉得更多的应该是金融方面的倾斜。
[2015-04-16 15:19:58]
[李彦良]
其实，从目前的反馈来说，包括930、330政策出台，基本上政策是在阵痛以后才慢慢放开的，尤其在公积金和银行按揭方面，一些直接观念还没有特别到位，看能不能呼吁一下。如果政府想整个大的环境能够有所改观的话，我觉得金融如果向地产倾斜多一点，政策细则下台得快一点，我们的日子可能会更好过一点。我也是开发商代表，现在卖房子真的没什么钱赚。
[2015-04-16 15:20:07]
[黄拓夫]
汤总，您是做一二手房联动的，二手房的回暖非常明显，您有什么看法呢？
[2015-04-16 15:20:22]
[汤守运]
其实，营业税“五改二”的政策对二手房的冲击会更明显。以前，我们卖了很多房子，基本上在二手房市场最受欢迎的还是次现房，就是五年以内的次现房，尤其是没有搞过装修的毛坯，与买新房差不多，周边的配套又起来了，是实实在在能够看得到的，不像新房看到的只是一个规划。
[2015-04-16 15:24:43]
[汤守运]
对二手房的冲击，相对来说会特别大，会给整个二手房团队的信心格外大。从3、4月份的数据也可以看出来，其实3月份新政还没有出来，但市场就已经开始抬头了，特别是3月份的月底，包括月中，其实住建委、房产局专门把二手房经纪公司的大佬全部请到一起开会，专门研究怎么盘活二手房市场。
[2015-04-16 15:24:57]
[汤守运]
说实在的，二手市场不盘活的话，购房者不太敢买新房，因为买了之后卖不出去。包括我自己买房也是的，以前有点钱就想多买一套房放在这里，但是这几年多余一点钱真的不敢买房了，因为我卖不出去，甚至卖出去的价格更低，那就不敢买了。其实，政府对二手房也下了一些力度，我在长沙做了十年的二手房，从来没有发现政府关注过二手房，开会都是新房的老板们去开会。
[2015-04-16 15:25:08]
[汤守运]
但是，这一次政府比较重视，不管是住建委、房产局、银行代表都参加了，针对怎么样盘活存量房给出了很多的意见。所以，在整个3月份，包括银行的降息，不是一个月降下来的，是逐月降下来的，基本上环境就探底了，二手房慢慢就开始回升了。
[2015-04-16 15:25:24]
[汤守运]
当然，随着三月底新政的出台，对市场的刺激更是锦上添花了，这个月会看到对整个行业的刺激真的是非常大。伟业我爱我家长沙分公司的业绩，在3月份的基础上，4月份已经翻了100%了。我在这个行业做的时间比较长一点，很多朋友、熟人在中介公司，很多公司的店面业绩是100%-300%的翻番。
[2015-04-16 15:25:38]
[汤守运]
胡总所说的成交量，从房产局所体现出来的数据来看，可能环比不是涨得特别快。因为二手房会有一个滞后期，其实涨的可能不止这么多。因为，我买以后有一个按揭的过程，要过户，买了以后，成交以后，到网签还有一个过程。所以，数据相对来说会滞后。
[2015-04-16 15:25:51]
[汤守运]
我想，应该说实际的增长数据肯定不止10%，估计会更高，会达到30%以上。4月份相比3月份，肯定环比上涨30%以上，这是我预测的一个数据，我想5月份应该会比4月份更好一点，现在成交量每周都在上升，我们在业务一线就能够有所感觉，每天都可以从各个门店搜集到成交的信息，看到更多的希望。我想，对整个接下来的市场还是比较看好的。
[2015-04-16 15:26:03]
[汤守运]
虽然，存量房很多。但是，作为二手房来说，我们的客户群体主要是两大块，一是改善型住房需求的。因为，这次政府调控关键也是想把改善性住房需求释放出来，五改二、银行首付下调、公积金贷款比例的上升，包括利率的下浮，都是引导改善型住房需求。
[2015-04-16 15:26:21]
[汤守运]
所以，二手房是次新房，很多改善型需求客户会倾向于次新房。还有五改二，征收营业税的标准是从交契税那天开始，不是拿房产证那天开始。基本上签了房产合同之后，过两天就把契税交了，交房以后没多久就可以拿出来卖了，就满两年了，而且都是次新房，很受市场欢迎。
[2015-04-16 15:31:57]
[汤守运]
所以，这部分客户在二手房这一块儿会比较多。还有一种是棚改人群，现在房产局、住建委开会也说了，接下来长沙会减少政府建经济适用房，会建得越来越好，因为存量房比较大嘛，更多的会通过货币补贴来补助，让大家拿着货币补贴来消化市场上的存量房，棚改客户也是二手房的主要客户来源。
[2015-04-16 15:32:15]
[汤守运]
因为，他们的房子马上要面临拆迁，他们一家人还等着租房子，希望房子能够很快地入住，基本上新房等的时间比较长，他们就不愿意等，这块客户是二手房的主要客户。
[2015-04-16 15:32:31]
[黄拓夫]
您说到棚改，今年长沙有十几二十个区同时推进棚改，大概有一二十万人，长沙市的政策是户均每个人可以拿到15万元的补贴，这15万元不是现金，是买房时给你的补偿。所以，这对改善型需求是一个比较强的刺激。但是，你说的二手房确实是这样的，买新房等的周期比较长，二手房买了就可以住。
[2015-04-16 15:33:05]
[汤守运]
对，特别是棚改户，二手房和一手房基本上是挂钩的。当时，我们在房产局开会的时候，0731房产网也做了数据统计，在长沙一套二手房可以带动新房的交易，卖一套二手房大概可以带动五套新房的销售，二手房市场对新房市场的拉动非常大，对今后几年的市场还是比较看好的。
[2015-04-16 15:33:13]
[黄拓夫]
扶总，卓越蔚蓝城邦一季度的情况如何，包括项目的实际来访、购房的情况？
[2015-04-16 15:33:20]
[扶焱焱]
应该说，卓越蔚蓝城邦项目一直卖的不错，我们有一个考核，完成基本值是3分，良值是4分，优秀值是5分，在一季度我们拿了5分，应该说整个销售还是不错的。然后，我们这边比较精细化的做客户深耕，包括周边区域，主要手段也是靠渠道，靠人为主，主要做市场联动，做大客户的拓展，做小区的深入拓展，并没有做太多的广告。
[2015-04-16 15:33:30]
[扶焱焱]
然后，我们明显的感受是，经过一年多市场的冷淡和观望，其实压抑了很多购房者群体，很多人在去年是应该买房的。但是，因为去年市场的原因，他们看了很多房子，从河东看到河西，从南城看到星沙，整个长沙都在看，但就是没买。但是，今年一季度有很多这样的购房客户开始作出购房决定了，让我们感觉去年压抑了一年的需求现在开始在释放。我们整体对市场还是比较乐观的，应该是这样讲。
[2015-04-16 15:33:39]
[黄拓夫]
其实，330新政一颁布超出了一些人的心理预期，政府的力度还是比较大的。那么，你们认为这次新政的出台能不能改变去年楼市的基本面？特别是对长沙楼市来讲，会不会起到改变基本面的作用？
[2015-04-16 15:33:55]
[扶焱焱]
这个关系不能说是一天就灵的良药，一针下去不会有紧急效果，但会缓解购房情绪的客观情绪，对提升市场的整体信心是有作用的。而且，这种作用是在降息降准等等利好政策出台，包括公积金政策的调整，种种组合拳之后的动作，我相信这不会是最终的动作，应该还会有其他类似的刺激政策出台。
[2015-04-16 15:34:39]
[扶焱焱]
我觉得，在这种组合拳出击的情况下，楼市往下走的可能性就不是很大了。这在现场客户就得到了验证，有些客户不是我们讲要买房了，他们自己也觉得需要买房了，我自己也在前两天入手了一套。
[2015-04-16 15:34:49]
[江满全]
去年的朋友圈，无论是媒体还是同行，基本上只要客户说房子不错，可以入手了，他们自己是不会动的，不会要。但是，今年这个时间点，所有的同行自己已经动起来了，信心给到这儿了，我预判无论今年市场怎么变化，今年的基本面始终会比去年好。但是，好到哪种程度，还有待观察。是好到100%？还是50%？有待后面具体的实现。因为，长沙的库存量在这儿，就有一根弦在这儿始终绷着。
[2015-04-16 15:35:00]
[黄拓夫]
胡总您觉得的呢？
[2015-04-16 15:35:10]
[胡治钢]
分开看吧，对一线城市来说利好是比较好的，北上广深已经涨价了，量价齐升的比较明显，特别是我们深圳公司已经破纪录了，现在就开始盈利了，生意特别好做，价格又高，确实能够改变。
[2015-04-16 15:35:19]
[胡治钢]
但是，到二三线城市可能要分开来看了，在二三线城市中国的现状是已经达到了平衡点，房地产以前是供不应求，到现在已经是供需平衡，甚至已经出现了供过于求。供过于求之后，政策为什么会出台？五改二也好，二套房首付比例降低和认定都变了，实际上刚需从2011年限购开始到现在连续四年，都是刚需年代。其实，刚需已经是过剩了。
[2015-04-16 15:35:32]
[胡治钢]
那么，实际上压抑的是很多改善型的客户。因为，打击的是投资行为，打击的是改善型行为。这次新政研究过现状，就是刚需供过于求，你再用什么政策估计能够起到的效果就只那么好了。但是，改善型这一块儿，确实是有很大的潜力可以去挖的。
[2015-04-16 15:35:43]
[胡治钢]
刚才，我们几个都属于改善型，都不属于刚需。很简单，大家的房子卖出去税费就少交5个点，就容易卖得出去。然后，在贷款的时候认贷不认房，以前不能贷款，现在可以贷款了。在二三线城市刚需产品，我觉得还没有走出火坑，还是供过于求，现在还比较严重，真的要低价，多渠道营销，什么办法都想尽，以去存货为主。
[2015-04-16 15:35:52]
[胡治钢]
但是，到了改善型物业，周边卖了一套定江洋，是我同学定了一套，也是改善型的，当然今天还有想买别墅的客户，中午一起吃饭，他们都是改善型客户，都想去买。为什么选择这个时候出手？很简单，价位很合适，很低，再不买就会涨了。
[2015-04-16 15:36:00]
[胡治钢]
所以，改善型这一块儿，我认为可能二三线城市是一个机会，把品质做得更好一点，展示做得更好一点，价位能够接近就不要下滑。但是，价格还是要根据市场的供需来看。供过于求的话，还是要扎扎实实地做营销工作。一季度市场上好卖的产品，全是营销做的比较好的。
[2015-04-16 15:36:08]
[胡治钢]
那么，我感觉政策出来之后是喜忧参半吧，也不能太过于开心。一线城市是没有问题的，我们这儿至少还有一半在水深火热中，还需要去挣扎。另外一半在改善型上，在个性产品的打造上，在营销手段上，之前都以刚需为主，可能就忽略了这一块儿，之前这一块儿也是难做的，政府打击得很厉害，首付比例增加，不贷款给你。
[2015-04-16 15:36:17]
[黄拓夫]
源头切断。
[2015-04-16 15:36:23]
[胡治钢]
之前不给支持，现在这一块儿反而很有机会了。
[2015-04-16 15:36:32]
[黄拓夫]
这一点我非常认同，前段时间我和成都的一位开发商朋友在聊，他们总结了一句话，一线城市涨价，二线城市走量，三四线城市待销，还没有说等死。那么，这次调控就是精准地对准了改善型需求，在以前的市场中，改善型客户有很多需求都会忽略了。
[2015-04-16 15:36:42]
[黄拓夫]
现在没有那么多细节上的要求了，在改善型上就会提出更多的产品要求，特点如何、品质如何、规划如何？这是企业在做产品的时候要调整的方向，如何把产品做得精致到位。魏总有什么想法？
[2015-04-16 15:37:28]
[魏捷]
我觉得哪里有压迫，哪里就有反抗，一直打压的是改善型的，是投资型的，一旦改善型的逮到机会就反弹了，确实是这样。
[2015-04-16 15:37:37]
[魏捷]
您刚才说的关于改善型的客户面做大了，不管是开发商还是客户都有一些机遇。这个时候，就是讲品牌价值的时候。比如说，我们不一定非要有多大的企业，国资委下面的企业摆在这里，也不是我吹出来的。本身我们是做一些工程方面的东西，都是五六十年代下来的扎扎实实的人，是什么就是什么，明明是扣营销费用，但不扣产品。
[2015-04-16 15:37:55]
[魏捷]
所以，我觉得有时候在市场很好的时候，大家都在讲品牌，品牌都被大家忽略掉了。在这种情况下，我们要把品牌、品质打出去，我想大家的关注点会不一样，这是我的感受。
[2015-04-16 15:38:03]
[黄拓夫]
魏总讲的是良心话，宁减费用，不减成本，费用是可以减的，成本是不能减的。
[2015-04-16 15:38:12]
[魏捷]
是的，现在很明显，中冶中央公园去年第四季度只卖了10几套，上个月就有5套了。对品牌、品质有一定的了解，只要有性价比的房子给他，他们马上就会买。
[2015-04-16 15:38:21]
[胡治钢]
没错。
[2015-04-16 15:38:28]
[魏捷]
我们的日子比较好过，因为我们有刚需产品，也有改善型的产品，两种类型都有，这是胡总当时给我们定的产品定位，两头都沾。
[2015-04-16 15:38:41]
[黄拓夫]
从魏总的笑容来讲，这个月的业绩会相当好了。李总和江总怎么看？
[2015-04-16 15:38:55]
[江满全]
我觉得还要再细分一下，刚需也要细分的，刚需中有品质不强的，肯定要打价格战进行促销的，品质强的刚需也要有购房者喜欢的产品。改善型的需求，也不是越好越受欢迎，而是性价比比较高的房子更受欢迎一些，是这样子的。
[2015-04-16 15:39:03]
[黄拓夫]
李总呢？作为长沙县的代表，可以讲讲长沙县的情况。
[2015-04-16 15:39:11]
[李彦良]
长沙县主要停留在刚需，包括最近出来的市里面的棚改，其实之前也做了，长沙县做货币补贴差不多推出将近10年时间了，一直在做拆迁户，不停地拆，不停地买，一批一批地拆，一大片一大片几平方公里的拆，其实拆出来的还是需求。这部分需求，应该满足的是刚性需求为主。然后，新增的这一部分厂房，刚需的体量比较大，有人气，长沙县的刚需是比较明显的。
[2015-04-16 15:47:10]
[李彦良]
说到改善型的需求，像我们自己也属于改善型需求，我也很期待适当的政策、相应地收成。其实，像我们在七八年前买了一套房子，也涨了一点，现在好不容易赚了一点，发现房子不能买了，要不是就是我不能贷了，其实我们很受伤，我们作为从业人员也很受伤，现在放开以后最终自己也在看，是不是给小孩子找一个更加好一点的环境，找一个学校及周边配套更好的地方，我们也是有这种需求的。
[2015-04-16 15:47:19]
[黄拓夫]
典型的改善型需求。汤总这边呢？
[2015-04-16 15:47:27]
[汤守运]
整个二手房市场今年一年应该会比去年好很多。因为，上次在住建委开会也说了，可能接下来不光是长沙对营业税作出调整，包括综合税，国家允许地区作出浮动的，相信市建委都会给予一些优惠和活动。包括上次交通银行还在研究一个新产品，就是转按揭，一线城市不知道有没有做？胡总知道吗？
[2015-04-16 15:47:42]
[胡治钢]
现在还没有。
[2015-04-16 15:47:48]
[汤守运]
银行在做一些探讨，上次开会招商银行总行的副行长过去了，希望政策有一些倾斜，那我们买房子会更快，转按揭贷很方便。
[2015-04-16 15:47:56]
[李彦良]
户籍在慢慢放开，征信系统更加完善，具备这两个条件，我想转按揭也不远了。
[2015-04-16 15:48:04]
[汤守运]
上次听到他们在研究，我想这个政策出台的话，对二手房市场刺激会非常大。政府也重视二手房的销售，整个二手房和新房一定是息息相关的，二手房能够流通得快，就肯定能够快速地带动新房的销售，其实我们都是一样的是改善型需求客户，这种理性的投资，也不叫投机，很多人在有一定资金量的时候可能都会考虑买房，我买一套房子，不指望飞涨，但随着国家经济的发展慢慢上涨，每个月还能赚一点租金，每个人可能都会考虑。
[2015-04-16 15:48:34]
[汤守运]
如果我买这个房子，市场是下行的，或者未来丢都丢不出去，那我肯定就不会考虑买房了。能够考虑再买的话，很多时候就会考虑买房子的。
[2015-04-16 15:48:44]
[汤守运]
买了之后，转手也很容易，买了之后风险也小，买在手上也安心。
[2015-04-16 15:48:50]
[汤守运]
是的。
[2015-04-16 15:48:57]
[李彦良]
就是要增值。
[2015-04-16 15:49:06]
[扶焱焱]
我觉得我们项目的销售还是不错的，应该说连续几个月都在回升。现在，我们想看能不能再次超越，再次做一个提升。然后，后续市场应该说是一个谨慎乐观的态度。因为，刚才其他同行也说到了，现在市场存量很大，我们对市场也没有盲目乐观。现在的成交量较去年有几倍的上升，但我们并没有非常快地提价，也是比较稳妥地来走价格上涨的道路。分产品营销，作出调整。
[2015-04-16 15:49:16]
[扶焱焱]
但是，部分有上涨是肯定的。只是上浮的速度不会那么快，根据市场的变化也会有灵活的调整措施，包括以下可能会间歇性的出台一些促销措施。但是，整体看，不管是成交量还是成交价，不说比去年，就说下一季度可能比这一季度都会有比较好的上升趋势。
[2015-04-16 15:49:24]
[黄拓夫]
说到改善型客户，长沙市根据中央政策的精神，在加大棚改，用货币补贴或者用存量房代替保障房的建设也好，这个政策落地之后，包括刚才说的15万元货币补贴，对长沙的商品房市场是不是一个很强的刺激呢？
[2015-04-16 15:49:32]
[胡治钢]
我知道的是2015年全部旧改能够消化的市场应该是350万平米的样子，拆了多少万户，我们有数据公布的，能够产生350万平米需求的供应量，确实是真的能够舒缓，市场毕竟供过于求。政府在做两件事情，刚需上没有刚需就制造刚需，把你的房子拆了就有刚需了。
[2015-04-16 15:49:41]
[胡治钢]
在改善上有政策，贷款给你，年限也降低了，首付比例也降低了，这样对楼市确实能够马上看到效果的。目前，我看到的数据应该是2015年有3370户的拆迁，应该能够产生360万平米左右的需求。而且，目前我们代理的项目，整个项目这一期产品全部打包就卖给了旧改办，旧改办把几百套房子全部收过去了，商品房就变成了定向开发化了，政府也会采购一些商品房，但价格当然会比市场价格更便宜一点。
[2015-04-16 15:49:49]
[黄拓夫]
是大型团购。
[2015-04-16 15:49:57]
[胡治钢]
没错。确实能够帮市场消化存量，去存量这是一个最好的措施，制造了需求，解决了存量，真的蛮不错的。
[2015-04-16 15:50:03]
[黄拓夫]
与其花力气造保障房，与其花力气建设多少套，现在有这么多的存量在这里，拿出政策把这些资金转移过去嘛。
[2015-04-16 15:50:11]
[汤守运]
资金是要流动的，这样的话就产生了大量资金的流动。
[2015-04-16 15:50:18]
[胡治钢]
政府也花了更少的钱，地价又能够转化变成生产力。
[2015-04-16 15:50:25]
[黄拓夫]
这是灵活运用，一个良性循环。但是，刚才看数据的时候，我发现供销比下降得非常明显，也是因为供应量大幅度减少的原因。库存太高，你们认为今年的供应量会不会保持比较低的持续状态呢？
[2015-04-16 15:50:36]
[黄拓夫]
因为，我知道从土地方面来讲，长沙可以说待售土地在全国是非常靠前的，在建的土地也比较多。这些供应量如何长期保持一个低位？您对这一块儿是怎么看的？
[2015-04-16 15:50:44]
[胡治钢]
好简单，市场不好，开发商会有一个以销定量，以销售多少，来定下一期的生产量是多少，不会无限量的生产，生产要花很多的资金、人力物力成本，销售很旺，开发商的开发周期增长，资金成本增加，很多开发商希望快周转。
[2015-04-16 15:50:55]
[胡治钢]
但是，现在没办法转不出去，很多开发商亏欠卖不掉，现在的低供应量是反逼出来的，没有办法，不然压力会更大，确实是由于市场存量过大造成的。这个问题要解决，第一还是要解决存量的问题，如果不解决的话，新供应量的问题就没法解决。现在，存量大，在供过于求的地方，在全国排第四位，长沙肯定是供过于求的，土地是限制的，不会让你拿出来去卖的，保证去存货，现在国家的政策也是去存货，在土地供应上今年一定不会很充足，政府一定是要控制的。
[2015-04-16 15:51:07]
[胡治钢]
其实，这个时候大家认为楼价很充足，最适合买楼，其实这个时候也最适合买地，为什么呢？现在房价最便宜，衡量土地价值的时候也是最低的，这个时候不买地，等楼价起来再买地，买回来之后就放在那里？所以，很多开发商在这个时候出手，2011年出手买地的占了便宜，最开始梅溪湖的地卖得很便宜，最后楼价卖得很高，都是这样的。
[2015-04-16 15:51:23]
[胡治钢]
土地这一块儿，政府已经看到了它的要害，这届政府很多时候抓住了核心问题。供过于求不让你卖地了，就让你去化，供不应求随便你去搞，就市场化。因为，土地的供给方就是政府，政府不去管的话，确实就会令供过于求的现象很严重，这是政府能够操控的，把这个问题管好以后，个人认为土地供应一定会在有序中进行，会慢慢恢复到一个正常的秩序。
[2015-04-16 15:53:42]
[黄拓夫]
我想长沙市政府肯定很高兴听到胡总的发言，赶紧抄底买地，卖不出地怎么有财政收入？
[2015-04-16 15:53:51]
[胡治钢]
确实这个时候是买地的好时候，楼价是被低估的，现在地价也是被低估的。
[2015-04-16 15:54:10]
[黄拓夫]
各位对于上半年的市场至少是比较看好，比较乐观的，今天的时间也差不多了，每个人用一句话来总结一下你们对市场的预判吧，请胡总先开始。
[2015-04-16 15:54:47]
[胡治钢]
2015年应该是充满机会和挑战的一年，也是风险和机遇并存的一年。如果把握得很好的话，是能够去闯出一片天的。因为，不管市场多么严峻，还是会有机会的，用一句话说应该是机遇和挑战并存的一年。
[2015-04-16 15:54:55]
[魏捷]
我觉得今年和去年比的话，2015年应该是一个亮剑的时代。为什么这么说呢？因为，存量这么大，刚需这么多，客源只有这么一小部分。虽然说已经在制造刚需了，但还是需要一个时间。你如何把剑亮好，客户才会谨慎选择。
[2015-04-16 15:55:16]
[江满全]
2015年应该是谨慎乐观，购房者能出手就可以出手了。一方面库存比较大的开发商还是要努力去库存，库存量不大的就应该要加点配置，把品质做好，真真正正地让购房者买到比较安心的房子。
[2015-04-16 15:55:25]
[李彦良]
2015年对于地产行业，从营销角度来说，应该有一些新思维、新思路。宏观经济进入了新常态，楼市也应该慢慢地起稳回升，或者慢慢进入一个新的阶段。去年这个方面讨论得比较多，从营销的角度来说，对传统的地产营销冲击非常大。我觉得，如果要想在2015年有新的突破，在营销上有所掌握的话，就一定要在营销的手段和营销的方式方法上要有新的思维，要有新的视野，这样才能创造好的业绩。
[2015-04-16 15:55:44]
[黄拓夫]
创新。汤总呢？
[2015-04-16 15:55:55]
[汤守运]
我觉得市场是稳中有升，特别是对二手房来说，房价高一点低一点，说实话对开发商的影响可能更大一点，跟利润有关系。但是，对于我们来说，只要有量，只要大家踊跃交易就OK了，我只要有交易量。所以，五改二，包括接下来我想长沙市政府还会有陆续的措施出台。我想，应该是稳中有升的，应该会稳步增长，这是第一。
[2015-04-16 15:56:18]
[汤守运]
第二，整个二手房市场从去年年底也发生了翻天覆地的变化。第三，从去年年底到今年，应该是资源整合的一年，整合线下的服务，线上的互联网，还包括金融。所以，二手房市场今年应该是稳中有升，稳步增长，资源整合。
[2015-04-16 15:56:28]
[黄拓夫]
资源整合。扶总这边呢？
[2015-04-16 15:56:35]
[扶焱焱]
对于卓越蔚蓝城邦来讲，上半年更多地是现金流、成交量，下半年就会有利润的考虑。
[2015-04-16 15:56:46]
[黄拓夫]
下面，再给各位一点时间，请各位嘉宾简单介绍下各自项目的情况。
[2015-04-16 16:22:41]
[扶焱焱]
应该说卓越蔚蓝城邦是长沙南城非常罕见的品质型住宅，是面向刚需群体的，在刚需群体中是目前比较罕见的品质型楼盘。卓越蔚蓝城邦是片区销售冠军，价格在整个片区是最高的，也证明了现在的刚需不是特别低端的刚需，现在的刚需有很多还是在追求生活品质。如果说有追求生活品质的年轻群体，首次置业群体，我们也非常乐意地去推荐自己的楼盘。
[2015-04-16 16:23:01]
[汤守运]
我爱我家应该是全国房地产综合服务商，主要是做二级市场的代理，在全国有1500家连锁店，在全国20多个城市都有自己的代理项目，一直以来我们秉承的理念是诚信，做生意要讲诚信，也希望长沙市民能够信任我爱我家这个品牌，跟我们一起有更多的交流，或者有更多做生意的机会，谢谢。
[2015-04-16 16:23:15]
[李彦良]
佳美紫郡处于湖南星沙，是内六区之外的一个项目，但这个项目所处的位置也是比较特殊的，这个楼盘是精装修板块，也在核心板块。项目规模不大，是全刚需盘，配套很完善，包括家居、综合配套、学校配套，周边的教育资源很丰富，有20年的全教育配套。所以，整体来说应该是能够满足刚需客户、第一次购房的客户，包括改善型的客户对购房的需求。星大集团也立足于湖南长沙，是成立了二十几年的一个集团公司，目前做的佳美紫郡也是公司开发的第一个项目，建筑起家的，品质各方面还是非常有保障的，欢迎更多市内的朋友到佳美紫郡去看一看。
[2015-04-16 16:26:47]
[江满全]
乾源国际广场是市府北第一综合体，项目位于市府北最中心的位置，品质非常不错，2.5万平方米的园林，有最漂亮的外立面，80-110米的楼间距，绿城物业连续四年排名全国第一，综合品质是非常好的，配套有10万方的综合商业，所以我们从2013年开业到现在，两三年的时间一直深受同行及媒体同仁的关注和喜爱，我们的购房者中将近有1/3都是合作伙伴、同行、媒体同仁，感谢大家的信赖，也希望更多的朋友来选择我们的项目，谢谢。
[2015-04-16 16:26:56]
[魏捷]
中冶中央公园在整个板块处于最中心。从三个方面来讲，一是从小学到初中到高中一站式服务的教育。二是产品，在长沙片区能够做到南北通透的板楼、小高层，5+1的电梯配套，应该说是独一无二的。三是现在有很多盘做花园，但我给你的是一个公园，有接近5万平方米的私家配套园林，这是整个的一个大环境。中央公园项目在这个片区是一个明星产品，现在基本上有很多学校的教师、企业白领都是我们的业主了，希望广大周边的企业白领等等朋友能够选购我们这里，谢谢。
[2015-04-16 16:27:10]
[胡治钢]
中原地产1978年成立，是全国最悠久的、规模最大的一家代理商，从事一手业务和二手业务。97年开始，在湖南代理的项目是最多的，有200多个，在二手市场有很多家门店，皇牌代理在诚信这一块儿是非常好的，提供的是专业的服务。这个时候对长沙市民来说是最好的买楼的时候，不管你选择不选择我们的项目，也有很多的央企、国企跟我们合作，二手门店追求公开公布、公平交易，是很专业的，是一个蛮不错的选择，希望大家多多帮衬，谢谢。
[2015-04-16 16:27:22]
[刘雨涵]
很高兴认识各位同行，等下交换一下名片。恒伟·西雅韵是中国首个两型生态示范社区，也是湖南唯一标准三星绿色住宅。目前，已经获得了国家住建部颁发的三星绿建标准证书，是中国绿色建筑的最高级别建筑。是纯板式大平层项目，目前有三种户型面积，整个小区按照别墅级的配套标准来打造，首先有52.7%的绿地率，8.0的容积率，这种容积率是我们片区最低的容积率，以及有比较高的绿化率。建筑工艺技术有很好的保温隔热、隔音、抗震、降噪的性能，而且采用了八大科技系统。
[2015-04-16 16:27:32]
[刘雨涵]
比如，热泵系统、排水系统、餐厨垃圾粉碎系统等八大科技系统。还引进了美国一线品牌的新风系统，可以做到室内恒温，整个精装质量对细节的要求非常严苛，包括用材做到了四节一环保，节水、节地、节材、节能、绿色环保。您到样板间去看，只能闻到家具材料上的香味，感觉不到任何的甲醛味及任何异味。恒伟·西雅韵倡导绿色、健康、环保的生活理念，为所有渴望健康的人士提供一个健康舒适的住宅。
[2015-04-16 16:27:40]
[黄拓夫]
再次感谢各位的光临，本期微沙龙到这就结束了，谢谢大家！我们下期再会。
[2015-04-16 16:28:34]
[主持人]
“把握楼市脉搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，欢迎收看由0731房产网、0731地产研究院、红网传媒联合为您打造的《0731地产研究院微沙龙》访谈。
[2015-03-13 14:49:23]
[主持人]
不动产统一登记的颁布实施、全国两会召开，3月以来一系列的政策新动向让人目不暇接。2月长沙楼市的活跃程度受到春节假期的抑制，指标环比下滑明显，不能准确反映市场真实地趋势。而随着3月的两会召开，各项经济增长指标开始明确。2月份长沙楼市销售情况具体如何？降息、不动产登记、两会相关定调和政策对长沙楼市有何影响？而今年的两会关于房地产我们需要关注些什么？上半年对购房者而言是不是最佳购房时机呢？
[2015-03-13 14:50:04]
[主持人]
本期微沙龙我们邀请到业内专家、开发企业代表汇聚于楼市会所，聚焦3月的政策热点，共同探讨2015年楼市发展的大趋势。
我们邀请到的嘉宾有：
湖南省政协委员、湖南省房地产开发协会首席经济学家、宏观经济研究领域专家 王义高
[2015-03-13 15:01:31]
[王义高]
大家好。
[2015-03-13 15:01:44]
[主持人]
湖南和顺置业有限公司副总经理 李赵
[2015-03-13 15:01:52]
[李赵]
大家好。
[2015-03-13 15:01:59]
[主持人]
湖南中环地产顾问有限公司大区总监（二手房） 腾聪以及湖南建安房屋联动营销有限公司董事总经理 陈艳美
[2015-03-13 15:02:20]
[腾聪]
大家好。
[2015-03-13 15:02:27]
[主持人]
0731地产研究院首席研究员 黄拓夫
[2015-03-13 15:02:36]
[黄拓夫]
朋友们大家好。
[2015-03-13 15:02:43]
[主持人]
欢迎各位老师的到来。首先，有请0731地产研究院首席分析员为我们发布一下2月份长沙楼市的关键监测指标，并重点介绍一下同比和环比发生了哪些变化？原因是什么？
[2015-03-13 15:03:46]
[黄拓夫]
2月份，长沙市内五区商品住宅批准预售154.69万平方米，其中2月单月批准预售64.24万平方米，环比下跌28.98%，同比上涨了123.75%。
那么，成交方面，2015年长沙内五区商品累计网签181.19万平方米，其中2月单月网签78.48万平方米，环比下降23.59%，同比上涨93.16%。内五区住宅环比成交下降明显受春节影响，但总体高于去年同期水平。
[2015-03-13 15:04:12]
[黄拓夫]
第三是住宅价格方面，2015年2月长沙内五区住宅成交均价为6564元/平方米，环比下降3.16%，同比下降5.47%，整个2月不仅成交量受春节影响环比下滑，主城区住宅均价也出现了一定幅度的下滑。
在住宅产品待销方面，截止到2015年2月，长沙内六区已取得批准预售且未销售的商品住宅面积为1613.66万平方米，其中岳麓区商品住宅待售量最高，达到545.04万平方米，芙蓉区待售量最低，为69.82万平方米。根据目前的去化速度，长沙内六区商品住宅去化周期约为14个月。
[2015-03-13 15:04:23]
[黄拓夫]
非住宅方面，一是写字楼方面，2015年2月长沙内六区写字楼成交量为2.38万平米，环比下降61.91%，同比上升61.71%，成交均价9059元/平方米，是新一年最低价。
商业商铺方面，2015年2月长沙市内六区商业用房成交量为9.35万平方米，环比下降了45.13%，同比上升311.89%。那么，本月长沙内六区商业用房成交均价是12853元/平方米，环比上升了0.78%。那么，近五个月商业用房价格一直趋向于稳定。
[2015-03-13 15:06:33]
[黄拓夫]
最后是二手房方面，2015年2月全市内五区二手房住宅成交15.08万平方米，环比下降了36.88%，同比上升35.48%。内五区一二级市场的成交比值为5.2：1，岳麓区差距最大，比值是9.18：1，芙蓉区差距最小，比值是1.61：1。
[2015-03-13 15:06:43]
[主持人]
数据显示，2月下旬的长沙楼市因受到“春节效应”影响，总体指标出现下滑。但结合今年两前个月的数据来看，长沙楼市成交却有一定程度的好转。请各位介绍一下自身项目具体销售情况，近期实施或计划实施哪些营销拓客手段，效果如何？近期市场感受如何？首先请王老师谈一下。
[2015-03-13 15:06:51]
[王义高]
我想市场表现情况可能他们更清楚吧？
[2015-03-13 15:07:00]
[黄拓夫]
要不李总先来吧。
[2015-03-13 15:07:08]
[王义高]
春江水暖鸭先知，他们都在一线。
[2015-03-13 15:07:20]
[李赵]
那我简单跟各位分享一下在销售一线的感受吧。春节期间，长沙楼市成交量明显感觉下滑，本身来讲长沙在历年来也是如此，在春节节点期间也是销售淡季，受春节气侯的影响，成交量本身也不活跃。但是，从3月份目前来情况看，我的洋湖项目成交量跟2月份相比有所回升，包括在老客户到访率也有所回升。
[2015-03-13 15:07:29]
[李赵]
从拓客渠道和手法上来讲，年后整个市场板块，包括洋湖、梅溪湖，滨江等都会有自己拓客的动作和政策出台。比如，这两天炒的比较火的恒大半价卖，我听说长沙保利也有大的促销举措，已经在线上发布了声音。实际上，整个开年后，市场格局应该是大家都在开始抢占市场，抓住客户的关注度，这是我的一个比较明显的感受。
[2015-03-13 15:07:38]
[主持人]
好，感谢李总，下面请陈总谈一下。
[2015-03-13 15:07:45]
[陈艳美]
好，我谈一下我们公司所做的项目的情况吧。应该说，春节前后，刚需类产品的销售还是非常好，哪怕是过年的前后，春节期间这一段时间，销售的情况都是特别好。但是，有一类产品相对来说客户就会比较犹豫一些，比如小户型的产品和洋房这类大面积产品。3月份开始，洋房产品、刚需产品的来客量明显增加，应该说洋房产品来客量是以前的4倍，说明大家还是在关注楼市。
[2015-03-13 15:08:02]
[陈艳美]
我们的洋房主要分为两类产品，一是一楼、二楼的洋房产品，和别墅不一样的小户型产品，相对来说是靠项目品质来提升。其次是100-150平的洋房产品，7800元/平方米的均价可以买到的洋房，这类性价比高的改善型产品的销售预期比我们预计的要好的多。
[2015-03-13 15:08:15]
[陈艳美]
今年我们启动了新的产品，就是智能物流产业地产型产品，开盘当天卖卡就达到了五六十张，超过了我们的想象，毕竟它是投资类产品，投资类产品在政策上是受到抑制的，但是只要有一点，只要跟互联网、智能物流挂钩的产业地产，大家都是看好的。因为，大家都在找新的产品，新的理念。它比传统投资产品相对来说要更好一些，这是我的个人感受。
[2015-03-13 15:08:25]
[主持人]
好的，下面请腾总谈一下。
[2015-03-13 15:08:33]
[腾聪]
我先谈二手房吧，因为公司主营业务是二手房。整体二手房的数据同比1月份下滑了50%左右的份额，这其中，可能不是市场的原因，也有员工思想心态的一些动向。但是，从我们整体的数据来看，客户来访量同比还是加大的，这可能跟北上广深回来的客户需求也有一定的关系。
[2015-03-13 15:08:44]
[腾聪]
然后，我们也做新房项目，以刚需产品为主。从刚性需求的成交来看，2月份的第一周大概是1700套左右，第二周大概降到500多套，第三周就只有几十套了。但是，从最近的状况来看，包括从公司的客户数据来看，其实是明显的一个回升状态，特别是这一周整体达到了1300多套，第一周还是1700多套，其实整个市场个人认为还是在呈回升的趋势。
[2015-03-13 15:08:54]
[主持人]
感谢腾总，王老师要不要谈一下近期2月份您对市场的观察？
[2015-03-13 15:09:15]
[王义高]
春节期间，各位老总讲了2月份的整体趋势是普遍下滑的。这个春节效应是受到去年整个一年楼盘下滑的影响，并且延续到今年上半年。尽管去年出台了不少的优惠政策，取消限购令、认房不认贷等，但提振效果并不明显。
[2015-03-13 15:09:34]
[王义高]
去年楼市下滑的时间超过了8个月。从研究来看，楼市下滑最好不要超过6个月，但去年超过了8个月，所以影响到现在。不过好在刚才大家谈到了这个市场出现了好转，这个好转的因素就是今年央行存贷双降，同时也比我们想象中来得猛烈一些，降幅也比较大，加上去年的政策效应也反映到楼市市面上，更增加了市场的信心。
[2015-03-13 15:09:50]
[王义高]
原来很多人认为市场会持续下滑，购买信心不足，开发商动摇推盘也不足。今年上半年，央行再一次降低利率，同时降准，现在准备金率已经降到了25年的最低，只有15%的准备金利率了，也就是说商业银行现在货币充足，就是看如何带到市场上来，用什么方法，风险怎么管控。
[2015-03-13 15:10:04]
[王义高]
那么，反映到楼市上的话，他们也是要寻找好的开发商，好的公司，或者一些不动产项目，所以他们也感觉到楼市普遍好起来了。但是，好到什么程度呢？就要看各个开发商了，现在楼市分化很厉害，冷暖不均，有的在寻找一些大的工程，并且楼市出现了新的融资方式，比如股权融资、房地产证券化、项目融资，包括影子银行的重新贷进贷出，在春节进行调整等等，所有这些东西开发商都在考虑。
[2015-03-13 15:10:19]
[王义高]
不过，市场实质性的销售恐怕还需要有一个磨合的过程，它不会来得那么阳光，那么灿烂，那么兴旺。
[2015-03-13 15:10:29]
[王义高]
总体来讲，既然大家已经感觉到楼市已经回暖，我想很快今年会出现一个小高潮，或者说我们以前讲的春节期间的置业小高潮，可能稍稍推迟到后面一点，这是根据政策而变化的。开发商都在大量的洗牌，进行重新的战略定位。
[2015-03-13 15:10:39]
[王义高]
那这个高潮能持续多久，我想可能也会持续到一个相当的时期。那是不是在今年会爆发一个高涨的高潮？还有待观望。这主要依据这几方面，一是商业银行的利率调整，按揭以及首付比例，以及开发商推盘的速度和重新整合的问题，如果这些政策都能够定下来，满足市场需求的话，我想从5月份开始应该就会进入回暖的持续销售期，到年底的话，今年2015年有可能会有一个丰收之年。
[2015-03-13 15:10:51]
[主持人]
感谢王老师。下面，请李总从房企一线市场的角度来谈一下，在两会召开之前和之后，尤其是李克强总理定调了今年房地产发展政策是支持和促进之后，您对两会召开后的市场转变有什么期待吗？
[2015-03-13 15:13:17]
[李赵]
实际上，刚才听了教授的一些说法，我觉得我个人还是比较赞同的。因为，中国的房地产市场实际上是一个政策主导型市场。在此之前，政策干预调控比较多，对市场的影响和走向，包括对购房者的选择，也会造成很强的引导性作用，这是不可忽视的现状，这是在之前。
[2015-03-13 15:38:43]
[李赵]
同时，对于开发企业来讲也作出了一些方向上的明确。以前，大家都在调控的时候，不断地去关注调控政策、调控手段，甚至于行政对预售证方面的干预。
[2015-03-13 15:39:10]
[李赵]
现在，我的理解是回归到了客户和产品本身，回归到客户价值，对客户的服务。比如，你的物业如何为客户提供好的物业环境和生活体验，包括如何在户型、在自己的园林打造的产品本身上提高物业价值来下功夫，我觉得这是开发商肯定要去琢磨的一个方向了。因为，现在大家更多关注自身，关注项目，关注品质，这是趋势上的转变。
[2015-03-13 15:39:22]
[李赵]
第二，从全球来讲，房地产本身具是双重属性，一是居住属性，是作为生活的必需品，是一个居家之所。同时，它也具备投资属性，这在发达国家是被明确和认可的，而在国内来讲，这个方面大家可能更多的比较忌讳，明知道买了房投资之后能获得收益，但也没有人过多地发挥这条属性，而是更多的是强调它的自住和刚需。
[2015-03-13 15:39:43]
[李赵]
我想，未来政府的政策导向会逐步地明确化，刚才通过教授的一些分析，我们也获得了这个方面的信息。
[2015-03-13 15:39:56]
[李赵]
从以上几个观点来看，从开发商本身来讲，如何练好内功，如何扎实地去实现自己项目的产品溢价，我觉得是未来要明确和需要去关注的方向。
[2015-03-13 15:40:11]
[李赵]
因为，这个市场逐步地会出现两极分化，好的区域和差的区域，好的项目和差的项目，好的户型和差的户型，对于市场客户的认同度是有逐步分化的，这是一个非常明确的趋势，不是之前一好整个市场都好，什么房子都能卖，打开门什么房子都卖得掉，未来客户逐步趋于理性，市场逐步趋于规范，关注市场，练内功是关键，这是我的观点。
[2015-03-13 15:40:20]
[主持人]
感谢李总。下面请陈总谈一下，因为从去年上半年开始一直以刚性需求主导市场，在两会召开以后，或者今年进入金三以后,这个市场的结构会不会逐渐地发生一些改变？比如说投资性的需求会不会有一定程度的增长？想请您谈一下这个问题。
[2015-03-13 15:40:47]
[陈艳美]
就我们来看，因为我们公司主要做新房代理，我们和李总不一样，我们是代理商，产品的类型相对比较多。其实，市场不管是政府调不调控，最根本还在于供需这个平台，其实我们最大的压力不是在于政策层面，而是供需失衡。长沙应该是全国存量房最大的地区，所以最大的压力在这一块儿。
[2015-03-13 15:40:59]
[陈艳美]
2014年说实在的，供需失衡导致了部分购买人群选择观望，不过我觉得2015年，这种现象会有所缓解，但这种缓解不一定会让价格上涨，而是大家有机会走量，市场主导依然以刚需和刚改为主。
[2015-03-13 15:41:31]
[陈艳美]
因为他们对未来价格增长预期的期望比较高，我也不太看好投资型的产品，或者是绝对奢华的产品，当然不是说奢华的产品没有，只是他的产品不是大众化的，只有一小部分市场。
[2015-03-13 15:41:39]
[陈艳美]
另外，我想补充一点的是，未来的房子该怎么卖？开发商应该选择什么样的销售团队或者销售公司？其实，我们从2010年开始就在研究这个问题，研究未来这个市场的压力.政府为什么开始调控？确实他们用心了，毕竟这些年房价增长的幅度太快了，工资增长的情况摆在这儿，应该从高速增长慢慢回到平稳健康的这条路上去。
[2015-03-13 15:41:58]
[陈艳美]
在这条路上，我们自己公司也有一些新的战略，比如要节省开发商的成本，当市场不好的时候，开发商的成本是增加的，推广的成本、人力的成本，但收益又是下降的，这就会导致产品没有足够的资金去投入。因为，第一是不可能有那么高的价格溢价空间；第二是要走量，要去化。
[2015-03-13 15:42:26]
[陈艳美]
未来的市场依然以刚需和改善为主，这类项目的客群还是以5公里范围为原则，我们公司就成立了另外一个公司叫“社区电商”、“社区汇”。这样一来，我们的购房模式就变了，原来是团队进开发商，现在是进社区，线上线下是1+X+N的模式，1是店这个点不变，X是店员扎根在社区服务中心，N是线上线下有很多个APP，都可以为我们卖房，社区金融也会做进去。
[2015-03-13 15:42:41]
[陈艳美]
社区汇本身是一个公共的平台，不光销售房子，还通过社区服务解决老人的生活方式问题等等。所以，能更快地集结购房客户。
[2015-03-13 15:43:01]
[陈艳美]
另外，我们可以更快地集合优质资源，开发商就更愿意跟我们合作，我们在创造价值，减少平台的损耗，未来有办法的会走得很好，没有办法的会很艰难，这是一个洗牌的过程。在当下，不论是开发商还是代理行业，都要颠覆自己的思想，为此我们成立了一个“颠覆营销群”，我们这个群不断地研究如何颠覆传统营销，不让客户资源流失。
[2015-03-13 15:43:11]
[主持人]
感谢陈总的分享。近期大家讨论得比较多的是不动产登记和房产税的推出，这个传言一出来大家就开始抛售住房了，对二手房市场会有什么样的影响呢？想请腾总谈一下。
[2015-03-13 15:43:35]
[腾聪]
其实，关于不动产登记，我个人的观点是，政府的出发点可能不是要对房地产市场产生影响，而是要收集全国房地产最具体的一些数据。
[2015-03-13 15:43:47]
[腾聪]
所以，关于抛售的现象，其实在一年前炒作房产税问题的时候就出现了，当时市场是有一点点波动的。但是，现在广大客户对这个东西已经当作一种习惯了，个人认为在二手房领域上不会有太大的抛售现象，会有，但是不会是大量的，这个市场不会有太大的变化，个人觉得是这样子。
[2015-03-13 15:43:56]
[腾聪]
二手房的量相比来讲并没有得到一个很大的提升，更多的是在新房板块。对于我们来讲，可能更多的是做好自己的专业服务，把自己好的服务带给广大客户，这可能是我们需要去做的。
[2015-03-13 15:44:04]
[腾聪]
关于新房板块，我们有自己的新房团队，我很认同陈总的观点。确实，之前我们合作的有几家开发商，之前的销售量其实也是比较平均的，但是后面销售渠道进行多元化以后，比如陈总讲的1+X+N的方式，确实给项目带来了比较好的成交量。
[2015-03-13 15:44:16]
[腾聪]
因为，长沙整个房价更多的是看供求关系，整个长沙的存量房是比较大的，未来的市场个人更觉得可能是谁的面更广，产生的销售渠道更多，销量可能就会走得更多。
[2015-03-13 15:44:25]
[黄拓夫]
我想接着这个话题讲一下，刚才聊到了房产税，房产税是两会的一个议题，还有不动产登记。个人认为二手房抛售行为以前不是没有出现过，记得一年多以前，那时候传言二手房的交易要征收20%的税，但并没有出现大规模的恐慌性抛售。
[2015-03-13 15:44:40]
[黄拓夫]
但是，对于房产税的征收形式，不知道王老师怎么看？我觉得，房产税的征收应该要看当地政府的情况，如果长沙征收房产税的话，王老师您认为怎样征收能代价最小？优势最好？又能达到中央的调控思路呢？
[2015-03-13 15:44:47]
[王义高]
这个问题我要给大家几个重要的概念，第一，不动产登记条例3月1日正式落地，按照官方的说法是2017年才完善，所以还有两年才能铺开，官方说要到2020年才全面铺开和完善，这就是说时间还非常遥远，至少还有五年，那五年中会发生什么？我们不知道，这是第一个概念。
[2015-03-13 15:45:02]
[王义高]
第二个概念，从初次试点的17个城市来讲，出台的条例非常粗犷，并且闹出了一些笑话，好多东西都没有，还不如以前那个老本子。
[2015-03-13 15:45:11]
[王义高]
最后说土地不计算年限，再来修正怎么怎么的，也闹出了一些笑话，由此可见从技术上完善就非常遥远。第三是试点城市并没有选择北京、上海等一线城市，这里就包含着某些用意，这个用意大家去想我就不说了。好，这是从不动产登记方面来讲。
[2015-03-13 15:45:30]
[王义高]
还有不动产登记最大的一个技术障碍在哪里呢？就是不分公司，是一个单位来做，其实登记天安门还是登记钓鱼岛，与老百姓没有关系，与老百姓有关系的是老百姓手中的不动产，不动产有没有贬值？产权关系怎么样？可不可以继承？人死了，房子就没了？老百姓都关心这些问题。
[2015-03-13 15:45:47]
[王义高]
再谈到产权，诺贝尔奖获得者也曾讲到了这个问题，其实，在中国人历代中是没有产权关系的，以前土地都是皇帝的，所有的重臣都是皇帝的臣民，哪有产权？皇帝要杀你分分钟的事，哪有产权关系？再后来，分田到户也没有产权关系，没有私人家的东西。所以，产权关系还是一个漫长的技术问题，这是产权登记方面。
[2015-03-13 15:46:07]
[王义高]
第二个问题是征税问题，不动产登记的完善还要这么长时间，怎么征税？原来讲要通过征税来抑制房价，可是房价没有高速增长了，是不是未来掉价了会退税？比如我破产了，赌博房子抵押出去了，那你们还会退给我税吗？
[2015-03-13 15:46:28]
[王义高]
就我所知，未来一段时间房地产根本还很难开始征税。所以，大家不用担心征税的问题，即使是征，也是象征性的征一点点，不动皮毛的，所以根本不用过分关心，现在我们眼睛先盯着不动产登记这个事情怎么完善。
[2015-03-13 15:46:50]
[王义高]
还有最重要的一件事情，登记以后住建部需要系统联网，可现在联网都没有联起来。如果是系统已经完善，哪年哪月又能执行到位？其实，地方政府是有抵触情绪的，如果地方不愿意搞的话，后面的工作怎么做？
[2015-03-13 15:47:12]
[王义高]
大家要清晰。现在的征税和以前的征税不同，以前的税都是企业代征代处理，老百姓没有感觉到税高低的影响，反正发工资到户了，只是会觉得工资有变化而已，其实是被税征掉了。
[2015-03-13 15:47:22]
[王义高]
现在，征税征到个人头上来，需要自己去税务局交税，有税就有法，如果不交房产税就可以抓你，这样会导致老百姓一系列的官司增加。特别是破产的，是坐牢还是枪毙？这个问题都没有解决，征税不是简单的事情。
[2015-03-13 15:47:55]
[王义高]
征税是最密切关系政府和老百姓关系的问题，政府也会谨慎，老百姓也会感觉到税才是真正管控我们生活和管控我们家庭一切的东西，而不是什么互联网之类的。所以，依我看，征税是遥遥无期的。
[2015-03-13 15:48:09]
[黄拓夫]
我看基本上有两个很大的难度无法解决，一是它的合法性的问题，这是根本；二是开征的技术难度实在太大，确实三五年都很难做到。
[2015-03-13 15:48:17]
[王义高]
还有一个问题，谁是乐意征税的？这个问题也没有解决。老百姓愿意征税？还是制定政策的人愿意征税？这个问题也没有解决。所以，征税应该不在今天的讨论范围之内，但是涉足到不动产，政策还是要说清楚。当然，如果没有不动产登记其实也可以征税，但是没有这项基础工作，难度就更大了。
[2015-03-13 15:55:44]
[主持人]
刚才两位聊到了不动产登记和征税的问题，现在想聊一聊对于老百姓更实际的问题。今年房地产市场仍然是谷底阶段吗？从开发商的角度来看，您觉得现在是购房的最佳时机吗？
[2015-03-13 15:55:52]
[李赵]
我认为现在绝对是一个非常好的购房时机，为什么呢？因为，房价的高低和房地产的问题啊，确实在中国来讲太大了，也无法从宏观上去研判。因为，可能对于北上广深一线城市来说，购房时机合适。但是，对于长沙这种二三线城市来说未必。
[2015-03-13 15:56:13]
[李赵]
二三线城市属于高涨的时候，一线城市属于抑制的时候，在购房时机上也没有一个对等的关系。所以，中国的房地产市场应该用区域和分级来看，我认为更合理一些，这是我的一个观点。
[2015-03-13 15:56:23]
[李赵]
对于长沙本地的购房者来说，我应该说现在是一个非常合适的时机，为什么这么说呢？第一，首先长沙目前的库存量是非常大的，大家都达成了共识，不管是大中小开发商，在这个时期快速去化自己的库存是当务之急。
[2015-03-13 15:56:34]
[李赵]
那么，在这种前提下，一是价格上的预期不会太高；二是促销和相关的优惠、赠送等附加的促销力度都会加大，那么我认为在这个时机出手应该是比较合理和划算的。同时，因为客户买房也有楼层高低、朝向不同等各个方面的选择机率，那么对于客户来讲，这个时候他的可选择单位也是最多的。
[2015-03-13 15:56:45]
[李赵]
我想，综合以上几点来看，这个时机买房应该是一个不错的时机，这是我的观点。
[2015-03-13 15:56:52]
[主持人]
感谢李总，下面请陈总谈一下对这个问题的看法。
[2015-03-13 15:57:01]
[陈艳美]
我是赞同李总的观点的，刚需客户买房是为了要自住，不是投资，所以在开发商价格预期最低的阶段买房是很合适的，也有很多性价比非常高的房子。
[2015-03-13 15:57:41]
[陈艳美]
另外选择面真的是非常大。此前，看中的一套房不下手可能马上就会没了，现在不会出现这个问题，整个市场的刚需产品（90-120平方米）是市场需求最大的，供应量也是最大的，现在刚需客户购房是一个非常好的时机，并且也不会因为他们的购买而导致价格上涨，目前来说，开发商还不敢涨价。
[2015-03-13 15:58:06]
[陈艳美]
而今年对开发商而已，大家要做的就是从开年就把今年的战略布局做好，可能一开始每个项目的战略布局都是低开高走，从开春就把开始的基础打好，后面看着市场情况和自己的回款指标再调价格，目前，刚需产品还是比较好出手的。
[2015-03-13 15:58:21]
[陈艳美]
其实，投资型客户、改善型客户在这个阶段也是可以选择出手的。洋房类的产品确实比较稀缺，刚改类的客户要改善自己的生活，也没有那么着急，我有房子住不着急，慢慢来，慢慢看，但是在这个阶段我认为是一样的，可能不是每一个开发商都能挺得住的，还是要走量，要速度的，压力是比较大的。
[2015-03-13 15:58:34]
[陈艳美]
包括我自己本人也是，我想如果我的居住环境要改变，在这个时候确实我认为是一个比较好的时机，以前可能我看得上的房子，价格对我的压力比较大，现在这个阶段还是有很多的选择空间，真的是这样子的。
[2015-03-13 15:58:47]
[陈艳美]
刚才，王老师讲到了不动产登记，往往对消费者有一些暗示，是不是以后的房子要交很多税？对投资型客户还是会有抑制，因为他买了不知道未来会怎么样，但对我们来说真的和购房没有什么关系，登记这个事情本身就是很漫长，如果是为了收税而登记，里面有一些东西是不清晰的，但事实上它对房地产市场又会有一些抑制的影响，对预期会有一些干扰。
[2015-03-13 15:59:01]
[主持人]
感谢陈总，想听一下腾总的建议。
[2015-03-13 15:59:09]
[腾聪]
其实，整个长沙现在客户群体是比较理性的，我个人是这么认为的。因为，经过这几年中央的折腾。但是，从我个人而言，我认为这个节点是很适合购房的。
[2015-03-13 15:59:20]
[腾聪]
为什么这样讲呢？长沙这几年已经折腾得够狠了，这几年长沙的房价没有太大的波动，也没有往低谷走。其实，广大客户对长沙的房价也是能够坚守的，大部分客户坚守在6000多元/平方米的基准上，我认为在这个点上出手还是比较适合的。
[2015-03-13 15:59:26]
[主持人]
您认为刚需客户在未来市场还是主力军吗？
[2015-03-13 15:59:33]
[腾聪]
主要是刚需客户，买不买房主要看客户自身需求，如果有自身需求要买就会出手，如果没有需求的话他也还是会去观望的。
[2015-03-13 15:59:46]
[主持人]
感谢各位，下面请王老师做一个简单性的总结发言。
[2015-03-13 15:59:55]
[王义高]
我想，2015年无论是不动产开启登记，或者市场上对一些政策的反馈声音，包括征税、反腐等等问题，不管怎么样，房地产依然会以健康、稳定向前发展为主导，一些负面的因素对房地产整个产业所产生的负面影响，我想是不会有太多的影响的，房地产依然会以这个产业的特点继续前进，开发商在2015年应该会有一个好收成。
[2015-03-13 16:00:17]
[主持人]
感谢王老师，李总。
[2015-03-13 16:00:23]
[李赵]
从我个人来看的话，我认为刚才王老师讲了宏观市场的一些观点，我认为长沙市场应该会朝着一个比较健康和良性的市场发展轨迹去调整，我觉得这是好的。另外，去库存化也是很明显的。那对于洋湖1号项目来讲，在洋湖湿地核心，去年第一期已经销售完毕了，第二期是项目的收官之作，我想也会给市场客户带来更多的亮点和精彩的表现，请大家期待。
[2015-03-13 16:00:34]
[陈艳美]
我们服务开发商，对以李总为代表的尊贵客户有一个建议，未来的市场还是要做好品质。不管对客户还是对消费者，好的品质客户愿意买单，哪怕贵一点，以我们的销售经验来说，就有好的预期。
[2015-03-13 16:00:43]
[陈艳美]
另外，从我做营销的观点来看，我认为资源丰富的，有创新思维的，执行力强的专业团队，一定会卖好的有品质的房子。原来是什么样的骨头都啃得动，现在不一样了，我们也要为客户选择好的产品，我们用创新的颠覆性的营销模式来服务好开发商，也服务好购房客户。
[2015-03-13 16:00:49]
[腾聪]
其实，这个问题从08年就一直在讨论了，关于楼市到底会有一个什么样的颠覆性的状况。但是，从08年到09年，一直到现在，用事实证明，市场一直是一个很平稳的趋势。
[2015-03-13 16:01:02]
[腾聪]
站在我们公司的角度，我们希望把专业化的服务带给广大客户，这是最重要的一点。树立二手房在市民心中的地位，再把自己的口碑真正做出去，我觉得这是我们真正要去做的。另外，在开发方面，新房这一块儿，其实我还是建议开发商多一些渠道，让我们用最专业的服务把它传递得更快一些，这样对市场也会有一些帮助。
[2015-03-13 16:01:20]
[主持人]
好的。
[2015-03-13 16:01:26]
[黄拓夫]
我就简单说一下。我认为，特别是今天听了各位的一些言论、见解和看法，我相信已经理清了房地产市场上很多的迷思，特别是王老师的一些见解，正本清源。
[2015-03-13 16:01:34]
[黄拓夫]
我预计2015年楼市一定有所回升，稳字当头，在稳的前提下有所回升，价格不会有很大的增长，但规模会有一定的走量，大家要对长沙楼市有信心。开发商低价走量，购房者只要有需要就是购房的好时机，择机购房。
[2015-03-13 16:01:41]
[主持人]
今天的会客室到此结束，非常感谢王老师和各位老总的到来，谢谢。
[2015-03-13 16:01:49]
[陈艳美]
大家下午好。
[2015-03-13 15:02:29]
2月5日，央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5%。同时，对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行、非县域农村商业银行额外降低人民币存款准备金率0.5%，对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4%。
3月1日，《不动产登记暂行条例》正式实施，包括房屋建筑所有权、宅基地使用权等在内的十类不动产权利开始在全国范围内进行统一登记，全面启用新的登记簿和证书。与此同时，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25%至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25%至2.5%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。
十二届全国人大三次会议3月5日开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。李克强在报告中提及房地产业，强调支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。其中“对保障房逐步实行实物保障与货币补贴并举”的表述第一次出现在政府工作报告中。
3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。
5月10日，央行决定自2015年5月11日起金融机构人民币一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%。这是自去年11月降息、今年3月降息以来的第三次降息。5年期以上贷款基准利率已累计下降了0.9个百分点，5年期以上个人住房公积金贷款利率累计下降了0.75个百分点，累计半年来三次降息，效果相当于房价下降5.6%-7.7%。
长沙市政府办公厅5月19日印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，规定二手房交易个人所得税核定征收税率由1.88%暂调至1%；在长沙购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅，可按60元/平方米标准获得补贴。数据显示，截至目前，辽宁沈阳、江西、浙江、山东、长沙等30多个城市先后出台了购房补贴、契税补贴等一系列提振当地房地产市场的措施。
5月25日，长沙市公积金新政落地：贷款额度提高至60万，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。2015年至今，已有包括长沙在内的超百城发布了不同力度的公积金松绑政策，北京、上海等超过30个城市增加公积金贷款额度。此轮各地政策调整，主要以提高贷款额度、放宽住房套数认定标准、降低首付比例等为主要内容。
截至目前，至少已有河北、河南、黑龙江、湖南、安徽、山东等17个地区推出省级深化户籍制度改革的实施意见。在尚未出台省级实施意见的地区，也推出了一些市级层面的改革意见。从意见内容看，几乎所有省份都提出建立居住证制度，取消农业和非农业户口的性质区分，以及细化落户政策等。
1月份，长沙商品住宅供应下降明显，而整个网签成交情况显示去化提速，整个供销情况有所改善，供销比指标趋于基本正常。但目前的去化速度仍不足以对高企的库存产生实质改变；住宅价格方面，1月网签价格仍低于去年同期水平，显示长沙市场以价换量还在持续。不过总的来说，今年1月的房地产市场主要指标，全面优于去年的同期水平。
2月受春节影响，长沙楼市主要监测指标环比均呈现明显下降。其中内五区住宅网签成交环比下降23.59%，同比上涨93.16%；长沙内五区住宅成交均价为6564元/㎡，环比下降3.16%，同比下降5.47%。二手房交易环比有明显减少，该月内五区房地产一、二级市场交易量之比为5.25：1。
一季度长沙新房市场成交量处于低位，去化速度较去年四季度有所放缓，价格低位盘整成为常态。而二手房市场经过330新政的刺激，成交快速上升，3月的二手市场已经开始翘尾。我们建议开发企业在上半年仍要采取灵活的销售策略，减少资金链压力，控制风险，迅速走量；而对于购房者而言，今年上半年仍是购房的较好时机。
4月，长沙内五区住宅成交均价为6488元/平米，环比上升2.21%，同比下降6.45%。4月长沙主城区住宅成交量回升，同时价格也应声上涨……总的来说，4月新房市场回暖，去化速度有较大提升，价格开始企稳。而二手房市场经过新政的发酵，成交已经快速上升。
2015年5月，长沙内五区住宅成交均价为6401元/平米，环比下降1.34%，同比上升21.53%。5月长沙主城区住宅成交量继续回升，但是价格略微回落，开发商以低价冲量仍是主流，但也有部分企业在成交回暖的形势下开始试探性提价。同期，长沙四县市住宅成交均价为4170元/平方米，环比上升1.55%，与去年同期持平。四县市的均价随着成交的放量还在持续上升。
2015年上半年新房市场成交回暖，去化速度有明显提升，价格企稳，市场恢复了应有的活力。同时二手房市场表现突出，近几个月成交快速上升并持续创造新高。从上半年的各项政策和宏观经济基本面来看看，货币和信贷宽松的刺激将会持续，长沙楼市整体处在一个非常宽松的环境之下，各项需求得以逐步释放，下半年也将维持这一态势。
2014年楼市整体下行，一度导致土地市场状态持续低迷。不过，2014年12月长沙土地市场终于强势回升，且这样的势头似乎延续到了2015年年初。1月6日，长沙土地市场迎来2015年“首拍”。据长沙市国土资源网上交易系统显示，两宗地块顺利成交，共吸金4.68亿。
1月20日上午，长沙有2宗工业用地及1宗商业用地，共计3宗土地出让。其中，1宗工业用地以溢价率49.3%成交，成为2015年第一宗溢价成交地块。据长沙市国土资源网上交易系统显示，溢价成交的[2014]长土网107号地块位于高新区黄金大道与东方红路交汇处西南角，经过42轮厮杀，最终被湖南日报报业集团有限公司竞得，溢价率49.3%。
2月6日下午，历时14年之久的深圳鹿丹村改造地块正式出让。与以往土地出让招拍挂不同的是，此次采取“定总价，向下竞容积率”的方式在全国尚属首例。据悉，此次竞拍吸引了中海、万科、金地等8家知名房企，经过70余轮的竞价，最终中海以8.88亿元、3.99万平方米的可售面积竞拍成功。据测算，该地块楼面价在3.5万~4万元/平方米。
长沙湘江新城片区于2015年开始土地出让，推出第一批优质土地资源，包含居住、商住用地，总面积约391.23亩。首期地块出让从片区中部(星悦湖周边)开始，以星悦湖城市公园为核心打造湘江新城的启动示范区。按照「中部-南部-北部」的空间时序进行土地出让，土地出让周期约为6年。
资源网上交易系统显示，6月16日上午，编号为【2015】长土网020号的一宗商业用地被华融湘江银行股份有限公司以起始价约6.15亿元竞得，折合楼面地价5121元/平米，该宗地成为上半年单价地王。公开资料显示，该地块位于天心区书院路以西、湘江大道以东、白沙路以南，保利国际广场的北面。
5月15日是合肥地王的诞生日，当日出让5宗地块出现了4个新地王，不断刷新区域历史成交单价纪录。据现场消息，虽然合肥当日只拍卖5宗地，但是吸引到包括文一、国购、华邦、保利、万科、旭辉、蓝光等房企争抢区域地王。不过，合肥一日造四地王的火热或只是个案，从全国土地市场来看，土地成交并未真正回归热闹。
5月17日，国土部网站挂出《关于下达〈2015年全国土地利用计划〉的通知》。《通知》称，2015年，全国下达各地新增建设用地计划安排量与去年大致持平。对农村建设用地计划指标实行单列，单列指标不得低于国家下达计划总量的3%~5%。而统筹新增和存量建设用地为2015年全国土地利用计划一大亮点。
长沙国土资源网上交易系统显示，6月10日上午10时，长沙内五区首宗纯住宅用地以6259万元底价，折合楼面价约1166元/平方米，最终由湖南长沙永熙实业有限公司成功拍得。据统计，6月长沙内五区还将有2宗工业用地、1宗商业用地和1宗商住用地待出让。
2015年是长沙棚改的高潮之年，按照部署，今年长沙改造项目35个，计划完成12967户。截至4月30日，内五区共完成改造3665户，达到年度任务的28.26%。3月中旬，由0731房产网和《长沙楼市》共同执行的“2015长沙棚改购房大集市启动”正式启动，大集市先后深入清水塘、碧湘街、雨花亭等三个站点，参展楼盘达20余家，总共吸引了3000人次观展，意向登记1400余人，意向成交300余套。
4月上旬，长沙恒基·凯旋门被旭辉地产“并购”的消息传开。有传言称，恒基·凯旋门将由旭辉全面接手，恒基表示，只是委任代管并无收购。在楼市调整的大背景下，房企重新洗牌已经是不可避免的大趋势，保利地产并购上置集团，恒大并购重庆中渝集团等，大型房企通过并购重组构建“巨无霸”渐成趋势。随着中国经济结构变化，地产行业也进入新常态，而并购交易不断增多将是房地产新常态的显著特征。
4月15日的地产圈可谓热闹纷呈，上午保利地产董事长宋广菊发了一条名为“保利是个P”的微博，引来网友围观；下午，万科宣布“鼓励员工辞职创业”的信息，更是使当天的舆论狂欢达到高潮。但是，更吸引购房人眼球的，还是恒大集团宣布高调在其广东总部宣布，从4月16日8点起正式实施全国范围内“无理由退房”计划。
4月21日，“鑫远分红”第二季活动通过微信公众号发布，将全系现房最低降至75折，最高直降2000元/平。21日当天，中建芙蓉嘉苑迅速作出回应，官微推出：“该说对不起的是我们!”由此引发了长沙南城的“价格大战”，在楼市“高库存”的语境下，各楼盘都在通过价格来拉动销量。
在经历了前三个月的低迷后，在众多利好的刺激下，长沙楼市从四月份开始慢慢复苏，4月份住宅成交量已经开始超越去年同期水平，而到了5月份长沙楼市更是迎来了久违的量价齐升。一些前期在股市赚了钱的投资者，纷纷转战楼市，投资楼市成保值增值首选。
5月24日，湖南湘江新区授牌，标志新区建设正式启动。湘江新区是全国第12个、中部第1个国家级新区。根据国务院批复，湘江新区将努力建设“三区一高地”，即高端制造研发转化基地和创新创意产业集聚区，产城融合、城乡一体的新型城镇化示范区，全国“两型”社会建设引领区，长江经济带内陆开放高地。湘江新区的落定，从长远来看利好该地区楼市，但短期内房价难以突飞猛进。
为了让长沙市民的出行更方便，长沙地铁加快了建设速度。根据最新的进度，今年10月底前,地铁一号线全线施工围挡将全部拆除,恢复原有路面。同时地铁3号线21个车站也已全面开建,计划2018年底通车试运行。届时，长沙地铁路网将初步形成，按照一线城市经验，地铁周边的物业将有一个上涨过程。
6月5日16点30分，由蓝光地产打造的湖南首个互联网+智慧社区发布会，在长沙凯宾斯基酒店拉开序幕。不仅仅是蓝光，今年上半年以来，方兴与腾讯，,华远与360也都纷纷牵手成功，毋庸置疑,“互联网思维”已经成为当下地产公司高管们口头的热词,似乎也成为了白银时代传统房地产行业的“新常态”。
