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[主持人皮焕然] 各位领导、各位嘉宾：大家下午好！
一个非常温馨的论坛就要开始了，与其说是论坛，不如说是座谈会来得更好一点儿。新政新趋势、大城大格局，这里是2010长沙楼市半年报主题论坛之一——新政下长沙楼市趋势与应对高峰论坛，欢迎各位的到来，我是潇湘晨报的皮焕然。
首先，我为大家介绍今天到会的领导和嘉宾，他们是：
长沙市房产信息中心主任 曾 锋
长沙市房产研究中心主任 陈敦旭
潇湘晨报社房产首席记者 文 洁
嘉盛国际广场总经理 杨志威
长沙融科智地房地产开发有限公司副总经理 曾志舜
新华都地产总裁助理 张 帆
山语城副总经理 赵 辉
中建信和地产营销总监 钱 荣
中原地产湖南公司总经理 胡治钢
非常感谢各位在炎热的夏日来到现场，今天到会的有房地产行业的重量级嘉宾，还有媒体朋友们。今年4月份新政之后，全国房地产市场局部出现了调整，但房地产市场整体出现了缩量盘整的格局，买卖双方非常焦灼。今天早上，我到办公室，一个80后的小姑娘（同事）告诉我，拿出一张报纸某某楼盘降了多少，可不可以买？还会不会降？她已经非常厌倦了租房，其实我也想用非常清晰地逻辑告诉了她买还是不买，但毕竟买下这个房子是属于她的身家，我也不能轻易地下结论，在这里非常希望和大家讨论。
楼市经过了一个月的攻防战，每个市场参与者都极度疲惫，包括媒体从业人员，曾主任可能轻松一点儿，因为他手中有来自上半年长沙楼市的报告，待会儿他会向大家解读。现在，我们极度需要一种理性的逻辑来进行了解，数字是最真实的经济语言，透过这一串串眼花缭乱的数字，我们对后势渴望饱满的运行轨迹，对社会来讲这是生活，对开发商来讲这是生意，对主管部门来讲这是政治经济学，考得好不好，贯穿内外太多了。
今年，重庆高考的题目就是两个字“难题”，其实楼市调控对官员来讲是一道命题，对所有人来讲是一个难题，长沙楼市上半年的答案，我们欢迎长沙市房屋产权管理局信息中心主任曾锋先生为大家揭晓。
[2010-07-08 15:56:50]
[曾锋]很高兴，今天的论坛得到了潇湘晨报、大华广告、etv都市地产、金鹰955电台、湖南经广90.1以及0731房产网（www.0731fdc.com）的支持，以长沙市房产研究中心的名义在长沙楼市中报正式见报发布之前组织这样一个主题论坛，在这个论坛上就是想听取房地产专业人士、资深人士对我们上半年的楼市中报及下半年的预测的一些意见。刚才，我大致看了一下，今天参加新政下长沙楼市趋势与应对高峰论坛的各位嘉宾，特别是房地产业内的各位嘉宾，你们所代表的公司及操盘楼盘在今年上半年长沙房地产市场中表现是比较优越的，我们挑选了在长沙楼市有影响力的楼盘操盘业内人士来参与。
为了做好这次论坛，我们也事先拿出了一份楼市中报讨论稿，今天想借这个机会就讨论稿里面的观点、预盼拿出来讨论，希望在这里得到参与论坛的各位专家和资深人士的意见，我们也想把你们的意见充分吸纳到楼市中报中来，然后在7月23日向全社会正式发布长沙楼市中报。
刚才主持人已经讲过了，今年以来楼市和房地产形势的变化一直受到了社会的极大关注，特别是上半年一系列宏观调控政策的出台，对老百姓也好，对包括今天在座的专业人士也好，对媒体也好，都非常想提前知道并了解在这样一个非常严峻的突变市场情况下，上半年长沙楼市的市场情况到底怎么样？我想，借今天这个论坛，在下一步正式讨论和交锋之前，把有关的基本情况先向在座的各位进行通报。
1、上半年、长沙市（含长望浏宁四个县）商品房销售面积达到了1101.75万平方米，比去年同期增长（待确定）42.51%；商品房销售金额462.10亿元，比去年同期增长72.07%。商品房成交均价4194元/平方米，与去年同期相比增长了20.74%。全市二手房成交面积229.46万平方米，与去年同期相比增长26.24%，二手房成交套数17027套，同比增长7.02%。
2、全市内五区的情况，长沙市主城区纯商品房批准预售面积是556.78万平方米，同比增长了69.46%，比四县的数据要大一些，也就是说平均每月有将近百万平米以上的新盘推向市场；纯商品房由售楼部与购房者直接签约的面积1-6月份已达到755.84万平方米，同比增长53.58%；商品房成交套数67797套，同比增长41.23%，签约金额达到390.55亿元，同比增长83.58%，房价稳中有升。
从以上数据可以看出，上半年长沙楼市交出来的这份答卷是比较稳健的，所有的同比都是增长，特别是我们所关心的新房市场这一块，主城区以上都是40%以上的增长。
上半年，主城区的商品房签约均价是5167元/平方米，同比增长了19.52%，其中住宅签约均价是4895元/平方米，同比增长19.30%，长沙楼市今年上半年是供销两旺，价格稳中有升，保持了比较稳定的状态。
但是，我们通过月份的数据分析也发现了一些变化，特别是最近有一些媒体也反映出了一些数据，我们统计了这些数据，特别是从第二季度开始，推广量每个月都保持在100万平方米以上，但从第二季度开始，销售量、外网签约量逐步在下降，上半年最高外网签约量曾经突破800套/日，至5月底开始，外网签约量逐步下降至500套/日、400套/日，现在甚至有300套/日。这说明，国家的调控政策在长沙楼市上也有明显的反映，购房者的热情和营销的效果等等都在发生新的变化。
那么，结合这些情况，我们的研究团队对长沙下半年的长沙楼市进行了全面的预判，对下半年的走势提出了八个方面的预盘：
1、今年下半年，长沙房地产市场的发展会变得非常复杂，经济运行将呈现新的趋势。这几年，大家一直在提房地产业是国民经济增长的支柱产业，确实在相当一段长的时间内都占据了非常重要的位置，它与国家宏观经济运行的政策、经济发展环境是息息相关的。
那么，现在大家讨论得比较多的就是我国现在正在进行的经济结构调整，由于贸易保护主义和欧洲经济危机的出现，出口也受到了阻碍，再加上受国际压力人民币升值，国内自然灾害的增多，以及国内产品涨价通胀预期的控制等等，这一系列的因素都将影响我国下半年宏观经济的发展，所以经济运行将出现新的趋势，可能会变得比较复杂。现在从一些权威的学者观点来看，又提出了经济是否在今年又出现二次探底的担心，对通胀预期的管理是否管得住有所担心，对人民币的汇率能不能按照我国自己的意愿来管理也有所担心。
这样，势必会影响我国房地产业在下半年的发展形势以及发展政策的出台，所以，我们对下半年的楼市走势提出的第一条判断就是国家经济环境将会变得十分复杂，经济运行将呈现新的趋势。
2、从目前的情况来看，国家遏制房价过高过快上涨的态度仍然非常坚决，房地产调控措施在下半年全国各地（特别是大中城市）将进一步得到落实。
今年上半年，国家出台了很多政策，如紧缩银根、严控购房贷款、严控契税政策等等都开始收紧，现在讨论得最多的是对二套房的论证，最近住建部在全国召开了会议，马上要建立全国个人住房信息联网管理系统，为国家下一步将从严落实房地产信贷中的审核标准（认房认贷）政策的落实，已经在作出准备了。
所以，下半年宏观调控政策的效果首先表现在一线城市，细则的出台也首先表现在一线城市。如果调控的预期和目标还没有达到国家所希望的状态的话，二、三线城市的房地产职能部门将会进一步落实国家的政策和要求。
3、对长沙来讲，房地产开发建设规模在不断扩大，但完成开发投资的增幅从4月份开始逐步放缓，规模不断的扩大也反映今年4月份以来，连续几个月批准预售面积保持在100万平方米以上，这是从2008年以来少有的现象，7、8月份原本是淡季，一般在春交会之后市场交易量会慢慢下降。
今年，尽管遇到了市场销售开始下滑的情况，但市场供应量每月保持在100万平方米以上，说明我市房地产开发的建设规模和供应规模保持比较充足，但交易规模在逐步下滑，职能部门也在督促开发企业抓紧时间动工报建项目。
4、房地产信贷监管将会更加严格，金融对房地产的支持力度将会明显减弱。今年上半年出台了很多政策，银行对开发代理放贷越来越严格，所有的开发放贷必须在省行申报，二套房首付提至50%，以及停止对三套房放贷等等，最近这几天又有了新的消息，金融机构房地产信托也将受到严格地控制。通过这一系列现象可以看出房地产信贷监管在今年下半年将会更加严格，支持力度进一步减弱。
5、长沙房地产价格将由上半年的高位盘整，在下半年预计会出现一定的回落，长沙楼市可能会进行一段时期的调整期。
从第二季度开始，老百姓的支付能力、购房者的支付能力受到了限制，投机性购房的热情已经被严格地打压了，再加上目前市场供应这一块保持比较高位，销售受到了影响。虽然上半年价格稳中有升，但我们预计下半年会有一个明显的转折。
6、政府将会继续规范房地产市场秩序，加强土地供应管理和商品房销售管理，防止长沙楼市大起大落。
我们预计长沙楼市可能会进入一段时期的调整期，但不会有大的起落，一方面是政府要防止长沙楼市大起大落，房地产市场宏观调控从国家层面和地方层面来讲不是希望市场大起大落，是希望市场更加稳健，健康持续发展更长时间。国家在出台的“新国十条”有关政策在下半年将会得到强化落实，强化落实有双层作用，一方面是规范、引导、保护；另一方面是为了打击炒房、囤积房源等不良现象。它对市场的作用应该是护航作用，将防止长沙楼市大起大落。
7、尽管我们预计下半年长沙楼市可能会进入一段时期的调整期，但我们认为定位比较准确的产品在销售方面仍将保持比较高的热度，不会有太大的压力。
今天，在座很多公司的老总应该感受到了，只要你的产品定位比较到位，现在提出的是“适宜居住”，我们在这里提出一个观点，100平米以下中小户型，价位在5000元/平方米以内或左右的产品，如果你的产品质量、户型设计、楼盘规模、区位配套定位是比较到位的话，这样的产品即使在长沙楼市可能会面临的调整期，也是会非常受购买者欢迎的。
为什么我们会有这个预判？因为，我们认为尽管国家的宏观调控对市场会产生很大的影响，但目前长沙楼市的刚性需求依然比较旺盛，今年，长沙城市建设的几个大手笔，大家都可以感受得到，地铁地开通、城际轨道规划的通过和开工，包括每个区的区位规划调整，现在规划局正在对长沙市的整体规划进行修编，也正在报国务院。对于这些大的城市规划和城市化建设的预期，将预示着像长沙这样的二线城市的城市化快速发展过程还没有走完，只要是城市化快速发展的过程没有走完，那么刚性需求依然会保持在比较高的水平。刚性需求所需求的都是满足自己购买力范围内的宜居型产品。所以，我们认为中小户型、中低价位的产品依然会保持旺销。
8、租赁市场将会由冷转热，公共租赁住房市场值得期待。
为什么提出这样一个预判？这几年，长沙楼市由疯狂到低迷，由低迷再到疯狂，其中的投机性比例占比比较高，空置率还比较高，国家从民生的角度要保证市民对居住的基本需求，宏观调控政策将会带动租赁市场由冷转热，很多人可能把购房的购买力转为租住消费。
总而言之，信息中心对长沙楼市下半年的预判关乎到以上八个方面，可能不一定准确，在这里拿出来希望与在座的资深人士一起交流，想听听你们的意见，我们的预判是不是比较中肯？是不是比较符合长沙楼市的发展现状？我们也想把你们好的观点建议纳入到最后向社会发布的长沙楼市中报来。
我的发言到这里，谢谢大家。
[2010-07-08 16:15:38]
[主持人皮焕然] 非常感谢曾主任，我不知道大家的感受怎么样，刚开始听曾主任的想法也很简单，我作为一个有房者特别开心，房价还会涨。但是，后来曾主任讲了预判的八点，我感觉是路漫漫，夜未尝。刚才，曾主任为我们描述了面对国家的宏观调控，长沙楼市下半年的预计走势。我建议大家在这里先用一点儿水果，放松一下心情。
在这里向大家透露，潇湘晨报联合大华广告、etv都市地产将联合推出大型特刊《考市》，考的是楼市市场，我们会出什么样的题目特？在座的各位都可以用各个省的高考作文题来当作题目，大家可以答出即兴答案。
第一个题目要有请嘉盛国际广场的代表来回答，全国高考的作文题目是这样写的，“餐桌，有许多猫在吃鱼，就只有一只猫在抓老鼠，很多猫笑话这只猫，有鱼吃你还吃老鼠”？联想到长沙楼市，我是这样想的，好行情就相当于有很多鱼。我要问嘉盛国际广场代表的问题是，市场就在这儿，你们在有很多鱼吃的时候，嘉盛有没有在练吃老鼠的功夫？这是第一个问题。第二个问题是现在签约率在下滑，有一定的退房率，行情在转淡，具体到嘉盛国际公司来讲，你们是怎样去捉老鼠的？是不是从品牌、品质等方面练好内功？从而让自己抓到更多的老鼠？请回答这两个问题。
[2010-07-08 16:21:47]
[嘉盛国际广场代表] 非常感谢您的提问。嘉盛地产是一个非常知名的本土地产公司，一路走来也是由小到大，由弱到强，也在坚持走品牌路线。之前，嘉盛地产刚开始成立的时候，运作的楼盘是比较小的，如今做的楼盘在市场上都非常有影响力，包括格兰小镇、嘉盛国际广场，嘉盛国际广场目前在长沙楼市也是价格标杆，格兰小镇也是高端别墅项目的代表作。所以，作为公司来讲，不管是市场行情好的时候，还是行情差的时候，都在坚持走品牌路线，坚持把楼盘的品质打造好。公司在人才方面、行业历练方面都在做储备，还在向昆明入驻。
嘉盛国际广场是卖得非常好的，基于两点原因，一是在新政出台前做了相关预测，在3月28日第一次开盘，取得了非常好的反响，而且抓住了整个市场行情。当市中心的高端公寓在市场上还比较空缺时，我们在新政前推出，遇上了第一波好行情。二是在新政出台以后，我们开放了整层的样板房，各种户型都做了非常精致的样板房向社会开放，我们还联系国际知名品牌来整层购买嘉盛国际广场，目前我们还在和国际大公司洽谈，在做好自己本质工作的同时找到合适的消费群体。
谢谢。
[2010-07-08 16:22:06]
[主持人皮焕然] 行情好的时候，他们抓到了好多鱼，行情差的时候，他们主动挑战，迎合市场，这是一个好的做法。
下面这一个题目要问融科智地，宁夏的高考作文题是“成才是有规律的”，融科智地一直做得很好，产品也一直是大卖。我想问一下融科智地曾总的成才之路，融科智地是怎样炼成的？史部长谈到第四季度一定要让房价降下来，面对这样一个现状，融科智地将怎样面对这个市场？
[2010-07-08 16:22:23]
[曾志舜]对比 融科从04年以来一直走精品路线，从04年做三万英尺开始，推出了檀香山洋房，再到紫檀项目，再到今年下半年马上要推出的中南海项目，这几个项目都是精品化打造的品质化住区。
刚才，提到我们的成才之路？其实，我们的成才之路还是和企业有关系。融科是联想的品牌延续，联想现在已经做成了一家国际化的控股公司，我们一直坚持品牌、品质和品位相结合的战略，也是一直立足于高端，这个高端是指我们在项目建设之前开始，就会把整个项目的起点放得非常高，包括项目设计所请的设计公司、施工单位以及其他所有的合作单位都是业内顶级的单位。那么，我们一直在坚持品牌路线，非常有品位化的打造产品，做的是特别有品质的社区。其实，我们的发展速度相对来说还不是快的，但我们对于品质的追求是越来越高的。
我们预判今年下半年长沙会有一轮调整期限，但究竟调整的力度会有多大，调整的时间会有多长，实际上是我们没法控制的，也要看市场的走势来推出我们的产品。但是，从长远的角度来看，我们一直对长沙市场是非常有信心的。
首先是需求。中国人把房子的第一属性定位为资产，我们会发现所有人对于房子的需求是不可改变的，从长沙最近几年的发展可以看出，长沙的城市化进程非常快，城市面貌也在发生翻天覆地的变化，城市的向心力也在快速增长。自从国务院批准长株潭为两型社会综合配套改革试验区之后，长沙的城市建设力量进一步加速。其实，在中国还没有改变人从农村到城市的城市化进程方向，这种导向一直没有改变，导向型需求在长沙也是一直存在的，我们的判断是需求稳步上升。
其次是成本。我们判断房屋成本仍将不断上升，在长沙做房地产根本谈不上“暴利”这一说，我们认为成本会上升，价格肯定也会要上升，我们对长沙房地产市场的判断是坚持价中有市，稳步上扬。
今年上半年，我们推出了融科紫檀项目，赶在新政出台前就销售出了一大半，我们没有样板房，但依然销售得很好，我们认为客户对融科品牌的信任是建立起来了，从三万英尺开始，客户对融科的品牌还是相当有信心的，紫檀在今年上半年就取得了比较好的销售业绩。
今年下半年，我们将推出融科中南海项目，我们想打造成滨海度假区，这又是一大精品力作。三年前我们就拿下了地，一直做研究，想把这块地做成非常精品的项目，投入了大量的人力物力财力做研究。我们的发展速度不是很快，但精品路线是做得非常坚定的，而且精品品质会做得越来越好。
虽然，我们预计今年下半年会有一个调整期，但因为我们在中南海项目上下了大量的功夫，做了非常多的前期工作，我们仍然会把精品化路线坚持到底，谢谢。
[2010-07-08 16:31:13]
[主持人皮焕然] 非常感谢曾总。从市场表现来讲，曾总的作文题目答卷非常优秀，可能要友情扣两分，有一点点的广告嫌疑，他谈了比较多的项目，但你的项目其实我本人很喜欢，希望不要对外僻陋。
我们知道，牛市卖楼，熊市拿地，湖南省今年高考作文题目就是一个“早”字，但很多高考生把“早”字看成了“旱”字，我想问一下新华都地产的张总，长沙这个城市对您真得那么大的诱惑力吗？
[2010-07-08 16:31:35]
[张帆] 新华都地产在长沙举行新闻发布会之后，很多媒体朋友问我是不是在炒底？希望在这里做一个更正，从新华都在全国的布局来讲没有炒底这样一个说法。新华都作为一个财团型的企业，长沙这个项目是董事长在三年前就开始酝酿的，根据三年来的产业布局来看，长沙的三个项目在去年年底前就完成了项目布局，万家城的启动是想说明新华都地产产业布局到了长沙，可能给媒体朋友的感觉是我们过来炒底，其实不是这样的。
然后，刚才听了曾主任对长沙楼市下半年的预判，我非常赞同，因为我也是长沙人，对这个市场还是比较了解的。我想，应对一个市场，不同的公司有不同的应对措施，大家都经历过08年上半年的冰冻期，可能会有不能的调整考虑，有的是想把品质做好，把户型做好，我们的思路是项目注重规模体量，新政出来以后向董事长汇报过，董事会的决策还是如期建设，我们会以一期的定位、建筑的品质来作为一个支撑点，也会在下半年加大投入，同步建设项目配套完整的教育体系，包括一所小学、一所初中（完全式），首先把完整的教育体系建设起来。我们规划二期在明年启动，新华都地产本身的核心板块是上市公司（新华都商业），新华都商业会在二期引进，在二期形成一个完整的项目商业体系。
如果说到有炒底的机会，我们还在这里观察，如果市场出现调整期，我们遇到某些优秀的项目资产、项目团队可能会采取并购的形式，但那不属于炒底，仅属于布局。
在这个论坛上，我想提出几点建议。
今年下半年遇到的市场可能会与08年上半年的冰冻期类似，而且政策更加严厉，调整期持续的时间可能会更加长，作为业内从业人员首先向房产主管部门提一个建议，希望房产主管部门能够坚持实施经适房货补政策，因为这个政策是既受惠于民众，又受惠于开发商的，特别是在政策调整期，对市场预热、拉动需求是很有帮助的。
现在，银行信贷调整也遇到了一些问题，我听到一些朋友在讲，购买某些项目可以拿到货币补贴，但去按揭的时候，银行不支持8万元货补作为首付。后来，我和银行界的朋友也谈过，他们是有一些担心，因为有政策从紧的信号，他们就压住不动。所以，我希望银行和业内能够有一个协调，不说是放宽吧，希望不要杯弓蛇影式的处理。
[2010-07-08 16:39:37]
[主持人皮焕然] 张总说出了心声，可能张总不太清楚，0731房地产网是直播，您的批评估计某些网站很快会转载，可能会在网站上有一点点被人拍砖，请您做好准备。
您的第一个建议提得非常好，7月6日长沙市副市长李军已经表态，今年长沙市仍将发放一万户经适房的货补名额，对于新华都地产来讲，一万户太少了，您的项目是那么大一个社区。我作为一个住友来讲，不希望房价降，但对于很多80后、90后的年轻人来讲，他们可能希望房价再降一点儿。
下面，我想请出中建地产的钱总，在今年上半年开始的牛市，在下半年有可能转为熊市，浙江的高考作文题是“角色转换之间”，钱总作为一个开发商角色，从牛到熊的过程中您的角色有没有发生变化？面对未来这个市场，可能会更加严厉，您的角色还将会有怎样的改变？
[2010-07-08 16:46:08]
[钱荣] 刚才，皮总问的这个问题与前面的问题大同小异，主要是想问开发商怎样应对市场形势的变化。那么，至少目前集团总部没有向我们下过任何文件，也没有讨论过怎样来应对形势。这说明一个什么问题呢？说明总部对房地产发展战略的信心是坚定不移的，对于短期市场的调整波动，我想这种调整应该会有，可能也会更加严厉一些。但是，作为一个把房地产业作为主业经营的国营企业，战略经营是持续的，我们的应对是以不变应万变，还是保持原有的开发节奏，我们的开发计划没有进行任何地调整，有的盘甚至还在加紧开发进度。也就是说，企业希望在不同时期有与市场相适应的产品推出，而不是受政策变化的影响来经营，这是作为一个开发商的目标。
中建地产早几年在长沙声音不是很大，中建地产隶属于中国建筑总公司，是一家上市公司，主业是建筑施工，房地产业是一块另外的品牌，也做得非常不错。但对整个集团而言，比如房地产业属于第五分局，每个局下面都有不同的项目施工，集团是严格控制项目品质的，毛总也希望把项目品质做上去，对整个市场的利润贡献要达到50%以上，经过08、09年的积累，今年到明年我们都会有一个厚积薄发的过程，大家可以看到中建在市场上有好品质的产品推出，这是发展策略上的。从产品品质来说，在市场调整时期，我们会更加专注于提升产品品质，从去年开始我们是以提升房地产产品品质为工作重心的，公司说要从“两观”上提升产品品质，一是外观；二是园林景观。从这两个方面来杜绝建筑质量的通病，建筑质量是中建的优势，我们自己的产品也是自己的内部施工队伍在施工，在施工质量上绝对会精耕细作，大家可以期待一下我们的项目在今年至明年市场的检验吧。谢谢。
[2010-07-08 16:46:41]
[主持人皮焕然] 谢谢钱总。在论坛没开始之前，我们和杨总、钱总聊过，你们是央企，也是国家保留下来的16家里面的央企。但是，国内房地产空置率非常高，温总理表示在他的任期内一定要解决房价问题，也要解决网上说的“总理不如总经理”，形势非常严峻。我不知道来自央企的赵总怎样看待全国楼市？刚才，曾总谈到了长沙楼市是价格洼地。当一线城市房价在下降的时候，二、三线城市可能也会在所难免，不知道您怎样看待这个问题呢？是乐观呢？还是感觉会在一线城市过严冬？在长沙依然过自己的小日子？不知道您怎么看？
[2010-07-08 16:48:07]
[赵辉] 非常感谢主办方给我这样一个机会来到现场和大家进行交流和学习。
从今年参加三地一体的春交会来看，那个时候我就发表过一个观点，房地产业其实也就是普通制造业，房子也要做得像我们桌上使用的茶杯，任何一个产品都要质量过硬，才能有市场。国家选择了16家单位以房地产开发为主营单位，相信国家也是希望我们肩负起解决广大人民群众住房的社会责任。作为我们企业来讲，房地产开发工作并不是我们创造最大利润的投机板块，而是在今后要长期经营为国有企业创益，为广大住友保值增值，也要对市场保持积极的乐观心态，谢谢。
[2010-07-08 16:50:12]
[主持人皮焕然]胡总是最后一个发言的嘉宾，我想用温总理的一句话“仰望星空”，北京的作文题是“仰望星空 脚踏实地”，您作为一个业内专业研究者，您怎样从业人士应该怎样仰望星空脚踏实地？但是，面对即将要来临的寒冬，又该怎样？
[2010-07-08 16:57:29]
[胡治钢] 非常感谢主持人，对后势的研判我比较赞同曾志舜先生的观点，可能和曾主任的观点有一点不一样，我们比较乐观一些，不会太悲观。
我们的统计口径可能不太一样，我这里也有新政前后的数据对比，从新政调整之前，总共新推了47次，平均 55.8%，新政之后新推了57次，解酬率是50%左右，从这个数据来看市场不是那么悲观的。对后市的研判，我们发现08年有一个现象，08年的月成交量应该是37万平方米，那是长沙市最冷的时候，但价格依然是坚挺的，因为长沙市的成交价格本来就不高，如果成交量还没有跌到08年的成交量时，何谈价格往低走呢？
从今年的客户来看，现在的客户经历了08年的冰灾和金融危机之后，更加理性，抗压力更强了。另外，2010年的存量只有105万平方米，下半年的供应量预计在800万平方米左右，加起来也就是900万平方米的供应量，不是非常地供过于求。上半年有几百万已经成交了，下半年如果是非常供过于求的话，才有可能价格下跌，但现在看来价格很难有下跌的空间。
新政之前，开发商追求高速、高利，一定要追求利润最大化。但是，新政之后，大家的心态也摆平了，很多开发商对项目的价格期望值也做了很大的调整，为什么新政前后的开盘价格差不多呢？也就是说，没有把期望值估得那么高，开发商也更加理性了。
目前，长沙的楼市确实属于一个低洼城市，要和南昌、武汉比确实价格有很大的上升空间，要支撑房价往下走的话是有很大难度的。那么，看后市的话，成交量可能会有所调整，但价格要下跌是很难的。我们在深圳的分公司，上个月成交价格下跌了20%，成交量跌了50%，二手房成交价跌了10%，成交量跌了80%，现在面临全线降价的可能性。但是，08年3月份，长沙市才进入楼市寒冬，才开始全面降价。那么，深圳市场的价格下跌，对长沙的购房者肯定会有一定的心理影响，但是也要等到长沙楼市的成交量跌到08年那样价格才有下跌的空间。
那么，长沙楼盘的品质有一个很大的提升空间，我们要把客户的需求了解得更透一点儿，项目定位做得更精准一点儿，不管下半年楼市如何变化，我想企业都能应对过去，谢谢。
[2010-07-08 16:57:59]
[主持人皮焕然] 谢谢行业代表的发言，听了你们的发言，我有很多感触。下面，想请教陈主任，您是长沙市房屋产权管理局房产研究中心的，不知道您的观点是不是和曾主任一样，带一点儿严峻，带一点儿悲观。其实，有一个课题也是大家传得很厉害的，国土资源部的部长以部长的身份表明地价会有调整，不知道您怎么看？
[2010-07-08 17:00:56]
[陈敦旭] 谢谢各位，听了各位的发言，我很同意大家的意见。对于下半年的楼市走势，还有国家国土资源部部长的讲话，我感觉应该是源于一个背景，调控从2009年下半年以来，出台了一系列政策。现在，全国一线城市有比较明显的量跌价稳的现象，成交量下来了，价格还在原地徘徊，没有达到原来的预期。我们来看国家调控出台的一系列政策，我个人觉得这一次调控和2009年以前的调控有一个显著的差别。
以往国家的调控感觉是提高与房地产相关的税和费，大家知道房地产是一个产品，一个商品，具有转嫁性，国家提高税和费表面上可以抑制需求，实质上是转嫁到购房者身上了，所以这是为什么会出现国家越调房价越高的现象。但是，这一次国家的宏观调控与以往有明显的差别，国家也看出了税费调整的弊端，这次最主要的调整是金融这一块，首付款的提高，贷款利率折扣等等都有变化了，不是提高税和费，而是打击了炒底投机性需求，落脚点不一样。
另外，在维持市场稳定的同时，也加大了住房保障的基础力度。从今年国家出台的系列政策里面可以看出，基本上每个政策里面都涉及到了民生（住房保障），现在明确以廉租房为主导的保障体系，经济适用房、安置房和公共租赁住房等新政的出台，对住房保障层次加大了投入和支持的力度。
当然，我个人认为下半年长沙楼市将有所调整，但谈到具体的调整期限，我认为很难说，价格调整空间也是有限的，这一点和各位老总的想法一样。各位老总刚才提到了空置率的问题，长沙目前的楼市空置率比较高，这与长沙的购房者有密切的关系。2008年，长沙有54%的购房者来自外地，2009年长沙有56%的购房者来自外地，我估计今年将突破56%，外地人在长沙购房真正在长沙居住的很少，这部分的购房者主要是投资或投机性需求居多。我还认为长沙的租赁市场不太健全，我有一个朋友在长沙购买了一套房，他自己是外地人，他的购房目的非常明确：投资，他购房以后出租，结果租了不到半年，新房变旧房，装修了十几万，租给别人不到半年就住成了一个旧房，再出租价格就租不起来了。所以，大家可以发现很多新建小区房子卖了很久，但没有租出去，也没有装修，就放在那里升值。我那个朋友虽然房子被别人搞坏了，新房变旧房，但他还是愿意买，他说房子是给小孩买的，小孩大学毕业以后可以以“旧房换新房”，是这样一个概念。所以，有这部分投资概念的人在长沙购房的比例是比较多的，也就增多了长沙的空置率住房。
我就说这么多，谢谢。
[2010-07-08 17:05:45]
[主持人皮焕然] 不知道今天的主办方是有意还是无意，一方面是媒体，一方面是业内代表，还有政府职能部门的官员。不知道潇湘晨报的文洁是怎样看待今年下半年楼市的？有没有要和大家交流的？
[2010-07-08 17:06:02]
[文洁] 各位好，刚才听了各位开发商和各位领导对于下半年的研判，我感觉“理性”是下半年的关健词，对于媒体来说，我们认为这一波的调整不是08年的调控，这一次是结构调整。一方面政府已经考虑到了要对房地产结构进行全面调整，不可能在短期内（至少在下半年）出台“取消二套房”之类的政策，尽管现在欧洲已经出现了经济危机。但是，我们对市场的感觉是长沙与其他城市不太一样，这个城市的刚性需求非常大，从一个最典型的数据，2010年长沙要完成“200万平方米”的棚户区改造来看，可能大家感觉到刚性需求不是很明显，但它实际上为长沙楼市制造了一大部分的购房刚性需求，从长沙各个新开楼盘的销售量也可以体现出来。同时，今年地铁的开工、城际的开工都是利好，长沙正在从一个三类城市向二类城市跨界，它已经不再是长沙人的长沙，它已经变成了湖南人，甚至中部地区的长沙，所以这对于长沙的房地产市场来说是一个非常利好的消息。同时，我们可以看到进入6月份以后，长沙消费者的购房欲望似乎有一些反弹，我想这和欧洲经济的恶化有关系。因为，现在投资渠道很少，投资者要对资产保值对房产投资仍然是一个主要的途径，万科金域华府推出1000套已经基本销售完了，我想这也是长沙这段时间和北京、上海、广州这样的城市相比，市场没有出现大幅下跌的原因。但是，一方面新开的楼盘降低了价格预期之后，它的销售额在刚性需求的刺激下仍然很大，但是一些老盘，尤其是价格攀升在5000元/平方米以上的老盘，销售量可能无法攀升，但新开的盘价格预期放下来之后，销售量反倒是增长的。我想，下半年的长沙楼市可能会出现价格落差，一些在中心区域下半年供应量相对比较大的楼盘可能会出现相对比较高的价位，而对于市郊的楼盘，如果供应量过大的话，可能在下半年会出现价格的一部分下降。我们的判断是长沙市市中心和市郊楼盘的价格分化会拉大，长沙的房价会受到这些因素的影响而产生变化。
我们认为没有不好的市场，只有不好的产品，对于下半年的市场，曾主任也说了，基本上每个月的供应量在100万平方米以上，这就意味着下半年的竞争仍然激烈，我们发现一个信号“品牌企业的品牌号召力在市场上已经有比较明显的带动力”，恒大上半年的整体销售额已经达到30亿元，万科同时新开的两个盘就出现了一开盘就被抢光的现象。所以，我们认为下半年市场分化可能会更加严重，消费者对于品牌的信任度会越来越大，同时对户型的要求也会越来越严格。比如，在同样的面积中，怎样对消费者更有使用性？万科金域华府有一个60平米的户型，做出了两房一厅的产品，你不能说这样的产品对于市场没有吸引力，只是看开发商能不能注意消费者的需求，在这样一个很理性的市场，大家肯定会精打细算，这对于下半年的市场会有一定的影响，尤其是对于户型的创新会有影响。
我们还是希望市场健康的发展，但平心而论，对于购房者来说要求很简单，就是买他们能够买得起的房子，买适合他们的房子，这对于开发商来说也是如何改变价值取向的问题，谢谢。
[2010-07-08 17:14:22]
[主持人皮焕然]请长沙楼市周总发表意见。
[2010-07-08 17:14:33]
[周霞] 今天非常高兴邀请到大家来参加这样一个论坛，这个论坛是2010年长沙楼市半年报主题论坛之一——新政下长沙楼市趋势与应对高峰论坛，是我们对今年下半年进行市场分析之前，对报告进行预热，刚才陈主任、曾主任已经对报告进行了解读，各位开发商也对自己的产品和所在公司在下半年将会怎样做，以及对市场的预判都做了精彩的讨论。
我作为主办方在这里表一个态，我们将会把各位的精彩观点，结合我们自身的一些研究数据报告，以及晨报的大型特刊，将会在7月23日推向市场，希望对市场有一个正确的指导，谢谢。
[2010-07-08 17:19:09]
[主持人皮焕然] 周总真的非常谦虚。其实，我有几个疑问，我以主持人的身份来占用一点儿时间，希望和在座的各位进行探讨。
1、这次的房产调控不仅仅是房价问题，我个人认为更多的是一个牵涉到国家经济转型的问题。因为，中国改革开放三十年一直是三驾马车，投资、出口和消费。出口是一个简单的例子，中国的出口能力在下降。随之而来的，包括汽车产业，从英国到美国，从美国到日本，从日本到韩国，从韩国还不知道转向哪里，印度现在也在进行小型出口汽车的争夺。我们长期也依赖于投资，房地产是固定投资类中占比非常大的一部分。所以，中国的经济要转型，结构要调整，房地产的调控是在所难免的。
2、美国《商业周刊》曾经在80年代出了一本特刊，美国自由女神披上了日本国籍的外衣，题目是“日本购买美国”，是1981年以后日本国民和日本政府是全世界最有钱的。但随之而来日本的股市出现泡沫，日本将近20年一蹶不振。在网上有一幅著名的漫画“中国在走日本的老路”，整个曲线都是一模一样的。因为，6月份国家已经出台了放松一揽子货币计划，也就是人民币要升值，未来我们会不会走日本的老路造成楼市的彻底崩盘？那么，在座的各位，如果未来楼市崩盘的话应该怎么办？
3、现在，中国经济越来越多的出现刘易斯拐点，中国出现了人口红利，但随着越来越多80后、90后进入市场，导致出现了人口红利，人口红利驱动成本上升，带动国民经济的整体转型。大家可能认为空置率还不是特别恐惧，但我认为是非常恐惧的，就我个人而言，我也是空置率的制造者之一，我不知道未来我的小孩能住几套房子，这对于我自己来讲是一个非常纠结的命题。
所以，这三个话题我很想请教各位，可能今年出现了量跌价制的现象，行业也出现了分化，一部分人大浪淘沙。但是，未来的情况会怎样？
请赵总以央企代表为我分析一下，我作为一个购房代表一直对这三个问题比较疑虑。
[2010-07-08 17:19:39]
[赵辉] 在北京听专家对我们指导的时候，谈到中国的房地产和美国、日本进行比较，一是我国的国情有13亿庞大的人口群体，包括预计到2015年可能达到14亿人口，这本身就是一个巨大的市场。二是中国是以居为主的思维定势，古人包括当代人，好象不太对于租房极度认可，很烦恼无数次的搬家，怎么样也要置一套房产。三是我国的土地所有制不同于美国的私有化，我们只有70年的所有权，加上家居产品虽说有几十年的使用功能保证，但随着城市日新月异的变化，随着国家对中国城市的布局调整，有些房屋达不到几十年的年限时可能会面临改造。有一些棚改区，我相信在二十年前还是一个不错的小区，但二十年后的今天将面临拆迁改造，我认为近几十年房地产业还有广阔的发展空间。
延伸到建筑行业，就我个人而言为什么选择的专业是建筑行业？当时一个很纯朴，也很天真的想法，就觉得总要有人盖房子，房子盖了还得拆了重盖，总之不会失业。那么，我国的房地产虽然有这么大的空置率，刚才也说到有外地购房，我倒不赞成完全是投资客，尤其是说到长沙不是长沙人的长沙，是湖南省乃至中部的长沙，有一些对长沙环境认可的人群，对子女今后的教育做打算，有可能近几年不居住，但有可能空置率在几年后就会有一个变化，谢谢。
[2010-07-08 17:22:03]
[主持人皮焕然] 我想到一个说法，我想制造一个悲剧论，但没有制造成功，谢谢大家的发言。在宏观调控过程中，随着长沙楼市半年报的出台，楼市迷局将一一揭晓，请关注下一次长沙楼市半年报的主题活动，今天的论坛到此结束，谢谢大家。
[2010-07-08 17:22:25]
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