[曾锋]各位来宾
大家下午好！
非常高兴大家参加“长沙市存量房价格智能评估系统用户体验暨产品演示会”。今天，我们邀请了全市房地产界业内人士，银行金融担保中心及从事房产评估的评估公司和中介公司参会。同时，我们邀请了省、市各级媒体参会。
本次会议分两个阶段进行：第一，请负责技术开发的主创人员向大家演示产品，从产品主要功能、设计思路进行演示。第二，我代表主办方，就产品在下一步的合作、推广和应用与大家进行交流。
首先，我们请系统工程师汪飞同志发言。 [2011-03-24 15:40:24]

[ 汪飞] 大家下午好！
该项目历时三年，整个过程中与五位中介公司的朋友，以及房产信息中心一起合作开发，今天非常高兴向大家演示这个项目。我分五个模块向各位汇报：系统概述；系统概念及技术路线；系统应用前景；系统应用效益；系统功能介绍。
一、系统介绍。
建立以基准房价为核心，结合城市房产基础地理信息系统平台及房屋产权数据库平台，为长沙市各位市民所用。
二、系统建设意义。
一是存量房价格智能评估系统可以为政府决策提供帮助，通过查询统计功能及时了解城市基准房价变化信息。二是提供一整套评估服务。三是该系统是财政税务部门足额收缴二手房交易契税、堵塞漏税行为的有力工具；四是为金融机构开展房地产金融业务，为评估机构、中介机构提供服务。
第一、系统特点。
1、系统案例数据真实、完整和动态。
系统采集了长沙市成交的近百万条交易信息作为交易案例，包含了长沙市1201个主要楼盘，并根据区域条件进行划分。
2、评估方式的可选性和估价模型的合理性。
系统设计过程中，通过与众多资深的评估师的交流，结合实际交易案例数据，采用多元回归和拟合优度统计，来确定两种评估模型合理。
3、采用GIS技术，数图结合，直观简便。
系统配置完整的城市基础地理数据，通过数据定位地图，通过地图访问数据等进行合理的分析。
第二、系统概念及技术路线。
1、基准房价概念。在正常市场条件下进行市场的正常估价
2、基准房价概念：基准房价是以基准日为准的时点价，基准日就是特定的时点；按不同用途，依据区域条件一致、房价水平一致、区域连贯性划分的特定范围；特定用途分为住宅、商业、办公、车库；特定类型，比如住宅分为高层、多层，不同的类型价格相差也可能比较大。
3、系统采用的评估方法是基准房价法和材料评估法。
4、基准房价估价技术路线：按照数据采集、确定样点、样点再进行率选、检验等方法进行。
5、信息采集与分析处理。
系统采集近百万条真实一手、二手成交数据作为可比案例信息，并且有很多的样点进行分析划片。分区划片的目的是反映不同区片间区域因素的差异，消除同一区片内区域因素的影响差异，分区划片的原则是房价水平一致原则、区域条件一致原则。我们要建立修正体系，通过相关分析确定修正因子。这些修正因子包括楼层、楼龄、装修、景观、朝向、物业类型、交易时间等等。然后建立模型。
举例：住宅修正因子及基准内涵（图片）/商业修正因子及基准内涵（图片）/办公修正因子及基准内涵（图片）/车库修正因子及基准内涵（图片）
6、通过模型的计算，我们会得到诸多的样点价格，通过计算基准样点价格，来确定物业的基准价格。
7、样点检验：对样点价格的总体分布状态采用X2拟合优度法进行检验，判断是否属于正态分布。
8、基准房价计算与确定，每个月在对数据库中的实时交易数据进行更新的基础上，增加新的案例和阳电数据，及时对区片基准房价进行计算，确保基准房价的时效性。
三、系统应用前景。
系统应用领域：个人建议评估、拆迁评估、课税评估、商用评估。
四、系统应用效益
1、对电子政务的重要作用。估价信息系统空白，信息不对称情况严重，GIS与房屋估价功能相结合，具有全国范围内的创新型。
2、对相关领域的推动作用。比较准确地反映系统涵概区域内的房地产价格水平和变化趋势；为政府宏观管理房地产市场提供决策依据；为房地产交易以及房地产评估提供价格参考；为老百姓提供咨询分物；为政府纳税提供税基计算依据；降低银行放贷的金融风险。
3、对房地产行业的重要作用。服务社会，规范估价业务，及时反应房价变化，课税标准。
五、系统功能介绍。
1、系统框架。估价模型、GIS平台、通用服务构件。
2、功能模块。基础数据、成果管理、成果查询、房价评估、系统管理。
3、系统首页界面。房价查询、房价评估等等。基础数据-分区划片，对区片信息进行维护。
比如，二级区片。这里有一个是世嘉华城，在这个页面可以看到某个楼盘的某一栋的估价信息。
比如，案例信息。从10000多万个信息中选出60多万个信息作为数据案例，包括办公、住宅、车库等等，分门别类进行统计。该案例信息包括调入每一套房子的分摊面积、楼层、户型、单价、朝向、建筑结构等等信息，通过统计分析获得评估房价的要点因素。然后，通过样点信息，对基准样点来评估房价。
4、评估修正体系。我们在基准内涵中设定了基准房价计算的所需信息，包括计算标注的日期等等，并且在估算过程中可以对这些因素进行修正，也就是基准内涵修正。
5、样点价格基准化。
6、样点检验和剔除。如果在估算过程中出现了异常样点，我们就可以在系统中对异常样点进行剔除，通过技术手段将一些干扰因素剔掉。
7、基准房价计算。有样点的区片，将区片内样点基准价格的算术平均值作为区片基准价格。可以进行批量计算。无样点的区片，通过GIS技术，找到与本区片相邻的区片，选择四个作为可比案例，进行计算。
8、成果查询。我们可以查看区片走势图，从而看到整个行政区或者五类区片的走势图。我们对所有的存量房的计算都有评估的历史记录，方便以后查询。同时，也可以查询到可比案例。
9、商业评估。有三种数据导入方式，一种是通过系统采集自动导入相应数据；二是通过地图定位后获取楼盘的位置信息；三是手工输入相关信息。
自动导入数据：导入数据成功，系统自动调出相关信息，并自动定位找到相关楼盘信息。选择评估方法，进行评估。然后，很快得到评估价格。
这里有参与计算的案例信息，评估中各修正项的取值。这里有“长沙市房地产价格评估报告单”，在这个报告单上可以对各修正项进行取值，估算价格。
地图定位数据：通过地图定位获取数据，人工录入进行取值估算。
手工录入数据：全程手工录入信息，取值估算。

商业用途房屋影响因素包括临街状况，商业综合环境，临街宽度，临街深度等等。
办公用途房屋影响因素包括交通通达程度、商务氛围、装修等等。
车库评估影响因素：交通通达程度，车位与用户比，楼层、物业管理等等。
拆迁评估和商业评估一样，不同的是按照拆迁安置相关法律法规，拆迁是否涉及重点工程等因素进行手动取值估算。
长沙市存量房价格智能评估系统大众版，老百姓只输入手工输入楼盘的基础信息，就可以通过系统进行估算。

五、系统功能介绍。
系统管理。目前系统的权限角色：相关职能部门、企业、个人会员用户、社会大众、系统管理员。系统员要对基础数据进行定期维护更新等等。
我的汇报就到这里，谢谢大家。
[2011-03-24 15:41:42]

[曾锋]请你向大家具体演示一个评估案例。 [2011-03-24 16:00:59]

[汪飞]这个评估系统已经做到0731房产网上去了，大家登陆0731房产网点击“存量房价格评估”链接就可以进入到系统里面。“大众版”是提供给老百姓使用的，点击相关资料就可以进行估算。“专业版”是为相关部门提供使用的，下面请看我对某套住宅进行完整地评估演示。
首先，输入产权证号，权利人，然后点击“导入数据”。如“长房东郡”，这里可以看到该楼盘的地址、栋号、房号、楼层、临街状况、小区规模、建筑年代、用途等等信息，然后点击选择一种评估方法，也可以同时选择两种评估方法，系统就会自动对房屋进行估价。我们这里通过演示评估出来的房屋单价7167元/平方米，另一种评估方法估算出来的价格也与这个价格相近。 [2011-03-24 16:01:16]

[曾锋]下面，进入会议第二项议程。有请有关领导、有关专家来台上就座。刚才，技术人员介绍了系统，也对系统进行了现场演示。在今天会议之后，会将系统进行正式地推广应用。所以，借此机会和大家交流一下推广应用方面的问题。
参会的都是房地产业内专家，从事的工作也是涉及房屋估算层面的朋友们。下面，先请产品应用推广部的经理唐海涛同志就下一步推广应用服务等方面向大家做一个介绍。 [2011-03-24 16:54:48]

[唐海涛]各位领导、各位来宾：
下午好！
我是技术推广部的唐海涛。技术方面的问题，汪飞高级工程师已经向各位进行了介绍。下面，我就服务的类型和服务方式向大家进行介绍。
存量房价格智能评估系统可以应用于企业宾馆、城市房屋评估、城市房屋拆迁评估等等。具体评估类型有以下几种：一是评估公司、中介机构等会员服务，2万元/年，其中不超过4个用户的授权许可，全年不超过50个待评房屋的评估报告。在这个系统中可以共享长沙市61个一级片区，1021个二级片区每个月的会员成果，即每月的房屋评价案例信息。你在这个系统中，每个月可以看到其他评估机构和评估师所做的其他案例。如预存服务费5000元，可以享受8成优惠。还有一个优惠措施，在2011年4月24日之前签约的，公司会员可以享受8成服务优惠。个人服务可以将拆迁项目委托我公司提供整体评估服务，出具专门的评估报告。在3月21日已经启用的评估按30元/案子进行服务，可以提供一个月的服务。
为了给客户提供更加优质的服务，我们一是对于使用系统中存在疑问或问题的，有专门的技术人员进行解释，24小时以内处理完成；二是对于评估过程中系统错误或数据问题，如通过后台技术处理不能出具测定报告的，不收取任何费用；三是工作人员按月定期从长沙市综合交易管理系统中提取最新的楼盘，提取商品房网上签约的数据，并通过这些数据作为计算样点，确保每个月的基准房价及时得到更新；四是通过智能评估系统采集、人工干预等手段，逐步修正交易案例中的案例信息，保证系统中所采用的案例信息都准确有效，评估结果更加接近市场供应价格。
我们将通过以上四种服务方式为大家提供更加优质、更加方便快捷的服务。我们的地址在马王堆路房产交易大楼一楼，电话号码是84662173。
谢谢大家。 [2011-03-24 16:55:14]

[曾锋]刚才，产品技术推广部的唐海涛同志对系统的下一步应用推广介绍了初步想法。这也是基于我们做初步调查的基础上所拟定的服务方案。如果现场有朋友有个别的服务需求，可以和进行交流。下面，我补充一些信息，供大家参考。
第一，长沙存量房价格智能评估系统项目的建设情况。
这个项目准备了很长时间，从立意到立项，再到今天拿出初步成果已经将近三年时间了。我们做了大量的调研和市场调查，也借鉴了国内外等城市开展的相关工作经验。在2009年下半年将这个想法提交给长沙市市政府的时候，市里几位领导同志对这个事情非常感兴趣。因为，2009年下半年也是我国房地产宏观调控的关键时刻，国家出台了一系列政策，都想房地产市场平稳健康发展。当时，在市场上存在偷税漏税等现象，也是全国都感觉比较乏力的的现象。
另外，我国在房地产交易监管方面也存在一些缺失。比如，房产税。网上有很多专家也进行了讨论，有的专家说要征收房产税，就要将手里的房屋价格统一做一个系统评估，至少要3-5年才能完成此工作。当时，他们提出要做房屋评价的时候，就没有想到我们可以开发这样一个系统，对房地产价格或是对存量房价格进行及时的评估，为他们的决策提供参考依据。当时，我们将这个项目向市政府、市发改委、市住建委等领导汇报，领导们一致肯定这个项目很有意义，很有价值。然后，我们到国内外先进城市做了调研，也吸取了不少的经验。住建部将我们这个项目列为2010年全国房地产信息化建设示范项目，该项目引起了多方的高度关注。
建设这个项目的初衷是为国家对房地产市场的宏观调控起到参考作用，对国家对房产税相关条例的制定和房产税的开征提供决策依据。市政府、市发改委等相关领导和相关专家希望此项目赶快建设好，并且尽快运用推广。
该系统能够对长沙市存量房的初步价格进行估算。除了可以为政府职能部门征收房产税提供参考依据之外，在社会上也有它应用推广的价值。3月21日，我们将大众版开放以后，引起了比较大的轰动。远在外省的朋友们都纷纷打电话过来询问，这个系统的推广应用是怎么样的政策？老百姓也非常关注，在国八条中有一句是：“要求各个地方政府加强房地产价格技术评估的基础性工作，来解决目前老百姓反映的住房信息不对称的问题”。如果权威部门对房地产交易的监管不到位的话，老百姓心里会有怨言。所以，老百姓对这个系统非常认可，该系统发布当天点击量就达到了3000多人次。
该系统除了能够为政府部门提供决策参考之外，还可以为社会方方面面提供更为快捷方便的服务。所以，我们在华雅召开了产品演示及交流大会。
第二，该系统产品本身的内涵。
该产品从技术含量讲要补充三个方面：
一是系统的操作也好、建立也好，都比较简单，比较直观，可能看不出很高的技术含量。从表面上看确实如此，但我要告诉大家这个系统的技术含量还是比较高的。
做房地产评估的人知道，房地产价格是动态性的，如何把握好它的动态性？房价有一个时间上的变化，这个系统“修正交易时间”这一个部分，我们就做了5年，国家住建部提供给了我们“城市房地产价格指数计算模型”，我们借助这个模型，将房地产价格的变化，涨幅的整体趋势，严格按照这个模型来进行计算，将计算结果及时上报给住建部。现在，国家相关部门对房地产价格指数的发布，都要依托各地房地产职能部门对房价信息不断地进行抽样采集。这个事情我们做了5年多，将住建部“城市房地产价格指数计算模型”的成果引入到了这个模型里面。
大家都是评估专家，我也学过评估，我也在98年拿到了二级评估师资质。在这个系统中，评估方法也有好几种，这个系统的评估方法一定要发挥我们的特色和优势，我们有海量的交易动态实时案例，这些案例本身不能代替评估师，我们只是给你们提供一个评估工具，对某一个案例、某一个标底进行价格评估，我们为大家提供这样一个评估平台。所以，我们的优势就是有海量的数据，而且这个数据根据市场的实际情况每个月更新一次，首期交易记录就达到了70多万条。只要在系统中有交易记录的标底，只需要输入合同编号、产权证号就可以马上显示出该房屋本身及房屋周边情况的所有信息。所以，这个技术含量是非常高的，这是第二个原因。
三是该系统的核心就是因子修正。这些因子是怎么来的？也有它的技术含量。我们通过大量的选择因子进行计算，对选择的相关因子进行分析，也借助了专业评估师的经验，请长沙市的专业评估师来配这样一套模型。应该说，它能够反映出房地产交易的基本评估方法和基本评估因素。当然，我不能说它是最完善的，是最完美的。但是，这个系统中的因子是可以根据用户要求不断调整的。
要想将这三个方面有效地结合起来，真正应用于产品的技术核心，我想一般的单位、一般的软件、一般的IT公司，靠你们单个的力量是绝对不可能完成的。估价的公正性、公平性、实时性，是统管房地产交易信息方方面面的同志共同努力的成果。
这个系统看似简单，真正要做好还是非常难的。我们在吸收外界的成功经验之后，用了将近2年半的时间才开发好这样一个产品，非常不容易。
第三，该系统的推广应用运行。
既然这个系统是一个好东西，我就想拿出来和大家一起分享使用。应用有三个层面：专业版、扣税版、大众版。扣税版是为税务部门提供服务的，大众版是提供给老百姓使用的。在这里我要重点说说专业版，我们做专业版，并不是能够代替评估师的工作，只是给你们的日常评估工作提供海量的、真实的交易案例支持，为你们提供好的工作环境；也为大家提供一个工作思路和工具模型；也要借助评估师的工作经验对这么多的因子进行分析。
评估师使用这个产品，所得出的评估报告单不是我们出具的报告单，这个报告单就是评估师的工作成果。我们也希望借助评估师的交易案例来不断充实平台信息，不断地丰富案例库。另外，我们也希望收集用户的体验意见反馈，不断地完善系统。
该系统的运行就在长沙市房产信息中心的机房，后台是及时保障的。大家办一个会员用户，获得一套登陆的用户名和密码，就可以使用该产品了。
我们每个月对房屋信息进行导入、更新，每个月利用这套系统发布一次“基准房价参考价格”。我们除了为该产品配备专业的网络安全设备之外，还要配专门的市场研究管理人员和评估人员。将这个产品从技术层面、功能层面、安全层面都要做好，整个系统运行平台的保障工作大家是可以放心的。
唐海涛同志介绍了基本服务模式，该服务模式是本着有产生有投入的基本模式进行设计的。从前期的开发，到后期平台的维护管理，我们设计出了一些服务菜单，这些服务菜单可能不能完全满足大家的需要，大家有可能有个性化的服务需求，我们可以在下一步进行沟通，尽量满足大家的需要。因为，我们推广这个产品的初衷是，我们认为这个产品是一个好的产品，可以为大家带来方便，为什么不把这个好的东西拿出来和大家一起分享呢？
后期服务有四个方面：一是加强系统管理的管理投资；二是根据用户的具体需求和具体要求，不断对系统进行升级完善；说实话，今天给大家看的还是一个比较粗糙的东西，毕竟这个产品拿出来以后还没有经过专业的应用，我们就是想通过专业应用对系统进行不断地完善。大家知道，一个产品从研发到应用再到成熟，需要一个比较长的时间。在这个时间里，我们希望通过大家的应用，通过为大家提供服务，不断丰富平台信息，将系统不断地进行完善。我们也希望通过与用户的合作来提升系统的价值，为什么系统分为三个版本？专业版为专业评估师、职能部门服务，大众版为老百姓提供服务，扣税版为税务部门提供专业服务，也就是想通过广泛的合作来体现该系统的价值。
好东西，就要拿出来和大家分享应用，希望得到大家的共识。所以，今天在这里举行了这样一次隆重的推广会议。今天的会议气氛非常好，非常感谢各位，我也期望能够马上得到大家的认可。
在我们的配套服务措施中，唐海涛介绍了服务要求和服务承诺。我在这里再一次承诺，我们将本着优质服务、互利共赢的宗旨，为我们的客户服务好，把我们的产品完善好，希望大家支持我。

我的发言完了，谢谢大家。 [2011-03-24 16:55:39]

[曾锋]接下来，我们有请长沙市房地产中介协会高级顾问林兰珍女士发言。 [2011-03-24 16:57:14]

[林兰珍]各位领导、各位同仁、新闻界的媒体朋友们：
大家下午好！
我本人原来是房地局的，2月份之前是省房协中介秘书长，3月份到了长沙市房地产中介协会，有朋友讲我在外面游了一圈又回到了娘家。非常荣幸参加“长沙市存量房价格智能评估系统用户体验暨产品演示会”。
有几点感触：
第一，本系统是按照长沙房地产管理法律法规建设的。
信息中心主动为政府排忧解难，为房地产评估、金融担保、物业拆迁等做出了系统。目前，系统的出台也符合了国家的调控政策。最近，房地产经济管理办于4月1日规定要施行政策的公开化，信心中心主动创新地做出了这套系统。
第二，信息中心搜集了海量的数据。
比如房屋用途、房屋面积、房屋结构、建筑年代等等，该系统的开发经历了三年时间，八次以上听取了省房协中介专家委员会的意见，不断修改完善，经过市政府、税收中心、财务统计等职能部门的验收，通过不断地完善，达到了现在的效果，还是很不错的。
第三，希望房地产中介机构、个人多多使用该系统，该系统在房地产评估、经济担保中，可以对价格进行可比等等，我认为应该积极地多多使用。
刚才，曾主任介绍了住建部等单位都在推广应用。今天，信息中心在这里做了推广应用。一个产品出来，就要经过市场和用户来检验。房地产调控与市场是息息相关的，也希望广大用户在使用中不断反馈意见，信息中心不断对系统进行修改完善。
谢谢各位。 [2011-03-24 16:57:31]

[曾锋]接下来是交流时间，请问现场的各位有没有需要和我们交流的问题？ [2011-03-24 17:06:32]

[提问]服务费2万元/年，使用150次，有没有服务的具体标准？ [2011-03-24 17:06:44]

[曾锋]如果150次一年没有使用完，我们也可以将你的使用配备转到第二年。 [2011-03-24 17:06:54]

[提问]如果一年不止150次呢？ [2011-03-24 17:07:13]

[曾锋]你的业务量大，那你可以再来买，需要续费。30元/案例出具评估报告，各公司或各评估师可以按照各自的业务量购买。 [2011-03-24 17:07:28]

[提问]这个系统的评估服务和评估报告是不是同一个概念？2万元/年，150报告。 [2011-03-24 17:07:39]

[曾锋]不出评估报告单就不算30元/案例，也就是说没出评估报告单，就不算到150个报告里面。 [2011-03-24 17:07:47]

[提问]在出评估报告之前，没有一个估价结果？ [2011-03-24 17:54:45]

[曾锋]那不会有，如果给你评估结果的话，也等于是将报告直接给你了，通过系统后台出结果，如果你需要这个评估结果，我们就会给你出评估报告。 [2011-03-24 17:54:51]

[提问]大众版评估报告是怎么回事？ [2011-03-24 17:55:01]

[曾锋]大众版的是为个人提供评估相关依据，只告诉你“某套房子值多少钱”。 [2011-03-24 17:55:07]

[提问]扣税版只有税务局的人才能使用吗？ [2011-03-24 17:55:14]

[曾锋]我们是给税务局提供一个收税估算工具，比如房产交易的时候产生了交易税等等，这些税费也需要计算。 [2011-03-24 17:55:22]

[提问]我的房子在湘江世纪城，刚才使用了大众版，评估出来的结果是值11000多元/平方米，可是我的房子肯定不值这么多钱。 [2011-03-24 17:55:29]

[曾锋]有可能是你的修正因子的选择和现实有所差距。现在，我们是对全市房产平均价格指数进行分析，如果你是VIP会员，每个月都会得到全市房产平均价格指数的分析报告。现在，我们的评估报告是参考各个区片的平均价格指数。房子真正在交易的时候，还需要专业评估师为你提供专业的判断，你也不能只是参考这个软件上的结果。 [2011-03-24 17:55:39]

[提问]您刚才说，个人自己使用大众版去打印评估报告的话，如果银行的评估比大众版的评估要低，那怎么办呢？ [2011-03-24 17:55:46]

[曾锋]银行有可能出具专业评估机构的报告，存量房价格智能评估系统的技术支撑、技术路线、数据支持都告诉你了，你是拿这些数据来做评估参考的。为什么叫评估？估高估低的情况都有可能出现。我们主要是为大家提供一个可以共用的，可以参考的评估工具，我们更多的是为大家提供技术服务。
我们有服务热线，还有很多的服务人员，今后还有机会与各位进行交流。今天的会议到此为止，感谢所有的专家和领导莅临此次会议，谢谢大家。
[2011-03-24 17:55:53]